裁判字號：臺灣臺中地方法院103年訴字第1595號民事判決
裁判日期：民國104年07月21日
裁判案由：分割共有物
臺灣臺中地方法院民事判決103年度訴字第1595號原告 張素娟 訴訟代理人 周仲鼎 律師
方振偉 被告 何听晋 訴訟代理人 何杏淓
何杏華 上開當事人間分割共有物事件，本院於民國104年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表所示不動產全部分歸被告單獨取得，並由被告補償原告新臺幣壹佰陸拾柒萬元。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
事實及理由
一、原告方面：㈠原告與被告共同所有坐落於臺中市○區○○○○段○○○○○○
○號、同段111之41地號、同段114地號等三筆土地，暨其上同段第2654號建物（即門牌號碼：台中市○區○○路0段
000巷0號，原、被告之持分如附表所示，下簡稱系爭房地）。兩造就系爭房地並無不能分割之協議，亦未能協議分割，而上開第2654號建物為公寓大廈內之區分所有建物（屬第一層、地下層），僅有一個共同出入口，兩造復無信任基礎，如以原物分割，將導致兩造就該建物之使用發生困難，為發揮該不動產最大之經濟效用，減少因原物分割所生無謂損失與交易成本，爰依民法第823條第1項，請求將系爭不動產變價分割，並將所得價金按兩造應有部份比例分配。
㈡系爭房地坐落於臺中市○區○○路0段000巷0號，交通十
分便利，周圍具有國小、國中、公園及派出所等公共設施，並位於公寓一樓，可作店面且方便停車，具高度商業之經濟發展機能；再參酌內政部不動產交易實價查詢服務系統，系爭房地所在附近公寓行情每建坪約有新臺幣（下同）9萬元至13萬元，故系爭房地應有420萬元以上之價值。然華聲科技不動產估價師事務所就系爭房地進行鑑定之估價報告書（下稱系爭估價報告書），不採高價位13萬元或中等價位11萬元，反以附近最底價格每坪9.3萬元進行估價，而認系爭房地僅具有3,338,369元之價值，顯與一般交易市場行情價不同，有違常理。
㈢原告願以高於系爭估價報告書所估價格之210萬元向被告購
買其應有部分，或同意由被告以210萬元向原告購買原告之應有部分，以期達到產權合一之狀態；然被告拒絕接受，反欲以系爭估價報告書之價格低價購買原告之應有部分，對原告實有失公允，顯見被告亦知曉系爭房地之價值大於系爭估價報告書所估之價值，又兩造對於原物分割之補償金額無法協議，則原告認為實應變價分割，由自由交易市場確認系爭房地之價格。且本件拍定後，若價格合理或偏低，原告願放棄共有人優先承買權而由被告行使，確保被告自主決定是否購回系爭房地之權利，若被告認為拍定價格過高，亦可不行使優先承買權，直接領取高額之拍定價金，對兩造均無損失。被告雖表示對系爭房地具有長久情感，然原告標得系爭房地應有部分時，法院民事執行處依法通知被告是否主張共有人優先承買權，斯時，被告未主張，如今卻以此為由要求以低價向原告購買，殊難令人相信被告主張為真。
㈣並聲明：
⒈請求判決將兩造共有之系爭房地准予變賣方式分割，由兩造各按附表所示之應有部分比例分配。
⒉訴訟費用由被告、原告依應有部份比例分擔。
二、被告方面：㈠被告之弟弟因父母早逝，無法得到適當教育，多年來不善謀
生之計，以致生活困頓，於99年8月間向匯豐汽車貸款13萬，後累積達18萬8,709元，因無力償還致系爭房地之應有部分被拍賣，被告又因忙於工作，且不諳法律程序，故未於拍賣時主張優先承買權。被告為家中經濟來源，需負擔一家五口之生計、小孩就學費用，尚需不時資助弟弟生活費用，弟弟因長期工作不順，導致心理鬱鬱寡歡而接受治療，被告在生活上亦須不斷關照弟弟，精神上之壓力不亞於經濟上之壓力，故盼能以原物分配的方式，將系爭房地分配予被告，由被告以金錢補償原告，讓被告弟弟有個安身的處所，也讓被告維持舊有就近照顧弟弟之便利。且系爭房地為被告父母所遺留，被告之兄弟姐妹間對其有深厚之情感，亦為被告弟弟安身之地，故被告與系爭房地在生活上有密不可分的依存關係，實不宜變價分割，將系爭房地以原物分配之方式分配予被告，應是發揮最大效益之方法。
㈡原告提出內政部不動產交易實價查詢臺中市○○路○段公寓
交易行情資料，主張系爭房地應有420萬元以上價值，惟上開查詢結果會因房屋之屋齡、樓層、格局、面積、現況等等條件不同而有相異，原告只就交通便利性分析，並無深入了解系爭房地現況，即主張系爭估價報告書與市值有嚴重落差云云，不足採信。系爭房地為屋齡35年之老舊公寓，無尾巷之住宅區，該社區人口並不稠密，亦非熱鬧市集處，確實無法作為店面，系爭估價報告書係針對屋況逐一檢視分析估價，並就房屋老舊、漏水不堪使用之部分予以扣除價值、計算折舊，其精確程度係實價登錄查詢結果難以相比。原告係以1,303,100元拍賣取得系爭房地之10000分之5001應有部分，若依上開鑑價結果二分之一即1,669,185元出售，仍有獲利，並無原告所稱賤賣乙情；系爭房地原告應有部分曾於10
