裁判字號：臺灣新竹地方法院100年簡上字第107號民事判決
裁判日期：民國101年10月31日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣新竹地方法院民事判決100年度簡上字第107號上訴人 吳韋銘 被上訴人 陳宸雄 訴訟代理人 連家姍
李文傑 律師彭首席律師上列上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國100年9月23日本院新竹簡易庭99年度竹簡字第580號第一審判決提起上訴，本院於民國101年10月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：上訴人之兄即訴外人 吳韋德 邀同其父 吳勝章 於民國96年11月15日向被上訴人借款新臺幣（下同）120萬元，並由吳勝章提供名下新竹市○○段○○○○號等27筆土地設定抵押與被上訴人。 嗣吳韋德 於97年3月間擬再向被上訴人借款100萬元，乃徵得其父吳勝章之同意，於97年3月31日代理吳勝章與被上訴人訂定不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），將坐落新竹市○○段○○○○號土地上，門牌號碼新竹市○○路○○巷○弄○號，未辦第一次所有權登記建物（下稱系爭房屋），以100萬元之對價出售與被上訴人，並約定「乙方（即吳勝章）房屋買賣確保甲方（即被上訴人）借貸新台幣壹佰萬元正之保證，日後乙方借貸還清，甲方應將房屋過戶返還乙方。」依此，系爭買賣契約乃附買回約定或附條件的買賣契約，吳勝章並已配合將系爭房屋之納稅義務人變更為被上訴人，由被上訴人繳納系爭房屋之房屋稅，被上訴人自已取得系爭房屋之事實上處分權無誤。98年1月
2日吳勝章死亡，同年3月間借款期限屆至，吳勝章或吳韋德皆未清償所欠之100萬元債務。被上訴人依約要求吳韋德搬遷，並應吳韋德要求而與之訂立租期自98年3月26日至同年6月25日，月租金3萬5千元之房屋租賃契約，租期屆至後，吳韋德業於98年9月1日遷離系爭房屋。惟上訴人於被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權後，未經被上訴人同意，自行於吳勝章死亡後之98年4月間遷入系爭房屋居住，並拒絕搬遷。被上訴人自得依民法第962條規定，訴請上訴人自系爭房屋遷離，並自98年7月1日起至遷讓返還系爭房屋時止，按月給付被上訴人3萬5千元等語。
貳、上訴人答辯略以：訴外人吳韋德於97年3月31日與被上訴人簽立買賣契約時，吳勝章因病住院治療，不可能同意吳韋德將系爭房屋出售與被上訴人。吳韋德未經吳勝章同意，擅自與被上訴人訂立買賣契約，該買賣契約不生效力。另依系爭買賣契約書「其他附屬權利」欄之記載，足知立約雙方並無買賣系爭房屋之真意，系爭買賣契約屬通謀虛意思表示而無效。縱認系爭買賣契約有效，被上訴人未依土地法第104條通知包含上訴人在內之基地所有人行使優先承買權，亦不得以其契約對抗身為基地所有人之上訴人。此外，吳韋德與被上訴人所訂租賃契約，亦係以租金支付被上訴人債款利息之意，雙方並無租賃房屋之真意，是被上訴人並未取得系爭房屋之事實上處分權。吳勝章於生前即已表示系爭房屋歸上訴人所有，上訴人經吳勝章全體繼承人之同意續住於系爭房屋內，乃具有合法使用之權源，被上訴人訴請拆屋還地，並請求上訴人按月給付3萬5千元，洵屬無據，應駁回其訴。
叁、原審判命上訴人應自如原審判決附圖所示A（1F）、B、2F
