裁判字號：臺灣新北地方法院105年訴字第3047號民事判決
裁判日期：民國106年10月24日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣新北地方法院民事判決105年度訴字第3047號原告 呂明哲 訴訟代理人 陳怡君 律師被告新北市政府法定代理人 朱立倫 訴訟代理人 王志哲 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，本院於民國106年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者；不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限。原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意。訴之撤回應以書狀為之。但於期日，得以言詞向法院或受命法官為之，民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款、第262條第1項、第2項定有明文。查：原告起訴時原列新北市政府消防局為被告，其訴之聲明為：⒈被告應給付原告新臺幣（下同）94萬9,
620元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還新北市○○區○○里○○段○○○○○段000000000
0地號土地（下稱系爭土地）予原告之日止，按月每月給付原告1萬9,380元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。其後於民國106年3月1日，原告以新北市政府為門牌號碼新北市○○區○○路○○號建物（下稱系爭建物）所有權人，新北市政府消防局僅為系爭建物之管理者為由，提出民事變更暨準備（二）狀，追加新北市政府為被告，復同時撤回對新北市政府消防局之訴訟。經核原告所為上開當事人之追加，係本於同一請求基礎事實，並基於相同訴訟標的（不當得利法律關係），且就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有一體性，亦未妨礙被告之防禦及訴訟之終結，依首揭法條規定，均不在禁止之列，又經被告新北市政府消防局之訴訟代理人對於上開追加及撤回當庭表示無意見（本院卷第172頁），核其撤回於法並無不合，揆諸上開規定，即屬適法，均應准許，是原告既撤回對新北市政府消防局之訴訟，其訴之聲明所指被告為新北市政府，自屬當然。
貳、實體事項：
一、原告起訴主張：
（一）原告與系爭土地之原所有權人即訴外人 呂明正 於101年8月17日簽訂買賣契約，約定以買賣方式，由原告取得系爭土地所有權，並於同年9月6日登記完成，是原告為系爭土地所有權人。系爭土地遭被告之轄下單位即新北市政府消防局第六大隊萬里分隊（下稱萬里分隊）占有並興建系爭建物、違建停車棚及其他物品多年，原告未曾同意其使用。原告不斷與被告協商，於103年間提出陳情書面，然新北市政府消防局僅於103年8月28日以北消綜字第1031592168號函覆略以：「正尋找有無其他合適地」等語為由，不回覆搬遷問題，更不表示萬里分隊何時可搬遷。原告復委請議員提案，被告僅於105年8月30日以新北府消綜字第1051635189號函覆為「正處理中」，足見被告占有系爭土地，且對於原告請求搬遷，卻一再推託。
（二）被告無權占有系爭土地，原告得依民法第179條之規定，請求被告因系爭建物、停車棚及其他物品無權占有系爭土地，受有相當於租金之不當得利。又縱貴院認為呂明正與被告間成立無償之使用借貸關係（假設語氣），被告原已自呂明正取得基地利用權，呂明正將系爭土地移轉登記予原告後，參照最高法院48年台上字第1457號判例、同院91年度台上字第1919號判決、同院73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議意旨，應類推適用民法第425條之1規定，推定原告與系爭建物所有權人即被告間有租賃關係，被告對原告應支付租金，作為使用系爭土地之代價，而系爭土地之租賃期間，應為原告受讓系爭土地之日即101年
