裁判字號：臺灣臺東地方法院103年重訴字第19號民事判決
裁判日期：民國104年06月29日
裁判案由：債務不履行等
臺灣臺東地方法院民事判決103年度重訴字第19號原告 柯俊宏 訴訟代理人 葉仲 原律師被告 李亦珍 訴訟代理人 李夢雄 上列當事人間請求債務不履行等事件，本院於民國104年6月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應於原告將坐落臺東縣臺東市○○段○○○○○號土地及同段四之一一九三地號土地所有權移轉登記於被告之同時，給付原告新臺幣玖佰柒拾陸萬捌仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由兩造各負擔二分之一。
本判決第一項於原告以新臺幣叁佰貳拾伍萬陸仟元供擔保後，得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張略以：
（一）原告為興建農舍之目的，於民國102年6月15日與被告締結不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），約定原告以總價新臺幣（下同）9,768,000元向被告購買被告所有坐落臺東縣臺東市○○段（下稱臺東段）4之23、4之24、4之25、4之155、4之156、4之157地號等6筆農業用土地（下稱系爭土地），系爭買賣契約第10條並約定被告同意出借起造人名義供原告請領自用農舍建築執照興建農舍，被告完全配合交付移轉登記應備文件交原告辦理所有權移轉登記予原告或原告指定名義人等情，是原告購買系爭土地之目的為興建農舍，此應屬買賣之要素，且為被告所明知；而契約中另亦約定被告在系爭土地鑑界完成後，應排除在系爭土地之供第三人通行之現有道路之情事。詎被告於締結系爭買賣契約時，業曾取得農舍建造執照，則依農業用地興建農舍辦法第6條之規定，主管機關不得許可被告再申請興建農舍，被告因而無法履行系爭契約第10條之義務，嗣雖經被告將原有農舍移轉予第三人而於103年1月底重新取得確無農舍證明，並再向臺東縣政府提出興建農舍之申請，惟因系爭土地閒置多年，被告無法提出系爭土地於都市計畫發布施行前即係實際供農牧使用，且未停止使用之證明文件，而遭臺東縣政府駁回；被告再另向臺東市公所申請系爭土地之農業用地作農業使用證明，然亦遭臺東市公所駁回其申請。是原告既係為興建自有農舍之目的而購買系爭土地，而系爭土地復因法令限制而無法興建農舍，則系爭買賣契約之標的物應屬自始客觀給付不能，依民法第246條第1項之規定，系爭買賣契約應屬無效。退步言之，縱認系爭買賣契約並非無效，然被告既負有前開契約義務，爰以本件起訴狀催告被告於1個月內履行完畢，若仍未履行，則依民法第254條遲延給付之法律關係解除系爭買賣契約。據上，系爭買賣契約既屬無效，或經原告依法解除，則原告自得依民法第179條所規定不當得利之法律關係，請求被告返還已給付之買賣價金9,768,000元。
（二）此外，原告於締約時業已給付200萬元之簽約金，係為確保契約之成立及履行所交付之金錢，並以之證明系爭契約之成立，故屬證約定金之性質。而系爭買賣契約係因可歸責於受定金之當事人即被告之事由致不能履行，則被告應依民法第226條之規定負損害賠償責任，則原告自得依民法第249條第3款之規定請求被告加倍返還已收受之定金等語。並聲明：1.被告應給付原告11,768,000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。2.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：伊出售系爭土地時，僅表示願提供老農身分供原告興建農舍，且當時已經有請原告查明系爭土地得否興建農舍，經原告確認後始締約。伊同意解除系爭買賣契約，並返還買賣價金9,768,000元，惟不同意給付違約金。又，臺東段4之23、4之157地號土地業由原告所委任之代書辦理過戶予訴外人 蔡怡姍 ，是原告應於伊返還買賣價金之同時，將上開土地返還予伊等語置辯。並答辯聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