、3F面積各99.79平方公尺、27.8平方公尺、112.8平方公尺、112.8平方公尺之系爭房屋遷出，將系爭房屋交還與被上訴人，並命上訴人自98年7月1日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人2,518元，而駁回被上訴人其餘之訴（被上訴人就敗訴部分，未為上訴，該部分業已確定）。上訴人不服，提起上訴，並聲明：一、原判決命上訴人自系爭房屋遷出，將系爭房屋返還被上訴人，並命上訴人自98年7月1日起至遷讓房屋止，按月給付被上訴人2,518元，與該部分假執行之宣告暨命負擔訴訟費用部分之判決均廢棄。二、上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明請求駁回上訴。
肆、經行爭點整理程序，協同兩造整理不爭執之事項如下：
一、上訴人之父吳勝章名下所有新竹市○○段○○○○號等27筆土地，於97年1月16日設定債權額145萬元之最高限額抵押權與被上訴人，設定之債務人為吳勝章、吳韋德，債務額比例全部。
二、被上訴人曾持吳勝章於97年1月15日所簽發、吳韋德背書，面額120萬元之支票一紙，以吳勝章、吳韋德為相對人，聲請支付命令，請求給付票款120萬元及其利息，經異議後，視為起訴，嗣因吳勝章於98年1月2日死亡，經本院命上訴人及吳韋德承受訴訟，而由被上訴人取得本院97年度竹簡字第666號一部勝訴之民事判決。
三、訴外人吳韋德於97年3月31日持吳勝章之印鑑、契據，代理吳勝章與被上訴人訂立系爭買賣契約書，將系爭房屋以100萬元之對價，出售與被上訴人。並約定「乙方房屋買賣確保甲方借貸新台幣壹佰萬元正之保證，日後乙方借貸還清，甲方應將房屋過戶返還與乙方，所有費用由乙方負責繳納。」、「乙方吳勝章未出面簽約，由吳韋德出面簽約，日後如發生糾紛情事概由吳韋德負全責及有關法律一切責任。」等情。
四、吳韋德無力清償對被上訴人所負100萬元之債務，並於98年3月26日與被上訴人就系爭房屋訂立租賃契約，租期自98年3月26日至同年6月25日，月租金3萬5千元。租期屆滿後，吳韋德於98年9月11日搬離，系爭房屋由被上訴人更換門鎖。
五、上訴人於98年4月間搬回系爭房屋居住。98年9月11日被上訴人更換門鎖時，與被上訴人約定，是否得繼續居住使用系爭房屋，以本件訴訟結果而定。
伍、經行爭點整理程序，兩造同意以下列事項為本件爭執之範圍，不再及於其他：
一、訴外人吳韋德於97年3月31日代理吳勝章與被上訴人訂定系爭房屋之買賣契約，有無經吳勝章之合法授權或事後同意？如未經合法授權或事後同意，被上訴人得否主張吳勝章應負表見代理之授權人責任？
二、被上訴人依民法962條規定訴請上訴人遷離及給付原審判決
主文所示之租金，有無理由？本件上訴有無理由？
陸、本院之判斷：
一、依訴外人吳韋德之證詞可知，訴外人吳韋德於97年3月31日代理吳勝章與被上訴人訂定系爭買賣契約，業經吳勝章同意或承認：
（一）按代理權係以法律行為授與者，其授與應向代理人或向代理人對之為代理行為之第三人，以意思表示為之，民法第
167條定有明文。而代理權之授與行為為單獨行為，僅授權人以意思表示為之為已足，無須一定之方式。又代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，對本人發生效力，民法第103條第1項亦有明文規定。
（二）本件系爭買賣契約係由訴外人吳韋德代理吳勝章簽訂，業據被上訴人提出系爭買賣契約影本附卷可憑（參原審卷第
