裁判字號：臺灣高等法院107年上字第713號民事判決
裁判日期：民國107年12月28日
裁判案由：返還不當得利
臺灣高等法院民事判決107年度上字第713號上訴人 張進良
黃銀珠 共同訴訟代理人 許美麗 律師
蔡麗雯 律師 王彩又 律師複代理人 古旻書 律師被上訴人 謝明君 訴訟代理人 楊隆源 律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國107年4月30日臺灣新竹地方法院106年度訴字第678號第一審判決提起上訴，本院於107年12月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人張進良負擔百分之八十九，上訴人黃銀珠負擔百分之十一。
事實及理由
一、被上訴人主張：伊於民國101年4月間，因與訴外人創易建設有限公司（下稱創易公司）擬共同起造房屋銷售，經訴外人鉅昇不動產仲介有限公司（下稱鉅昇公司）居間仲介，與上訴人張進良、黃銀珠（以下各稱其姓名，合稱上訴人）及訴外人 黃鏡亮 等人，就張進良所有坐落新竹市○○段00○00地號，及黃銀珠、黃鏡亮共有之同段00地號等3筆土地（以下分別稱各系爭地號土地，合稱系爭3筆土地），在王國興地政士事務所分別訂立不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），買受系爭3筆土地。約定系爭00地號土地之價金為新台幣（下同）822萬8000元、系爭00地號土地價金為750萬2000元。系爭00地號土地總價金816萬6000元，其中黃鏡亮部分為616萬6000元，黃銀珠部分為200萬元。而依系爭買賣契約第13條B項約定「2.本買賣土地係建地為可合法申請建照之建築用地…。本買賣標的『不得為法定空地及使用過建蔽率或容積率之土地』。本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，乙方（即上訴人）仍需負擔上述條約之完全擔保責任」。足見系爭土地不得為法定空地，且可合法申請建造執照，得供興建房屋使用，係屬上訴人對伊保證系爭3筆土地應具有之品質。而伊於訂立系爭買賣契約後，經主管機關新竹市政府核發101府工建字第243號建造執照（下稱系爭建造執照），開始進行建築基地之基礎建設工程施工時，訴外人福林大廈管理委員會（下稱福林管委會）以系爭3筆土地係福林大廈建築基地之法定空地，請求撤銷系爭建造執照。而新竹市政府雖未予撤銷，惟就創易公司報請開工之申請則以102年5月20日府工建字第10200590651號函覆：「本案建築物坐落之土地係屬新竹縣政府核發（70)建都字第1375號使用執照之建築基地範圍，依新竹縣政府提供之使用執照存根影本所示，確為法定空地。…請貴公司提供…足以證明法定空地無重複使用之事實證據過府憑辦；或循民事訴訟之途徑解決後再行辦理開工事宜等語。」（下稱102年5月20日覆函），再以102年7月3日府工建字第1020312767號函覆創易公司重申依新竹縣政府所核發（70）建都字第1375號福林大廈建築物使用執照（下稱70年使用執照）所載建築基地為新竹市○○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號等7筆土地，故系爭3筆土地為前開使用執照之法定空地（下稱102年7月3日覆函）。嗣創易公司向內政部提起訴願而遭內政部訴願委員會104年10月27日台內訴字第1040053999號訴願決定書駁回後通知伊，伊始確信系爭3筆土地係屬福林大廈之法定空地，無法供建築使用。而上訴人出賣予伊之系爭3筆土地既為福林大廈建築基地之法定空地，自屬不具備契約預定效用及保證品質之瑕疵，伊自得依系爭買賣契約書之約定及民法第359條規定，行使契約解除權。 嗣伊 已於104年11月30日、同年12月3日，分別以新竹西門郵局187號、188號存證信函向張進良、黃銀珠表示解除系爭買賣契約，則伊自得依民法第179條不當得利之規定，請求張進良返還伊已支付之價金315萬4000元，黃銀珠亦應返還其支付之價金40萬元，並均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止之法定利息等語。