（一）經查，原告主張其為興建農舍之目的而與被告就系爭土地締結系爭買賣契約，且買賣價金9,768,000元業已給付完畢等情，有系爭買賣契約影本在卷可稽（本院卷第7至9頁），復為被告所不爭執（本院卷第49頁反面、第61頁），堪認屬實。又被告所有系爭土地中，臺東段4之23、4之157地號土地，業於102年9月27日依系爭買賣契約第5條之約定移轉登記於訴外人即原告指定之登記名義人蔡怡姍名下，臺東段4之157地號土地嗣於103年8月7日因合併而併入臺東段4之23地號土地，合併後之臺東段4之23地號土地再於103年8月8日因分割而增加臺東段4之1193地號土地，臺東段4之23、4之1193土地並於103年11月5日依約移轉登記於訴外人即原告指定之登記名義人 吳佳琪 名下；臺東段4之25、4之155、4之156地號土地則於102年7月25日因合併而併入臺東段4之24地號土地，惟仍登記為被告所有等情，有臺東地政事務所函文、土地登記謄本、地籍資料異動索引及土地所有權移轉登記申辦資料等件可資參照（本院卷第25至32、80至95頁），且亦為被告所不爭執（本院卷第101頁反面），是亦足認屬實，均合先敘明。
（二）原告主張契約無效或解除契約是否有理由：
1.按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效。民法第246條第1項固有明文。惟民法第246條第1項前段所稱「不能之給付」者，係指自始客觀不能而言，亦即依社會通常觀念，債務人應為之給付，不能依債務本旨實現之意。如僅係主觀、暫時之不能給付，自難謂其契約為無效。最高法院84年度台上字第1308號、87年度台上字第281號民事判決要旨可資參照。查：
（1）原告購買系爭土地之目的雖為興建農舍，然契約締結之「主觀目的」能否達成，與契約標的是否有民法第246條第1項所規定「客觀給付不能」之情事，核屬二事，原告以其締結系爭買賣契約以建築農舍之目的無法達成而主張系爭買賣契約標的有給付不能之情事，應屬誤會。
（2）次查，系爭買賣契約第10條第5項乃約定：本買賣之「賣方同意借用起造人名義」供買方請領自用農舍建築執造興建農舍。同條第12項亦約定：本買賣之「買方借用賣方起造人名義」供買方請領自用農舍建築執照興建農舍，應在103年12月31日以前完成辦妥所有權移轉登記不得影響賣方之權益等情，有前揭系爭買賣契約影本在卷可考。準此，賣方即被告就系爭買賣契約除負有交付買賣標的物即系爭土地之義務外，依上開約定所另負之給付義務僅為「出借起造人名義」供買方即原告請領自用農舍之建築執照，而系爭土地既無不得移轉於原告之規定，其中台東段4之23地號等土地復已依約辦妥所有權移轉登記，且被告亦已依約出借農舍起造人名義供原告使用，有原告所提臺東縣政府就被告申請建築農舍許可之回函、臺東縣政府及臺東市公所就被告申請農業用地作農業使用證明之回函（本院卷第10至13頁），及被告所提臺東市公所分別於102年8月19日、103年4月16日所核發農業用地作農業使用證明書等件可資為證（本院卷第67、68頁），而原告就本院所詢被告依上開約定所負義務為出借起造人名義，且確有履行上開義務乙節，亦未為具體爭執（本院卷第61頁），是自難認系爭買賣契約之標的即被告依約所負上開給付義務有何給付不能之情事。
（3）再者，縱認被告依系爭買賣契約所負給付買賣標的物之義務包含「給付可供建築自用農舍使用之系爭土地」在內，且原告主張「被告」依法不得於系爭土地上興建自用農舍等情均為真實，所涉者亦僅為被告主觀上無從履行上開給付義務，尚難認系爭土地「自始」即有任何人依法均不得於其上興建自用農舍之「客觀不能」之情事，揆諸前開規定及說明，自亦難認有何民法第246條第1項所定給付不能之情事。
