裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第1061號民事判決
裁判日期：民國109年07月22日
裁判案由：返還押金等
臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第1061號原告 呂宏賢 被告 黃凱 訴訟代理人徐維良律師上列當事人間請求返還押金等事件，經本院於民國109年6月24日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、原告主張：
一、原告自民國86年8月間起，開始向被告承租新北市○○區○○段○○○號土地（原地號為土城市○○○段○○○○○段0000地號），迄至108年12月31日止共計承租20餘年。兩造在86年第一次簽定約租期一年，到期後就在該租約上面再註明延租一年，屆期後也有簽三年的租約，最後就是每年簽一次一年期租約。原告約在86年年底左右，自行出資新台幣（下同）50餘萬元，在上開承租土地上興建門牌土城金城路三段
315號房屋，該房屋未能取得建築執照及使用執照，屬違章建築，是由原始起造人即原告取得所有權，被告分文未出，自非該房屋所有權人，且被告既未獲移轉及登記，無法取得所有權，根本並非所有權人。惟被告以出租人強勢地位，透過書局販售租約或預立定型化契約，將並非自己起造之該違章建物記載為出租物出租予原告，利用承租之原告保留事實明示之真意而表面附和，竟即自居為所有人，好比出借瓶子給人裝油，事後卻要求返還瓶子及瓶中油，顯有一廂情願而悖於誠信及良知，並與事實不符。被告20多年來收取原告繳付租金逾1,000多萬元，獲利頗豐，又違乎常情超收50萬元押金，對於系爭地上建物自己分文未出，明知為原告出資起造所有，竟主張為該房屋所有權人，阻止原告拆除該房屋，致原告無法將拆屋後有用的建材，拿去別的地方重新起造建物，受有需要重新花錢之損害，合理推論是否原告以和為貴之處事行止，被告誤以可趁，長久以來處心積慮，圖得非本分之系爭房屋，豈有符人情義理？
二、兩造最後一次是在107年9月21日簽立土地、房屋租賃契約書（原證1），出租人甲方即被告自107年10月1日起，將新北市○○區○○段○○○○號土地全部，及地上建○○○區○○路○段○○○號全部，以每月租金3萬5,000元代價，出租予乙方即原告（契約第1-3條），原告並於簽約時，交付被告50萬元押租金（契約第5條），該租約期間原約定至10
8年9月30日止屆滿。惟兩造另於108年10月3日簽訂協議書（原證2），協議將上開租期延長至108年12月31日止，且被告已於該租約屆期後，將承租之系爭土地返還於被告，然被告卻拒絕返還原告50萬元押租金，並自稱是該土地上房屋○○○區○○路○段○○○號房屋所有權人，原告乃依法提起本訴，訴請被告給付138萬8,000元本息，並願提供擔保金請准宣告假執行，金額之計算如下：
㈠請求被告返還押租金50萬元：
原告已於108年12月31日租賃期滿後交還系爭承租土地於被告，惟被告拒絕在約定之三日內返還原告50萬元押租金，爰依系爭租賃契約第5條約定，請求被告返還；並為訴之聲明
一：被告應返還原告50萬元，及自109年1月4日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈡請求被告減少租金，並返還已支付之38萬8,000元租金：
按「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果」，為民法第227條之2第1項所明定。兩造於107年9月21日簽訂土地房屋租賃契約書時，雖租期僅一年，但實質上係延續雙方長期租約關係，故原告在訂約時並未慮及同年10月2日新北市環狀捷運開始在附近施工，因此影響原告計程車行無法營業，原告多次請求被告減免租金，被告均不為理會未能體察原告經營困境，致租期延至108年12月31日屆滿時，未予同意續租。爰依上開民法第227條之
2第1項規定，請求被告將原約定每月3萬5,000元租金，自107年10月起至108年12月31止共15個月，分別減租如下：
