臺灣臺中地方法院民事判決 97年度沙簡字第578號
原 告 甲○○
訴訟代理人 戊○○
被 告 丙○
上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國九十八年二月十七
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新台幣參仟貳佰元由原告負擔，
事實及理由
一、原告之聲明：㈠被告應給付原告新臺幣（下同）三十萬元。
㈡訴訟費用由被告負擔。
二、事實摘要：
㈠原告主張：
⒈原告前於民國九十五年十月間向被告購買坐落台中縣○○鄉
○○○段龍目井小段一二三之一八地號土地及其上之門牌號
碼「台中縣○○鄉○○路水師寮巷七一之四號（整編後門牌
：台中縣○○鄉○○路○段○○○號）之建物一棟。購買當
時原告曾向被告表明現金不多，若房屋可全額貸款，即可馬
上購買，被告告知系爭房屋已與訴外人惠仲不動產仲介公司
（以下簡稱惠仲公司）簽約，須向惠仲公司詢問可否全額貸
款及辦理勞工購屋優惠貸款。經原告電話詢問惠仲公司之乙
○○，乙○○告知可辦理全額貸款及勞工購屋優惠貸款，兩
造同意以一百六十六萬元成交，原告給付一萬元給被告作為
定金，雙方並簽立收據及契約。事後，惠仲公司安排兩造於
九十五年十月十八日至位於台中縣○○鎮○○里○○路十一
之十四號惠仲公司，簽訂正式買賣契約，期間惠仲公司及被
告並未告知原告系爭房屋三樓係屬違建及嚴重漏水，亦未告
知原告系爭房屋為農舍，且買賣契約內容之建物標示主要用
途欄空白，恐有隱瞞之意，致原告於不知情情況下購買此房
屋並簽立買賣契約書。
⒉原告於九十六年三月送件至銀行辦理勞工購屋優惠貸款，遭
銀行退件，退件原因為農舍不能辦理勞工購屋貸款，需將系
爭房屋變更為自用住宅始可辦理勞工貸款。原告將此情形告
知惠仲公司乙○○先生後，惠仲公司即提供配合之建築師事
務所供原告詢問如何變更自用住宅。但因變更費用甚多，原
告無力支出，故原告請被告出資變更，卻遭被告拒絕，被告
僅肯提供十萬元借予原告，原告須簽立本票一紙擔保，並給
付每月二千元之利息。惟當原告前往台中縣政府請領使用執
照時，方知被告有違建行為，並得知使用執照為四戶共有一
張，若需變更房屋用途，需四戶同意一同辦理方可變更，目
前有三戶同意變更，另其中一戶以經濟困難，暫緩辦理，並
答應以後會配合變更。至此，因無法辦理變更成自用住宅，
原告即歸還五萬元給被告，另外五萬元，原告告知被告請其
立下字據，若以後四戶完全同意要變更時，願意提出變更費
用，原告就馬上歸還五萬元，但遭被告拒絕，原告權益受損
，迫於無奈，只好扣下五萬元。
⒊原告就本件房屋糾紛曾於九十七年六月二十二日於惠仲公司
與被告三方協調，但未獲善意之解決，嗣後即向消保官提出
申訴，消保官去函請惠仲公司說明，惠仲公司辯稱系爭房屋
並非由該公司仲介，係屬私下買賣，但因該公司與被告雙方
簽有仲介契約，且買賣期間皆由該公司出面與原告洽談，又
辯稱系爭房屋為農舍一事，原告早已知曉才購買等語，惠仲
公司抹滅事實之行為，讓人不敢苟同。
⒋因不動產買賣契約書內容，建物標示欄建物主要用途並未標
示農舍二字，及契約書內容附註買賣標的物之建物，包括現
已增建而未登記部分亦空白未填寫，表示此契約書內容不完
整，產權不清，致原告權益受損，原告依契約書內容第六條
