臺灣桃園地方法院97年度訴字第1928號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院97年訴字第1928號民事判決

裁判日期：民國97年12月30日

裁判案由：確認本票債權不存在等

臺灣桃園地方法院民事判決97年度訴字第1928號原告丙○○被告甲○○訴訟代理人丁○○被告台灣房屋仲介股份有限公司法定代理人乙○○訴訟代理人戊○○上列當事人間確認本票債權不存在等事件，本院於民國97年12月16日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。而所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張如附表所示之本票3紙原係向被告購屋所簽立，嗣因發現被告隱瞞該房屋之夾層為違建而解除本件買賣契約，乃對執票人即被告二人提起確認本票債權不存在之訴，然為被告所否認，則兩造間之本票債權是否有效存在，即屬不確定，而此種不確定之狀態復得以本確認判決加以除去，自應認為原告對被告有即受確認判決之法律上利益，原告提起本件確認之訴，合於首揭規定，應予准許。
二、本件原告起訴主張：㈠原告於民國97年7月間經由被告台灣房屋仲介股份有限公司
（下稱台灣房屋公司）介紹購買其委託客戶即被告甲○○所有門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○○號之房屋（下稱系爭房屋），雙方並於97年7月19日簽訂承買確認書及不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），約定買賣總價新台幣（下同）1,350萬元，同時原告已簽發面額210萬元之如附表編號1所示本票1紙交予被告甲○○；另簽發面額各為40萬元、18萬元之如附表編號2、3所示本票2紙交予被告台灣房屋公司，以代買賣定金250萬元及服務報酬18萬元之履約保證。惟兩造於簽約時，被告台灣房屋公司向伊告知其所出示之系爭承買確認書及買賣契約內容均為政府所頒定之制式合約，無須審閱，且於該份承買確認書下方雖載記「依據內政部公告：本契約書審閱期間至少為三日云云」，然被告台灣房屋公司卻告知簽約後再攜回審閱，原告不疑有他即先與被告簽約，事後經伊詳閱契約書，竟發現系爭房屋內之夾層面積並不含括於所有權狀登記之面積，且於被告所提供附在該份買賣契約之現狀調查中亦未提及該夾層係為違建，顯被告有故意隱瞞該違建情事，伊隨即於97年7月21日向被告台灣房屋公司求證該夾層為違建屬實，並立即向被告台灣房屋公司表示伊有3天之合約審閱期，要求解除系爭承買確認書及買賣契約，豈料，被告台灣房屋公司竟置不理會，甚揚言原告應支付鉅額違約金，伊已寄發存證信函向被告表示解除系爭承買確認書及買賣契約，並要求被告返還如附表所示之本票3紙，惟均未獲置理。為免該存證信函未合法送達，爰再以本件起訴狀繕本送達為解除該承買確認書及買賣契約之意思表示。
㈡據被告所提不動產說明書封面所示，與原告簽約當日取得買
賣契約內含之不動產說明書封面目錄項下：「產權說明書、不動產標的現況說明書、土地權狀影本、建物權狀影本、土地謄本、建物謄本及建物平面圖」均無打勾之註記比照，顯見被告提出之該不動產說明書並非真實，有變造之嫌。又被告另提出之標的現況說明書，於簽約時，並未曾提供原告審閱，亦未向其說明上載事實，伊均否認前開書證為真正。
㈢就原告簽訂之系爭承買確認書及買賣契約均係由被告台灣房
屋公司提供，參見臺灣高等法院93年度上字第1087號判決意旨，自屬企業經營者所提供之定型化契約，應有消費者保護法（下簡稱消保法）之適用，當屬無疑。是以，考量被告台灣房屋公司提供之該承買確認書及買賣契約確為被告甲○○所預擬之定型化契約，自應給予原告審閱全部契約條款內容之期間，始符消保法之規定。而原告於簽約前既未獲有至少