2年9月30日經 謝光映 建築師事務所鑑價為1,020,230元，而系爭估價報告書鑑定價值為1,669,184.5元，故原告產權經兩次鑑價平均價格應為1,344,707元。被告不願原告以21
0萬元買被告之應有部分，係因被告對系爭房地之感情與依附關係，此難謂有何顯失公平之情事。
㈢並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、本院之判斷：㈠原告主張兩造共有系爭房地（兩造之應有部分，詳如附表所
示），原告係經由法院拍賣程序取得應有部分等節，業據其提出土地及建物登記謄本、台中市政府地方稅務局房屋稅籍證明書等為憑（見本院卷第11至15頁），為被告所不爭執，並經本院調閱102年度執字第70270號卷、100年度司執字第27154號、99年度司執全字第1499、2901號卷，經核閱屬實，堪信為真實。
㈡按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限。民法第823條第1項定有明文。原告主張兩造間無不能分割之協議，乃為兩造所不爭執，而系爭房地係位於5層樓公寓之第1層、地下一層，目前供被告弟弟居住使用，有原告提出之現場照片可參（本院卷第73至76、頁），並經本院勘驗現場屬實，詳見勘驗筆錄及現場照片（本院卷第43、46至49頁），可徵系爭房地並無因物之使用目的不能分割之情事，而兩造復無法就分割方法達成協議，依前揭規定，原告自得訴請分割兩造共有之系爭不動產。
㈢關於分割方法之考量：
⒈按裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係、使用情形
、共有物之性質及價值、經濟效用，符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當（最高法院90年度台上字第1607號判決參照）。又分割共有物究以原物分割或變價分割為適當，法院應斟酌當事人意願、共有物之使用情形、經濟效用及全體共有人之利益等情形而為適當之分割，不受共有人所主張分割方法之拘束（最高法院88年度台上字第600號判決參照）。
2.經查，系爭建物之主建物（即建號2654號）面積為117.96平方公尺，增建建物（即建號23232）之面積為26.26平方公尺，位於5層公寓之第一層及地下一層，因位於第一層樓，可經由自己大門進出，而地下第一層樓雖可藉由後面增建架設爬梯（現場尚未架設）往上爬通往公寓之公共樓梯間一樓出入，惟非屬一般人正常之出入口，且目前未設置爬梯，出入口亦有架設鐵網架固定，鐵網架旁有雜物堆放，而上開2654號主建物內配置為3個房間、1套衛浴、客廳、廚房，而系爭土地3筆（如附表所示）則為系爭建物（主建物、增建物、附屬建物）之坐落基地，兩造共有權利範圍如附表所示等情，有前開土地、建物登記謄本及本院勘驗筆錄及現場照片在卷可按（見本院卷第11至15、46至49、73至76頁），是以，系爭房地有整體使用上之不可分關係，應予合併分割。又因上開建物、附屬建物、增建部分，在使用上屬獨立一體，如採取原物分割，則依兩造應有部分為10000分之4999及10000分之5001，兩造所得分配取得之建物、土地面積甚小，取得分配位置之內部配置亦有不同，若為日後使用尚須重新變更整修，又系爭建物僅有單一出入口（依正常通行方式），若採原物分割，需在房屋內挪出共有通道以利出入，消減兩造所得分配面積，故顯非合乎經濟效益之使用，是完全以原物按應有部分比例分割之方式，應非可採。
⒊經審酌上情，認系爭房地現況係為整體不可分之利用，而以
原物按共有人應有部分比例分割，顯然無法達系爭不動產之經濟目的，因此，可得考量之分割方案，僅餘①將原物分配於部分共有人，並以金錢補償未受分配者（民法第824條第
2項第1款後段、第3項規定參照），或②變賣共有物，以價金分配於各共有人（民法第824條第2項第2款參照）。
再參以系爭房地目前雖由被告弟弟居住使用，兩造均表示願意提出金錢補償對方，單獨取得系爭房地之全部（見本院卷第58頁正面、第92頁正面），本院考量系爭房地乃被告與其弟弟 何文鈁 自81年8月26日分割繼承而來，該建物為被告弟弟何文鈁與被告及其訴訟代理人從小居住處所，可徵被告對系爭房地仍存有相當情感，因此，將系爭房地分歸被告單獨取得全部，並以金錢補償原告，應屬兼顧系爭房地之實際使用狀況、經濟效用及兩造利益之分割方法。又經本院囑託不動產估價師事務所進行估價結果，因鑑於系爭房之屋齡已有35年，無停車位，地位於復興路2段151巷，道路寬度約6米，屬於囊底式巷道，建物一層並無特殊情況，可供正常使用，因地下一層有積水、壁癌之影響，且地下一層約僅以工作倉庫使用為主，整體不動產價值相對較不佳，建議見坪每坪單價約9.3萬元，勘估系爭房地的價格合計為3,338,369元（103年12月間價值），經換算原告應有部分為1,669,51
