裁判字號：臺灣苗栗地方法院104年訴字第478號民事判決
裁判日期：民國105年02月24日
裁判案由：侵權行為損害賠償
臺灣苗栗地方法院民事判決104年度訴字第478號原告 李婉鸝 兼訴訟代理人 江茂嘉 被告來來超商股份有限公司法定代理人 張宏碩 訴訟代理人 劉智鈞
江文宗 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，本院於民國105年1月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告原向訴外人 范如蘭 租賃門牌號碼苗栗縣頭份市○○路○○○號房屋（下稱系爭房屋）作為經營便利商店使用，租賃期間從民國96年10月15日起至102年10月14日止，共計6年（下稱原租約）。嗣因原告等於99年8月14日向范如蘭買受系爭房屋，被告即與原告等、范如蘭達成系爭房屋租賃契約承受及保證移轉協議，並由原告等與被告就系爭房屋另行成立新租賃契約，租賃期間從99年11月15日起至102年10月14日止，共計2年（下稱本件租約）。又因被告為經營便利商店之用，而於原租約締約時將系爭房屋隔間牆、樓梯、一樓鋁門等拆除。因此，本件租約期滿，被告應將上開拆除部分回復原狀後始能返還系爭房屋予原告等。詎被告拒不回復原狀，使原告等因而支出如附表所示回復原狀之修繕費用共新臺幣（下同）265,683元，及受有自租約屆滿時起至系爭房屋修繕完畢止之租金損失共316,673元（計算式：
月租16,667元×19月＝316,673元），爰依本件租約第4條第3項及民法第455條之法律關係，提起本件訴訟等語，並聲明：被告應給付原告等582,356元，及自104年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息。
二、被告則以：被告與范如蘭租賃系爭房屋時，即約定被告日後無庸將已拆除或改裝之隔間牆、樓梯、一樓鋁門等回復原狀，即可返還系爭房屋。因此，原告等為概括承受原租約出租人地位，自應受該約定拘束，而不得請求被告回復原狀。縱認原告等不受該約定拘束，原告等買受系爭房屋及成立本件租約時，即已知悉被告將隔間牆、樓梯及一樓鋁門等拆除，故不得再請求被告回復至范如蘭交屋與被告時之原狀。又依本件租約第4條第2項「乙方（即原告等）於租賃期滿或提前解約時應將房屋依機器設備拆除搬遷後現狀（不含生財器具、移動性設備、冷氣、電氣設備）交還甲方（即被告），除前項但書情形外，乙方不負賠償或補償之責。乙方於遷出房屋時，不得向甲方請求遷移費或任何費用」等語，被告僅須將系爭房屋騰空後依現狀交還原告等，並非負有回復原狀義務等語置辯，並聲明：原告之訴駁回。
三、原告等主張被告與范如蘭就系爭房屋成立原租約。嗣因原告等於99年8月14日向范如蘭買受系爭房屋，被告即與原告等、范如蘭達成系爭房屋租賃契約承受及保證移轉協議，並由原告等與被告就系爭房屋另行成立本件租約；又因被告為經營便利商店之用，而於原租約締約時將系爭房屋隔間牆、樓梯、一樓鋁門等拆除等情，有原租約、本件租約、房屋租賃契約承受及保證金移轉協議書、新開店施工同意書各1份（見本院卷第30、31、7至8、32、9頁），且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告等另主張被告應給付系爭房屋回復原狀之費用及至維修完畢止之租金損失等節，則為被告所否認，並以上開情詞置辯，是本件應審酌者厥為：㈠於本件租約屆滿時，原告等可否請求被告給付系爭房屋回復原狀之維修費用？㈡原告等可否請求被告給付自租約屆滿時起至系爭房屋修繕完畢止之租金損失？茲分述如下：
㈠於本件租約屆滿時，原告等可否請求被告給付系爭房屋回復
原狀之維修費用？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生產
力者，並應保持其生產狀態，返還出租人，民法第455條定有明文。又民法第455條僅規定承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，並未規定應回復原狀（臺灣高等法院92年度再字第78號判決參照）。是民法第455條所稱回復原狀應指「房屋有改裝設施」之部分回復至出租前未改裝時之狀態而言。據原告等於審理時自承：被告於96間向范如蘭承租系爭房屋時，曾為經營便利商店之需求而將系爭房屋1樓內牆及電錶、1樓通往2樓之樓梯、1樓大門鋁門拆除；其等請求如附表所示維修費用均係因被告於96年承租時所作之改裝所致，而非係被告於本件租約期間內之改裝等語（見本院卷第57至60頁）。可見原告等係請求被告給付將系爭房屋回復至原租約締約前狀態之維修費用，而非本件租約成立之時。揆諸上開說明，承租人於租賃契約終止後固負有返還租賃物之義務，惟該義務僅限於將租賃物回復至出租時之狀態，即為已足。因此，被告對於系爭房屋所為之改裝行為（1樓內牆及電錶、1樓通往2樓之樓梯、1樓大門鋁門拆除等）均係發生於00年間原租約締約時，則被告僅須按本件租約成立時之系爭房屋狀態返還即可，毋庸將系爭房屋回復原狀至原租約締結之前。是原告等主張依民法第455條之規定，請求被告給付將系爭房屋回復至原租約締約前狀態之維修費用，洵屬無據。至原告等主張依民法第455條後段被告應讓系爭房屋回復生產力等語，惟該條所謂應保持生產狀態係指租賃物本身具有生產力而言，而本件租賃物為房屋，非屬有生產力之物，自不得比附援引。故原告等此部分主張，容有誤會。