第一款及第八條第一款得以要求被告負損害賠償責任。原告
請建築師估價農舍變更為一般住宅需要十萬元，另外因無法
辦理勞工購屋優惠貸款，原告僅能辦理一般房屋貸款，兩者
每月利息差額為一千八百九十七元，以二十年房貸計算，總
計多損失四十五萬五千二百八十元的利息錢。二者加總，原
告共損失五十五萬五千二百八十元，被告應負賠償責任（原
告僅就其中三十萬元起訴請求）。為此，請求判決如訴之聲
明所示。
㈡被告則以：原告買受系爭房屋應已知悉房屋相關權利狀態，
被告並不認識字，關於本件買賣的全部事情均交由代書丁○
○處理，被告並不知道出售予原告之系爭不動產能否辦理勞
工購屋優惠貸款；另原告曾向被告借貸十萬元，拒絕清償，
故原告提起本件訴訟並無理由等語，資以抗辯。
三、法院之判斷：
㈠原告主張，其於九十五年十月間向被告購買坐落台中縣○○
鄉○○○段龍目井小段一二三之一八地號土地及其上之門牌
號碼「台中縣○○鄉○○路水師寮巷七一之四號（整編後門
牌：台中縣○○鄉○○路○段○○○號）之建物一棟，房地
價金共計為一百六十六萬元，因系爭房屋為農舍，無法辦理
全額貸款及勞工購屋優惠貸款等事實，業據原告提出建物所
有權狀影本、不動產買賣契約書影本、台中縣政府九十七年
八月十四日府地價字第0970221645號函文影本、惠仲公司九
十七年八月八日函文影本等件為證。被告出售系爭不動產予
原告，系爭不動產無法辦理勞工購屋優惠貸款等情，亦不爭
執，原告此部分之主張，自可認為真實。
㈡原告另主張，被告及訴外人惠仲公司人員，並未告知原告系
爭房屋三樓係屬違建，亦未告知原告系爭房屋為農舍，且買
賣契約內容之建物標示主要用途欄空白，恐有隱瞞之意，致
原告於不知情情況下購買此房屋並簽立買賣契約書，造成原
告增加貸款利息之損害等情。被告則否認原告之主張，並抗
辯稱，原告應已知悉房屋之權利狀態，被告並不認識字，關
於本件買賣的全部事情均交由代書丁○○處理，被告並不知
道出售予原告之系爭不動產能否辦理勞工購屋優惠貸款等語
。是以，本件應審酌之爭點在於：原告買受系爭房屋後，得
以該房屋辦理勞工購屋優惠貸款，是否為本件契約必要之點
？原告並得據以主張如無法辦理勞工購優惠貸款，被告應賠
償其賠償貸款利息之損失？分述如下：
⒈按當事人對於契約必要之點意思表示一致，契約始能成立。
買賣契約以價金及標的物為其要素，故價金及標的物，自屬
買賣契約必要之點。兩造間就買賣數量、給付方式、付款等
買賣契約必要之點，意思表示一致，依民法第一百五十三條
第一項、第二項前段規定，買賣契約已成立（最高法院八十
二年度台上字第二八四八號、八十年度台上字第二六二一號
判決要旨參照）。又如當事人間，除買賣標的物及價金外，
尚約定其他交易上之重要事項列為「必要之點」者，衡諸契
約自由原則，雖非法所不許，但仍應買賣雙方就此重要事項
，意思表示一致，使得成為契約之內容。查兩造先於九十五
年十月十六日，就系爭不動之買賣簽訂「買賣契約」，再於
九十五年十月十八日簽訂「不動產買賣契約書」，委由代書
丁○○辦理相關移轉登記事宜，此有上開買賣契約書二份，
附卷可憑。是以，關於本件買賣之標的物，即系爭不動產之
權利狀態，自應先以買賣契約標示之內容為據。兩造於九十
五年十月十六日簽訂之買賣契約，就買賣之標的物記載為「
甲方（即被告）位於台中縣○○鄉○○村○鄰○○路○段○