（4）據上，原告以系爭土地無法興建農舍為由主張系爭買賣契約有給付不能之情事而應為無效等情，核非有據。
2.次按契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。民法第254條定有明文。而原告固另以被告未履行系爭買賣契約第10條第11項所約定「賣方土地鑑界完成後應排除在本標的物（即系爭土地）之供第三人通行現有道路之情事」之義務為由，而依民法第254條之規定主張解除系爭買賣契約等語（本院卷第62頁反面）。然原告上開主張為被告所否認，被告並以：伊於鑑界當日有到場表示是否以圍籬將土地圍起來，經電詢原告，並與原告委任到場之仲介人員及代書協調後，原告表示因伊所提供之土地有部份亦占用公有地，故遭道路占用部份即以該公有地取代，遂未施作圍籬等語置辯（本院卷第65頁反面）。查：
（1）原告此節主張既為被告以上詞所否認，而原告就被告所辯：其於鑑界時經原告同意始未將系爭土地以圍籬圍起，以排除道路之占用等情，既未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀就此為爭執，依民事訴訟法第280條第3項準用同條第1項之規定，應視同自認，是本已難認被告就此有何原告所述給付遲延之情事。
（2）次查，系爭買賣契約乃係兩造以系爭土地為買賣標的物所締結之買賣契約，從而依民法第348條之規定，出賣人即被告所負之債務應為交付並使買受人即原告取得系爭土地所有權之義務，至所交付之標的物即系爭土地是否有部份遭他人占用之情形，核屬被告之給付有無民法第349條所規定權利瑕疵或同法第354條、第355條所規定物之瑕疵等情事而應否適用民法關於不完全給付或瑕疵擔保責任規定之問題，與民法第254條所規定之給付遲延尚有不同，是原告以被告所交付之系爭土地有遭道路占用之情形為由主張解除契約，亦難認有據。
（3）再者，系爭買賣契約第10條「其他約定」第11項固約定「賣方土地鑑界完成後應排除在本標的物（即系爭土地）之供第三人通行現有道路之情事」等情，而就系爭土地遭道路占用之情形，於前述出賣人所負瑕疵擔保責任外，另就出賣人負有「排除土地遭道路占用之義務」為特別約定，有系爭買賣契約附卷可考（本院卷第8頁）。
惟查：
①按買受人於契約成立時，知其物有前條第1項所稱之瑕疵
者，出賣人不負擔保之責。民法第355條第1項定有明文。是出賣人就買賣契約依民法關於瑕疵擔保責任之規定，雖負有給付無瑕疵標的物之義務，然就買受人於締約時已知悉之瑕疵，依上開民法第355條第1項之規定，出賣人原則上不負瑕疵擔保責任。準此，堪認前揭系爭買賣契約第10條第11項約定之意義之一，乃在於透過特別約定之方式，而就買受人即原告「已知」之前開瑕疵，排除民法第355條第1項之適用，以確認出賣人所應負瑕疵擔保責任之範圍，從而出賣人即原告仍應就該瑕疵負擔保之責任，惟此「確認瑕疵擔保責任範圍」之約定並無礙於被告就系爭買賣契約所負之主要債務仍為前述交付並使買受人即原告取得系爭土地所有權之義務。
②又按附隨債務之給付遲延，除依契約特別約定，保留解
除權者外，須其給付遲延，足以妨礙契約目的之完成者，始得依民法第254條規定解除契約。最高法院76年度台上字第2167號民事裁判足資參照。查，被告就系爭買賣契約所負之主要債務既為前述交付並使買受人即原告取得系爭土地所有權之義務，而前揭特約復係約定於「其他約定」事項中，並以排除買賣標的物遭占用為其內容，足認該特約係以促進前述主要債務之履行為目的，而於被告所負給付買賣標的物之主要債務外所特別約定之附隨債務。又兩造就此附隨債務之違反查無保留契約解除權之約定，揆諸前揭說明，自須被告就此附隨債務之給付遲延，足以妨礙系爭買賣契約目的之完成，原告始得依民法第254條規定解除契約。又原告締結系爭買賣契約之目的在於興建農舍，業如前述，而原告就系爭土地有部份遭道路占用之情形是否足以妨礙上開興建農舍目的之完成，復未為說明及舉證，則其以被告未依約排除系爭土地遭道路占用情事為由，本於民法第254條之規定主張解除系爭買賣契約，亦非可採。
