裁判字號：臺灣高雄地方法院106年重訴字第262號民事判決
裁判日期：民國107年05月24日
裁判案由：所有權移轉登記等
臺灣高雄地方法院民事判決106年度重訴字第262號原告 鄭卉嵐 訴訟代理人 呂帆風 律師被告 莊凱 任訴訟代理人 林文凱 律師上列當事人間請求所有權移轉登記等事件，經本院於民國107年
5月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告給付新臺幣貳仟陸佰玖拾萬元（匯款專戶如附表所示）之同時，將坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上同段○○○○建號即門牌號碼高雄市○○區○○○路○○○號建物所有權移轉登記並交付原告。
被告應自民國一○六年八月十九日起至前項不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告新臺幣肆仟壹佰元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項關於交付土地、建物部分、第二項於原告以新臺幣壹仟零參拾參萬元或等值之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保後得假執行。但被告如以新臺幣參仟壹佰萬元為原告供擔保後免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊於民國106年5月24日經由訴外人甲○○○○○股份有限公司（下稱甲○公司）仲介而以新臺幣（下同）3,100萬元向被告購買坐落高雄市○○區○○段○○○○○○○○號土地及其上門牌號碼高雄市○○區○○○路○○號建物（建號：同段0000建號，下合稱系爭不動產），由被告之代理人即訴外人丙○○出具授權書（下稱系爭授權書）與原告簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭契約），伊於簽約時業依系爭契約約定給付第1期簽約款10萬元，翌日並匯款400萬元至履約保證專戶內，以給付第1期簽約款差額300萬元及第
3期完稅款100萬元，惟被告竟無故拒絕提供系爭不動產所有權狀正本，亦不依約配合辦理所有權移轉，然按約被告於伊給付2,690萬元之同時，應將系爭不動產所有權移轉予伊，是伊應得本於系爭契約之法律關係及民法第348條第1項之規定，請求被告將系爭不動產所有權移轉登記予伊，並交付之。又系爭契約第10條第1項第1款約定，賣方若違約且可歸責時，每逾1日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方，則伊業給付買賣價金410萬元，被告竟違約斷然拒絕履行，伊應得請求被告自起訴狀繕本送達被告翌日至其將系爭不動產所有權移轉登記予伊之日止，按日給付4,100元。為此爰依買賣契約之法律關係、民法第34
8條第1項規定及系爭契約第10條第1項第1款約定提起本訴等語。並聲明：㈠被告應於原告給付2,690萬元（匯款專戶如附表所示）之同時，將系爭不動產所有權移轉登記並交付原告。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日即106年8月19日起至系爭不動產所有權移轉登記予原告之日止，按日給付原告4,100元。㈢第一項聲明關於交付系爭不動產部分及第二項聲明，願以現金或同面額之臺灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊於106年5月24日凌晨即以LINE通訊軟體向丙○○表示不願出售系爭不動產，惟翌日甲○公司仲介即訴外人丁○○仍不斷勸進丙○○出售系爭不動產，丙○○於經丁○○告知欲將系爭不動產買賣價金降至3,050萬元時，曾於15時27分許以電話詢問伊，伊即已明確表示撤回先前所授與之代理權，是伊業已撤回丙○○之代理權，丙○○乃未經伊同意向原告表示代理伊出售系爭不動產，又丙○○於簽約時未備齊代理相關文件，且甲○公司之地政士即訴外人戊○○當時未成功以電話與伊照會出售系爭不動產，即丙○○是否具有代理權嗣仍須向伊確認，戊○○因此向買賣雙方明確表示賣方代理權有瑕疵，並明確記載於系爭契約第17條第22、23項，是原告於系爭契約簽訂當時應對丙○○之代理權限有欠缺，即系爭契約效力未定乙節，知悉甚詳。其次，伊簽予丙○○之授權書上印章與丙○○所持有之印章顯不相同，該授權書具明顯瑕疵，而以丙○○於系爭契約所蓋用之印章，非其授權使用之授權書上印章，可知丙○○並無代理權。是足見丙○○為無權代理，系爭契約非經伊合法授權簽訂，且此為原告所明知，縱丙○○具表見代理之外觀，依民法第16
