最高法院98年度台簡上字第39號民事判決

裁判字號：最高法院98年台簡上字第39號民事判決

裁判日期：民國98年12月03日

裁判案由：請求遷讓房屋等

最高法院民事判決九十八年度台簡上字第三九號上訴人甲○○訴訟代理人 王泓鑫 律師被上訴人乙○○
丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國九十七年一月十六日台灣士林地方法院合議庭第二審簡易判決（九十四年度簡上字第一五八號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴及命上訴人給付新台幣二百二十五萬一千六百元本息暨各該訴訟費用部分廢棄，發回台灣士林地方法院。
理由本件上訴人主張：被上訴人丙○○（下稱丙○○）代理被上訴人乙○○（下稱乙○○）於民國九十二年三月十三日向伊承租伊所有坐落台北市○○區○○段五小段一六九－二地號土地所有權應有部分一萬分之三三六（下稱系爭土地）及其上五一四八二建號、門牌台北市○○區○○街○○號一樓房屋（下稱系爭房屋，合稱系爭房地），約定租期自九十二年四月一日起至九十三年四月一日止，每月租金新台幣（下同）三萬五千元，丙○○並擔任連帶保證人。系爭租約之租期業已屆滿，惟被上訴人仍無權占有系爭房地，迄不返還。伊得請求被上訴人遷讓房屋。併得依系爭租約第六條違約金約定、侵權行為、不當得利等法律關係，求為命被上訴人連帶給付自系爭租約租期屆滿翌日即九十三年四月二日起，按月以租金共二倍即七萬元計算之損害金之判決（原審判命被上訴人遷讓系爭房屋及連帶給付一百零一萬一千八百十五元，及自九十六年十二月十八日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月三萬五千元計算之損害金，及乙○○應再給付一百零一萬一千八百十四元，及自九十六年十二月十八日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月三萬五千元計算之損害金部分，被上訴人未上訴，已告確定）。另就乙○○反訴部分以：伊雖於九十二年三月十三日與乙○○訂立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），惟系爭房屋尚有訴外人之抵押權設定登記（下稱系爭抵押權）存在，雙方乃約定系爭買賣契約以塗銷系爭抵押權及乙○○支付第一期款一百五十萬元為停止條件。並由代書 黃國冠 在系爭買賣契約之交款備忘錄中，加註（簽約款之）支票兌現後買賣契約始生效力。而乙○○迄未支付任何價款，系爭買賣契約並未生效。伊並非基於系爭買賣契約交付系爭房屋予乙○○等語，資為抗辯。被上訴人則以：乙○○委由丙○○代理，與上訴人洽談購買系爭房地之事。因系爭房地尚有系爭抵押權存在，乃約定乙○○所交付之第一期款即面額一百五十萬元之支票，由東森房屋仲介公司（即力霸公司）天母中山加盟店（下稱天母中山加盟店）保管，俟上訴人塗銷系爭抵押權後，始得返還上訴人。上訴人隨即將系爭房地交付乙○○裝潢使用，乙○○係基於已成立生效之系爭買賣契約受領系爭房地之占有使用。嗣因不願占人便宜，乃應上訴人要求，與其另行簽訂系爭租約，並給付租金。乙○○將系爭房屋交予丙○○使用，均未構成無權占有，亦無侵權行為或不當得利。上訴人請求以每月七萬元計算違約損害金，亦屬過高。詎系爭租約租期屆滿後，上訴人仍未將系爭抵押權塗銷及辦理所有權移轉登記予乙○○，乃可歸責於上訴人事由所致。經催告上訴人仍未履行，其應自催告翌日即九十三年七月七日起，負給付遲延之責任。或自九十四年十月二十五日（即台灣台北地方法院九十三年度訴字第五三五五號判決後二十日）起，或至遲於系爭抵押權塗銷登記翌日即九十五年三月十四日起，負給付遲延責任。依系爭買賣契約第八條第四項約定，乙○○得請求上訴人賠償以每日按買賣總價千分之零點五計算（即每日五千七百五十元）之違約金。倘上訴人得請求伊給付損害金，乙○○則以上述對於上訴人遲延給付之違約金債權予以抵銷等語，資為抗辯。並反訴主張：兩造簽訂系爭買賣契約，約定上訴人應於九十二年八月十四日前塗銷系爭抵押權登記，其未依約履行，應負給付遲延責任。且系爭抵押權登記亦經抵押權人予以塗銷，依民法第三百四十八條規定，上訴人即負有將系爭房地所有權移轉登記予伊之義務。又移轉登記之請求因給付不能，上訴人即應負給付不能之損害賠償責任，而應賠償伊所支出裝潢費用之損害七十五萬一千六百元及依系爭買賣契約第八條第四款約定之違約賠償。爰依給付不能損害賠償之法律關係求為命上訴人給付二百二十五萬一千六百元本息之判決（未繫屬本院者，不予贅列）。
