裁判字號：臺灣高等法院108年上易字第851號民事判決
裁判日期：民國108年12月10日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決108年度上易字第851號上訴人即附帶被上訴人 王譯勵 被上訴人即附帶上訴人 王石柱 訴訟代理人 蘇飛健 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國108年4月26日臺灣士林地方法院107年度訴字第1938號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴及訴之追加，本院於108年11月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣捌萬元，及自民國一○八年十月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
附帶上訴駁回。
第二審訴訟費用，關於上訴及追加之訴部分，由上訴人負擔；關於附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但請求基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款分別定有明文。本件被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）於原審主張上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）依兩造間租賃契約第8條約定，應給付如原判決附表（下稱附表）所示律師費（其中附表編號6為本件訴訟一審之律師費）新臺幣（下同）19萬8,000元。嗣於本院追加依兩造間租賃契約第8條規定，請求被上訴人給付因本件訴訟而支出之第二審律師費8萬元，而為追加聲明：上訴人應給付被上訴人8萬元，及自民事附帶上訴暨追加及聲請公示送達狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，經核被上訴人追加之訴之請求權基礎與本件請求附表編號6律師費部分，均係基於本件訴訟所產生之律師費之同一基礎事實，依上開規定，應予准許。
二、本件上訴人未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面
一、被上訴人起訴主張：被上訴人為門牌號碼臺北市○○區○○○路○○○號2、3、4樓房屋（下合稱系爭房屋）之所有權人。
其與上訴人於民國100年10月13日就系爭房屋簽立租賃契約（下稱系爭租約），約定每月租金新臺幣（下同）5萬5,000元，租期自100年10月13日起至107年11月30日止，系爭租約並經公證。上訴人承租系爭房屋後，將系爭房屋隔間轉租予訴外人 黃梅雯 等14人。詎上訴人於租賃期間多次未依約繳納租金，於系爭租約租期屆至後，上訴人仍持續出租系爭房屋予黃梅雯等14人，而未將系爭房屋返還予被上訴人。被上訴人曾於103年至106年間就上訴人積欠租金部分，委請律師寄發存證信函，並於107年12月間委請律師對上訴人提起遷讓房屋等訴訟，依系爭租約第8條約定，上訴人應賠償被上訴人因此所支出之律師費計19萬8,000元（各項費用及金額詳附表所示）。又上訴人於系爭租約期滿後未立即交還房屋，已違反系爭租約之約定，自107年12月1日至108年2月22日止，上訴人無權占有系爭房屋，依系爭租約第6條第2款約定，上訴人應自租期屆滿之翌日起每月給付以月租金2倍計算之違約金，則上訴人應給付被上訴人自107年12月1日起至108年2月22日止之違約金計30萬6,429元；且上訴人無權占有系爭房屋並出租予黃梅雯等14人，因此受有租金之利益，致被上訴人受有損害，被上訴人得依民法第179條規定，請求上訴人給付相當於租金之不當得利42萬9,835元。求為命：上訴人應給付被上訴人93萬4,644元，及其中19萬8,360元自起訴狀繕本送達翌日起，又其中73萬6,264元自民事訴之變更狀繕本送達翌日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決。（原判決命上訴人應給付被上訴人78萬2,425元，及其中19萬8,000元自108年1月20日起；又其中58萬4,425元，自108年3月23日起；均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息之判決，並駁回被上訴人超過前揭部分之請求。上訴人不服，提起上訴。被上訴人就其前揭敗訴部分，聲明不服，提起附帶上訴，並為訴之追加，主張上訴人尚有支出本件訴訟第二審律師費用8萬元，依系爭租約第8條約定，得向上訴人請求賠償8萬元。）並於本院聲明：㈠答辯聲明：上訴駁回。