1、107年10月、11月份，每月分別減租1萬8,000元及2萬元，共減租計3萬8,000元。
2、107年12月至108年9月共10個月，每月均減租2萬5,000元，共計25萬元。
3、108年10月減租3萬元。
4、108年11月、12月份，每月各減租3萬5,000元共計7萬元。
以上1-4合計減租38萬8,000元（計算式：38,000元+250,000元+30,000元+70,000元=388,000元），並請求被告返還已支付之上開租金，爰為訴之聲明二：被告應給付原告38萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
㈢請求被告給付50萬元損害補償金：
1、按民法第840條第1項規定：「地上權人之工作物為建築物者，如地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得…請求地上土地所有人按該建築物之時價為補償」；原告租用被告所有系爭土地，用以建築門牌新北市○○區○○路0段000號房屋，為該基地承租人，雖有權利聲請地上權登記，然縱使提出聲請登記，必遭被告收回土地而不再續約，原告受制於被告出租人優勢，致無法聲請地上權登記而受有損害。
2、被告依預立不利於基地承租人之定型化契約，原本是長期性、延續性租期，卻約定為每年換約之租期，並超收押金50萬元，長期坐享可觀利息，且有諸多與事實不符條款，要求原告簽訂租約；事實上，被告於租賃市場處於優勢，然弱勢之原告擔心被告隨時收回土地，即便內心保留事實明示之真意而表面附和，全然出於維護司機與員工生計著想，以致於過度遷就於被告。
3、是以，本件系爭地上建物，原告因受制被告出租人優勢，無法提出聲請地上權登記，實有不得已之原由，依法律應公平衡量當事人利益，予以適當必要保護。準此，依民法第840條第1項規定之同一法理，就系爭基地租賃建造之地上建物，該租約因租期屆滿而終止，如同原得以登記之地上權因存績期間屆滿而消滅，原告（地上權人）得請求土地所有人之被告，按系爭建物得再為使用耐用年數30年之時價120萬元計算，被告應為補償原告50萬元，以符公平。
4、依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償請求權，及類推適用民法840條第1項規定，請求被告給付50萬元補償金，並為訴之聲明三：被告應給付原告50萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
貳、被告答辯：被告聲明駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行，並抗辯：
一、原告自86年10月1日起至107年9月20日止，向被告向被告承租新北市○○區○○段○○○○號土地（原地號為台北縣土城市○○○段○○○○○段0000地號），及坐落該土地上門牌新北市○○區○○路○段000○號房屋，租約以三年或一年為期分別簽定，契約名稱86年至88年為：「房屋租賃契約書」（見被證7：86年至88年房屋租賃契約書影本），89年至107年為：「土地、房屋租賃契約書」（見被證1:歷年土地、房屋租賃契約書影本）。最後一次訂約是在107年9月21日簽約，租期一年自107年10月1日起至108年9月30日止，惟兩造另於108年10月3日，由訴外人 吳鴻洲 代表原告與被告簽立協議書，將租期延長至108年12月31日止。然吳鴻洲於代表原告簽署協議書時，未經被告同意，自行於協議書上加註：「經當面告知：建物門牌新北市○○區○○路
0段000號建物為呂宏賢起造事實可將來認定，吳鴻洲10/
3」，上開文字是原告代理人一方自行撰寫，係屬其個人意見表示（原證2:協議書），被告否認該房屋為原告所有。
二、原告請求被告給付138萬8,000元本息均無理由，分述如下：
㈠返還押租金50萬元部分：