9月1日起至返還系爭土地予原告之日止，並依土地法第97條第1項、第148條、土地法施行法第25條、平均地權條例施行細則第21條之規定，系爭土地公告現值每平方公尺為5,700元，被告占有範圍如附件一之系爭建物範圍面積為346.50平方公尺及原證6之違建或其他物品，共計40
8平方公尺，故原告請求：⑴被告應給付自101年9月6日至原告起訴時期間以49個月計算，合計94萬9,620元【計算式：（系爭土地公告現值5,700元/平方公尺×被告占有系爭土地面積為408平方公尺）×10％÷12×49月=949,620元】予原告。⑵被告應自起訴狀繕本送達被告之翌日起至系爭土地騰空遷讓返還予原告之日止，按月給付租金1萬1,938元【計算式：（系爭土地申報地價5,700元/平方公尺×被告占有系爭土地面積為408平方公尺）×10％÷12=11,938元】予原告。
（三）對被告答辯之意見：
1、被告提出被證4之呂明正與臺北縣警察局（現改制為新北市政府警察局，下同）於67年9月5日簽立土地使用同意書（下稱系爭同意書），供警消分隸前之臺北縣警察局興建臺北縣警察局汐止分局萬里消防隊廳舍，證明系爭建物對系爭土地確實有占有權源云云，然系爭同意書為申請建照，並非提供被告使用，且超過使用執照範圍，原告並未同意其使用。又依原證7之呂明正離婚協議書簽名及新北市萬里區戶政事務所印鑑證明，與系爭同意書之簽名、印文有別，益徵系爭同意書非由呂明正親自簽名、蓋章，被告未提出系爭土地之占有權源，系爭同意書存有尚有可議，依民事訴訟法第357條前段規定，若被告否認私文書之真正，應由私文書真正之人即被告負舉證責任，是被告占有系爭土地為無權占有。
2、退步言之，倘貴院認為系爭同意書為真正（假設語氣），被告無法證明其使用系爭土地權源為使用借貸，惟被告取得系爭土地使用權態樣多元，可能源自於租賃關係、使用借貸，端視雙方約定，而系爭同意書僅係同意被告申請建照或雜項執照及建築時，有權使用系爭土地，被告無法提出使用借貸契約之證明，無法證明渠等間就系爭土地存有使用借貸關係。況呂明正於89年、95年間多次提出原證8之陳情書，請求返還土地，非謂呂明正有無償提供被告使用系爭土地之意思。退萬步言，縱貴院認呂明正與被告成立無償使用借貸關係，基於債之相對性，系爭同意書之效力僅存在渠等間，呂明正就系爭土地所有權移轉登記予原告，參以最高法院98年度台上字第1424號判決意旨，原告並無繼受系爭同意書。
3、就被告抗辯原告明知呂明正出具系爭同意書，非屬善意第三人，原告與呂明正合謀移轉所有權，免除系爭同意書所載之義務，有違誠信原則云云，惟呂明正於取得系爭土地所有權期間，已主張被告無權占有，並自始對系爭同意書有所爭執，已如前述，原告雖於95年9月1日代理呂明正參與土地歸還爭議協調會議，然原告自始認定呂明正未曾出具系爭同意書予被告，何謂原告明知呂明正出具系爭同意書，而非善意第三人？縱系爭同意書為真正，僅於呂明正與被告間存在，與原告無涉，且系爭同意書為無償契約，與有償之租賃契約有別，兩者間尚無民法第425條買賣不破租賃原則之適用，況系爭同意書未定期限，倘屬無償契約得類推適用民法第425條之規定，被告不得主張買賣不破租賃原則。
4、呂明正將系爭土地所有權出售並移轉登記予原告，係因呂明正癌症末期，需龐大醫藥費用，考量自身行將就木，且系爭土地為呂家家產，於呂明正死亡後，系爭土地由呂明正之子即訴外人 呂俊賢 繼承，然呂俊賢失聯多年，亦未履行對呂明正之扶養義務，為免死亡後呂俊賢繼承系爭土地，遂將系爭土地出售原告，以獲取價金支付醫藥費用，並非藉此免除系爭同意書應履行義務，有呂明正之死亡證明可稽。
5、退步言之，縱貴院認呂明正與被告成立使用借貸關係，且拘束系爭土地現所有權人即原告，依最高法院48年台上字第1457號判例意旨所稱：「默許房屋承買人繼續使用土地」等語，應認系爭土地受讓人即原告與系爭建物所有權人即被告間係租賃關係，被告應自原告受讓系爭土地即101年9月1日起至返還系爭土地予原告之日止，按月給付租金1萬9,380元予原告，作為使用系爭土地之代價。
6、原告主張被告占有系爭土地面積為408平方公尺，其理由在於地政測量結果雖為系爭建物占有面積為200多平方公尺，惟被告興建建物後，原告完全無法使用系爭土地，除被告占有外，前面空地尚有民眾或人員進出，亦有消防車進出，故被告有使用空地上之利益。