7至13頁）。而吳韋德就有無獲得吳勝章同意訂定系爭買賣契約一節，業於原審證稱：「我有得到我父親的同意，我和我父親說先過戶，因為契約是這樣寫的，等我錢還給聲請人（按即被上訴人），聲請人會再還給我，我和我父親是這樣說的。」等語明確（參原審卷第38頁反面）。嗣吳韋德並於本院準備程序證稱：「第一次我父親是當債務人，第二次我去向被上訴人借款，但被上訴人的父親要我拿房子抵押，第二次我拿房子的資料去借款時，我父親住院不知道，是我父親住院二十幾天後我才告訴我父親，我父親說已經借了要不然要怎麼辦。」等語明確（參本院卷第56頁）。由證人吳韋德於原審之證述可知，吳勝章確已同意由吳韋德代理，將系爭房屋先行變更納稅義務人名義，俟吳韋德還款後，再將納稅義務人名義變更回復為吳勝章。縱依證人吳韋德於本院準備程序所為證述，吳勝章於事先並不知情，惟事後經吳韋德告知，吳勝章亦表示「已經借了，不然要怎麼辦」，即已承認系爭房屋業經辦理納稅義務人變更，待吳韋德還款，始能回復吳勝章名義之情。是被上訴人主張吳韋德代理吳勝章訂定之系爭買賣契約對吳勝章發生效力等情，並非無據，堪信為真實。
（三）上訴人雖主張吳勝章於97年3月間持續住院，不可能同意吳韋德訂定系爭買賣契約，被上訴人未提出吳勝章簽親簽名之文件，不能認為吳勝章有授權吳韋德出售系爭房屋云云，並提出中央健康保險局北區分局給付吳勝章住院費用明細供參（見原審卷第90頁）。惟查，吳勝章雖於97年3月18日起至同年月27日止在國軍新竹地區醫院附設民眾診療服務處；97年3月27日至同年4月19日止在國軍桃園總醫院住院治療，然並查無任何吳勝章住院期間已不能理解事務，喪失意思能力之情形，此有國軍新竹地區醫院附設民眾診療服務處101年2月9日醫桃新民字第1010000063號函、國軍桃園總醫院101年4月9日醫桃企管字第1010001150號函（見本院卷宗第31頁、第33頁）在卷足稽。是上訴人主張吳勝章於97年3月間持續住院治療，不可能同意吳韋德訂定系爭買賣契約云云，洵屬無據，自無從採信。又代理權之授與行為係單獨行為，僅授權人以意思表示為之為已足，無須授權人以書面簽章為憑，上訴人稱被上訴人未能提出吳勝章簽名之文件，不能證實吳勝章授權吳韋德訂定系爭買賣契約云云，尚屬於法無據，無從信實。
二、被上訴人業已取得系爭房屋之事實上處分權，上訴人無權占用系爭房屋，被上訴人得依民法第962條規定訴請上訴人遷讓返還：
（一）上訴人主張依系爭買賣契約有關「乙方房屋買賣確保甲方借貸新台幣壹佰萬元正之保證，日後乙方借貸還清，甲方應將房屋過戶返還與乙方，所有費用由乙方負責繳納。」之約定，足認系爭買賣契約乃被上訴人與吳韋德間通謀虛偽意思表示，應屬無效云云，為被上訴人所否認，並以系爭買賣契約應係附買回約定或附條件之買賣契約等語為辯。經查，本件由吳韋德代理吳勝章與被上訴人訂定之買賣契約業已揭明，出賣人吳勝章係以買賣並移轉系爭房屋稅籍資料之方式，擔保吳韋德向被上訴人借款100萬元之返還。是系爭買賣契約之約定，應屬信託的讓與擔保（即擔保信託），即吳勝章為擔保吳韋德之債務，以系爭房屋為擔保物，將系爭房屋之事實上處分權移轉與被上訴人，使被上訴人在擔保目的範圍內取得系爭房屋之事實上處分權。債務人吳韋德如不依約清償債務時，被上訴人得依約定方法，行使事實上處分權，取得系爭房屋之實際占有，而受清償。此由系爭買賣契約第6條約定：「雙方議定於97年4月（產權登記完畢）甲方履行第尾次價款時，乙方應將不動產標示指明界地，搬清家私雜物，維持原狀移交予甲方營業使用。」（參原審卷第9頁），已有點交系爭房屋與被上訴人之意，且吳韋德於無法清償借款時，亦遷離系爭房屋，即足以知悉系爭買賣契約書之立約雙方確有使被上訴人取得系爭房屋事實上處分權之真意。系爭買賣契約讓與系爭房屋之事實上處分權，以擔保吳韋德債務之清償，締約之雙方均出於真正之效果意思而為表示，並非通謀意思表示，自無契約無效之問題。上訴人認系爭買賣契約係出於通謀意思表示而無效，自非可採。此外，縱被上訴人與吳勝章就系爭房屋之買賣未通知基地所有人行使優先承買權，亦僅生有意主張行使優先承買權之基地共有人，得主張土地法第104條之權利而已，並非謂系爭買賣契約於被上訴人及吳勝章間為無效，上訴人據以主張系爭買賣契約為無效，亦乏依據。況上訴人乃繼承吳勝章對於系爭房屋坐落土地之所有權，始於98年7月20日登記為土地所有權人（參原審卷宗第137頁至第139頁），且須繼受吳勝章就系爭買賣契約之義務，自無從以嗣後取得之土地所有人地位，主張系爭買賣契約違反土地法第104條規定而無效。