9條但書之規定，伊對原告不負授權人責任。又伊於系爭契約簽約翌日即向丁○○表示不願出售系爭不動產，原告於10
6年6月3日寄送存證信函予伊時，即知悉伊拒絕承認代理之效力，伊又已於106年6月8日以存證信函否認有授與代理權情事，依法系爭契約對伊不生效力。又縱認丙○○之代理權未遭伊撤回，伊業於前述15時27分許電話中明確表明不想出售系爭不動產，已構成對丙○○代理權之限制，丙○○於接受此意思表示後復代理伊簽訂系爭契約，已構成越權代理，其效力不及於本人。綜上，系爭契約對伊不生效力，是伊自無依約將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告暨給付違約金之義務等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭不動產為被告所有。
㈡丙○○為被告之父，被告曾於系爭授權書上簽名，該授權書
上載授權丙○○出售系爭不動產，包含簽立委託契約、受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜，及其他過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍內，而授權期間則自該授權書簽署起至成交履約完畢日止，如之後發生解約，除有撤銷授權外，該授權繼續有效。
㈢丙○○於106年5月24日持系爭授權書，表示代理被告而與
原告簽訂系爭契約書，以3,100萬元將系爭不動產出售予原告，約定原告於簽約時付款310萬元，雙方應於106年7月
3日備齊文件，並在產權移轉登記文件書表上加蓋印章交予乙○○○○辦理，原告再於106年7月10日完稅時付款310萬元，且買賣雙方於繳納各應負擔之稅費後，應將稅單交予乙○○○○辦理產權移轉登記手續，復約定106年7月26日為最後交屋日，原告至遲應於交屋日前1個工作日辦理銀行撥款或直接將交屋款2,480萬元存入履約保證專戶。㈣原告於簽訂系爭契約時以現金給付簽約款10萬元，翌日以匯
款方式將簽約款差額300萬元及第3期完稅款100萬元匯入履約保證專戶內。
㈤被告於丙○○以自己為其代理人簽訂系爭契約後，以丙○○無代理權為由拒絕履約。
四、得心證之理由㈠按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。經查：
⒈被告固抗辯丙○○所提出之系爭授權書與系爭契約上印鑑不
一致，是丙○○並未提出合法之授權文件云云。惟系爭授權書上載授權丙○○出售系爭不動產，包含簽立委託契約、受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜，及其他過戶所衍生之必要法律行為，均在授權範圍內，而授權期間則自該授權書簽署起至成交履約完畢日止，如之後發生解約，除有撤銷授權外，該授權繼續有效等節，已如前述。又被告自承系爭授權書上之簽名為其所親簽，且證人丁○○於本院審理中證稱系爭授權書上之「 莊凱任 」之印文為被告本人於其面前親自蓋用等語（見本院卷㈡第33頁反面至34頁），而以證人丁○○為親自攜帶系爭授權書予被告簽立者，其對系爭授權書填載過程自知悉甚詳，並衡以被告既已於系爭授權書上簽名，此已足使系爭授權書生效，他人實無必要在其上偽造印文，是系爭授權書應確為被告親自簽名、蓋章，自難以其上被告之印文與系爭契約上不同，即認其非合法之授權文件，是被告上開抗辯顯屬無稽，而被告既簽立系爭授權書予丙○○，丙○○即具代理被告出售系爭不動產之代理權，包含簽立委託契約、受領定金、簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章、辦理履約保證、過戶點交、和解、解約等事宜之代理權。
⒉被告復抗辯其於106年5月24日凌晨即以LINE通訊軟體向丙
○○表示不願出售系爭不動產，而撤回丙○○之代理權云云。惟系爭授權書固填載日期為106年5月22日，有該授權書附卷可參（見本院卷㈠第25頁），然證人丁○○於本院審理中證稱系爭授權書簽訂時間應為106年5月24日8時許，其上日期會填載同年月22日是因為原先係由其以掃瞄之方式傳送予被告，被告簽名後再掃瞄傳回，然因主管要求授權書需為正本，其乃向被告表示要北上找被告簽章，又其係於106年5月23日向被告表示翌日下午有1組客戶約談，會以3,00
0萬元洽談，須被告親自簽訂授權書委由丙○○洽談，如有談成即簽約，被告因此要求其於翌日8時許至被告辦公室簽立，其依此於隔日搭乘第1班高鐵北上予被告簽訂系爭授權書等語（見本院卷㈡第33頁至34頁）；證人丙○○則於本院審理中證稱系爭授權書為106年5月24日上午簽立等語（見本院卷㈡第39頁），則以如前所述，證人丁○○對系爭授權書填載過程知悉甚詳，且上開證述又與被告之父即證人丙○○所述一致，足見系爭授權書確係於106年5月24日上午簽訂，則被告與丙○○於106年5月24日凌晨所為之LINE對話內容，既為被告於該授權書簽訂前所為，即難認被告有以之撤回其之後依系爭授權書所授與之代理權，是被告上開抗辯顯非可採。