3日之契約審閱期，則該份買賣契約之簽訂當已違反消保法第11條之1及系爭該承買確認書之規定，已屬違法之締約。
且觀諸該份承買確認書上並未有原告任何同意拋棄契約審閱期或充分明瞭契約內容之註記，被告二人逕自剝奪原告審閱契約之機會，以欺瞞方式告知原告系爭房屋並無任何違法情事，以求儘速用印，置原告於極不公平之地位而簽訂該份買賣契約，此舉有違誠信原則，依消保法第12條規定，當屬無效之契約。是則被告既未給予原告審閱契約內容之機會，且於前開標的現況說明書中亦未盡資訊揭露之義務提供予原告了解，該份買賣契約之簽訂自屬無效之締約。
㈣按債務人之代理人或使用人，關於債之履行有故意或過失時
，債務人應與自己之故意或過失負同一責任；居間人違反其對於委託人之義務，而為利於委託人之相對人之行為，或違反誠實及信用方法，由相對人收受利益者，不得向委託人請求報酬及償還費用，民法第224條本文、第571條分別定有明文。準此，被告台灣房屋公司既為房屋仲介業者並向原告收取仲介費用，其自應於執行業務過程中，本於善良管理人之注意義務及忠實執行業務之義務，就系爭房屋有依通常交易觀念上之重要瑕疵即違建一事向原告說明，然原告於買賣前與簽約之際，均曾向被告台灣房屋公司詢問系爭房屋有無任何違法情事，不但未獲被告台灣房屋公司詳實告知該房屋之夾層係屬違建，反故意欺騙原告表示該房屋並無任何違法情事，而被告甲○○在旁亦未予告知實情，核被告二人故意欺瞞原告該夾層並非違建，依前開規定，被告台灣房屋公司應不得向原告請求報酬，而被告甲○○亦應就其代理人即被告台灣房屋公司之故意或過失行為負同一責任，當屬無疑。
㈤次按法律行為經撤銷者，視為自始無效；無效法律行為之當
事人，於行為當時知其無效或可得而知者，應負回復原狀或損害賠償之責任，民法第114條第1項、第113條亦分別定有明文。縱使原告於看屋之際已知系爭房屋有增建夾層一事，但被告台灣房屋公司就該夾層為違建之重大訊息，本有告知之義務，乃於原告詢問屋況時卻故意告知錯誤資訊，而被告甲○○對此交易上亦負有告知義務，卻消極不作為隱匿不告知原告，以致伊對於系爭房屋之夾層增建係屬合法一事有錯誤之認知，核被告二人所為，已構成民法第92條第1項前段之詐欺行為，原告自得主張撤銷本件買賣之法律行為，依前開規定，系爭買賣契約經撤銷後，被告二人自應將原告簽發如附表所示本票3紙返還予原告。
㈥退步而言，縱認系爭買賣契約有效，惟系爭房屋既有如前述
之違法增建夾層之情事，依民法第354條第1項、第359條之規定，被告甲○○即應就所出賣該房屋負擔瑕疵擔保責任，而原告對於該夾層瑕疵，自得解除契約，應屬有據。又系爭買賣契約既經原告解除，依同法第259條第1款規定，被告二人亦應將受領由原告簽發如附表所示本票3紙返還之。為此，爰依法提起本件訴訟，並聲明：⒈確認被告甲○○持有原告簽發如附表編號1所示之本票債權不存在，被告甲○○應將該本票返還予原告。⒉確認被告台灣房屋公司持有原告簽發如附表編號2、3所示之本票債權不存在，被告台灣房屋公司應將該本票返還予原告。⒊願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告甲○○則以：兩造於簽約前，原告已對系爭房屋之現狀反覆察看並詳閱系爭房屋資料，於簽約時雙方相談甚歡，原告並提及對於該房屋之夾層部分如何規劃運用，可見原告於簽約時已知系爭房屋現況有夾層之違建物存在，伊並無任何隱瞞，且伊並將該夾層現狀清楚記載於標的現況說明書中，並經原告親筆簽名確認無誤，伊於本件買賣過程中並無任何可歸責於己之處等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
