裁判字號：臺灣臺北地方法院94年訴字第4459號民事判決
裁判日期：民國95年02月08日
裁判案由：返還共有物等
臺灣臺北地方法院民事判決94年度訴字第4459號原告光復大樓管理委員會法定代理人乙○○訴訟代理人 陳昌羲 律師
劉大新 律師被告大陸工程股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 毛英富 律師上列當事人間請求返還共有物等事件，本院於中華民國95年1月
18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將座落台北市○○區○○段一小段第四地號土地上如附圖所示門牌號碼台北市○○○路○段○○○號之屋頂突出物第二層（面積為一四四．八三平方公尺）及第三層（面積為一四四．八三平方公尺）騰空並返還予全體共有人。
被告應給付原告新臺幣肆佰肆拾伍萬參仟貳佰零伍元，及自民國九十四年九月三日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
及自民國九十四年九月三日起至騰空返還第一項所示之系爭屋頂突出物止，按月給付原告新臺幣陸萬陸仟陸佰陸拾柒元。
原告其餘之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之四，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項由原告依序以新臺幣壹佰壹拾萬元、新臺幣壹佰伍拾萬元供擔保後，得假執行；但被告如依序以新臺幣參佰貳拾柒萬參仟伍佰參拾參元、新臺幣肆佰肆拾伍萬參仟貳佰零伍元為原告預供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○路1小段第4地號土地上建物即門牌台北市○○區○○○路○段310、312、320、32
2、330號及台北市○○○路○○○號（以下簡稱：光復大樓）之全體區分所有權人成立「光復大樓管理委員會」，並依公寓大廈管理條例施行細則之規定，向台北市政府申請報備，經台北市政府於89年7月21日同意備查並發給公寓大廈管理組織報備證明，有當事人能力。該光復大樓之屋頂突出物係供共同使用，並登記為全體區分所有權人所共有，被告僅為光復大樓之區分所有權人之一，其竟未經其他區分所有權人全體之同意，即擅自將上開共有之屋頂突出物第二層、第三層出租予他人使用，被告未經全體共有人同意而出租系爭共有物，係侵害其他共有人之權利，應依侵權行為規定負損害賠償責任。又被告於超出其應有部分出租系爭共有物收取租金乙節，係無法律上原因而受利益，致他人受有損害，另成立不當得利。系爭屋頂突出物損害金或不當得利部分，以系爭屋頂突出物第二層每月收取租金新臺幣（下同）42,000元計算，期間以本件起訴之日往前推算5年，故此部分訴訟標的金額為5,040,000元。爰依光復大樓規約第5、12、48條、民法第767、821條、公寓大廈管理條例第9條第2項、第4項等規定，請求返還前述共有物及不當得利、損害賠償等語。並於本院聲明：求為判決㈠被告應將座落台北市○○區○○段1小段第4地號土地上門牌號碼台北市○○○路○段○○○號之屋頂突出物第2層、第3層面積各為144．83平方公尺騰空並返還予全體共有人。㈡被告應給付原告5,040,000元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自起訴狀繕本送達之翌日起至騰空返還第1項所示之系爭屋頂突出物止，按月給付原告84,000元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠原告並無權利能力，不得主張本件實體法之請求權。㈡原告並非光復大樓之區分所有權人之一，其不得基於民法第767條、第821條主張物上請求權。又原告因未具備權利能力，又非共有物之共有人，亦不得依民法第179條行使不當得利請求權、依土地法第79條規定請求相當於租金之損害。而原告並無實體權利受損，亦無由行使民法第184條第1項前段之損害賠償請求權。㈢被告為光復大樓出資起造人，自大樓建造完成即占用屋頂突出物迄今，並未交付原告或光復大樓其他區分所有權人，且於被告與每一承購戶買賣契約均約定屋頂突出物歸被告分管，故被告應屬有權占有或已取得專用權。㈣本件屋頂突出物並非被告專屬之建物，與公寓大廈管理條例第22條第1項第3款之規定不符；又被告使用屋頂突出物之行為亦未違反光復大樓規約第48條第1項第3款之規定。因此原告引用前揭規定提起本件訴訟亦無理由。㈤本件已於70年1月23日在臺灣高等法院達成訴訟上和解，依和解筆錄第1條第1項內容所載，屋頂突出物14樓（即第2層）、15樓（即第3層）由被告免費使用，上開訴訟上和解既與確定判決有同一效力，而本件為前訴訟既判力所及，依民事訴訟法第400條規定，原告不得更行起訴。㈥系爭屋頂突出物現均空置無人使用，原告以每月每層平均收取租金42,000元計算損害金或不當得利並無依據。㈦如認被告應給付不當得利，被告主張代區分所有權人繳納93年度房屋稅149,298元及94年度房屋稅147,309元亦應抵銷原告之請求等語，資為抗辯。並於本院聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利益之判決，願供擔保免假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠光復大樓之集合式住宅辦公大樓係由門牌號碼如附表所示之
