臺灣桃園地方法院111年度訴字第2171號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院111年訴字第2171號民事判決

裁判日期：民國112年10月30日

裁判案由：拆屋還地等

臺灣桃園地方法院民事判決111年度訴字第2171號原告 張少鑫 訴訟代理人歐陽仕鋐律師被告 吳培瑛 住○○市○○區○○路00○0號訴訟代理人 蕭明哲 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，於民國112年10月25日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將坐落桃園市○鎮區○○段○○○地號土地內如附圖所示編號A部分面積一百零二點三○平方公尺之建物拆除，並將上開土地騰空返還予原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬捌仟玖佰捌拾陸元；暨自民國一百一十一年六月一日起至返還第一項土地之日止，按月給付原告新臺幣壹仟伍佰元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾貳萬柒仟元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾捌萬貳仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項前段於原告以新臺幣貳萬玖仟陸佰陸拾貳元為被告預供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣捌萬捌仟玖佰捌拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行；第二項後段，原告於各期給付屆至，按月以新臺幣伍佰元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣壹仟伍佰元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第256條定有明文。原告起訴時聲明為：㈠被告應將坐落桃園市○鎮區○○段000地號土地（下稱系爭土地）上之建物即門牌號碼桃園市○鎮區○○路00號房屋拆除，將土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告新臺幣（下同）218,000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自民國111年6月1日起至第一項所示土地騰空返還予原告之日止，按月給付原告3,733元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行（本院111年度壢簡字第907號卷〈下稱壢簡卷〉第3頁），嗣於111年9月20日具狀更正其民事起訴狀聲明第2項贅載之「萬」字刪除（壢簡卷第42頁），核其所為僅係更正事實上之陳述，非為訴之變更或追加，核無不合。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：系爭土地係原告於95年間自法院拍賣取得，被告為坐落系爭土地上如附圖所示編號Ａ部分、面積120.30平方公尺建物（下稱系爭建物）之事實上處分權人，被告無權占有系爭土地，原告自得依民法第767條第1項前段、中段之規定請求被告拆屋還地。又被告無權占用系爭土地建蓋房屋居住使用多年，已侵害原告就系爭土地之所有權，則原告自得依民法第179條之規定，請求被告返還起訴前5年無權占有系爭土地期間及自起訴時起至拆屋還地之日止占用前開土地相當於租金之不當得利等語。並聲明：㈠被告應將系爭土地上之建物即門牌號碼桃園市○鎮區○○路00號房屋拆除，將土地騰空返還予原告。㈡被告應給付原告21萬8,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢被告應自111年6月1日起至第一項所示土地騰空返還予原告之日止，按月給付原告3,733元。㈣原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：被告於79年1月4日徵得系爭土地原地主即訴外人 陳敏葉 之同意後，始興建系爭建物，並給付130萬元予陳敏葉，作為購買系爭建物坐落基地之費用。嗣被告要求辦理土地分割或持分過戶，陳敏葉表示因系爭土地已辦理貸款抵押，於抵押權塗銷前辦理土地分割或持分過戶，對被告並無實益，且陳敏葉因資金周轉問題，亦無法返還130萬元，雙方法律關係遂轉變為由被告以租地建屋方式繼續使用系爭土地，依民法第425條第1項規定系爭建物占用系爭土地並非無權占有。退步言之，如無法認定被告與系爭土地原地主間存有租地建屋契約存在，然系爭建物自80年間建造迄今，且系爭土地之拍賣公告記載系爭土地上另有被告所有系爭建物，不在拍賣範圍之內，基地部分不點交等語，則原告於取得系爭土地所有權前理應知悉系爭建物係經原地主同意而有權占用，系爭建物與系爭土地之使用關係已具有債權物權化之效果，得類推適用民法第425條第1項之規定。