裁判字號：臺灣臺北地方法院98年訴字第878號民事判決
裁判日期：民國98年07月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺北地方法院民事判決98年度訴字第878號原告乙○○
甲○○
樓共同訴訟代理人 蘇千祿 律師被告丙○○上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國98年7月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將門牌臺北市○○街○○○巷○號一樓房屋（即臺北市○○區○○段二小段四００建號）騰空遷讓返還予原告及全體共有人。
前項履行期間為伍個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆萬柒仟玖佰元供擔保後，得假執行。但被告得以新臺幣拾肆萬叁仟柒佰元為原告預供擔保，而免為假執行。
事實及理由
一、原告主張：伊等與訴外人 洪守興 、 洪進明 為坐落臺北市○○區○○段2小段400建號即門牌臺北市○○街○○○巷○號1樓房屋（下稱系爭房屋）之共有人。因訴外人洪守興未經全體共有人同意，擅將系爭建物出租予被告，並於98年2月16日簽訂房屋租賃契約書，然伊與訴外人洪守興、 洪建明 間並無就系爭建物成立分管協議，訴外人洪守興自不得擅將系爭建物出租予他人使用，被告應無使用系爭建物之合法權源，顯係無權占有伊等共有之系爭建物，爰依民法第767條、第
821條規定，請求被告遷出並返還予全體共有人等語。併聲明：㈠如主文第1項所示。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：伊前向訴外人洪守興之母承租系爭建物，已達30餘年，嗣洪母過世後，改向洪守興承租系爭房屋，租期自98年2月15日起至101年2月14日止，租金每月5萬元，並經辦理公證在案，伊不知系爭建物為洪守興與他人共有，伊占有使用系爭建物有正當權源等語置辯。併聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠原告乙○○、甲○○與訴外人洪守興、洪進明係坐落於臺北
市○○區○○段2小段400建號即門牌號碼台北市○○街○○○巷○號1樓房屋之共有人，應有部分各1/4。
㈡被告為系爭房屋之承租人，其與洪守興簽訂租賃契約，約定
租賃期間為自98年2月15日起至101年2月14日止，租金為每月5萬元。該租賃契約並經本院所屬之民間公證人 詹晉良 為公證。
以上事實，為兩造所不爭執（見本院卷第38頁正、反面），且有臺北市稅捐稽徵處房屋稅98年課稅明細表、建物所有權狀、公證書、房屋租賃契約書、洪守興出具之租金收據為證（見本院卷第7至9頁、第18頁、第22至29頁），堪信為真正。
四、原告主張被告無權占有系爭房屋，求命被告遷讓返還系爭房屋予全體共有人，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，則本件爭點厥為：被告是否有權占用系爭房屋？（是否因被告與洪守興所成立之租賃契約，即有占有權源？）
五、法院之判斷：㈠按共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。民法
第820條第1項定有明文。次按共有土地之出租，為共有物管理行為，依民法第820條第1項規定，除契約另有訂定外，應由共有人全體共同為之，如共有人中之一人擅將共有土地出租與他人，對其他共有人應不生效力（最高法院92年台上字第1734號、85年台上字第2139號判決意旨參照）。
㈡查：系爭房屋係原告乙○○、甲○○與訴外人洪守興、洪進
明等4人共有，有臺北市稅捐稽徵處房屋稅98年課稅明細表及建物登記謄本可稽（見本院卷第7至9頁），洪守興與其他共有人就系爭房屋既無訂定分管協議，業經本院以94年度重訴字第1470號判決認定在案，有該判決書及確定證明可稽（見本院卷第32至35頁），復為兩造所不爭，依據民法第
820條第1項規定，系爭房屋之管理，除契約另有訂定外，由共有人全體管理之。
㈢被告抗辯其為有權占有，固據提出公證書及房屋租賃契約書
佐憑，惟該房屋租賃契約書關於出租人之記載為洪守興，並未包括原告在內之其他共有人，被告復未舉證其他共有人同意出租系爭房屋，揆諸首開說明，被告與系爭房屋共有人之一洪守興簽訂之租賃契約，對包括原告在內其他共有人，不生效力，是被告辯稱：係基於租賃關係有權占有系爭房屋云云，即無可取。
六、綜上所述，原告基於系爭房屋共有人之地位，依據民法第
767條、第821條規定，請求被告自系爭房屋遷讓並返還予原告及全體共有人，即屬有據，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許之。另本院斟酌被告及其家人於系爭房屋已居住多年，遷讓房屋並非立時可就，確需花費時日，爰酌定履行期間為5個月。
七、本件為判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，亦與本案爭點無涉，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
八、據上論結：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第
390條第2項、第392條第2項、第396條第1項，判決如
主文。中華民國98年7月31日
民事第五庭法官胡宏文以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年7月31日
書記官曾寶生