○○號房屋」；另於九十五年十月十八日簽訂之不動產買賣
契約第一條記載「買賣不動產標示」，其中包含土地標示及
建物標示，其中建物標示「主要用途」欄雖未為任何記載，
然於第一條第三項另約定「甲方（即原告）於簽約前業已至
標的物所在地詳細檢視，並瞭解標的物之產權內容。」另該
契約第三條關於付款約定則分別記載簽約款、用印款、完稅
款及尾款之給付方式。關於尾款之給付方式，兩造約定為「
本案甲方需向金融機構辦理貸款作為尾款給付」。由上述兩
造對於買賣標的物及付款方式之約定內容可知，買賣契約以
價金及標的物為其要素，兩造已就買賣之價金及標的物意思
表示一致，契約自屬成立。而系爭房屋是否為農舍？能否辦
理勞工購屋優惠貸款，並非買賣契約必要之點，依契約自由
原則，雖得經兩造約定為必要之點，然均未見於契約條款之
中，實難認為「系爭房屋得以辦理勞工購屋優惠貸款」，業
經兩造意思表示一致，而屬本件買賣契約必要之點。原告主
張被告出售之系爭房屋須能辦理勞工購屋優惠貸款一節，難
認有據。
⒉證人即上開不動產買買契約書所載，兩造共同委任之地政士
（代書）丁○○到庭結證稱：「（你幫本件兩造辦理過戶手
續時，有無向其說明系爭不動產可否向銀行辦理勞工貸款？
）貸款銀行是買方自己找的，由新竹商業銀行也就是現在的
渣打銀行辦理。當時系爭不動產是農舍，所以沒有辦法辦理
優惠貸款，新竹商銀的承辦小姐告訴買方可以將農舍改為住
宅，這樣才可以辦理優惠貸款。我們也曾經介紹建築師事務
所給原告，由原告去詢問變更的相關事項」、「（原告買受
系爭不動產時，是否知道無法辦理優惠貸款？）原告一直以
為可以辦理住宅的變更，之後就可以辦優惠貸款，所以原告
知道他所購買的是農舍，因為他在辦理貸款的時候就知道沒
有辦法辦理優惠貸款，只能辦理一般貸款。另外，我幫兩造
擬定的買賣契約第一條第三項也清楚說明原告已經知道標的
物的產權內容」等語（本院九十七年十二月二日言詞辯論筆
錄參照）。又證人即惠仲公司員工乙○○結證稱：「（是否
有協助兩造買賣系爭不動產相關事宜？）原告到被告那邊看
過不動產之後打電話給我，他說他想買系爭不動產，問我能
不能馬上過去幫忙，我告訴他如果被告也同意出售，他們可
以先寫書面約定，因為被告不識字，我就請原告幫忙寫，後
來他們就到代書事務所簽正式的合約，我是在惠仲不動產任
職。系爭不動產是被告委託我們銷售，我是這個銷售案的負
責人」、「（買賣當時有無告知原告系爭房屋可否辦理優惠
貸款？）當時我沒有講，也不記得原告有沒有問」、「（兩
造簽訂合約時你有無在場？）當時我有在場，我不太記得有
無談到貸款的事情，但是按照一般的流程應該都會講到」等
語（本院九十七年十二月十六日言詞辯論筆錄參照）。另證
人即代書丁○○之助理 林雅薇 到庭結證稱：「（原告買賣系
爭房子，你們有無說明貸款事宜？）貸款銀行是原告自己找
的，我有幫忙他聯繫銀行及送文件。當時我知道原告要辦理
優惠貸款，也有跟銀行說明，銀行在送件的時候才發現系爭
房屋是農舍因此無法辦理優惠貸款」、「（原告買房子的時
候是否知道無法辦理優惠貸款？）我並不清楚」等語（同上
開九十七年十二月十六日言詞辯論筆錄）。由上述參與本件
買賣之房屋仲介及代書業務人員之證述內容可知，兩造於簽
訂買賣契約時，並未以書面約定「系爭房屋可以辦理勞工購