又原告於95年間拍賣取得系爭土地迄今已16年之久，長期消極不行使權利，今提起拆屋還地訴訟之目的在於出售土地牟利，迫使被告面臨無家可歸慘境，有違民法第148條規定之誠實信用方法，有權利濫用之嫌。再被告長期居住於系爭建物，居住權、財產權應受憲法及經濟社會文化權利國際公約保障，難認原告有請求即刻拆屋還地之必要等語置辯。並聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利之判決，被告願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原告主張其經本院93年度執字第3599號強制執行事件拍賣程序取得系爭土地，為系爭土地之所有權人，系爭土地上建有如附圖所示編號A之系爭建物為被告所有之事實，業據其提出本院不動產權利移轉證書、土地所有權狀等件（壢簡卷第
6、7、12頁）為證，且經本院會同兩造及桃園市平鎮地政事務所人員至現場履勘測量，製有勘驗筆錄及土地複丈成果圖在卷可憑（壢簡卷第41、46頁），復為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、本院之判斷㈠被告所有系爭建物占有系爭土地是否有合法權源？原告請求
被告將系爭建物拆除，並返還所占用之土地，是否有理？⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任；被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號判決意旨參照）。本件被告既不爭執原告為系爭土地之所有人，亦不爭執其為附圖所示編號A部分建物之事實上處分權人，則依前揭說明，被告自應就其為有權占有如附圖所示編號A部分土地之正當權源事實，負舉證責任。⒉被告雖辯稱其業已支付130萬元予原地主陳敏葉，以租地建屋
方式使用系爭土地云云，然為原告所否認，被告亦未能提出任何證據供本院調查及審酌，已難認被告所有系爭建物與系爭土地之原地主間確實存有租用基地建築房屋之租賃關係存在。被告既無從證明其與系爭土地原地主間存有租用基地建物之租賃契約，則其抗辯兩造間依據民法第425條第1項規定存有前手間之租賃關係，自屬無據，不足憑信。
⒊按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。民法第425條第1項固有明文。然使用借貸為無償契約，原屬貸與人與使用人之特定關係，除當事人另有特約外，自無移轉其權利於第三人之可言（最高法院49年台上字第381號判例參照）。次按使用借貸本係無償借用性質，不能與租賃相提並論，使用借貸亦未如租賃有民法第425條規定。故土地所有權移轉於他人後，除已得該他人即現在之所有人同意繼續使用外，土地使用人縱經原所有人無償提供使用或允許借用，亦不能以之拘束現在之所有人，而對現在之所有人主張有使用該土地之權利（最高法院93年度台上字第2427號判決、94年度台再字第58號判決參照）。且按民法第425條係買賣不破租賃之規定，必以當事人間屬租賃契約關係，始有其適用（最高法院99年度台上字第1585號判決參照）。再按類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。又所謂法律漏洞，乃指違反法律規範計劃、意旨的不完整性，法律所未規定者，並非當然構成法律漏洞，端視其是否違反法律規範意旨、計劃及立法者是否有意沉默而定（最高法院93年度台上字第1718號判決參照）。而民法第425條第1項規定乃屬債權契約相對性之例外，有其規範之立法目的，其他債權契約不當然賦予相同效果，是民法就使用借貸契約關係未設如民法第425條第1項之規定，應係立法者基於租賃契約與使用借貸契約雖同為物之使用，但法律性質及社會功能有其根本之不同，例如租賃契約屬有償契約，而使用借貸契約為無償契約，而為不同規範立法，且立法者因考量租賃契約常涉及居住之問題，國家有特別立法民法第425條第1項規定，承認租賃契約債權相對性之例外必要，以保障弱勢之承租人，而使用借貸契約關係未有如民法第425條第1項之相同規範，係因未同等待之緣故，自無違反法律規範意旨、計劃情事，非屬法律漏洞，本無類推適用必要。是被告辯稱其就系爭土地與原告之前手陳敏葉間存在使用借貸關係，縱令屬實，揆諸上揭說明，仍無從類推適用民法第425條第1項規定，主張就系爭土地之使用借貸關係對原告仍繼續存在，系爭建物占有系爭土地為有權占有。⒋被告固以其居住權應受憲法、兩公約保障，原告訴請拆屋還
地，屬權利濫用等語置辯。惟按憲法及兩公約所保障之適足居住權，乃指人民得享有安全、和平、尊嚴及不受非法侵擾之適足居住環境，非謂人民在未取得或已喪失正當權源情況下，仍得執此違法占有使用他人之不動產（最高法院109年度台上字第2977號判決意旨）。次按民法第148條第1項規定：權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，固揭櫫權利濫用禁止之原則。然所謂權利濫用，係指外觀上徒具權利行使之形式，實質上違背法律之根本精神，亦即與權利之社會作用及其目的相背馳者而言。本件被告之系爭建物並無占有系爭土地之合法權源，已如前述，原告對之為拆屋還地請求，並無違兩公約揭示之適足居住權保障。又系爭土地既為原告所有，原告為能充分完整利用系爭土地，請求被告拆屋還地，乃行使法律所賦予之正當權利，亦難指為權利濫用，被告此部分所辯，亦無可採。