⒊被告又抗辯丙○○於經丁○○告知欲將系爭不動產買賣價金
降至3,050萬元時，曾於15時27分許以電話詢問伊，伊即已明確表示撤回先前所授與之代理權，又縱認此非撤回代理權，亦已構成對丙○○代理權之限制云云。惟證人丙○○固於本院到庭證稱其於當日約15時30分許，雙方價格接近之際，曾以行動電話與被告聯繫，表示要以3,100萬元將系爭不動產出售，但被告表示不想要賣，其有嘗試說服被告，但被告大概有事就掛斷了，掛斷前仍堅持不賣系爭不動產，嗣被告約於16時許以電話表示不想要出售系爭不動產，要求不要亂簽，但其心中想說被告總是自己的子女，應該要聽從自己的話，因此還是繼續進行，並於系爭契約簽訂完畢後離開等語（見本院卷㈡第40頁、第42頁），然證人丙○○乃為被告之父，復為以被告代理人名義洽談系爭契約之人，其與被告有密切之利害關係，其有利於被告之證述內容，自需前後一致，且不違常情，始足採認，而參諸證人丙○○於本院乃先證述其不知悉被告所提出LINE對話群組織成員，對該等內容沒有印象等語（見本院卷㈡第39頁），然以證人丙○○乃為被告出具系爭授權書委以洽談買賣系爭不動產之人，被告應不可能以證人丙○○不常使用之方式與其溝通系爭不動產買賣事宜，被告所提出LINE對話內容復提及「爸你好好考慮一下我的建議」等語（見本院卷㈠第100頁反面），該等對話內容應即為其與證人丙○○就出售系爭不動產所為之溝通內容，證人丙○○竟為前開證述，足見其證述過程顯有欲為隱瞞之處，而難以盡信，且衡以證人丙○○如認被告應聽從其意願而出售系爭不動產，豈有不於電話中爭執、取得被告同意之理，而若其未爭執而認同被告所述，自應即行離去現場，而無再以代理人洽約之情，再佐以被告若於當時確不同意證人丙○○再繼續代理其出售系爭不動產，證人丙○○卻仍試圖說服其出售，兩人談話未有結果即掛斷電話，被告為確保證人丙○○不會違背其意出售系爭房地，豈有不以電話直接聯繫當日早上甫曾與其聯繫簽訂系爭授權書之丁○○表明撤回代理權之意，卻僅再致電證人丙○○之理，是證人丙○○上開證述內容顯與常情不符，而難採信。又證人丁○○、戊○○均於本院審理中證述於系爭契約斡旋、簽約過程中未曾聽聞丙○○提及被告撤銷其授權等語（見本院卷㈡第36頁、第32頁），益徵被告應無於系爭契約洽約過程中撤回代理權之情，此外，被告就其抗辯其業已撤回丙○○代理權乙節，又無其他舉證以實其說，其上開抗辯自非可採。
⒋被告另抗辯丙○○於簽約時未備齊代理相關文件，且甲○公
司之地政士即訴外人戊○○當時未成功以電話與伊照會出售系爭不動產，戊○○因此向買賣雙方明確表示賣方代理權有瑕疵，並明確記載於系爭契約第17條第22、23項，是丙○○之代理權限有欠缺，且為原告所明知云云。惟系爭契約第17條第22項記載：「本件賣方代理人於簽約時，因代理權相關證明文件（印鑑證明）尚未完全備齊，且乙○○○○未能以電話向賣方本人照會完成，此買賣雙方業經信義房屋及乙○○○○清楚告知，如賣方代理人未能於民國106年6月19日前補正前述文件並使地政士完成照會，買方得限期催告補正未果後解除契約、請求履行契約或損害賠償，不得向甲○○○○○股份有限公司、乙○○○○聯合事務所及其受僱人主張任何權利」等語（下稱系爭約定）；而同條第23項則約定：「賣方至遲應於民國106年6月19日前由乙○○○○依照會程序完成及補齊代理權相關證明文件印鑑證明予乙○○○○，以確認賣方之代理人為有權代理」等語，此有系爭契約在卷可參（見本院卷㈠第15頁），而證人戊○○於本院審理中證稱其負責系爭契約之簽約，系爭約定中「代理權相關證明文件尚未完全備齊」，係指欠缺足夠時效之印鑑證明，因當時丙○○所提供之印鑑證明於系爭契約約定之立契日即已過時效，而無法辦理所有權移轉登記，照會程序為公司程序，因被告工作中，因此就沒有打電話確認，但有跟丁○○確認系爭授權書為被告親自簽名，又系爭契約雖有記載第17條第23項內容，但其及簽約雙方簽訂系爭契約時，對於丙○○之代理權並無疑義等語（見本院卷㈡第29至31頁）；證人丁○○亦證述系爭約定中「代理權相關證明文件尚未完全備齊」，係指欠缺足夠時效之印鑑證明，因當時丙○○所提供之印鑑證明已過時效，照會程序的話，其在系爭授權書旁記載見證人並簽名其上，亦有告知雙方跟戊○○系爭授權書為其於當日早上親自交予被告簽名，又系爭契約雖有記載第17條第23項內容，但甲○公司人員及簽約雙方簽訂系爭契約時，對於丙○○之代理權並無疑義等語（見本院卷㈡第35至36頁），而以證人戊○○、丁○○為仲介公司人員，與雙方當事人均無密切之利害關係，且參與系爭契約之簽訂，對系爭契約之簽訂過程知悉甚詳，其等上開證述內容復大致相符，自可採信，則系爭約定所載僅在表明丙○○未攜帶具足夠時效之印鑑證明，且戊○○未能依公司程序完成照會，當時簽約雙方等在場人士對於丙○○之代理權並無疑義，而前述時效內之印鑑證明及照會程序又均非授與代理權之必備方式，是被告以此抗辯丙○○之代理權有欠缺，自非可採。