原告依系爭土地、房屋租賃契約第5條規定，請求被告返還押租金50萬元，然該條是約定：「…乙方（指原告）如不繼續承租，甲方（即被告）應於乙方遷空、交還土地、房屋後，並確認乙方無欠繳費用之情事，三日後以即期支票無息退還押金（若有住家或營業登記者，需有遷出證明文件始得辦理退還押金）」。然被告依原告約定之108年12月31日去現場點交房屋時，原告並無要交還的意思與動作，卻自行主張為該房屋所有權人而拒絕返還，迄今仍未將承租之土地及房屋返還被告，已由被告另案訴請原告返還租賃房地，由鈞院以109年度訴字第223號（誠股）審理中。又原告亦未依約與被告確認有無積欠系爭租約第6條所約定應負擔之費用，被告自無返還押租金50萬元義務。
㈡情事變更減免返還租金38萬8,000元部分：
1、原告早在105年間，即以捷運萬大永和段第一期工程施工為由（被證6:104年12月28日捷運萬大永和段第一期工程動土新聞報導），要求被告在105年10月1日簽訂新年度租約時調整租金，被告考量施工將影響金城路出入動線，同意自10
5年10月1日起之租約，將原月租5萬7,000元降為3萬5,
000元。此後，於106年10月1日、107年10月1日每年所訂之租約，均因該捷運施工工程持續進行，被告仍然維持原調降之月租3萬5,000元，並未調整回原本之5萬7,000元。
2、被告否認系爭租約有情事變更原則之適用。 蓋兩造 在107年10月1日訂約當時，捷運萬大永和段第一期工程施工已近三年，此事實並非於107年10月1日契約簽立後才突然發生，自無民法所謂「情事變更，非當時所得預料」情事，原告依民法第227條之2第1項規定，主張欲減免訂約後107年10月1日後15個月租金，並無理由。
3、被告將出租房地交予原告使用，契約載明土地及房屋之使用範圍並無減損，原告自應依約支付租金，無權請求減免。至於，原告主張無法營業之事實，被告否認之。又系爭租賃物係出租予原告個人，至於原告欲作為何等用途，除有違反系爭租約第10條第2項有關非法使用限制外（原證1），兩造於契約上並未有特別約定租賃物用途，亦無關於如無法供該特定用途時，原告得主張減免租金之約定，故原告無權主張減免租金。
㈢補償建築物價值50萬元部分：
系爭土地及房屋均為被告所有，兩造間是土地及房屋租賃關係，被告亦無同意原告在土地上興建房屋，被告否認原告有向被告租地建屋之事實存在。原告拒絕返還系爭土地及房屋，被告已另案訴請原告返還租賃房地，由鈞院以109年度訴字第223號（誠股）審理中，被告自無侵害原告權利。又原告並未在系爭土地上登記設定地上權，自非地上權人，無適用或類推適用民法第840條第1項規定之餘地，原告請求被告給付房屋50萬元補償金，並無理由。
參、法院之判斷：
一、原告依兩造107年9月21日簽訂之土地、房屋租賃契約書（原證1）第5條約定，請求被告返還押租金50萬元，有無理由？原告主張：已於108年12月31日租期屆滿後，將承租土地返還被告，惟被告拒絕依約在三日內返還50萬元押租金，依系爭租契第5條約定，請求被告返還50萬元本息。被告則以：
原告迄今仍未依約返回承租房地，被告已另訴請求原告返還，且原告亦無與被告確認有無積欠應負擔之費用，被告自無返還50萬元押租金義務。經查：
㈠承租人交付押租金之主要目的，在於擔保承租人租金之給付
及租賃物返還等租賃債務之履行，故租賃關係消滅後，承租人須已將租賃物返還且無債務不履行情事，始得請求出租人返還押租金，如承租人有欠租或其他債務不履行時，其所交付之押租金，發生當然抵充之效力，並在抵充後猶有餘額，始生返還押租金之問題（最高法院81年度台上字第1907號、87年度台上字第1631號、77年度台上字第2213號判決要旨參照）。依原告提出系爭土地、房屋租賃契約書第1條所示，被告係將新北市○○區○○段○○○○號土地全部，及地上建○○○區○○路○段○○○號全部，出租於原告使用，同契約第2條約定租賃期間為一年，自107年10月1日起至108年