二、上訴人則以：張進良係於100年間因買賣取得系爭62、00地號土地，黃銀珠及黃鏡亮則分別於99年及80年間以拍賣、買賣取得系爭00地號土地之應有部分各1/2。然伊等取得系爭3筆土地當時，新竹市政府之地籍圖套繪資料上，並無系爭3筆土地套繪為法定空地之註記。且系爭建造執照與福林大廈之70年使用執照之建築基地之土地地號、面積、位置，並不完全相符。而被上訴人與創易公司均係從事建築相關行業之專業人士，其等向新竹市政府申請取得系爭建造執照前，對於系爭3筆土地亦均認知確係可供建築使用之建地。而新竹市政府僅根據新竹縣政府70年使用執照上之記載，並無相關之套繪資料為佐證，即推論系爭3筆土地已作為福林大廈建築基地之法定空地使用，而以該市政府101年11月22日府工建字第1010131459號函覆「…疑似重覆使用它棟建築物之法定空地…」；再以106年10月17日府工建字第1060147361號函覆原法院稱「…本府核發（101）府工建字第243號建造執照與（70）建都字第1375號使用執照涉及法定空地重複使用…」等語，實屬無據，被上訴人據此主張系爭3筆土地欠缺契約預定效用及保證品質之瑕疵，並非可採。又縱認系爭3筆土地確有被上訴人所主張之瑕疵，然創易公司申請開工經新竹市政府102年5月20日覆函駁回後，創易公司並未提起訴願，而係另對新竹市政府未依其申請更正建築指示線之102年9月23日府工建字第0960003067號覆函，提出訴願。從而被上訴人對於102年5月20日覆函既未不服，自係知悉系爭3筆土地確有瑕疵，惟其並未即時通知伊等，則依民法第356條規定，被上訴人應已喪失物之瑕疵擔保權利，其主張解除系爭買賣契約及請求返還買賣價金，即屬無據。退而言之，縱認被上訴人解除系爭買賣契約為合法，惟被上訴人請求返還之款項中，有1紙面額82萬6000元之支票，實係被上訴人自己支付予鉅昇公司之仲介服務費，而非支付予張進良之買賣價金，則張進良所應返還之買賣價金應僅為232萬8000元等語，資為抗辯。
三、原審判命張進良應給付被上訴人315萬4000元，及自106年9月15日起至清償日止之法定利息；黃銀珠應給付被上訴人40萬元，及自106年9月21日起，至清償日止之法定利息。上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請駁回。被上訴人答辯聲明：如主文所示。
四、兩造不爭執之事項：㈠被上訴人於101年4月間，因與創易公司擬共同起造房屋銷售
，經鉅昇公司居間仲介，就張進良所有系爭00、00地號，及黃銀珠、黃鏡亮共有之系爭00地號，在王國興地政士事務所與張進良、黃銀珠及黃鏡亮分別訂立3件買賣契約，約定系爭00地號土地之價金為822萬8000元（簽約日期101年8月13日）、系爭00地號土地價金為750萬2000元（簽約日期101年4月6日）；系爭00地號土地總價金816萬6000元，其中黃銀珠應有部分2分之1，價金為200萬元（簽約日期101年7月23日）。而依系爭買賣契約第13條B項約定「2.本買賣土地係建地為可合法申請建照之建築用地…。本買賣標的『不得為法定空地及使用過建蔽率或容積率之土地』。本買賣即使完成過戶手續，尾款付清完畢，乙方（即上訴人）仍需負擔上述條約之完全擔保責任」（見原審卷第9頁至62頁）。
㈡張進良已收受被上訴人所交付系爭00地號土地買賣價金之第
二期款82萬6000元，系爭00地號土地之買賣價金第一期款75萬2000元、第二期款75萬元；黃銀珠亦已收受被上訴人所交付系爭00地號買賣價金之第一、二期款合計40萬元（見本院卷第188頁、第220頁）。
㈢創易公司曾以系爭3筆土地作為建築基地，向新竹市政府申