⒌至被告另抗辯系爭契約上其印文與系爭授權書不同，則丙○
○顯未取得其授權之系爭授權書上之印章，即與原告簽訂系爭契約，丙○○之代理權顯有瑕疵云云。惟被告既簽訂系爭授權書予丙○○，丙○○即取得該授權書所載之代理權，包含簽訂不動產買賣契約、審閱不動產說明書內容暨簽章等節，已如前述，則丙○○既有代理被告簽章之權，且細繹系爭授權書並未限制丙○○僅得以系爭授權書上之被告印章代理被告簽約，即難以系爭授權書與系爭合約書之被告印文不同，而認丙○○之代理權有瑕疵，是被告上開抗辯亦非可採。⒍綜上所述，被告乃簽立系爭授權書授與丙○○出售系爭不動
產之代理權，且未於系爭契約簽訂前撤回該代理權，則依諸上開規定，丙○○依此代理被告簽訂之系爭契約，其效力直接對本人即被告生效。
㈡原告得否請求被告於其給付2,690萬元之同時，將系爭房地
移轉登記並交付之？經查，系爭契約效力直接對被告生效，又系爭約定原告於簽約時付款310萬元，雙方應於106年7月3日備齊文件，並在產權移轉登記文件書表上加蓋印章交予乙○○○○辦理，原告再於106年7月10日完稅時付款310萬元，且買賣雙方於繳納各應負擔之稅費後，應將稅單交予乙○○○○辦理產權移轉登記手續，復約定106年7月26日為最後交屋日，原告至遲應於交屋日前1個工作日辦理銀行撥款或直接將交屋款2,480萬元存入履約保證專戶，而原告於簽訂系爭契約時業以現金給付簽約款10萬元，翌日以匯款方式將簽約款差額
300萬元及第3期完稅款100萬元匯入履約保證專戶內等節，均如前述，又系爭契約所指履約保證專戶乃如附表所示，有系爭契約在卷可按（見本院卷㈠第178頁反面），則被告自應於原告給付餘款即2,690萬元（計算式：3100萬－410萬＝2690萬，匯款專戶如附表所示）之同時，依系爭契約之約定，將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告。又被告固抗辯履約保證專戶係為確保不動產所有權移轉過程中時程上之落差，若以判決為之並無將款項匯入履約保證專戶之必要云云。惟系爭契約價款應匯入如附表所示之履約保證專戶，乃兩造於系爭契約約定甚明，已如前述，則原告主張應將前述餘款匯入如附表所示之履約保證專戶，自屬可採，被告上開抗辯與系爭契約約定不符，自難採信。
㈢原告得否請求被告按日給付違約金4,100元？
經查，系爭契約第10條第1項第1款約定：「賣方若違約且可歸責時，每逾一日，賣方應按買方已繳買賣價款千分之一計算之遲延賠償予買方（自逾期日起至完成給付日止）」等語，此有系爭契約附卷可稽（見本院卷㈠第13頁），又被告以丙○○無代理權而拒絕履約，則其顯已違約而可歸責，原告自得依前述約定請求給付違約金，是依諸前述原告業給付買賣價款410萬元，原告請求被告給付自起訴狀繕本送達翌日即106年8月19日（見本院卷㈠第76頁）起至系爭不動產所有權移轉登記之日止，按日給付4,100元，自屬可採。
五、綜上所述，丙○○乃有權代理被告與原告簽訂系爭契約，系爭契約自直接對被告生效，從而，原告依系爭契約之約定請求被告於其給付2,690萬元（匯款專戶如附表所示）之同時，將系爭不動產所有權移轉登記並交付予原告，且自106年
8月19日起至系爭不動產所有權移轉登記之日止，按日給付4,100元，為有理由，應予准許。
六、本判決關於交付系爭不動產及給付金錢部分，兩造分別陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，予以准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法或舉證，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國107年5月24日
民事第三庭法官楊淑儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月24日
書記官呂美玲附表：匯款專戶┌──────────┬────────────┬───────┐│銀行別│戶名│帳號│├──────────┼────────────┼───────┤│己○○○銀行○○分行│庚○○○○○股份有限公司│00000000000000│└──────────┴────────────┴───────┘