裁判字號：臺灣基隆地方法院111年基簡字第1075號民事判決
裁判日期：民國111年12月20日
裁判案由：給付管理費等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決111年度基簡字第1075號原告轟動天廈公寓大廈管理委員會法定代理人 潘聰明 訴訟代理人 沈裕華 被告 曹育民 上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國111年12月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應給付原告新臺幣肆拾捌萬壹仟捌佰元，及自民國一百一十一年九月十七日起至清償日止，按週年百分之五計算之利息。
二、訴訟費用新臺幣伍仟貳佰玖拾元由被告負擔。
三、本判決得假執行。事實及理由
一、原告起訴主張：原告為轟動天廈公寓大廈依公寓大廈管理條例（下稱本條例）成立並經向主管機關報備之管理委員會，被告曹育民係社區內門牌號碼基隆市○○區○○路00號2樓及地下1樓、82號房屋（下合稱系爭房屋）之區分所有權人，並於該址經營涵舍餐廳，依本條例第21條及住戶規約第8條之規定，原應按月繳納管理費新臺幣（下同）20,000元；另因被告餐廳之招牌、空調水電管線等多項工程設施需使用部分公設區域，被告另應按月繳納約定專用部分之回饋金2,900元（回饋金原約定5,800元，嗣因被告以系爭房屋經營之涵舍餐廳歇業，經107年12月9日第25屆區分所有權人會議決議回饋金減以5折即2,900元收取）。詎被告未依約繳納，尚積欠如附表總金額欄位所示之管理費及回饋金，經催告仍不給付，為此提起本訴，並聲明：被告應給付原告481,800元，及自民事起訴狀送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。
二、被告則求為判決：原告之訴駁回。被告就其為系爭房屋之區分所有權人及積欠前揭管理費、回饋金未為清償等情並不爭執。惟抗辯：
⒈社區公共管線自106年起即有漏水問題，因原告怠於修繕，致
漏水滲入系爭房屋之宴會廳天花板、廚房輕鋼架而受有漏水之損害；又被告為方便原告修繕公共管線而交付系爭房屋之門鎖、遙控器，惟原告卻未關閉系爭房屋通往樓梯間之大門，任由第三人及野貓出入，致系爭房屋內遍布動物排泄物、虱子，甚有野貓因未及時離開而死於系爭房屋內，是原告顯未善盡管理之責，待原告改善上述種種缺失，並賠償被告所有之系爭房屋因公共管線漏水所受之損害後，願依規定繳納管理費。
⒉另被告於涵舍餐廳經營期間，為求與人為善，乃勉強支付原
告藉由區分所有權人會議決議而巧立名目之回饋金，然被告餐廳業於106年7月歇業，而無繳納回饋金之理由，被告並於107年12月9日第25屆區分所有權人會議表達不願繼續繳納回饋金，且社區其他區分所有權人亦有占有使用公用部分，然107年12月9日第25屆區分所有權人會議決議，卻對被告與其他住戶就使用公用部分，有明顯之不同對待，仍繼續對被告收取回饋金，僅係改為減半收取，實不合理，乃係以多數決暴力向被告勒索、威脅。故被告於經營之涵舍餐廳歇業期間，自得拒絕續繳回饋金，但倘日後涵舍餐廳恢復營業，則被告可就是否續繳回饋金及其金額等事項與原告協商。
三、本院之判斷：
(一)本件原告主張上開事實，業據原告提出公寓大廈管理組織報備證明、基隆市安樂區公所110年12月30日基安民字第1100075221號函、基隆過港路郵局第000014號存證信函暨中華郵政掛號郵件收件回執、住戶規約、轟動天下公寓大廈（第25屆）107年12月9日區分所有權人會議紀錄、被告之建物登記第一類謄本（所有權個人全部）等件為證，核與事實相符，應堪採信。
(二)被告雖辯稱原告未盡修繕及維護義務，致被告經營之涵舍餐廳受有廚房輕鋼架、宴會廳天花板滲漏水等財物損害，被告在原告盡其修繕及維護義務之前，自得拒絕繳納管理費等語（意為同時履行之抗辯）。惟：