請取得系爭建造執照。嗣創易公司於102年5月13日申報開工，經新竹市政府先後以上述102年5月20日覆函及102年7月3日覆函答復。創易公司並未對於新竹市政府102年5月20日覆函提起訴願，惟另對於新竹市政府未依其申請更正建築指示線之102年9月23日府工建字第0960003067號覆函，提出訴願。經內政部以104年10月27日台內訴字第1040053999號訴願決定書駁回（見原審卷第68頁至70頁、本院卷第165頁至173頁）。
五、兩造爭點及論斷：㈠被上訴人主張系爭3筆土地欠缺系爭買賣契約約定之效用及保證之品質，上訴人應負物之瑕疵擔保責任，應屬有據：
⒈按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規定危
險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質，民法第354條第1項前段及第2項定有明文。
2.被上訴人主張系爭3筆土地係屬福林大廈建築基地之法定空地，依建築法第11條第3項前段規定，不得重複供建築使用，違反系爭買賣契約書第13條B項第2款之約定等情，為上訴人所否認。經查，被上訴人向上訴人買受系爭土地後，即由共同起造之創易公司於102年5月13日向新竹市政府申報開工，經該市政府先以上述102年5月20日覆函表示系爭3筆土地係屬新竹縣政府核發之上述70年使用執照之建築基地範圍，依新竹縣政府提供之使用執照存根影本所示，確為法定空地。要求創易公司提供曾辦理法定空地分割、解除套繪或其他足以證明法定空地無重複使用之事實證據，或循民事訴訟之途徑解決後，再行辦理開工事宜（見原審卷第68頁）。嗣創易公司雖於102年6月27日函報新竹市政府說明系爭土地法定空地無重複使用，惟新竹市政府仍以102年7月3日覆函確認系爭3筆土地係屬依新竹縣政府所核發之70年使用執照所載建築基地之法定空地（見原審卷第70頁）。嗣創易公司復於102年9月12日以新竹市政府就系爭3筆土地之建築線指定圖部分不符實際，而申請更正。經新竹市政府以102年9月23日府工建字第0960003067號函覆：「……本市○○段○○○○○○○○○號等3筆土地上方建築物，於請領建築線指示（定）圖後均已拆除。…建築線指示圖標示之建築物，遂無不符之情形。」而創易公司提出訴願，亦經內政部以104年10月27日台內訴字第1040053999號駁回（見本院卷第165頁至173頁）。從而，被上訴人雖曾就系爭3筆土地申請取得系爭建照執照，惟嗣因地方主管機關查明上開土地涉有法定空地重複使用之情事，而否准創易公司之開工申請，致迄今系爭3筆土地仍未能合法供建築使用，為不爭之事實。
⒊上訴人雖辯稱系爭3筆土地之地籍套繪資料並無法定空地之
註記，及系爭建造執照與福林大廈之70年使用執照之建築基地之土地地號、面積、位置，應不相同，新竹市政府推論系爭3筆土地已作為福林大廈建築基地之法定空地使用，而駁回創易公司之申請開工，並無憑據等語。惟查，張進良雖曾另函向新竹市政府查明系爭00、00地號是否為法定空地，新竹市政府仍以106年12月1日府工建字第1060173573號函覆上開地號經查確為福林大廈70年使用執照之法定空地，並表示已在該使用執照所涉及原無套繪之7筆土地（含系爭3筆土地在內）上註記：「新竹縣政府建設局（70建都字第1375號座落：（61、62、63、64、65、66、67）府工建0000000000號」字樣，以加強法定空地管理等語（見原審卷第143頁）。
亦即新竹市政府業已將系爭3筆土地在地籍資料正式註記為70年使用執照之法定空地列管。其後，新竹市政府復於106年10月17日以府工建字第1060147361號函覆原法院重申系爭建造執照確與70年使用執照之法定空地重複使用（見原審卷第111頁至115頁）。嗣本院依上訴人聲請向新竹市政府函調70年使用執照相關之67年建都字第1045號建造執照卷，經新竹市政府107年10月15日府都建字第1070156475號函覆稱該檔案因檔案室於82年度遭火災已焚毀無可查考（見本院卷第203頁）。惟上開70年使用執照及其執照存根中既已明確記載其建築基地地號包含系爭3筆土地在內（見原審卷第65頁、66頁），並經地方主管機關迭次以系爭3筆土地涉及法定空地重複使用，而否准開工申請，則被上訴人主張系爭3筆土地不能合法建築，違反系爭買賣契約中關於系爭3筆土地「不得為法定空地之土地」之約定，應屬可採。上訴人僅以系爭3筆土地之地籍套繪資料並無法定空地註記，即堅稱新竹市政府之認定，並無依據云云，自非可採。且物之出賣人，對於標的物之瑕疵所負之擔保責任，並不以出賣人有故意或過失必要。從而，即使上訴人於簽訂系爭買賣契約時，並不知系爭3筆土地係屬其他建築物之法定空地範圍，仍應負物之瑕疵擔保責任，可堪認定。