（四）為此，爰依民法第179條及類推適用民法第425條之1之規定（先備位關係），請求被告給付相當於租金之不當得利及請求給付租金，並聲明：⒈被告應給付原告94萬9,62
0元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⒉被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至返還系爭土地予原告之日止，按月每月給付原告1萬9,380元。⒊原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告答辯意旨：
（一）系爭建物坐落之基地原為新北市○○區○○里○○段○○○○○段00000地號土地（下稱系爭173-7地號土地），其後系爭土地自該土地分割而來，又系爭土地原為原告之弟呂明正所有，呂明正於67年9月5日出具系爭同意書，無償提供警消分隸前之臺北縣警察局興建臺北縣警察局汐止分局萬里消防隊廳舍，有系爭建物登記資料、系爭同意書及臺北縣政府建設局使用執照存根可稽。
（二）系爭土地登記謄本載明：「地上建物建號：共1棟」、「本謄本為申請列印地上建物建號，詳細地上建物建號以登記機關登記為準」等文字，系爭土地上建物測量成果圖明載建物建號及使用執照70使字第1531號，系爭土地上復有系爭建物存在。是不論系爭土地登記謄本之記載，或系爭建物坐落於系爭土地上之現況，均具有公示之效果，且原告與呂明正為兄弟關係，並同住「臺北市○○○路○段○○號3樓」，原告不能諉為不知。
（三）有地主同意書，始能合法興建建物取得建造執照及使用執照，否則即屬違章建築，為建築法規之規定，亦屬眾所周知之事實。故原告取得系爭土地所有權之前，亦可從系爭土地之土地登記謄本之記載，知悉系爭土地上已興建系爭建物。由原告於103年8月20日提出之原證2陳情書說明
4所檢附之文件，包括原證2之被告95年11月20日北消行字第0950030192號函，該函文已載明系爭建物經呂明正出具系爭同意書，並依法定程序興建之意旨。況被告於95年
9月1日召開協調會，原告代理呂明正出席，被告於會中亦表明系爭建物經呂明正出具系爭同意書，並依法定程序興建之意旨，足證原告明知呂明正出具系爭同意書，而負有提供系爭土地予系爭建物使用之義務，其並非不知情之善意第三人，而仍以買賣為原因，登記為系爭土地所有權人，足認原告應同受原所有權人呂明正出具系爭同意書之拘束，符合公平原則，並與違誠信原則無違。
（四）被告所有之系爭建物使用系爭土地，係基於呂明正出具系爭同意書，足見被告並非無權占有，亦非無法律上原因，原告知悉仍買受系爭土地，默認系爭建物之使用年限，得繼續使用系爭土地，故原告請求被告給付不當得利，自無理由。退步言，縱原告得依民法179條之規定，請求被告給付相當於租金之不當得利，惟依被證1之土地建物查詢資料所示，系爭建物每層面積為173.25平方公尺，被告否認占有系爭土地面積408平方公尺。又系爭土地105年申報地價為每平方公尺1,120元，原告以105年度公告現值核算101年9月起迄今之不當得利，於法無據。再者，系爭土地位處偏遠，交通不便，生活機能不佳，目前作為消防隊廳舍使用，被告無任何營利，原告請求按系爭土地申報總價年息百分之10核算，顯屬偏高，應改以申報總價年息百分之2核算，始屬適當。
（五）新北市政府消防局曾於89年間，函請被告提供臺北縣萬里鄉（現改制為新北市萬里區，下同）合適區位供遷建萬里分隊之用，經被告於89年4月17日以八九北府地價字第128239號函檢附新北市萬里區如被證11所示未公用土地清冊，惟新北市政府消防局另函請新北市萬里區公所提供可供遷建萬里分隊之國、鄉公有土地，經同所於89年4月28日以北縣萬民字第2839號函覆為：「萬里區公所無可利用之土地」。其後新北市政府消防局於99年間，再規劃辦理撥用新北市○○區○○里○○段○○○○○段000000地號之國有土地，以供興建萬里分隊，並奉准將該上開國有土地變更管理機關為新北市政府消防局，因事涉萬里都市計畫變更，新北市政府消防局雖努力爭取，於101年11月8日遭新北市政府都市計畫委員會審議後決議退案。又被告現覓得新北市○○區○里段○○○○號等4筆土地，已於104年3月6日完成用地會勘，目前積極著手，依都市計畫法申辦都市計畫變更，然能否完成都市計畫法定程序、完成時間，尚須被告預算編列、撥用等程序，是被告實難確定系爭土地續將占有之時間為何。