屋優惠貸款」為契約必要之點，且於契約協商過程中，亦未
以口頭約定辦理勞工購屋優惠貸款為本件買賣契約之內容。
而系爭不動產買賣之貸款銀行亦由原告自行決定，並非由被
告或惠仲公司介紹或代為辦理。則原告主張，被告及惠仲公
司未向其告知系爭房屋為農舍，無法辦理勞工購屋優惠貸款
，原告在不知情之下，始購買系爭房屋等情，亦無足採。
⒊原告另提出原告訴訟代理人戊○○與證人即代書丁○○之助
理林雅薇對話錄音光碟及譯文，並主張證人林雅薇於原告購
買系爭不動產時，已知悉原告擬辦理勞工購屋優惠貸款。證
人林雅薇對於錄音對話內容之真正雖不爭執，然另證述稱：
「（提示錄音譯文，對錄音譯文有何意見？）沒有意見，這
是我和原告訴代對話的內容。當時是因為原告要辦理勞貸，
系爭房屋是農舍，沒有辦法辦理，我們有幫他介紹建築師。
在介紹兩造買賣系爭房屋時，都有將不動產的產權讓原告知
道，雖然沒有提到能否辦理勞貸，但是原告應該知道房屋的
產權狀況。貸款銀行是原告自己找的，當初也是說要辦理一
般房貸，再轉勞貸。銀行也知道這種情況，所以是以一般貸
款的方式先交屋，後來出現勞貸沒有辦法核准這是交清尾款
之後的事情」等語（本院九十八年一月六日言詞辯論筆錄參
照）。再觀諸原告訴訟代理人與證人林雅薇之對話內容，證
人林雅薇雖於對話時稱：「你（原告訴訴訟代理人）事先有
講要辦勞貸，對啦，你事先有跟我講，你要辦勞貸。」然此
究係關於原告購屋之後如何辦理貸款之爭議，難認係買賣契
約之內容。再者，兩造於代書事務所簽約之前，已先簽訂買
賣契約，證人林雅薇並非被告出售系爭房屋之代理人，證人
林雅薇雖知悉原告擬辦理勞工購屋優惠貸款，亦屬土地代書
與買受人間之約定，不得以此認為系爭房屋出賣人即被告，
亦同意以「辦理勞工購屋優惠貸款」為買賣之約款。是以，
證人林雅薇於上開錄音對話所為之陳述，尚不得憑為認定系
爭房屋得辦理勞工購屋優惠貸款為買賣契約必要之點。
㈢綜上所述，兩造就系爭買賣之標的物及價金等必要之點，均
已意思表示一致，買賣契約即為成立生效。原告雖主張系爭
不動產無法辦理勞工購屋優惠貸款，被告應賠償原告因此所
受支利息損失。然觀諸兩造簽訂之契約書內容，並未就此事
項而為約定，難認「辦理勞工購屋優惠貸款」為本件買賣契
約必要之點。而證人丁○○、乙○○、林雅薇等人證述之內
容，亦無法證明兩造已就系爭房屋可以辦理勞工購屋優惠貸
款一節，意思表示一致。則原告依買賣之法律關係，請求被
告賠償其利息等損失三十萬元，難認有理，應予駁回。原告
之訴既經駁回，本院自毋庸依職權宣告假執行，併予敘明。
㈣本件訴訟費用額確定為三千二百元，由敗訴之原告負擔。
㈤訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第七十八條。
中 華 民 國 98 年 3 月3 日
臺灣臺中地方法院沙鹿簡易庭
法官林三元
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，向本院提出上訴狀並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後二十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中 華 民 國 98 年 3 月3 日
書記官