⒈按「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或
其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」本條例第21條定有明文。又所謂「規約」，乃係公寓大廈所有之住戶，為增進共同利益，確保良好生活環境，所達成共同利益的複雜意思表示，其間各住戶或許會有意見上的不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中的少數服從多數的重要原則，因此其性質上，應係屬於所謂的「合同行為」，且無須經全體區分所有權人合意始能制定，所以規約應解釋為一種經一定成數區分所有權人之合同行為，而形成的自治規則或自治法規，其法律性質類似於勞動法中的團體協約，而且更是一種經由多數合意而形成的自治規章性質，所以公寓大廈內之住戶，不論是否於協約成立後遷入，均須受此協約或自治規章的拘束。原告社區已依本條例之規定，經由區分所有權人會議決議制訂住戶規約，住戶規約第8條第1項並約定：「管理費由每戶依所有權狀登錄坪數為準，每坪每月收取新臺幣三十五元整；商用、露台……等特殊情況之收費方式由管委會另訂收費標準。」同條第12項第1款：「……經相當期間催告仍不給付者，管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息（以年利率五％計算）……。」因此，原告之住戶繳付管理費，係依據區分所有權人作成之決議或自治決議所訂定之住戶規約，即係基於多數區分所有權人合致之意思表示所成立之合同行為，每位住戶對於其他區分所有權人皆有要求繳付管理費之請求權，而公寓大廈管理委員會，則依全體區分所有權人之授權，代為向住戶收取管理費，是管理委員會代表區分所有人團體執行管理服務，住戶對區分所有人團體則負有給付管理費之義務，乃對於管理委員會或管理負責人所聘請管理員管理門禁、整理環境、處理垃圾、確保產值不致滑落等為求社區永續存在與發展所應支付之代價。簡言之，住戶繳交充作公共基金之管理費義務乃屬規約議定，個別區分所有權人係對其他全體區分所有權人負繳交管理費之義務，權利義務並非存在於個別區分所有權人與原告管理委員會間。原告之職責在於公共基金之「收支、保管及運用」，並非管理費所集合之公共基金之所有權人，因此，原告社區之住戶依規約所負繳交管理費之義務，除規約業已廢止或修改，或區分所有權人會議另有決議外，不得以任何理由減免或拖延之。
⒉又民法第264條第1項所謂同時履行之抗辯，乃係基於雙務契
約而發生，倘雙方之債務，非本於同一之雙務契約而發生，縱令雙方債務在事實上有密切之關係，或雙方之債務雖因同一之雙務契約而發生，然其一方之給付，與他方之給付，並非立於互為對待給付之關係者，均不能發生同時履行之抗辯（最高法院59年台上字第850號判決要旨參照）。而區分所有權人繳納管理費之義務係因法律之規定、住戶規約或區分所有權人會議決議而生，已如前述，足見區分所有權人繳納管理費之義務並非基於與管理委員會間之雙務契約而生，故被告所負給付管理費之義務，與原告就公共設施所負之修繕及維護義務，顯非基於同一雙務契約而生。再者，區分所有權人所繳交之管理費，其所有權屬於全體區分所有權人所共有，並由管理委員會保管及統籌運用。因此，管理費之給付與管理委員會執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作之間並不存在對價關係。故縱認原告有被告所指未善盡修繕及維護公共設施義務之情事，亦僅其得否依民法、公寓大廈管理條例相關規定另為主張，尚不得援此拒絕繳納管理費，被告以此為由拒絕給付管理費，於法尚屬無據。