9月30日止，兩造又於108年10月3日，協議將該租期延長至108年12月31日止，此有各該租賃契約書及協議書影本附卷可憑（見本院卷第23-29頁），並為兩造所不爭。則在該延長租期屆至時，原告自須在返還前開土地及房屋後，始得請求被告返還押租金甚明。再參以系爭租約，關於押金約定及返還，於第5條明定：「乙方（即原告）應於訂約時，交付甲方（即被告）新台幣伍拾萬元正作為押金，乙方如不繼續承租，甲方應於乙方遷空、交還土地、房屋後並確認乙方無欠繳費用之情事，三日後以即期支票無息退還押金（若有住家或營業登記者，需有遷出證明文件始得辦理退還押金）」，第6條亦約定：「…乙方（即原告）所使用之水電費、瓦斯費等及營業上必須繳納之稅捐，由乙方負擔」（見本院卷第23頁土地、房屋租賃契約書影本），故系爭租約於108年12月31日屆滿後，原告須將承租之上開房屋及土地返還被告，並確認無欠繳相關費用後，始能請求被告返還押租金甚明。
㈡被告曾在系爭租約期滿前，於108年11月21日以永和中山路
郵局第268號存證信函，通知原告租約將於同年12月31日屆滿，請原告依租約第15條約定，在租期屆滿前三日，通知被告點交之時間（見本院卷第121-123頁存證信函影本）；原告於同年11月21日收受該存證信函後（見本院卷第125頁存證信函回執影本），在同年12月17日以板橋漢生郵局第193號存證信函向被告表示，系爭房屋為原告出資興建而原始取得所有權，將於租約期滿後拆除該屋返還土地，或請被告於文到五日內，洽商價購房屋、作價續租或拆屋還地返還價金，另減免租金等租賃事宜之協議，倘逾期將由原告僱工拆屋還地請求返還押金等語（見本院卷第31-33頁存證信函影本），足徵原告接獲被告預告履行返還房地通知後，並無依約在租期屆滿後返還房屋之意思，甚至準備僱工拆除房屋，顯已破壞兩造租約之約定。嗣被告於同年12月23日、27日，分別以永和中山路郵局第296號、第298號存證信函回復原告，請原告依民法第455條規定返還系爭租賃房屋及土地，如有違反將追究民、刑事責任（見本院卷第39-41頁），及重申系爭房屋所有權歸屬被告所有，相關水、電、稅捐等費用依約由原告負擔，並同意原告所訂，在108年12月31日星期二下午四點點交房屋及土地（見本院卷第127頁）。惟原告收受被告上開存證信函後，並未依約在該日將房屋、土地點交被告，並結清相關應負擔之費用，卻在該日以板橋漢生郵局第203號存證信函向被告表示：「一、本人出資興建建物門牌：新北市○○區○○路0段000號之地上建物，前函知：『台端分文未出，並非該地上建物所有權人。』原本已雇工約定拆除該地上建物；不料，台端多次寄來存證信函主張：『台端切勿輕舉妄動逕為拆除地上物，若有違反，本人必追究刑、民事相關責任及損害賠償。』及『再次鄭重申明…』使本人及拆屋人員心生恐懼，導致無法依約拆除，不得不暫緩，另待請求法院確認該地上物所有人，以平雙方爭執並息訟止爭再為拆屋交還土地。二、雙方原本約定於108年12月31日16：00拆屋還地，雖因上情無法履行，然台端至現場得以見證本人已清空屋內物品，並且目睹捷運施工，使本人無法營業之事實。………」（見本院卷第43-47頁）。綜上可知，原告並未依約履行承租人返還承租之房屋及土地，及確認並無欠繳相關費用等義務甚明，且被告已另案訴請原告返還系爭承租房屋及土地，由本院以109年度訴字第223號（誠股）審理中（見本院卷第151頁原告於該案提出之答辯狀）。因此，原告主張已經返還被告租賃物，依系爭租約第
5條約定，訴請被告返還押租金50萬元，顯無理由，不能准許。
㈢原告主張，約在86年底自行出資50餘萬元，在承租土地上興
建未辦保存登記門牌土城金城路三段315號房屋，原告為該屋所有權人，有權拆除或拒絕返還被告云云。惟查：
1、稱租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文；故出租人並不以所有人為限；雙方若就租賃關係中關於租金、租賃標的等必要之點有意思表示合致，該租賃契約即已成立，雙方均應受契約拘束，須依契約條款行使權利與履行義務。本案原告與被告，就系爭出租房屋所有權之歸屬有所爭執，然該房屋所有權縱屬原告所有，亦不能據此免除原告承租人返還房屋之義務。又兩造於108年10月3日，由訴外人吳鴻洲代表原告與被告簽立協議書，將系爭租期延長至108年12月31日止，當時吳鴻洲代表原告簽署協議書時，在協議書上加註：「經當面告知：建物門牌新北市○○區○○路0段000號建物為呂宏賢起造事實可將來認定」等情觀之（見本院卷第29頁協議書影本），原告亦表明對上開爭執有待將來認定，則原告即應先依約履行承租人返還承租物及確認應負擔費用義務後，取回經結算抵充租賃債務之押租金；再依法向被告主張所有權，而非違約拒絕返還房屋。