⒉次按民法第98條規定，解釋意思表示，應探求當事人之真意
，不得拘泥於所用之辭句。又「租賃標的物之整體結構，附屬設備等部分，其維修由甲方（即原告等）負責（若經甲、乙方《即被告》雙方共同會勘結果，係乙方自己之事由所致損壞者，由乙方自行負責維修）；其他有關租賃標的物內之修理（包含門窗、玻璃及乙方自行增設之設備等）均由乙方自行負責，與甲方無涉」，本件租約第4條第3項約定甚明。是兩造依據本件租約各自負擔一定權利義務，惟從契約主要目的及整體內容觀之，該權利義務之行使應僅限於本件租約存續期間內，始可符合本件租約之意旨。因此，本件租約第4條第3項約定，乃係指本件租約存續期間內所生應維修之情形，若非在存續期間內所生之維修費用，則非本件租約規範範疇內。而原告等主張如附表所示維修項目均在使系爭房屋回復至原租約締結前之狀態，且上開維修項目非被告於本件租約存續期間內之行為所致等節，已前所述，可見附表所示維修項目並無本件租約第4條第3項之適用餘地。況據原告等於審理時自承：附表所示維修項目並未經過兩造共同會勘等語（見本院卷第42頁），則縱附表所示維修工程係於本件租約存續期間內所生，惟在未經兩造共同會勘下，仍應由原告等自行負責。是原告等主張依上開約定，被告應給付如附表所示維修費用等語，洵不足採。
㈢原告等可否請求被告給付自租約屆滿時起至系爭房屋修繕完
畢止之租金損失？按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條第1項定有明文。本件租約第2條約定租賃期間自99年11月15日起至102年10月14日止，言明租賃期限至102年10月14日止既已屆滿。又兩造於租賃期限屆滿後，並未續約，亦無民法第451條所定視為以不定期限繼續契約之情事，且被告於租約屆滿時已放棄對系爭房屋占有等情，有兩造往來之郵局存證信函影本4份在卷可憑（見本院卷第10至15、34至36頁），揆諸上開規定，兩造本件租約之租賃關係當已終止。又原告等主張被告雖未繼續占有，惟應給付自租約屆滿時起至系爭房屋修繕完畢止之租金損失等語，然如附表所示維修項目均係被告於原租約承租時之改裝行為所致，原告等不得請求被告將系爭房屋回復原狀至原租約締約前之狀態等節，業如前述。被告既無將系爭房屋回復至原租約締結前狀態之義務，原告等自不得以被告未為附表所示回復原狀之維修項目為由，請求被告給付自租約屆滿時起至系爭房屋修繕完畢止之租金損失。故原告等此部分主張，應不足採。
五、綜上所述，被告並無將系爭房屋回復至原租約締約前狀態之義務。從而，原告依本件租約第4條第3項及民法第455條之法律關係，請求被告給付原告582,356元，及自104年10月15日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提證據，經審酌與本院前揭判斷不生影響，毋庸再予審酌，併此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國105年2月24日
民事第一庭審判長法官陳秋錦
法官顏苾涵法官許文棋以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官黃南穎中華民國105年2月24日附表：
┌──┬──────────────┬──────┐│編號│維修項目│維修費用（新││││臺幣）│├──┼──────────────┼──────┤│1│1樓內牆（隔間牆）、1樓通往│160,683元│││2樓樓梯││├──┼──────────────┼──────┤│2│1樓大門鋁門│52,500元│├──┼──────────────┼──────┤│3│1樓水電工程│35,300元│├──┼──────────────┼──────┤│4│牆壁破洞、磁磚破洞修補更換│9,200元│├──┼──────────────┼──────┤│5│1樓廚房鋁門│8,000元│├──┴──────────────┴──────┤│合計265,683元│└────────────────────────┘