裁判字號：臺灣基隆地方法院112年基簡字第331號民事判決
裁判日期：民國113年08月08日
裁判案由：減少買賣價金
臺灣基隆地方法院民事簡易判決112年度基簡字第331號原告 蔡文健 訴訟代理人 黃雅羚 律師被告 唐綺華 訴訟代理人 舒彥綸 律師上列當事人間請求減少買賣價金事件，本院於民國113年7月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣貳拾捌萬參仟玖佰伍拾柒元，及其中新臺幣貳拾伍萬陸仟元自民國一百一十二年四月十一日起、其中新臺幣貳萬柒仟玖佰伍拾柒元自民國一百一十三年七月十二日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾萬參仟捌佰陸拾元，由被告負擔新臺幣壹拾萬參仟零柒拾玖元，餘由原告負擔，被告並應自本判決確定之翌日起至清償日止加給按週年利率百分之五計算之利息。
本判決原告勝訴部分得假執行；但被告如以新臺幣貳拾捌萬參仟玖佰伍拾柒元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告起訴時聲明請求被告給付新臺幣（下同）25萬6,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，嗣於本案審理時變更聲明如後，核屬擴張應受判決事項之聲明，符合上開規定，先予敘明。
二、原告主張：伊於民國109年7月6日與被告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），以總價新臺幣(下同)445萬元向被告購買門牌號碼基隆市○○區○○街00○0號2樓房屋（權利範圍全部，下稱系爭房屋)及其坐落土地，於109年7月31日辦理所有權移轉登記、於109年8月6日交屋，被告並於系爭契約附件即不動產說明書中「現況有無滲漏水情形?」項目勾選「無」。然自109年12月起，系爭房屋前臥室天花板接縫處有漆面凸起、色差等情形，經聯繫被告，被告曾前來修繕，卻於000年0月間再度發生天花板滲水現象，經原告打開天花板後發現上方設有鐵盤並放置塑膠盒疑似集水用，因集水功能失效導致滲漏至天花板，顯見該漏水瑕疵應於被告交屋前即已存在，被告交付原告不具保證品質之系爭房屋，自應負擔物之瑕疵擔保責任，而依本院囑託社團法人基隆市建築師公會(下稱系爭公會)鑑定之報告（下稱系爭鑑定報告），系爭房屋滲漏水之瑕疵（下稱系爭漏水瑕疵）所需修復費用及交易性貶值金額合計35萬5,957元，伊自得依民法第359條規定請求減少同額價金，並依同法第179條規定請求給付等語。並聲明：⒈被告應給付原告35萬5,957元，及其中25萬6,000元自起訴狀繕本送達翌日起、其中9萬9,957元自民事準備㈡狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息。⒉准供擔保宣告假執行。
三、被告抗辯略以：原告就系爭漏水瑕疵於危險移轉時即存在，並未舉證以實其說，伊自不負物之瑕疵擔保責任；又縱認伊應負瑕疵擔保責任，惟依系爭鑑定報告，系爭房屋漏水原因是外牆漏水，依民法第799之1第1項規定，應由全體區分所有人按其應有部分分擔修繕費用，伊非區分所有人，原告不應向伊請求，且系爭漏水瑕疵修復後，並未減損系爭房屋之價值，原告無從請求返還價值減少之金額等語。並答辯聲明：原告之訴駁回。
四、原告主張兩造就系爭房屋及其基地簽立系爭契約，買賣總價為445萬元，並於109年7月31日將系爭房屋所有權移轉登記予原告，及於109年8月6日交屋，被告於系爭契約附件即不動產說明書中「現況有無滲漏水情形?」項目勾選「無」之選項，及原告於000年00月間通知被告系爭房屋有漏水之情形，被告僱工於000年0月間就外牆施作防水處理(高500CM~750CM寬450CM，下稱系爭防水處理)等情，有系爭契約及附件、建物登記第一類謄本、系爭防水處理估價單等件影本為證，且為兩造所不爭執，此部分堪信屬實。然原告主張系爭房屋有系爭漏水瑕疵，缺乏被告所保證無漏水之品質，得依民法第359條、第179條規定，請求被告給付35萬5,957元(包含系爭房屋修復費用及交易價值減損)本息等語，為被告所否認，並以前詞置辯，本院判斷如下：
㈠原告主張被告就系爭房屋之系爭漏水瑕疵，應負瑕疵擔保責
任，有無理由？⒈原告主張系爭房屋於移轉或交付前即存有系爭漏水瑕疵，雖
為被告所否認，審酌原告於000年00月間即通知被告系爭房屋漏水，已如前述，距離109年8月6日交屋時間未滿5個月，依一般房屋漏水非短時間所能形成之常理，系爭房屋滲漏水狀況並非交屋後之數月所造成，且依系爭鑑定報告八、鑑定結果㈡：「調和街17之2號(2樓)臥室上方樓板(外牆邊)有滲漏水滴，經目視2~3樓範圍外牆面有龜裂紋現象，且經觀察下雨天後室內頂版滲漏水更明顯，且3樓住戶目前並無居住使用，應可排除上層住戶設備管線漏水。綜合研判漏水主因為外牆水密性失效，牆面龜裂紋孔隙毛細作用使雨水滲入。」及㈢：「…經勘查現場2樓前臥室上方樓板(外牆邊)有滲漏水滴。原有外牆塗佈方式(即系爭防水處理)顯然無法完全避免滲漏水。…」等語(系爭鑑定報告第3頁)，可見系爭漏水瑕疵與000年00月間漏水原因相同，均是系爭房屋外牆水密性失效，被告僱工施作之系爭防水處理既無法完全避免系爭房屋滲漏水，佐以系爭房屋前臥室天花板內既設防水塗層及採用鋁板、PVC板、水桶盛水設施等情(系爭鑑定報告第2頁)，原告主張系爭房屋之系爭漏水瑕疵，於被告交屋前即存在，堪以採信。⒉物之出賣人對於買受人，應擔保其物於依民法第373條之規定