四、被告台灣房屋公司則以：依據消保法規定，適用審閱期之當事人之一方須為企業經營者，而系爭買賣契約之當事人即原告與被告甲○○均為消費者，自無消費者保護法之適用。況原告於簽約時，承辦代書已一一朗誦契約書內各項約定，原告與被告甲○○並就付款方式、清償證明書取得、交屋時期等事項詳加討論，並將該約定事項記載於契約書中，且原告於簽約前後曾陸續攜帶其親屬及未婚妻看屋，顯見原告簽訂契約書時已審慎評估，才願意購買系爭房屋。又被告甲○○於本件買賣標的現況說明書第16項所記載「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事（或未依法申請增建之建物）」之選項，已如實勾選系爭房屋有違建情形，並於說明欄記載「夾層」，該標的現況說明書亦經原告親筆簽名及蓋騎縫章確認，足見原告於簽約前已知悉系爭房屋存有違建夾層之事實，不容其事後否認。實則，兩造於訂約後，原告均未依契約約定事項履行，經被告甲○○發函催告履行未果而遭解除契約，原告違約後始向桃園縣政府消費者保護官申請調解並提起本件訴訟等語置辯，並聲明：駁回原告之訴。
五、原告起訴主張：其於97年7月19日經由被告台灣房屋公司仲介向被告甲○○購買系爭房屋土地，其簽立由被告台灣房屋公司所提供之承買確認書，並使用被告台灣房屋公司所提供之不動產買賣契約書，與被告甲○○訂定系爭房屋土地買賣契約，及交付附表所示之編號1、2之本票予被告甲○○，為買賣價金之第一期款，並交付如附表所示編號3之本票予被告台灣房屋公司給付仲介費用，被告甲○○則將附表編號2之本票交予被告台灣房屋公司給付仲介費用之情，為被告所不爭執，並有原告提出之承買確認書及不動產買賣契約書為證，原告此部分之主張堪信為真實。
六、原告主張被告台灣房屋公司所提供之承買確認書及不動產買賣契約書為定型化契約，且係為被告甲○○所預擬，自應給予原告有審閱全部條款內容之期間，被告二人竟違反誠信原則，剝奪原告審閱契約之機會，且明知有系爭房屋有違建之夾層屋，竟告知系爭房屋並無任何違法情事之欺瞞方式，要求原告儘速用印，置原告於極不公平之地位簽立買賣契約書，依消費者保護法第12條規定，當屬無效契約之情，然為被告二人所否認，被告台灣房屋公司並以原告於簽約時即知系爭房屋有違建夾層，且系爭不動產買賣契約書係原告與被告甲○○所訂定，買賣雙方均為消費者，並無消費者保護法之適用等情置辯。經查：
㈠按定型化契約係指以企業經營者提出之定型化契約條款作
為契約內容之全部或一部而訂定之契約。另定型化契約條款係指企業經營者為與不特定多數消費者訂立同類契約之用，所提出預先擬定之契約條款。消費者保護法第2條第7款、第9款定有明文。是契約之一方為企業經營者為定型化契約之要件。本件系爭不動產買賣契約之契約當事人為原告及被告甲○○，均非企業經營者，是原告與被告甲○○所訂之系爭不動產買賣契約即非定型化契約，自無消費者保護法之適用，是原告主張其有契約審閱期之情，即屬無據。是原告主張依消費者保護法第12條規定系爭不動產買賣契約為無效之情，不足採信。
㈡房屋買賣價金動輒逾百萬元以上，甚至上千萬元，一不小
心，將受重大損失，是買賣雙方無不謹慎交易，尤以買受人有購買意願時，為免受騙，依常情，除仔細再三看屋外，無不查閱土地及建物登記謄本，以明出賣人是否為所有權人，是否有權出賣，房屋及土地是否設定高額擔保、是否有遭法院查封而無法過戶、房屋樓層是否與登記相符、土地及建物之面積多少（換算後之坪數）、公設面積是否過高、停車位是否有獨立權狀、房屋屋齡、房屋現況是否與登記相符等情形，以決定可否承買，再據上揭資料計算每坪出賣價格、與鄰近房屋成交價格比較、求得理想承買價格（總價多少？每坪多少？），再與出賣人議價，買賣成交訂約時，買賣雙方亦會注意買賣契約所記載之買賣標的及總價額是否如買賣雙方之合意，其他如付款方式、抵押權塗銷、交屋日期、稅捐及費用等（代書費用、管理費用、登記費用）之負擔歸屬均為買賣雙方所需注意。