原審以：查於簽訂買賣契約當日乙○○即交付記載發票日為九十二年八月十三日、面額一百五十萬元、指定受款人為上訴人之支票乙紙，依系爭買賣契約第十四條約定，委由天母中山加盟店保管。綜合系爭買賣契約第二條價額及付款表、第三條付款方式說明、系爭買賣契約特別約定、系爭備註欄加註（支票兌現後買賣契約始生效力）之文字內容以及證人即承辦系爭買賣契約仲介業務之 張薰云 、張薰云所屬店長 張世宏 、簽約當時在場負責文字記載之代書黃國冠之證詞等情以觀，可知系爭買賣契約之雙方實係約定以系爭抵押權塗銷為上訴人實際兌領第一期款之時期及條件，乙○○無取回系爭支票之權利。上訴人並應於系爭抵押權塗銷後備齊過戶證件資料，乙○○即應於同時給付第二期備證款五十萬元。故系爭買賣契約所載第一期、第二期款付款日期及系爭支票票載發票日，僅為期待之塗銷系爭抵押權之日期，尚難認定確為明確之履行期限，堪認塗銷系爭抵押權非為系爭買賣契約生效之停止條件。系爭備註欄加註，則應解為系爭支票如經上訴人提示未兌現，其無繼續履行其他移轉登記之義務，亦即應屬履行抗辯性質之效力，要非以塗銷系爭抵押權及乙○○支付第一期款為系爭買賣契約之停止條件。則兩造就買賣標的及價金既已達成合意，買賣契約已成立生效。再參照上揭系爭買賣契約第二條、第三條第四款之約定、證人張薰云、黃國冠之證述及租約期滿後，雙方尚就租金調降事宜進行協調等情，足認系爭買賣契約約定交付系爭房地之時間，原係給付尾款時。上訴人與乙○○之代理人丙○○係因系爭買賣契約交付系爭房地之履行期尚未屆至，且期限不定，始於簽訂買賣契約同時另行簽訂系爭租約，上訴人即基於租約關係交付系爭房地於買受人。而系爭租約既約定有租期，於九十三年四月一日租期屆滿時，系爭租賃關係即已終止，乙○○占有系爭房屋即成無權占有，丙○○係基於與乙○○之借貸關係占有系爭房屋，亦構成無權占有。因乙○○於租期屆滿後拒不遷讓系爭房屋，上訴人自得依系爭租約第六條約定，請求乙○○給付按租金加倍計算每月七萬元計算之違約損害金。且該約定之違約金僅以租金加一倍計算，較之通常房屋租賃實務，動輒約定租金數倍之違約金者，顯無過高之情。並參以本件違約情節、損害情形，以及一般社會經濟狀況等一切情狀，認上訴人請求乙○○給付自系爭租約租期屆滿翌日至原審言詞辯論終結日止共計四十四月又十一日之違約金為三百十一萬六千一百二十九元，核屬相當，無酌減之必要。而因簽訂系爭租約及買賣契約時，丙○○均係以乙○○之代理人身分，簽名於上揭契約上，無從認丙○○係乙○○之連帶保證人。丙○○就系爭租約第六條約定之違約金，不負連帶給付義務。然因被上訴人係分別直接、間接無權占有系爭房地，已侵害上訴人對系爭房地所有權，構成共同侵權行為，上訴人得請求被上訴人給付相當於租金之損害金即以每月三萬五千元計之。又上訴人對於乙○○之損害金請求，係併主張系爭租約第六條約定、侵權行為及不當得利等法律關係，惟其聲明之金額同一，是以乙○○應負損害金給付義務之總金額即為上述按每月七萬元計算之金額，而其中按每月三萬五千元計算部分，丙○○應與之負連帶給付義務。因系爭買賣契約係約定以上訴人塗銷系爭抵押權為領取第一期價款及備齊過戶證件資料之條件，故系爭買賣契約於九十五年三月十三日塗銷該抵押權後，上訴人未依約備齊過戶證件資料辦理備證手續，即已構成給付遲延。乙○○依系爭買賣契約第八條第四項約定，得請求上訴人給付按每日五千七百五十元計算之違約金，該違約金核屬相當，並無過高情事，算至系爭房地於九十五年九月二十日遭訴外人全億科技股份有限公司聲請假扣押查封登記而給付不能之前一日止，共計一百九十日合計為一百零九萬二千五百元。乙○○主張與上揭其負欠上訴人之三百十一萬六千一百二十九元之損害金債務得相抵銷，核屬有據。經抵銷後，乙○○應給付上訴人之損害金為二百零二萬三千六百二十九元。而丙○○應負連帶給付義務者為上述尚未消滅期間部分即其中每月三萬五千元計算合計一百零一萬一千八百十五元。