4.又，原告雖另主張：被告拒不繳納土地增值稅，致無法辦理系爭土地之過戶，亦屬可歸責於被告之事由致債務不履行等語（本院卷第36頁反面）。而被告就此則辯稱：系爭土地業經伊申請農業使用證明而無庸課徵土地增值稅，嗣因原告在系爭土地上填土致不符農業使用，因而才須繳納土地增值稅，是不應由伊負擔該土地增值稅等語（本院卷第60頁反面、第66頁反面）。查：
（1）系爭土地中，臺東段4之23地號土地（含原臺東段4之157地號土地及因分割而增加之臺東段4之1193地號土地）業已移轉於原告指定之人，自無原告此節主張未依約履行之情事。
（2）次查，系爭買賣契約第6條就「稅費負擔」固約定：「土地增值稅由賣方負擔。如有延遲申報而可歸責於買方之事由，其因而增加之土地增值稅由買方負擔」，惟第5條第4項就「產權移轉處理」乃約定：「臺東段4之24、4之
25、4之155、之156地號土地為耕地，依法賣方取得農業用地作農業使用證明書始得移轉」、同條第5項第4款則約定：「農業用地，其土地增值稅課徵方式雙方同意按下列方式擇一選擇辦理：臺東段4之24、4之25、4之155、之156地號土地按農業用地作農業使用申請不課徵方式辦理」、第10條第8項亦約定：「本買賣標的物之臺東段4之24、4之25、4之155、4之156地號土地賣方作農業使用申請不課徵土地增值稅，日後如因買方之因素而產生稅賦時，賣方原取得至買方取得期間之土地增值稅將轉嫁至買方，前開情形買方充分認知並同意承受」。準此，堪認上開土地若被告無法取得農業用地作農業使用證明書，固應由被告依第6條之約定負擔土地增值稅之繳納義務，惟於被告取得農業用地作農業使用證明書而獲准免徵土地增值稅時，則依系爭買賣契約第5條第5項第4款、第10條第8項之約定，被告就上開土地之產權移轉，自無庸再負擔土地增值稅之繳納義務。又查，臺東市○○○於000000000000段0○00地號土地（含併入之臺東段4之25、4之155、4之156地號土地）准予核發農業用地作農業使用證明書予被告，該證明書並於「證明書之用途」欄勾選「減免稅賦」，且載明「農業用地申請不課徵土地增值稅」等情，有該證明書在卷可查（本院卷第66頁）。據上，上開土地於被告取得農業用地作農業使用證明書前，依系爭賣賣契約第5條第4項之約定，產權移轉之履行期日尚未屆至，則本難認被告就產權移轉有債務不履行之情事；而於被告取得前揭農業用地作農業使用證明書後，上開土地既免徵土地增值稅，且原告就被告所辯：上開土地嗣因原告填土致不符農業使用而生土地增值稅繳納義務乙節，復未為爭執（本院卷第60頁反面、第66頁），則依民事訴訟法第280條之規定，自應認被告此節所辯為真實，從而足認上開土地係因可歸責於買方即原告之因素而產生土地增值稅，揆諸兩造上開約定，該土地增值稅自應由原告負擔，是原告以被告未依約負擔土地增值稅為由，主張被告應負債務不履行責任等語，難認可採。
5.末查，原告以前詞主張系爭買賣契約無效或解除契約雖均屬無據，業如前述，惟原告於104年6月1日親撰之狀紙既表明願於被告返還價金時，立即返還被告已給付之土地等語（本院卷第99頁），且兩造復於本院104年6月8日之言詞辯論程序均表示同意合意解除系爭買賣契約，僅就被告應否加倍返還定金乙節為爭執（本院卷第102頁），足認系爭買賣契約業經兩造合意解除。準此，依民法第259條之規定，契約雙方於契約解除時既負有回復原狀之義務，則原告本件請求被告返還所給付之買賣價金9,768,000元，尚堪認可採。