㈢觀諸原告提出之建物登謄本記載「層次一層、層次面積73
.37平方公尺」，可知本件系爭建物標示登記為「一層」，並未有夾層之登記，是系爭建物之夾層為未經登記之建物，應可認定，是原告從系爭建物之登記謄本即可知系爭建物之夾層係屬違建。
㈣觀諸原告提出之系爭不動產買賣契約書，雖是由電腦列印
之制式契約，惟買賣不動產土地、建物及車位標示、買賣總價款、付款方式、稅捐等費用之負擔、抵押權之塗銷及最遲交屋日等買賣契約重要事項均係手寫，且建物標示、買賣總價款、如何點交、其他約定事項等均蓋有原告及被告甲○○之印文，契約最後亦有原告及被告甲○○之簽名及蓋章，是可認定系爭不動產買賣契約應是原告與被告甲○○之意思表示合致，系爭不動產買賣契約書之建物標示為「建號8650、建物門牌：桃園市○○路○○○號、基地坐落：富國493、建物面積：一層73.37」，不包括夾層面積，參酌原告自承「買的時候，業務說：你買的有夾層，以後使用上多一倍」等語，及原告提出之成屋產權說明書第3頁「訴求重點：挑高六米／附夾層」之情，可知原告應知悉其所購買之房屋原為一樓建物，因挑高6米，而施作夾層，所以使用上多了一倍。
㈤被告甲○○於委託被告台灣房屋公司仲介時，即於標的現
況說明書上「是否有拆除重建、改建、違建、禁建或糾紛之情事」欄勾選「是、說明：夾層」，有被告台灣房屋公司提出之標的物現況說明書為證，顯見被告甲○○並未隱瞞夾層係違建之事實，而原告於不動產說明書封面上（內有標的物現況說明書）簽名蓋章，亦有被告台灣房屋公司提出之不動產說明書為證，參酌被告甲○○已告知被告台灣房屋公司房屋夾層係違建、夾層是否為違建從建物登記謄本即可輕易得知、被告台灣房屋公司之業務員已告知原告使用上多一倍之情，被告台灣房屋公司之業務員實無隱瞞之必要，是被告台灣房屋公司抗辯「原簽訂不動產買賣契約書前已知悉該房地存有違建夾層」之情，應可採信。
七、綜上所述，本件原告於訂立系爭買賣契約時，即已知悉有夾層違建，是原告基於買賣契約之法律關係，請求判決⒈確認被告甲○○持有原告簽發如附表編號1所示之本票債權不存在，被告甲○○應將該本票返還予原告。⒉確認被告台灣房屋公司持有原告簽發如附表編號2、3所示之本票債權不存在，被告台灣房屋公司應將該本票返還予原告，為無理由，應予駁回。本件原告既受敗訴之判決，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及其他未經援用之證據，經斟酌尚無礙於本院前述之認定，無一一論究之必要。
九、據上論結，本件原告之訴為無理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國97年12月30日
民事第一庭法官吳爭奇附表：
┌──┬─────┬─────┬─────┬──────┐│編號│本票號碼│發票日│到期日│金額（新台幣││││││）│├──┼─────┼─────┼─────┼──────┤││TH0000000│97年7月19│97年7月25│210萬元││1││日│日││├──┼─────┼─────┼─────┼──────┤│2│TH0000000│││40萬元││││同上│同上││├──┼─────┼─────┼─────┼──────┤│3│TH0000000│同上│同上│18萬元│└──┴─────┴─────┴─────┴──────┘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國97年12月31日
書記官梁麗雲