另自九十六年十二月十八日起之損害金部分，丙○○應負連帶給付義務範圍亦為三萬五千元。次查系爭房地因遭訴外人假扣押查封登記，並經執行中，上訴人已無從辦理所有權移轉登記，係屬給付不能，且係可歸責於上訴人之事由，其應負債務不履行之損害賠償責任。其中乙○○因信賴上訴人終將履行移轉登記義務，因而先行支出裝潢費用七十五萬元，其另依系爭買賣契約第八條第四項約定得請求違約金三百萬元。惟因乙○○依約所交付之系爭支票並未經上訴人實際兌領，乙○○既未實際支出，其所受損害當低於已實際支出款項之情形，衡酌違約情節以及一般社會經濟狀況等一切情狀，應予酌減為包含上述裝潢費用損失在內，共計二百二十五萬一千六百元之金額為相當。因而廢棄第一審所為上訴人本訴敗訴之判決，除判命被上訴人遷讓房屋，並本於系爭租約第六條約定、侵權行為、不當得利規定等法律關係，命被上訴人連帶給付一百零一萬一千八百十五元本息，及自九十六年十二月十八日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月三萬五千元計算之損害金；乙○○應再給付上訴人一百零一萬一千八百十四元，及自九十六年十二月十八日起，至遷讓返還系爭房屋之日止，按每月三萬五千元計算之損害金。駁回上訴人其餘請求之上訴。並就被上訴人反訴追加備位聲明部分，依給付不能損害賠償之法律關係，判命上訴人給付二百二十五萬一千六百元本息，駁回被上訴人其餘附帶上訴及追加之訴等詞，為其判斷之基礎。
按債務人遲延給付期間，如發生給付不能之情事，自是時起改依給付不能之法則定債務人之責任。次按我民法所定違約金有兩種，一為以預定債務不履行之損害賠償為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人僅得就本來之給付或違約金擇一請求，不得併為請求，此稱賠償總額預定性違約金；二為以強制債務之履行為目的，此種違約金於債務人不履行債務時，債權人除得請求違約金外，並得請求本來之給付，此稱懲罰性違約金；而當事人所定違約金究竟屬於何種，應依當事人之意思定之，倘當事人未予訂定，則視為以預定債務不履行之損害賠償為目的之賠償總額預定性違約金，此觀民法第二百五十條第二項規定自明。查系爭買賣契約第八條第四項約定：「乙方若有遲延給付之情形，應賠償甲方每日按買賣總價千分之零點五違約金。如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於五日內將所收款項加倍返還甲方，以為違約之損害賠償。……」。則此約定究為賠償總額預定性之違約金抑係懲罰性違約金，既攸關被上訴人得否合併請求給付不能、給付遲延之損害賠償及違約金，抑或僅得擇一請求，原審未遑調查審認，逕認被上訴人得依上揭約定請求給付遲延之違約金、裝潢之損害及給付不能之違約金，而為上訴人此部分不利之判斷，不免速斷。再者依上揭第八條第四項之約定，被上訴人固得請求上訴人加倍返還所收之款項，以為違約之損害賠償。然系爭支票並未經上訴人兌領，既為原審所認定之事實，則該違約金之範圍及數額究應如何計算，原審未遑推闡明晰，逕以乙○○交付之支票面額作為違約金計算之標準，自滋疑義。次查系爭租約第四條第五款約定：「房屋有改裝設施之必要時，乙方取得甲方之同意後，得自行裝設，但不得損害原有建築結構，乙方於交遷房屋時並應負責回復原狀。」而被上訴人係基於租賃契約取得使用系爭房屋之權利，其自行裝設之設施既於交還房屋時應回復原狀，則裝潢費用是否應由上訴人賠償，非無詳予研求餘地。上訴論旨，執以指摘原判決於其不利部分不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百三十六條之二第二項、第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十八年十二月三日
最高法院民事第七庭
審判長法官劉福聲
法官鄭玉山法官黃義豐法官劉靜嫻法官袁靜文本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十八年十二月十五日
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