㈡附帶上訴聲明：⒈原判決駁回後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請、訴訟費用負擔部分均廢棄。⒉上訴人應再給付被上訴人15萬1,839元，及自108年3月23日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。㈢追加之聲明：上訴人應給付被上訴人8萬元，及自民事附帶上訴暨追加即聲請公示送達狀繕本送達上訴人之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、上訴人則以：於系爭租約租期屆至前，被上訴人曾向其表示願意讓其繼續承租系爭房屋，且於系爭租約期限屆滿後，被上訴人對於其繼續使用系爭房屋並未為反對之意思表示，且繼續保有其依約交付之押金20萬元用以抵銷後續租金，是兩造間自107年11月30日以後就系爭房屋即屬不定期限租賃關係，其非無權占用系爭房屋，被上訴人請求其給付相當於租金之不當得利、律師費及違約金，乃屬無據。又系爭租約第8條約定為定型化契約條款，該約定由其賠償律師費，乃顯失公平，依民法第247條之1第2款規定、消費者保護法第16條、第17條第1、4項規定而無效。且系爭租約第6條第2款規定之違約金亦違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3項規定而無效，縱非無效，被上訴人請求之違約金亦屬過高等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠上訴聲明：⒈原判決不利於上訴人部分廢棄。⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。㈡就被上訴人附帶上訴部分，上訴人未到庭，亦未提出書狀為何聲明或陳述。
三、本院之判斷：㈠被上訴人主張兩造就系爭房屋於100年10月13日簽立系爭租
約，且約定被上訴人將系爭房屋出租予上訴人，每月租金5萬5,000元，租期至107年11月30日止等情，業據提出系爭租約為證（見原審卷第16至18頁），且為上訴人所不爭執，自堪信為真實。
㈡被上訴人主張系爭租約租期於107年11月30日屆至後，上訴
人乃無權占有系爭房屋等語，為上訴人否認，並辯稱：於系爭租約期限即107年11月30日屆至前，被上訴人曾向其表示願意讓其繼續承租系爭房屋使用，且於107年11月30日系爭租約租期屆滿後，對於其繼續使用系爭房屋並未有反對之意思表示，兩造間有不定期限租賃契約存在等語。而依被上訴人所提107年11月6日訴外人即上訴人之母親 黃寶蓮 於107年11月6日與被上訴人間之Line對話內容，黃寶蓮寫道：「王老闆（即本件被上訴人）您好很抱歉，遲至今日匯款，懇請原諒！敬請查閱11月款項。謝謝您。」，被上訴人則回覆：
「房屋租約11月30日到期請清空交屋、謝謝」等語（見本院卷第71頁）；且被上訴人於107年12月11日對上訴人提起遷讓系爭房屋等訴訟，有民事起訴狀可稽（見原審卷第9頁）；故被上訴人於系爭租約租期屆至前已向上訴人表示系爭房屋於107年11月30日租期屆至時請清空交屋，則被上訴人已明確表示其不願於租期期滿後繼續將系爭房屋出租予上訴人。且被上訴人旋即於同年12月11日對上訴人訴請遷讓返還系爭房屋，尚難遽認被上訴人於系爭租約租期屆至後就上訴人繼續使用系爭房屋不為反對之意思表示。又押租金乃擔保租金之給付，如承租人有欠租情事，固可由出租人主張抵付租金，但不得謂出租人有收取押租金者，即係承認延長租期，故上訴人抗辯被上訴人有收取押租金可抵付租金，而認兩造間成立不定期限租賃契約等語，亦不足採。此外，上訴人並未提出其他證據證明被上訴人確有同意其繼續承租或使用系爭房屋，故上訴人抗辯兩造間有不定期租賃契約，乃不足採。兩造間就系爭房屋於107年11月30日系爭租約期滿後，並無不定期限租賃契約存在。此外，上訴人並未舉證其占有使用系爭房屋有合法之權源，自屬無權占有系爭房屋。
㈢被上訴人主張上訴人於租賃期間多次未遵期繳納租金，其曾
於103年至106年間就上訴人積欠租金部分，委請律師處理，且於租期屆滿後，上訴人亦未依約返還系爭房屋，其於107年12月間委請律師對上訴人提起本件訴訟，合計支出如附表所示律師費用19萬8,000元、及第二審律師費用8萬元，業據提出律師事務所收據、匯款申請單、法律服務費用暫結表為證（見原審卷第35至39頁、第42頁、第44頁，本院卷第101頁），且上訴人並未爭執上開文書之真正，並經本院調閱臺灣士林地方法院（下稱士林地院）105年度司執字第36483號、106年度司執字第26961號給付租金執行事件卷宗查核屬實。則被上訴人確因上訴人違約，有委請律師處理，而支出如附表所示律師費用19萬8,000元及第二審律師費用8萬元等情。又依系爭租約第8條約定：「乙方（即本件上訴人，下同）若有違約情事，致損害甲方（即本件被上訴人，下同）之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因而涉及訴訟所繳納之訴訟費用、律師費或其他相關費用，均應由乙方負責賠償。」（見原審卷第18頁），可知被上訴人因上訴人違約致損害其權益涉訟時，得請求上訴人因上訴人違約因而涉訟所生之律師等費用。則被上訴人得依系爭租約第8條約定，請求上訴人給付如附表所示費用19萬8,000元及第二審訴訟費用8萬元。上訴人雖辯稱：系爭租約第8條約定由其負擔賠償律師費，乃加重其負擔，有顯失公平，依民法第247條之1第2款規定、消費者保護法第16條、第17條第1、4項規定應無效等語，惟查：