（六）查玉山商業銀行股份有限公司雙和分行、中華郵政股份有限公司萬里郵局、合作金庫商業銀行股份有限公司臺北分行（以下分別稱玉山銀行、萬里郵局、合庫銀行）函覆呂明正之開戶印鑑印文，固與系爭同意書其上呂明正之印鑑、印文不符，惟：呂明正於玉山銀行、萬里郵局、合庫銀行使用之印鑑均不同，益見其於不同文書，使用不同印鑑，並非變態事實，故系爭同意書之印鑑印文與玉山銀行、萬里郵局、合庫銀行之開戶印鑑印文不同，尚不足以認定系爭同意書為偽造之文書。系爭同意物附於系爭建物之建造執照卷，經主管機管審核符合規定而核發建照在案，自足資認定系爭同意書為建照卷內之公文書而推定為真正。
（七）系爭同意書之同意範圍，包括系爭173-7地號土地面積1,
474平方公尺作為建築基地。復依被證5所示建築執照存根、建物基地面積為407.71平方公尺，實際建物第一層面積為170.09，與建物有不可分割之法定空地面積為113.33平方公尺，故系爭建物實際面積為283.42平方公尺（計算式：170.09㎡＋113.33㎡＝283.42㎡）。經查：
1、依新北市汐止地政事務複丈成果圖（下稱系爭複丈成果圖）所示D部分之貨物櫃，僅係被告所屬消防隊員短暫置放，並非長期占有，亦不具有排他性，有被證15之測量期日後隨即移除之現場照片可證，故系爭複丈成果圖所示D部分2平方公尺之範圍，並非被告無權占有之範圍。
2、系爭複丈成果圖所示A、B、C部分之面積共290平方公尺，未逾系爭同意書之同意面積1,474平方公尺，亦未逾被證5之建築執照存根登載之建物基地面積407.71平方公尺。退萬步言，縱以實際建物面積為準，亦僅逾越6.58平方公尺（計算式：290㎡－283.42㎡＝6.58㎡）。至於被告於系爭建物之法定空地興建鐵皮屋，要屬有無違反行政法規之問題，並非當然構成民事無權占有之法律關係，併此敘明。
（八）爰答辯聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，請宣告准予供擔保免為假執行。
三、系爭土地係由系爭173-7地號土地分割而來，原告於101年
8月17日向呂明正購得系爭土地，並於同年9月6日登記為所有權人。又系爭土地上坐落有被告所有之系爭建物、雨遮、鐵皮屋、貨物櫃（即圖示A、B、C、D部分）等事實，業據原告提出臺北縣（現改制為新北市，下同）汐止地政事務所建物測量成果圖1份、系爭土地之地籍圖1紙、土地登記第一類謄本、土地所有權狀各1張（均影本）在卷可參（本院卷第18至22頁），並經本院於106年6月15日會同兩造及地政人員前往系爭土地現場勘驗屬實，有本院106年5月15日勘驗筆錄1份、現場照片8張在卷可查（本院卷第204至211頁），復有新北市汐止地政事務所繪製之106年7月27日土地複丈成果圖1份在卷可參（本院卷第248頁），且為兩造所不爭執，堪信為真實。
四、本件原告主張其為系爭土地之所有權人，被告為系爭建物之所有權人，被告隸屬之新北市政府消防局第六大隊萬里分隊未經原告同意無權占有系爭土地，並管理、使用系爭建物（即附圖A部分），並以附圖B、C、D所示之雨遮、鐵皮屋、貨物櫃占有系爭土地，故依民法第179條之規定，請求被告給付自原告受讓系爭土地所有權之日起，相當於租金之不當得利；若認原告係有權占用系爭土地，則類推適用民法第
425條之1之規定，請求被告給付租金。被告則以前詞置辯，是本件爭點應為：⒈被告是否無權占用系爭土地？⒉原告主張類推適用民法第425條之1規定，請求被告給付租金，是否有理由？茲分述如下：
（一）被告是否無權占用系爭土地？
1、按使用借貸契約係債之關係，僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋，並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係，原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案，尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，如認土地所有人行使所有權，違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的，仍應駁回其請求（最高法院95年度第16次民事庭會議決議參照）。是依債權相對性原則，本僅於契約當事人間發生效力，而不及於第三人，惟為解決原屬有權占用基地之房屋，因基地或房屋所有權變動而產生基地使用權是否存續之問題，為避免拆屋還地之社會成本，於借用基地建築房屋之情形，應視具體個案，斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀，決定該借貸契約對第三人是否發生效力。