（三）原告得否請求加倍返還定金：按定金，除當事人另有訂定外，適用左列之規定：三、契約因可歸責於受定金當事人之事由，致不能履行時，該當事人應加倍返還其所受之定金。民法第249條第3款定有明文。次按民法第249條第3款所定之加倍返還定金係損害賠償性質，主契約縱已解除，參照民法第260條規定，仍非不得請求加倍返還定金。最高法院67年度第9次民事庭庭推總會議決議可資參照。又民法第260條，固規定解除權之行使，不妨害損害賠償之請求。但此所謂損害賠償，係指債務人債務不履行、給付不能或遲延給付，因債權人解除契約時債權人已經發生之損害賠償而言。故契約之解除，如係基於契約當事人兩造之合意，除另有特約外，當事人之一方自不得本於合意解除，再依民法第260條規定，請求損害賠償。最高法院72年度台上字第3676號民事裁判要旨亦可參照。準此，契約解除須係因債權人行使解除權而解除時，始得依民法第260條、第249條第3項之規定，請求受定金之債務人加倍給付損害賠償性質之定金。查，原告本件主張行使契約解除權既無理由，系爭買賣契約復係因兩造合意而解除，均業如前述，揆諸前揭說明，原告自不得本於民法第260條規定主張其得為「損害賠償」之請求，是自亦無從再依據民法第249條第3項之規定請求加倍返還「損害賠償」性質之定金。
（四）被告得否主張同時履行抗辯：
1.按因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付。但自己有先為給付之義務者，不在此限。民法第264條第1項定有明文。上開規定於當事人因契約解除而生之相互義務亦有準用，同法第261條亦有明文。
又契約解除，雙方互負回復原狀之義務，民法第259條定有明文，此項互負之義務，依同法第261條準用第264條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。最高法院44年台上字第702號民事判例要旨可資參照。查，原告既已給付買賣價金予被告，且被告就系爭土地中之臺東段4之23地號土地（含原臺東段4之157地號土地及因分割而增加之臺東段4之1193地號土地）亦已依約移轉登記於原告指定之人名下，而系爭買賣契約復經兩造合意解除，均如前述，是兩造依民法第259條之規定就上開給付均負有回復原狀之義務，準此，揆諸前開規定及說明，被告本於同時履行抗辯權之行使，主張原告應於其返還買賣價金之同時，將上開土地返還予其等語，自屬有據，而原告就此亦不爭執（本院卷第99、102頁），從而被告所為同時履行之抗辯，足認可採。
2.又債務人享有同時履行抗辯權者，在未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問題，必須行使以後始能免責。最高法院50年台上字第1550號民事判例要旨可資參照。而原告本件起訴固另主張被告應給付自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息等語。惟查被告本件既已為同時履行抗辯權之行使，則揆諸前揭說明，於其行使其抗辯權後，即已不負給付遲延之責任，是原告此節關於法定遲延利息之主張，尚屬無據。
四、綜上所述，本件原告主張系爭買賣契約無效或行使契約解除權，雖均屬無據，然兩造既於本院合意解除系爭買賣契約，則原告於契約解除後請求被告返還買賣價金9,768,000元，核屬有據，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。又被告就上開請求所為同時履行之抗辯亦屬有據，爰判決如主文第一項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，於判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，經核其勝訴部分，合於法律規定，爰酌定相當之擔保金額宣告之；其餘假執行之聲請，因該部分訴之駁回而失所附麗，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國104年6月29日
民事第一庭法官趙彥強以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年6月30日
書記官陳憶萱