2、未辦理建物第一次所有權登記之房屋，其所有權固屬於出資興建之原始建築人（最高法院96年度台上字第2772號判決要旨參照）。惟民法第811條規，動產因附合而為不動產之重要成分者，不動產所有人取得動產所有權。準此，如以動產附合於他人不動產後，兩物之結合非經毀損或變更其物之性質而不能分離時，不動產所有人即因附合而取得所有權，動產所有權人因喪失權利受有之損害，則屬是否得依關於不當得利規定請求償金另一問題。從而，如非在他人土地上從無到有原始興建房屋，而僅是就他人既存房屋，出資購買動產予以裝修改建時，即非必然因此取得不動產所有權。原告自認從79年間起，就在門牌土城金城路三段315號與他人合夥經營釣蝦場及撞球場，後來與合夥人拆夥後就自己做。自從86年8月開始，第一次與被告簽立租約，期滿後在原租約上再註明延長一年，以後就有簽三年的，最後就是每年簽一次、每次都是租期一年（見本院卷第224、第226頁本院109年6月24日言詞辯論筆錄），並有兩造所不爭，於86年8月
7日簽立之房屋租賃契約書影本在卷可證（見本院卷第203-209頁），依該租約第1條關於出租之標的物記載為：「甲方（即被告）房屋所在地及使用範圍：土城市○○路○段31
5」（見本院卷第203頁），足認原告主張在86年底出資興建土城金城路三段315號房屋時，該房屋即已存在，並由被告出租於原告使用中。原告雖提出「公司整修經費明細表」，記載鐵工（11萬3,000元）、阿財鐵皮屋（10萬元）、地磚（2萬350元）、油漆（4萬元）、玻璃（7,950元）、紗窗（2,800元）、裝潢（12萬1,575元）、冷氣（1萬元）、辦公桌（8,800元）、電話移機（4,000元）、垃圾清運（5,400元）、砂石清運費（8,100元）、遙控鐵門遮雨棚（3萬元）、水電（包含土沙3萬7,000元）等費用支出共50萬8,975元明細（見本院卷第245頁），然綜觀上開工程施作內容，難認原告有將原房屋全部拆除後重新興建之事實。另參酌證人即被告雇用之會計 黃淑慧 在本院證稱：伊在82年間去土城金城路三段315號上班時，該屋是在經營釣蝦場，整個房子比較破舊，是石棉瓦，四邊只有鐵絲網圍住，後來要轉型當交通公司，原告就把整個房子拆除重建，大概是在86年底左右蓋的，拆除重建後，四周圍是用鋼架、鋼板，還有蓋廁所、鐵門、地板、辦公室等，工程人員都是向伊請款，是伊老闆即原告出錢蓋的房子等語（見本院卷第233-
238頁本院109年6月24日言詞辯論筆錄）。審酌其證詞僅能證明原告有出資就系爭房屋改建裝修之事實，證人職業為會計而非專業工程人員，所謂整個房子拆除重建，與原告提出「公司整修經費明細表」工項不符，應屬其個人主觀感受，不能僅憑證人所言，遽認原房屋已全部滅失，而現行房屋確為原告全部原始新建；被告質疑證人無法清楚說明，所謂的改建是全部拆除？拆空後再重新建造？還是只是原告所述類似裝潢及更換部分建材？證人所說拆除重建的過程有沒有通知地主？整個過程是歷經多久的時間、多久的工期？所謂新舊建物完成的面積，有沒有什麼差異等，與常情跟經驗法則不符等抗辯，應屬可採。
3、原告自承未就系爭房屋繳納房屋稅（見本院卷第228頁本院
109年6月24日言詞辯論筆錄），且原告自89年10月1日起至108年9月30日止，連續19年來向被告訂立承租不動產之契約名稱，均載為「土地、房屋租賃契約書」，兩造約定之租賃物，亦均記載為新北市○○區○○段○○○○號全部及地上建○○○區○○路○段○○○號全部（見本院卷第23-27頁89-115頁歷年租約影本），且遍查上開歷年各租約中，亦無關於原告曾在86年底出資，全部重新建造該屋而原始取得所有權之記載，原告在承租使用該房屋近20年來均未增主張為該房屋所有權人，卻在108年12月31日租期屆滿後，突然向被告主張為所有權人，顯與一般社會經驗法則不符而難以採信。