8元（元以下四捨五入），不動產估價師事務所估價報告書
1份在卷按；再參以原告於102年12月10日係以1,303,100元拍賣取得系爭房地之應有部分，本院認上開估價結果尚屬合理，是以前開估價結果，仍金錢補償金額為1,670,000元，堪信應屬合理之補償金額。
四、綜上所述，原告依民法第823條第1項規定，訴請分割系爭房地，為有理由，且以系爭房地全部分歸被告單獨取得，並由被告以萬元金錢補償被告之分割方法最為適宜，爰判決如
主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
六、末按因共有物分割、經界或其他性質上類似之事件涉訟，由敗訴當事人負擔訴訟費用顯失公平者，法院得酌量情形，命勝訴之當事人負擔其一部，民事訴訟法第80條之1定有明文。本件分割共有物之方法，本應由法院斟酌何種方式較能增進共有物之經濟效益，並兼顧兩造之利益，以決定適當之分割方法，不因何造起訴而有不同，故原告請求分割之訴雖有理由，惟關於訴訟費用負擔，如全部由被告負擔，將顯失公平，依前開規定，除被告按其應有部分比例負擔外，勝訴之原告亦應按其應有部分比例負擔之。爰另諭知訴訟費用之負擔比例如主文第二項所示。
七、據上結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第80條之1，判決如主文。
中華民國104年7月21日
民事第三庭法官吳昀儒
一、上為正本係照原本作成。
二、如不服本判決，應於判決送達後20日內，向本院提出上訴狀（須按他造當事人之人數附繕本），如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
三、提起上訴，應以上訴狀表明㈠對於第一審判決不服之程度，及應如何廢棄或變更之聲明，㈡上訴理由（民事訴訟法第44
1條第1項第3款、第4款），提出於第一審法院。中華民國104年7月21日
書記官附表：兩造共有之不動產┌──────────────────────────────────────┐│土地標示│├──┬────────┬──┬──────┬────────────────┤│編號│土地坐落│地目│面積│兩造應有部分│││││││├──┼────────┼──┼──────┼────────────────┤│1│台中市南區下橋子│建│19平方公尺│原告：78／10000│││頭段111-40地號││├────────────────┤│││││被告：76／10000│├──┼────────┼──┼──────┼────────────────┤│2│台中市南區下橋子│建│1平方│原告：78／10000│││頭段111-41地號││├────────────────┤│││││被告：76／10000│├──┼────────┼──┼──────┼────────────────┤│3│台中市南區下橋子│建│2,210平分公│原告：78／10000│││頭段114地號││尺├────────────────┤│││││被告：76／10000│├──┴────────┴──┴──────┴────────────────┤│建物標示│├─┬─────┬────────────┬────────┬────────┤│編│坐落基地│建物門牌號碼│面積│兩造應有部分││號│││││├─┼─────┼────────────┼────────┼────────┤│1│台中市南區│台中市○區○○路2段151│第一層樓：84.46│原告：5001／1000│││段下橋子頭│巷4號第一層樓、地下層（│地下一層：33.50│0│││段114地號│即台中市○區○○○○段26│合計：117.96├────────┤│││54建號）││被告：4999／1000││││││0│├─┼─────┼────────────┼────────┼────────┤│2│台中市南區│台中市○區○○路2段151│第一層樓：26.26│原告：5001／1000│││段下橋子頭│巷4號第一層樓（即台中市│合計：26.26│0│││段114地號○○區○○○○段23232建號│├────────┤│││，為建號2654號建物增建部││被告：4999／1000││││分）││0│└─┴─────┴────────────┴────────┴────────┘