2、被告主張其係因與訴外人呂明正間之使用借貸契約占用系爭土地，並於其上興建系爭建物，業據其提出土地及建物查詢資料影本2紙、異動索引查詢資料影本1份、土地使用權同意書影本1紙、臺北縣政府建設局使用執照存根影本1紙（本院卷第73至79頁），及聲請本院調閱被告70年使字第1531號使用執照全卷資料影本1份在卷為憑（本院卷第118至128頁），足見系爭建物係於68年9月間依建築法規而興建，且於69年3月間完工，並經保存登記完畢。又參諸系爭同意書載明：「茲有臺北縣警察局等人，擬在本人等所有下列土地建築二層，混合造建築物消防車庫廳壹棟，業經本人等人完全同意，為申請建造執照特立此同意書為憑。（本同意書應從同意日起壹年內提出申請執照，逾期無效）。土地標示及使用範圍如下○○○區○○○里鄉○○段）中萬里加投、（小段）瑪鍊港口、（地號）壹柒參之柒、壹柒參之捌、（本號土地面積）零,壹肆公畝柒肆㎡、零,貳玖公畝參玖㎡、（同意使用面積）零,壹肆公畝柒肆㎡、零,貳玖公畝參玖㎡』…（土地所有權人姓名）呂明正…中華民國67年9月5日」等文字，其上並蓋有呂明正之印文（本院卷第78頁）。是被告於67年
9月5日徵得系爭土地原所有權人呂明正同意，始於其上興建系爭建物，且渠等間並未約定租金或其他使用土地之對價等事宜，堪信呂明正與被告間就系爭土地係成立使用借貸關係，應堪認定。
3、又原告於101年8月17日向呂明正買受系爭土地之前，曾於95年9月1日代理呂明正參加臺北縣消防局（現改制為新北市政府消防局，下同）就系爭土地歸還事宜所舉行之協調會，臺北縣消防局代表於會中並說明因呂明正提供土地同意書，該局依法取得系爭建物，並無非法占用系爭土地等情，有被告提出之臺北縣消防局95年9月7日北消行字第0950023588號函所附「臺北縣政府消防局萬里分隊廳舍土地歸還爭議協調會會議紀錄」影本1份在卷可考（本院卷第94至96頁），復參以原告與呂明正為兄弟關係，且系爭建物不僅以保存登記方式為公示，且其用途為消防廳舍使用，其用途及所有權人均一目了然，原告買受系爭土地時，斷無可能不知系爭土地上有系爭建物之存在，且於上開協調會已經告知上情（至原告是否認同系爭同意書之法律關係存在，並非判定其是否善意之標準），其猶買受系爭土地，應非善意第三人無訛。
4、再以系爭建物所登記之層次面積雖僅有173.25平方公尺，而本院會同汐止地政事務所人員前往現場履勘，經該所繪製之土地複丈成果圖所示主建物、雨遮、鐵皮屋、貨物櫃（即附圖A、B、C、D部分）面積分為206平方公尺、17平方公尺、67平方公尺、2平方公尺，共計292平方公尺，惟考以系爭同意書所載呂明正同意使用之系爭173-7地號土地面積為1,474平方公尺，範圍為該土地之全部，並不以系爭建物之登記面積為限，是被告實際使用之系爭土地之面積雖超過系爭建物之登記面積，超過部分亦應上開使用借貸契約效力所及，而非無權占用。
5、至原告雖否認系爭同意書上「呂明正」印文之真正，並提出離婚協議書影本1紙、新北市萬里區戶政事務所印鑑證明影本1紙、89年3月20日、95年5月24日陳情書影本各
1紙附卷為佐（本院卷第161至165頁），並聲請調閱呂明正之彰化銀行臺北分行帳戶開戶資料影本1份、玉山銀行雙和分行開戶申請書影本1份、中華郵政公司萬里郵局郵政存簿儲金立漲申請書影本1份、合作金庫銀行臺北分行開戶建檔登錄單及開戶印鑑卡資料影本1份為據（本院卷第231至233頁、第237至245頁）。又被告就系爭同意書為真正一節，聲請本院調閱68建字第3043號建造執照全卷，該建造執照卷確實存放有系爭同意書之原本，且與被告提出之系爭同意書影本相符，有本院調閱之上開建造執照留存之系爭同意書影本1紙在卷可查（本院卷第177頁）。