4、綜上所述，原告縱為系爭房屋所有權人，亦不能免除返還承租之土地、房屋及確認應負擔費用等義務，況原告並不能證明為系爭房屋原始出資興建人，其主張有權拆除或拒絕返還房屋於被告云云，並不可取。至於，原告聲請法院履勘現場，欲證明其已將房屋淨空，早已沒有經營做生意等事實，因與本案訴訟標的法律關係無關，並無調查必要，並予敘明。
二、原告依民法第227條之2第1項情事變更規定，請求被告將系爭租約月租3萬5,000元，自107年10月起至108年12月31止15個月，共計減少38萬8,000元，並請求被告返還，有無理由？原告主張：107年9月21日與被告簽訂租約租期雖僅一年，但實質上係延續雙方長期租約關係，故原告在訂約時並未慮及同年10月2日新北市環狀捷運開始在附近施工，致影響原告計程車行無法營業受有損害，爰依民法第227條之2第1項情事變更規定，請求被告減少自107年10月1日起至108年12月31日止，共15個月租金38萬8,000元，並請求被告返還。被告則以：原告在訂立系爭租賃契約前二年，即以捷運施工為由要求被告減少租金，被告已同意在105及106二個年度租約月租由5萬7,000元均減為3萬5,000元，嗣因捷運工程繼續施工，故107年10月1日訂立系爭租約時，仍維持原調降之月租3萬5,000元，此為原告得以預料，並無「情事變更」情事。經查：
㈠按契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效
果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果，民法第227條之2第1項定有明文。依上開規定請求增、減給付或變更契約原有效果者，應以契約成立後，因不可歸責於當事人之事由，致發生非當時所得預料之劇變，因而認為依原有效果履行契約顯失公平，始足當之。如係當事人在訂立契約時，已得預見之事實或並未超過契約風險範圍，而為當事人可得預見時，即難認屬情事變更。本件原告向被告承租使用新北市○○區○○段○○○○號土地及地上建○○○區○○路○段○○○號房屋之前方，雖架設有捷運圍籬造成金城路三段道路面積縮減，形成車輛通行速度減緩不便（見本院卷第243頁Googie地圖影本），惟依被告提出之104年12月18日網路新聞報導，已刊載關於捷運萬大永和段動土，預計第一期工程109年完工之相關說明，並附有捷運萬大-中和-樹林線永和段工程開工動土照片可參（見本院卷第135頁），此為兩造所不爭，並屬公眾週知之事實；再參以被告提出兩造歷年來簽訂之系爭土地、房屋租賃契約，自98年10月1日起一年租約月租金為5萬7,000元，此後每年租期屆滿簽約迄至105年9月30日止，連續七年共七份租約，每月租金均為5萬7,000元（見本院卷第97-110頁土地、房屋租賃契約書影本），惟自105年10月1日起至系爭租約租期屆滿止，每年所訂租約月租金均減為3萬5,000元（見本院卷第111-114及第23-27頁土地、房屋租賃契約書影本），足認被告抗辯伊已顧及捷運施工因素而減少租金等語，可資採信；從而，被告抗辯原告在107年9月21日簽立系爭土地、房屋租賃契約書時，已知悉新北市環狀捷運開始施工之事實，堪予採信。準此，原告主張捷運施工一節，顯非兩造簽立租約後，所發生的不可歸責於當事人事由，致發生非當時所得預料之劇變，原告依上開情事變更原則，請求減少租金，並無理由。
㈡次按當事人依民法第227條之2情事變更原則規定，聲請法
院增、減其給付加給付者，為形成之訴而非給付之訴，須待法院為增加或減少給付之形成判決確定後，其所發生新增或減少給付請求權之效果，始告確定發生（最高法院104年度台上字第1911號判決要旨參照），故原告依上開規定請求被告返還已受領之租金38萬8,000元，顯屬無據；經本院於10
9年5月27日言詞辯論期日，當庭命原告10日內補正其給付聲明之依據（見本院卷第144頁言詞辯論筆錄），原告逾期並未補正；況原告既己依契約之約定支付被告租金完畢，亦無不當得利、無因管理或情事變更情事可言（最高法院106年度台上字第335號判決要旨參照）。從而，原告依情事變更原則，請求被告返還已支付之租金38萬8,000元，顯無理由，不能准許。