(三)被告雖又抗辯涵舍餐廳已於106年7月間歇業，而無續繳回饋金之理由等語。惟：
⒈原告就此主張涵舍餐廳雖為歇業中，然餐廳之招牌、空調水
電管線等多項工程設施現仍設置於公設區域，並未移除，仍繼續占有約定專有部分，自應繼續給付回饋金，且回饋金業已減半等語，並於最後言詞辯論期日當庭提出手機所拍攝之現場照片為證，被告對於原告此部分之陳述亦不爭執。
⒉復觀諸原告提出之轟動天下公寓大廈（第25屆）107年12月9
日區分所有權人會議紀錄，其中議題四記載「涵舍餐廳（即被告餐廳）管理費，及約定專用回饋金討論：⑴管理費是否可以跟住戶一樣年繳打八折？⑵因餐廳目前歇業中，專有約定回饋金（每月5,800元）是否可暫時不繳，待繼續營業時再繳？」決議：「……⑴餐廳坪數高達1,110坪，月繳應為38,850元，現月繳20,000元管理費，已比一般住戶折扣低，進入決議無法再減少。⑵約定專有回饋金，因為有占用社區土地及空間而產生，因為目前餐廳歇業中，住戶大會上決議回饋金打對折，只需每月繳2,900元（從108年1月1日開始）。以前的回饋金若有欠繳，亦需繳清。」等語（下稱107年12月9日決議），區分所有權人會議業已考量涵舍餐廳現為歇業，乃將涵舍餐廳因占有使用社區公用部分空間即屬約定專有部分空間所產生之回饋金予以折扣，涵舍餐廳既係因占有使用社區公用部分空間而應按月繳納回饋金，且被告迄今尚未將占有使用社區公用部分空間之餐廳招牌、空調水電管線等多項工程設施移除，則被告以涵舍餐廳現為歇業而抗辯無須繳納回饋金等語，即無可採。
⒊至被告雖以107年12月9日決議，對被告與其他住戶就使用公
用部分，有明顯之不同對待，仍繼續對被告收取回饋金，僅係改為減半收取，乃係以多數決暴力向被告勒索、威脅，被告自得於涵舍餐廳歇業期間，拒繳回饋金等語（意指107年12月9日決議有差別化待遇而違反平等原則）。惟公寓大廈共用部分之管理費或其他擔負，既應尊重全體住戶之意見，依區分所有權人間之決議或規約為標準，已如前述，則此項費用分擔之方式，基於私法自治原則，苟其行為不違反法律上之強行、禁止規定、公序良俗而屬當然無效，或經判決撤銷外，在經區分所有權人變更該決議或規約前，不論決議或規約之內容、方式如何，該決議仍屬合法有效，而對區分所有權人有拘束力存在。因此，被告雖陳稱107年12月9日決議有違平等原則，然始終並未提起確認決議無效或撤銷決議之訴訟，且於事隔多年即4年後，始以籠統含糊之差別化待遇而否認107年12月9日決議之效力，亦無可採。
四、綜上所述，原告依本條例及轟動天廈公寓大廈住戶規約之法律關係，請求被告給付積欠之管理費及回饋金即如附表總金額欄所示之金額，及自民事起訴狀繕本送達被告之翌日即111年9月17日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。
五、本件係就民事訴訟法第427條第1項規定之適用簡易程序訴訟所為被告敗訴之判決，爰依民事訴訟法第436條第2項、第389條第1項第3款，依職權宣告假執行。
六、訴訟費用即第一審裁判費5,290元由被告負擔。至原告溢繳之500元應予退還。
七、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項、第389條第1項第3款，判決如主文。
中華民國111年12月20日
基隆簡易庭法官徐世禎以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年12月20日
書記官林煜庭附表：111年度基簡字第1075號門牌號碼項目欠費期別（民國）每月金額（新臺幣）期數金額基隆市○○區○○路00號2樓及地下1樓、82號管理費110年1月起至111年6月20,000元18期360,000元約定專用部分之回饋金108年1月起至111年6月2,900元42期121,800元總計481,800元