⒌準此，本件原告為系爭土地之所有人，被告不能證明其有正
當使用之權源，自負有排除侵害、返還土地之責，是原告訴請被告應將系爭建物拆除，並將如附圖所示編號A區域土地返還予原告，自屬有據，應予准許。㈡原告請求被告給付相當於租金之不當得利，有無理由？如有
理由，金額為何？⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。次按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照）。被告無權占有部分系爭土地，業如前述，其受有相當於租金之利益，並致原告受有不能使用該部分系爭土地之損害，核屬無法律上之原因而受利益，原告自得依民法第179條規定，請求被告將其占用系爭土地部分，給付相當於租金之不當得利。而原告所得請求相當於租金之不當得利，以其訴訟繫屬時起往前推算5年之期間為限，故原告得向被告請求不當得利損害金期間應自106年6月1日起至111年5月31日止，及自111年6月1日起至騰空返還土地之日止。
⒉又按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10％為限，並為租用基地建築房屋所準用之，土地法第97條第1項、第105條分別定有明文。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定，並非必達申報總地價年息10％最高額（最高法院68年台上字第3071號判例參照）。查被告所有之系爭建物無權占用系爭土地，依上開法律規定，非不得作為本件計算損害金之準據。又系爭土地鄰近龍岡路3段、附近有龍岡大操場等情，有google地圖附卷可查，本院審酌系爭土地所在環境、生活機能、交通狀況、繁榮程度等一切情狀，認以系爭土地之申報地價4％計算相當於不當得利之租金為適當。
⒊又系爭土地106年1月至111年1月之申報地價如地價查詢資料
所載（本院個資卷），則原告得向被告請求自106年6月1日起至111年5月31日止相當於租金之不當得利，共計8萬8,986元（計算式詳如附表所示），暨自111年6月1日起至返還前開占用土地之日止，按月給付原告1,500元。逾此範圍之請求，即屬無據，應予駁回。
㈢按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其
催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5％，為民法第229條第2項、第233條第1項前段、第203條分別明定。本件起訴狀繕本於111年8月11日送達被告，有本院送達證書在卷可稽（壢簡卷第37頁），故原告就上開8萬8,986元部分，請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即111年8月12日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，應有理由。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告應將坐落系爭土地內如附圖所示編號A部分之系爭建物拆除，並將上開土地騰空返還原告；暨依同法第179條前段規定，請求被告給付原告相當於租金之不當得利8萬8,986元，及自111年6月1日起至返還系爭土地占用部分之日止，按月給付原告1,500元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，關於原告勝訴部分，經核尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，併准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依據，應予駁回。
六、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘主張、陳述並所提證據，經本院斟酌後，均與本件之結論無礙，爰不再一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國112年10月30日
民事第一庭法官李麗珍正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年10月31日
書記官謝伊婕附表：
編號占用期間申報地價金額計算式應給付金額（元以下四捨五入）1106年6月1日至108年12月31日4,240元/平方公尺4240×102.30×4%×（2+214/365）44,873元2109年1月1日至110年12月31日4,480元/平方公尺4480×102.30×4%×236,664元3111年1月1日至111年5月31日4,400元/平方公尺4400×102.30×4%×151/3657,449元以上共計88,986元3111年6月1日起至遷讓返還系爭土地之日止4,400元/平方公尺4400×102.30×4%÷121,500元