三、原告依民法第184條第1項前段侵權行為損害賠償規定，及類推適用民法840條第1項規定，請求被告給付50萬元補償金，有無理由？原告主張：原告租用被告所有土地，用以建築門牌新北市○○區○○路○段000號房屋，雖有權聲請地上權登記，然原告受制於被告以定型化契約出租人優勢，擔心被告不再續約出租，遲遲無法聲請地上權登記而受損害，爰依民法第184條第1項前段，及類推適用民法840條第1項規定，請求被告給付50萬元補償金。被告則否認原告有租地建物之事實，原告並未在被告所有土地上設定地上權，原告並非地上權人，自不能適用或類推適用民法第840條第1項規定，且上開房屋是被告所有，被告並無侵害原告權利。經查：
㈠按民法第840條規定：「地上權人之工作物為建築物者，如
地上權因存續期間屆滿而消滅，地上權人得於期間屆滿前，定一個月以上之期間，請求土地所有人按該建築物之時價為補償」；然原告與被告間之法律關係為租賃契約，原告亦自認並無辦理地上權登記，故兩造間並無上開地上權規定之適用甚明。此外，亦無類推適用該規定之法律明文；況原告是在108年12月17日以板橋漢生郵局第193號存證信函，向被告主張系爭土地○○○區○○路○段○○○號房屋為原告出資興建，表示將在108年12月31日前拆除房屋後返還土地，請被告返還押租金，或在五日內洽商由被告價購地上物、作價續租或減免租金事宜（見本院卷31-33頁存證信函影本），足見原告並無在系爭租約期滿前定一個月以上之期間，請求被告就地上物為時價補償，是原告主張類推適用民法840條第1項規定，請求被告給付50萬元補償金，並無理由。㈡次按民法第民法第184條第1項規定：「因故意或過失，不
法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同」，故侵權行為損害賠償責任之成立，須行為人有故意或過失，以不法之方法；或故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人，為構成要件。原告自承從86年8月間起，開始向被告承租新北市○○區○○段○○○號土地至迄108年12月31日止共20餘年，二造均為自然人，長期沿用已定型化之制式租約內容，兩造對相關權利義務關係均屬可得預期，該契約條款並無為他方所不及知或無磋商變更之問題，且綜觀該租賃契約本質所生主要之支付租金與交付租賃物使用權義關係，並無將契約風險儘移歸承租人負擔，使原告受有不合理待遇，致得以免除或減輕承租人責任的情事，再依民法契約自由之精神加以綜合判斷，亦無顯失公平情事。從而，原告主張被告以該租約關係致原告無法辦理地上權登記而受損害，並無理由。又兩造雖就該土地上未辦保存登記房屋，即門牌土城金城路三段315號房屋所有權誰屬有所爭執，惟被告禁止原告拆除該房屋，並另案訴請原告返還房地，由本院以109年度訴字第223號（誠股）審理，此為憲法保障其訴訟權之行使，自無侵害原告權利可言，原告主張欲拆掉該房屋後將有用的建材拿去別的地方重新起造建物，因受被告阻礙致發生需要重新花費之損害云云，顯屬無稽。綜上，原告依民法第184條第1項侵權行為之法律關係，訴請被告賠償50萬元本息，並無理由。
肆、結論：
一、原告請求被告返還押租金50萬元及減少之租金38萬8,000元及房屋補償金50萬元，均無理由，應予駁回。原告假執行之聲請因失所附麗，應併予駁回。
二、本件事證已臻明確，兩造其餘主張與攻擊防禦方法及所提證據，經審酌後認與本件判決之結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
三、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年7月22日
民事第一庭法官黎文德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國109年7月22日
書記官黃頌棻