⒈按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，
為加重他方當事人責任之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，為民法第247條之1第2款所明定。所謂加重他方當事人之責任，乃係指一方預定之契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地者而言，所稱按其情形顯失公平者，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。本件上訴人主張系爭租約係事前預訂用於同類租約而簽定之定型化契約等語，為被上訴人否認，且上訴人未舉證以實其說，故尚難認系爭租約係事前預訂用於同類租約而簽訂之定型化契約。又依系爭租約第8條約定：「乙方若有違約情事，致損害甲方之權益時願聽從甲方賠償損害，如甲方因而涉及訴訟所繳納之訴訟費、律師費或其他相關費用，均應由乙方負責賠償。」（見原審卷第18頁），乃為兩造關於上訴人違約時應負責任之約定，且參以系爭租約其他約定條款內容，亦可知系爭房屋於出租前尚未經裝修，故兩造明定應由上訴人承租後自行負擔費用裝修；且於第4條第5項約定：「房屋有改裝設施之必要，甲方同意乙方得自行裝設隔間及增設衛浴設備及其他修繕，其裝修及修繕費用由乙方自行負擔…乙方於交還房屋時，除可移動之部分外，以現狀交付。（不堪使用部分須修繕完成）」；又系爭租約約定期間長達7年；且系爭租約第7條第4款亦約定：「本租約如甲方提前解約需賠償乙方裝修金額之損失，賠償方式如下…第一年：解約需賠償乙方裝修金額新臺幣350萬元。第二年：解約需賠償乙方裝修金額新臺幣220萬元。第三年：解約需賠償乙方裝修金額新台幣120萬元。…租期第六、七年起，甲方得提前終止租約，但應於2個月前通知乙方，且須再賠償對方3個月租金作為違約金」等情（見原審卷第17頁），則被上訴人若提前終止租約而違約，兩造約定之賠償及違約金額亦高達百萬元以上，衡諸常情常理，若非經兩造於締約前仔細磋商，始擬訂出租人提前解約、終止契約賠償責任約款，經上訴人表示裝修費用7年租期分攤，依此向被上訴人進行議約，被上訴人怎可能自行設定每年提前解約之高額賠償金，且系爭租約之提前解約金顯高於一般租金，益見上訴人係具有高度議價能力之承租人，且相較於上訴人未依約返還房屋，系爭租約第8條約定所負之賠償責任，足認系爭租約並非被上訴人所制訂同類契約所為沿用，而係經兩造磋商而訂立，亦無顯失公平之情事。則上訴人抗辯系爭租約為定型化契約，且系爭租約第8條約定乃增加其負擔，顯失公平，依第247條之1第2款規定應為無效等語，顯不可採。
⒉又上訴人雖辯稱系爭租約第8條，依消費者保護法第16條、
第17條第1、4項規定，應為無效等語。惟消費者保護法所稱之消費者係指以消費為目的而為交易、使用商品或接受服務者；而企業經營者則係指以設計、生產、製造、輸入、經銷商品或提供服務為營業者，此觀消費者保護法第2條第1、2款規定自明。本件出租人即被上訴人，並非企業經營者，而上訴人向被上訴人承租系爭房屋後，再轉出租予他人，上訴人亦非消費者，且如前所述，系爭租約亦非定型化契約，，當無消費者保護法第16條、第17條規定之適用。則上訴人上開所辯，亦不足採。
⒊綜上，被上訴人依系爭租約第8條約定，請求上訴人賠償如
附表所示律師費19萬8,000元及8萬元，於法有據。㈣被上訴人主張依民法第179條規定請求相當於租金之不當得利部分：
⒈按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益。不當得利之受領人應返還之利益，依其利益之性質不能返還，應償還其價額。民法第179條前段、第181條但書分別定有明文。又無法律上原因占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，並致土地所有權人受有同額之損害，此為社會通常之觀念，土地所有權人得依不當得利之法則，請求占有人返還相當於租金之利益。另受領人以原物為標的，依法律行為而取得對價者，其所取得之對價高於原物價額，兩者間之差額係基於受領人與第三人之契約而來，並非直接基於權利人之權利而生，自非權利人所應有，蓋不當得利之機能在於填補權利人所遭受到的損失，而非獲利。本件上訴人於系爭租約期間屆滿後，將無權占有之系爭房屋出租獲取之租金利益，係基於其與承租人間租賃契約所生，與被上訴人因上訴人無權占有系爭房屋，致其無法以系爭房屋使用收益之損害，尚屬二事，是被上訴人請求上訴人返還無權占有系爭房屋之不當得利，應以其無法取回系爭房屋使用收益為據。