㈡被上訴人主張解除系爭買賣契約，並未逾解除權行使之除斥期間：
⒈按買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解
除其契約或請求減少價金；但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第359條定有明文。又買受人依本條規定解除契約時，原無待於催告出賣人先行修補瑕疵。惟如買受人先定相當期限通知出賣人出面協商解決有關物之瑕疵問題，並以出賣人如不於期限內出面解決，則於條件成就時（即附停止條件），解除契約，於出賣人既無不利，自為法之所許（最高法院69年度台上字第2383號判決意旨參照）。
⒉查被上訴人於知悉系爭3筆土地有法定空地重複使用情形，
即以104年11月30日新竹西門郵局第187號及104年12月3日新竹西門郵局第188號存證信函，分別通知上訴人表示將以上訴人違反系爭契約書第13條B項第2款約定解除契約，並請求上訴人於收到通知後7日內出面處理，而上訴人2人均於翌日分別由張進良之配偶 陳鳳英 及黃銀珠本人收受上開存證信函；嗣被上訴人即於104年12月15日以新竹西門郵局第202及204號存證信函對上訴人2人表示解除系爭契約等情，有存證信函4份及收件回執2份在卷可參（見原審卷第71頁至76頁、第153頁至158頁）。上訴人雖辯稱即使系爭3筆土地確有被上訴人所稱之瑕疵，被上訴人及創易公司至遲應於收受102年5月20日覆函時即已知悉，惟其等並未對該覆函聲明不服，應於當時即已確知系爭3筆土地曾作為法定空地使用之事實，卻於2年後之上述存證信函始通知上訴人，依民法第356條規定，應視為承認其所受領之物，不得主張解除契約等語。惟查102年5月20日覆函之對象係創易公司而非被上訴人，尚難逕認被上訴人知悉瑕疵之時點必然與創易公司相同。且創易公司於收受102年5月20日覆函後，雖未逕對該覆函提出訴願，惟另於102年9月12日以新竹市政府就系爭3筆土地之建築線指定圖部分不符實際，而申請更正。其所述理由，仍然係爭執系爭3筆土地係屬福林大廈70年使用執照之法定空地，致無法再供建築使用乙事，嗣因新竹市政府及內政部訴願決定書認為建築法並未賦予人民請求更正他人請領之建築線指示圖之公法上請求權，而未予准許（見本院卷第165頁至171頁之訴願決定書）。從而，創易公司對於系爭3筆土地是否確因係他案建築物之法定空地致無法再供建築使用，於收受102年5月20日覆函後，仍然有所爭執，並試圖經由行政爭訟以求得以順利建築。則創易公司及被上訴人並非於知悉102年5月20日覆函後即確知系爭買賣契約標的之系爭3筆土地已無法供建築使用，而係至創易公司申請更正建築線所為行政救濟，亦經內政部104年10月27日台內訴字第1040053999號訴願決定書駁回確定時，始確認系爭3筆土地已無法供建築使用，旋即於104年11月30日及104年12月3日分別以上述存證信函通知上訴人。則上訴人主張被上訴人無故延宕依民法第356條第1項規定所應為之瑕疵告知，依同條第2項規定，應視為承認所受領之物，不得主張瑕疵擔保云云，並非可採。且被上訴人以上訴人2人均未依其通知出面解決瑕疵問題，乃於104年12月15日再以存證信函分別對上訴人2人為解除契約之意思表示，自通知時起算並未逾6個月，而自系爭3筆土地交付時起亦未超過5年，自未逾民法第365條第1項所定解除權行使之除斥期間，則上訴人主張系爭買賣契約業已合法解除，應屬有據。