危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項前段定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言；凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限（最高法院73年台上字第1173號判決先例參照）。又不論新屋或中古屋，均係供人居住，倘發生漏水情事，居住情形必受影響而無法為正常居住使用，依交易觀念，無漏水情形應為一般人期待房屋應具之通常品質。系爭房屋交屋時，存在系爭漏水瑕疵，已如前述，且系爭契約第9條第5項約定：「乙方（即被告）『保證』本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例：傾斜、龜裂等影響結構安全『滲漏水』、海砂屋、輻射屋…等瑕疵）如有上述情事，除本契約另有約定外，乙方應負瑕疵擔保責任。」則被告自應負瑕疵擔保責任。
㈡原告依民法第359條、第179條規定請求被告給付35萬5,957元
本息，有無理由？⒈民法第359條規定：買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條之規
定，應負擔保之責者，買受人得解除契約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。又買受人之減少價金請求權，為形成權，一經行使，即生減少價金之效果，惟就該減少之價金，如已為給付，出賣人在買受人減少之價金範圍內，買受人已無法律上之原因，應負不當得利之返還責任。查系爭房屋於交屋時存在系爭漏水瑕疵，而系爭漏水瑕疵之修復費用經系爭鑑定報告估計為28萬3,957元，且系爭漏水瑕疵經修復完成回復後，交易性貶值影響極低，減損之價值金額可為不計等情，有系爭鑑定報告可憑，則系爭漏水瑕疵經修復後，系爭房屋即可恢復其通常效用狀態，並回復無漏水之正常交易價值，應認上開修復費用與系爭房屋減少之價金相當，原告依民法第359條規定，主張以修復系爭漏水瑕疵費用28萬3,957元，請求減少之價金，自無不合。至於系爭鑑定報告鑑定結果認為系爭房屋因系爭漏水瑕疵造成技術性貶值部分，包括漏水原因探查成本6萬元、漏水修復裝潢復原施工期間之使用價值減損1萬2,000元，均與系爭漏水瑕疵修復後，是否顯然影響他人以正常價格進行交易之意願即有無交易性貶值無關，被告抗辯系爭漏水瑕疵修復後，系爭房屋應無交易性貶值損失，堪以採信。原告此部分請求，無從准許。
⒉系爭房屋之外牆為系爭房屋之一部分，屬系爭契約之標的，
而出賣人應負物之瑕疵擔保責任，乃擔保其物於危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值或通常效用或契約預定效用之瑕疵，至該瑕疵究如何產生，尚非所問。因此，即使系爭房屋滲漏水係因外牆裂縫造成，且系爭房屋所屬社區管理委員會對共用部分（外牆）疏於維護，仍不影響被告應對原告負擔保系爭房屋合於通常效用或保證品質之責任，被告以系爭房屋滲漏水原因為外牆漏水，外牆屬共有部分為由，抗辯其無須負物之瑕疵擔保責任云云，自屬無據。
五、綜上所述，原告因系爭漏水瑕疵，行使減少價金請求權，被告應返還該不當得利，則原告依民法第359條、第179條規定請求被告給付28萬3,957元，及其中25萬6,000元自起訴狀繕本送達翌日即112年4月11日起，其中2萬7,957元自民事準備㈡狀繕本送達翌日即113年7月12日起，均至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許；逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、各當事人一部勝訴、一部敗訴者，其訴訟費用，由法院酌量情形，命兩造以比例分擔或命一造負擔，或命兩造各自負擔其支出之訴訟費用，民事訴訟法第79條定有明文。查原告起訴主張本件訴訟標的金額為35萬5,957元，第一審裁判費為3,860元，業據原告繳納，又因囑託系爭公會鑑定，原告預納鑑定費共10萬元，有原告提出之統一發票影本在卷可憑，此外並無其他訴訟費用支出，故本件訴訟費用額確定為10萬3,860元（算式：3,860＋100,000＝103,860）。本院審酌原告主張被告應就系爭房屋滲漏水瑕疵負瑕疵擔保責任，經本院囑託兩造合意之系爭公會鑑定系爭房屋漏水原因等，依當時之訴訟程度，確屬伸張權利所必要，且鑑定結果如同原告主張之情況，因鑑定費用占本件訴訟費用極高之比率，若由原告依勝敗比例負擔，顯失公平，應由被告負擔鑑定費用，另裁判費部分依兩造勝敗比例，由被告負擔3,079元（計算式：283,957÷355,957×3,860＝3,079，小數點以下四捨五入），合計被告應負擔之訴訟費用為10萬3,079元（計算式：100,000＋3,079＝103,079），爰依民事訴訟法第79條、第87條第1項、第91條第3項規定，確定訴訟費用負擔如主文第3項所示。
七、本判決原告勝訴部分係就民事訴訟法第427條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依同法第389條第1項第3款規定，應依職權宣告假執行，本院並依同法第392條第2項規定，依職權宣告被告預供擔保，得免為假執行。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所依附，應予駁回。
八、本件事證已經明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據資料，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，一併說明。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，判決如主文。
中華民國113年8月8日
基隆簡易庭法官陳湘琳以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國113年8月8日
書記官洪儀君