⒉被上訴人主張：依租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定
租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第97條規定，故本件上訴人應返還相當於租金之不當得利金額，不受土地法第97條規定之限制等語。惟觀諸租賃住宅市場發展及管理條例第6條立法理由，係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，爰予排除土地法第97條規定之適用。故其規範意旨應係在於尊重出租人與承租人之契約自由，使租賃住宅之租金回歸市場機制，是解釋上應僅適用於當事人訂立有租賃契約情形，本件兩造並無實際租賃契約存在，僅係被上訴人請求上訴人返還相當於租金之不當得利之情形，應無租賃住宅市場發展及管理條例第6條規定之適用，而仍應回歸土地法第97條規定。另被上訴人主張上訴人將系爭房屋出租予他人此為業，而為營業使用，故依最高法院54年度台上字第1528號判決見解，自不受土地法第97條規定之限制等語，惟最高法院54年度台上字第1528號判決意旨係指市場攤位之承租人，不僅在其承租之攤位得以營商，並得享受整個市場之特殊利益，其應付租金不僅為使用攤位之對價，且包括此項特殊利益之對價在內，自非普通之房屋兼土地之承租可比，固不受土地法第97條及實施都市平均地權條例第48條（舊）所定，房租及地租最高限制之拘束，而本件上訴人係無權占有爭房屋，非無權占有市場攤位，故當無該判決意旨之適用，被上訴人此部分之主張，乃不可採。又上訴人係將系爭房屋加以隔間轉租予黃梅雯等14人供住宅居住使用，有上訴人與黃梅雯等14人之租賃契約可稽（見原審卷第21至33頁），並無證據證明係供營業使用，被上訴人請求上訴人給付相當於租金之不當得利，仍應受土地法第97條規定之限制。則被上訴人主張其請求上訴人給付相當於租金之不當得利，不受土地法第97條規定之限制等語，難認可採。
⒊次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總
價年息10%為限。土地法第97條第1項定有明文。所謂年息10%為限，係指租金之最高限額而言，非謂房屋租賃之租金必須照申報總價額年息10%計算，尚須斟酌基地之位置、工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值等情事以為決定。又房屋不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包含建築物及其基地之總價額為其基準。而土地法第97條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，為土地法施行法第25條所明定。依土地法第148條規定，法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價。如土地所有權人未於公告期間申報地價，依平均地權條例第16條規定，以公告地價80%為其申報地價。查系爭房屋屬4層建物之2、3、4樓，該4層建物107年之課稅現值為55萬100元（見原審卷第45頁），系爭房屋之課稅現值應為41萬2,575元（計算式：550,100元÷4×3=412,575元）；系爭房屋坐落之臺北市○○區○○段0○段000000000000000地號土地，107年每平方公尺申報地價為7萬2,466元（見原審卷第49至51頁）。參酌上揭地號土地地價非低，且上訴人將系爭房屋隔間出租予多人使用，系爭房屋位於交通便利，工商繁盛區域，附近有台北車站、捷運站、醫院、永樂市場、百貨公司、華陰街商圈、臺北轉運站，此有GOOGLE地圖及街景相片可稽（見本院卷第109至129頁），故認上訴人無權占有使用系爭房屋相當於租金之不當得利，應以系爭房屋及其基地申報總價額年息10%為適當，則依被上訴人主張上訴人自107年12月1日至108年2月22日共84日無權占用系爭房屋期間，以上揭地號土地與其上系爭房屋之總價額核算，被上訴人得請求上訴人返還相當於租金之不當得利為27萬7,996元【計算式：（72,466元/平方公尺×161平方公尺+412,575元）×0.1÷365日×84日=277,996元，元以下四捨五入，下同】。超過此部分之請求，則屬無據。
㈤被上訴人依系爭租約第6條第2款約定請求違約金部分：
⒈被上訴人主張上訴人於系爭租約期滿後未依約交還房屋，其