㈢被上訴人請求張進良、黃銀珠應分別返還315萬4000元、40萬元本息，為有理由：
⒈按契約解除係使契約溯及歸於消滅，與自始未訂立契約同。
因此契約解除後，當事人在契約存續期間所受領之給付，即成為無法律上之原因，自亦構成不當得利，該受損害者倘捨解除契約後回復原狀請求權而行使不當得利請求權，應非法所不許（最高法院100年台上字第2號判決要旨參照）。本件系爭買賣契約業經被上訴人合法解除，則被上訴人依民法第179條不當得利之規定，請求上訴人返還已受領價金之利益，自屬有據。
⒉經查，本件系爭買賣契約成立後，被上訴人張進良已收受被
上訴人所交付系爭00地號土地買賣價金之第二期款82萬6000元，系爭00地號土地之買賣價金第一期款75萬2000元、第二期款75萬元；黃銀珠亦已收受被上訴人所交付系爭00地號買賣價金之第一、二期款合計40萬元，為兩造不爭之事實，則於系爭買賣契約合法解除後，上訴人應返還此部分價金，並無疑義。至於被上訴人主張其已支付系爭00地號土地之第一期買賣價金82萬6000元，雖為張進良所否認。惟查依系爭00地號之買賣契約中買方交款明細表所載，第1期及第2期之繳款日期均記載為101年8月13日，金額均為82萬6000元，而張進良之代理人 張鴻文 分別於第1、2期款項收款人欄均簽名及捺指印（見本院卷第234頁），則被上訴人主張就該第1期款項，張進良亦已收受，即非無據。至於證人即仲介系爭買賣契約之鉅昇公司業務員 蕭維平 雖證稱張進良就系爭00、00地號確係「賣清」，契約上之買賣價格未加上仲介服務費，而係另外支付，會有一張服務費確認單，仲介服務費係依確認單去請款，不包含在買賣價金。本件2筆土地之買賣係一起談，但因其中系爭00地號涉及奢侈稅問題，因此契約分成2次簽訂，00地號部分拖到8月間才簽契約。至於仲介費，係與買方約定，本件買賣仲介費用如何計算伊並不清楚，正常應該是等到第3期才會支付，本件因為只執行到第2期款，之後即未再給付，從資料看起來被上訴人是支付價金，不是給付仲介費，但仲介公司將被上訴人所簽之第1期款支票轉為仲介服務費等語（見本院卷第266頁至270頁）。則依證人所述，即使上訴人就出售系爭00及00地號土地，係約定並不負擔仲介服務費，惟仲介服務費並未包含於契約所載之買賣價金中，而被上訴人所交付之82萬6000元支票，既然記載為買賣契約之買方交款明細表之第1期款，當然係支付買賣之價金，並非仲介服務費。而張進良之代理人張鴻文就該筆款項亦已簽名確認，自應認為對於買受人即被上訴人而言，張進良業已承認收受此筆款項。至於上訴人另以系爭買賣契約之買方交款明細表第1期款之備註欄並未如第2期款註明支票號碼等情，主張其確未收受第1期款之支票云云。惟即使仲介公司收受該筆款項之支票後並未轉交上訴人，亦屬上訴人得否另向仲介公司請求交付之問題，尚不影響張進良之代理人張鴻文就該筆款項簽名確認收受之事實，則張進良自不得否認其已收受筆款項，而主張不負返還之責。從而，被上訴人主張張進良及黃銀珠應將其分別交付之315萬4000元及40萬元本息全部返還，應屬有據。
六、綜上所述，被上訴人主解除系爭買賣契約，依不當得利之法律關係，請求張進良返還315萬4000元及自起訴狀繕本送達翌日即106年9月15日（見原審卷第93頁）起至清償日止之法定利息；黃銀珠應返還40萬元及自起訴狀繕本送達翌日即106年9月21日（見原審卷第97頁）起，至清償日止之法定利息，均屬有據，應予准許。從而，原審所為上訴人敗訴之判決，及依兩造陳明，分別為准、免假執行之宣告，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國107年12月28日
民事第九庭
審判長法官楊絮雲
法官蔡和憲法官黃麟倫正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年12月28日
書記官高瑞君附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。