查：系爭同意書上蓋用「呂明正」之印文與原告所提出及聲請調閱之上開文書中「呂明正」之印文，經肉眼比對結果，固不相符，惟以系爭同意書與上開文書製作之期間均不相同，彼此亦無關連，要難以該印文形式有所不同，逕謂系爭同意書係屬偽造，又考以本件係臺北縣警察局為興建消防廳舍於系爭土地建屋，且建物之期間長達半年以上（68年9月10日開工、69年3月20日竣工），果非徵得地主呂明正同意，顯無可能於系爭土地興建系爭建物使用，故堪信系爭同意書應為真正。再以上開89年3月20日、95年5月24日陳情書各1紙，僅得證明呂明正曾於上開日期請求臺北縣消防局將萬里分隊自系爭土地遷出，然上開陳情日期距系爭建物興建完成時已逾20年以上，則呂明正若自始不同意臺北縣警察局（或臺北縣消防局）占用系爭土地，豈有於20年後才請求遷出之理？是本件呂明正於67年間簽立系爭同意書時，顯有將系爭土地借予臺北縣警察局興建系爭建物之真意，然於數年後反悔故請求遷出等節，較符合事實，原告上開主張，要難採信。
6、綜觀上開稽證，被告係向呂明正借用系爭土地以興建系爭建物，而原告明知被告已於系爭土地上蓋有系爭建物，仍買受系爭土地，係屬惡意第三人，本院審酌上情，並基於呂明正自始知悉系爭建物係作為消防廳舍使用之公益用途而允許借用，應有以系爭建物之使用期間作為借貸期限之真意，而原告亦明知該情，仍願買受系爭土地，衡諸誠信原則及公共利益之維護，上開使用借貸契約應對原告發生效力，原告不得對被告主張無權占用系爭土地，故被告既屬有權占用，原告主張依不當得利之法律關係，請求被告返還相當於租金之不當得利，自無理由。
（二）原告主張類推適用民法第425條之1規定，請求被告給付租金，是否有理由？
1、按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。又其立法理由為：土地及房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的。惟房屋性質上不能與土地分離而存在。故土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解（最高法院48年台上字第1457號判例、73年5月8日73年度第5次民事庭會議決議參照）認為除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。為杜爭議並期明確，爰將其明文化。又為兼顧房屋受讓人及社會經濟利益，明定當事人間在房屋得使用期限內，除有反證外，推定有租賃關係，其期限不受第449條第1項20年之限制。
2、本件被告係向呂明正借用系爭土地建屋，與民法第425條之1所定之土地及其上房屋同屬1人所有，而僅將土地或房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人之情形尚有不同，應不得直接適用，惟是否有類推適用之餘地？本院審酌呂明正與被告間就系爭土地有使用借貸契約存在，即被告占用系爭土地係基於該使用借貸契約而來，渠等間之權利義務悉依借貸契約之規定，與上開條文規定之土地及房屋所有權人因同屬一人，本不存在權利義務關係有別，應難逕為類推適用，況如認得由土地受讓人逕行類推適用民法第425條之1之規定，房屋所有權人豈非將因原土地所有權人轉讓惡意第三人之行為，導致房屋所有權人將由無償使用土地變為有償使用系爭土地，基於法律不保護惡意之原則，應由原告繼受該項使用借貸之法律關係，又以使用借貸係屬無償契約，原告應不得向被告請求租金，故原告主張類推適用民法第425條之1規定，亦無足採。
五、綜上所陳，被告係基於使用借貸契約占有使用系爭土地，原告主張被告係無權占用系爭土地，並依不當得利之法律關係，請求被告給付相當於租金之不當得利，及類推適用民法第
425條之1規定，請求被告給付租金，均無理由，應予駁回。又原告之訴既無理由，其假執行之聲請，失所附麗，應併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，認對於本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併此指明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年10月24日
民事第四庭法官張誌洋以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月24日
書記官李佳寧