得依系爭租約第6條第2款約定請求相當於月租金金額2倍之違約金等語，為上訴人否認，並辯稱：系爭租約第6條第2款約定違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3項規定，應屬無效等語。惟查，系爭租約第6條違約處罰，其中第2款約定：「乙方於租賃期滿不交還房屋，自終止租約或租賃期滿之翌日起，乙方應支付按房租貳倍計算之違約金至遷讓完竣，乙方不得有異議」（見原審卷第17頁），依此約定，倘若上訴人於系爭租約租期屆滿未依約返還房屋，須支付自租約期滿翌日起賠償2倍房租之違約金。而依房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3項規定：「承租人未依第一項約定返還房屋時，出租人得向承租人請求未返還房屋期間之相當月租金額外，並得請求相當月租金額一倍（未足一個月者，以日租金折算）之違約金至返還止。」（見本院卷第45頁）。則依系爭租約第6條第2款規定按月給付相當於租金2倍之違約金，即等同於前開房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3項規定所指月租金額再加計1倍違約金計算之總額。故尚難認系爭租約第6條第2款規定有違反房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項第13條第3項規定而無效之情形。上訴人此部分之抗辯，乃不可採。
⒉系爭租約於107年11月30日租期屆滿，上訴人依約負有返還
系爭房屋之義務，上訴人並未依約返還系爭房屋，而有違約之情事，系爭租約第6條第2款約定被上訴人於上訴人未依約返還房屋時，得請求上訴人給付以原約定租金2倍計算之違約金，系爭房屋之月租金為5萬5,000元，上訴人於租期屆滿後，自107年12月1日至108年2月22日止，無權占有系爭房屋2月又22日等情，已如前述，則被上訴人依系爭租約第6條第2款約定，請求上訴人給付違約金30萬6,429元（計算式：110,000元×2+110,000元×22/28=306,429元），即屬有據。
⒊按其約定之違約金過高者，得由法院依職權予以酌減。契約
當事人約定之違約金是否過高，應依一般客觀之事實、社會經濟狀況、當事人實際上所受損害及債務人如能如期履行債務時，債權人可享受之一切利益為衡量標準。本件上訴人雖抗辯被上訴人請求之違約金過高等語。惟參以上訴人於租期屆滿後，仍無權占有系爭房屋且出租他人，得向次承租人按月獲取租金計15萬4,300元（見原審卷第19至33頁），而依兩造間系爭租約第6條第2款約定之每月違約金僅為11萬元，尚低於上訴人得向次承租人所收取之每月租金15萬4,300元,前揭無權占有系爭房屋期間總計收取42萬1,753元（154,300×2＋154,300×22/30=421,753），業如前述，足認被上訴人依系爭租約第6條第2款約定所請求之違約金金額，尚難認有過高之情事，則上訴人請求酌減違約金，難認可採。
四、綜上所述，被上訴人依系爭租約第8條約定，請求上訴人給付如附表所示費用19萬8,000元，及自起訴狀繕本送達翌日即108年1月20日（見原審卷第58頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；及依民法第179條規定，請求被上訴人給付不當得利27萬7,996元，並依系爭租約第6條第2款約定請求給付違約金30萬6,429元，合計58萬4,425元，及自民事訴之變更狀繕本送達翌日即108年3月23日（見原審卷第143頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；均為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，不應准許。原審就上開不應准許部分，駁回被上訴人之請求及假執行之聲請，就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並為供擔保准、免假執行之諭知，均無不合。上訴人及被上訴人就其敗訴部分，分別提起上訴及附帶上訴，指摘原判決不利己之部分不當，求予廢棄改判，為無理由，均應駁回。另被上訴人追加依系爭租約第8條約定，請求上訴人給付第二審律師費用8萬元，及自民事附帶上訴暨追加即聲請公示送達狀繕本送達上訴人之翌日即108年10月13日（見本院卷第149頁）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
六、據上論結，本件上訴、附帶上訴均為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第463條、第385條第1項前段，判決如主文。
中華民國108年12月10日
民事第十一庭
審判長法官徐福晋
法官蕭清清法官陳月雯正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國108年12月10日
書記官侯雅文