（二）本件被上訴人於訂定系爭買賣契約後，隨即會同吳勝章變更系爭房屋之納稅義務人，此有系爭房屋之房屋稅單、稅籍資料等在卷可查（參原審卷第14頁、第32頁至35頁、第19頁），而吳韋德向被上訴人所借100萬元款項之清償期屆至之98年3月間，被上訴人並已要求系爭房屋占有人吳韋德遷離，其後吳韋德並於98年3月26日與被上訴人之父 陳良源 簽訂租期為98年3月26日至同年6月25日之租賃契約，同意按月給付租金3萬5千元。被上訴人之父陳良源既得以將系爭房屋出租與吳韋德，足見被上訴人確已取得系爭房屋之事實上處分權。上訴人稱陳良源與吳韋德所簽之租賃契約乃通謀虛偽意思表示，惟未提出任何事證以明，且吳韋德於租期屆滿後，確實已於98年9月1日遷離系爭房屋，足認吳韋德亦願受租賃契約之拘束，尚無從認上開租賃契約為無效。
（三）兩造均不爭執上訴人係於吳勝章死亡後，始於98年4月間返回系爭房屋居住（參兩造不爭執事項五）。而系爭房屋之房屋稅納稅義務人業已於97年5月間變更為被上訴人（參卷一第15頁），且被上訴人之父陳良源已得於98年3月26日將系爭房屋出租與吳韋德，而由被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權，均已說明如前，則上訴人顯係於被上訴人取得系爭房屋之事實上處分權之後，始未經被上訴人同意遷住系爭房屋，乃屬無權占有，自無從以經吳勝章之繼承人同意為由，主張有權占用系爭房屋。
（四）復按占有人，其占有被侵奪者，得請求返還其占有物。占有被妨害者，得請求除去其妨害。占有有被妨害之虞者，得請求防止其妨害。民法第962條定有明文。本件上訴人既無正當理由，占有使用系爭房屋，被上訴人自得依前引規定，訴請上訴人自系爭房屋遷出，並將系爭房屋返還與被上訴人。
三、本件上訴人之上訴為無理由：綜上所述，本件被上訴人依民法第962條規定主張上訴人無權占有系爭房屋，訴請上訴人遷讓返還，核屬有據，應予准許。上訴人所辯系爭買賣契約未經吳勝章授權及具有無效事由云云均非可採。原審判決命上訴人自如原審判決附圖所示
A（1F）、B、2F、3F面積各99.79平方公尺、27.8平方公尺、112.8平方公尺、112.8平方公尺之系爭房屋遷出，將系爭房屋返還與被上訴人，並斟酌系爭房屋之客觀狀況，酌定按系爭房屋之課稅現值及坐落土地申報地價年息百分之6計算之相當於租金之損害金，並依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，就被上訴人勝訴部分，依職權宣告假執行，於法並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
柒、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提事證，經審核後，認均與判決結果不生影響，爰不一一論述。
捌、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。中華民國101年10月31日
民事第一庭審判長法官盧玉潤
法官林宗穎法官蔡孟芳上正本係照原本作成。
本判決不得上訴。
中華民國101年10月31日
書記官蕭宛琴