118戶組成，其基地地號為台北市○○段851之4、853、854、855之2、818之99、823之4、823之5、823之6號（現為台北市○○區○○段1小段第4地號），此有使用執照存根（本院卷第39頁至第40頁）及臺灣高等法院93度上字第316號民事判決附表足參（本院卷第154頁反面），而被告為編號第16號之312號房屋之所有人。
㈡光復大樓區分所有權人，於89年3月24日以前，分別組成2個
管理委員會，其中前棟住戶即門牌號碼310號（1至12樓）、320號（1至12樓）、330號地上1樓及地下室等共26戶，組成一個管理委員會（下稱前棟管理委員會）。其餘後棟住戶亦組成一個管理委員會（下稱後棟管理委員會）。嗣84年間公寓大廈管理條例施行後，2個管理委員會無法向台北市政府申請組織登記，故於89年3月24日召集區分所有權人會議，重新組成一個管理委員會（即本件原告）。
㈢台北市○○區○○路1小段第4地號上如附圖所示門牌號碼台
北市○○○路○段○○○號12樓屋頂平台上之屋頂突出物第2層、第3層，面積各為144.83㎡（建號均為1046號），為光復大樓區分所有權人所共有，系爭屋頂突出物係在前棟住戶之屋頂平台上（分別為13樓、14樓、15樓，原告本件係就第2層及第3層即14樓、15樓為請求），在89年3月24日重新組成一個管理委員會前，係由前棟管理委員會管理，此經本院及前案（本院91年度訴字第3842號民事事件）勘驗現場查明無誤，並有台北市大安地政事務所94年11月29日北市大地2字第09431262000號函附之土地複丈成果圖、屋頂突出物照片4張附卷可參（本院卷第79頁至第81頁、第93頁至第96頁、第132頁）。
四、本件兩造之主要爭執點，在於㈠原告得否本諸其管理委員會之資格行使本件實體法上請求權？㈡本件訴訟是否為臺灣高等法院70年度上字第104號民事和解筆錄既判力所及？㈢原告主張被告無權占有使用系爭屋頂突出物，有無理由？㈣被告應返還之不當得利之數額為若干？爰分別說明如後：
㈠原告具當事人能力，且具主張本件實體法上請求權之權利主體地位。
⒈按公寓大廈管理委員會有當事人能力，公寓大廈管理條例第
38條第1項定有明文。而該條例就管理委員會之當事人能力，並無其他限縮規定，則有關民事訴訟，公寓大廈管理委員會均得為合法之當事人。乃光復大樓管理委員會既向台北市政府報備成立，並經台北市政府於89年7月21日核准在案，有其管理組織報備證明在卷可按（參本院卷第8頁），故其自具有提起本件訴訟之當事人能力。
⒉其次，公寓大廈管理委員會指為執行區分所有權人會議決議
事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。而公寓大廈管理委員會設有主任委員，對外代表管理委員會，且有一定之組織及事務所，以公寓大廈之管理維護為目的，具有繼續之性質，且依法收取公共基金並設專戶儲存而有獨立之財產，此觀公寓大廈管理條例第3條第9款、第18條第3項、第29條規定甚明，是公寓大廈管理委員會應屬非法人團體，而民事訴訟法第40條第3項固規定「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」，並可據此規定，認非法人團體於民事訴訟得為確定私權請求之人或為其相對人。惟此乃程序法對非法人團體認其有形式上之當事人能力，尚不能因之而謂非法人團體有實體上之權利能力（最高法院著有67年台上字第865號判例參照）。然而，非法人團體雖無權利能力，然日常用其團體之名義為交易者比比皆是，故非法人團體除法律有明文規定或依其性質不得享受權利、負擔義務外，尚難謂與之為法律行為或其為之法律行為一概無效，最高法院79年度台上字第1293號裁判亦採此見解。而依公寓大廈管理條例第10條第2項前段規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。同法第22條第1項另規定如住戶有「違反法令或規約」情節重大者，管理委員會得促其改善，如於3個月內未改善者，管理委員會得依區分所有權人會議之決議，訴請法院強制其遷離，又同法第23條亦規定，有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定者外，得以規約定之。復依光復大樓規約第48條第1項第3款更明文「住戶違反本條例之規定，對共用部分之使用未依設置目的及通當使用方法為之者，應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償」（本院卷第22頁）。換言之，原告就其職務範圍內之事項，即有實施管理之能力，且實際上亦為管理之主體，因執行職務所生法律關係，縱經濟上其權利最後係歸屬於區分所有權人全體，但管理委員會為達成其管理之目的，即非不得藉由提起訴訟之手段以主張權利。因此原告主張伊縱無權利能力，但得本諸前揭法令、規約，對於無權占有光復大樓共有物（屋頂突出物）之被告（乃住戶之一）訴請法院為必要之處置：或請求騰空及返還該屋頂突出物予光復大樓全體區分所有權人（因非返還原告，故縱原告並非共有人之一亦無礙）、或請求返還不當得利、損害賠償予原告（原告本即有獨立之財產），洵屬有據。是以原告依前揭實體法上之請求權提起本件訴訟，其於權利保護之要件而言，即無欠缺。
⒊綜上，原告提起本件訴訟，其當事人能力之要件固無欠缺，
且亦得主張前述實體法之請求權而無礙。是以被告抗辯原告不具權利能力，或因非實體法上權利主體，故不得主張提起本件訴訟云云，俱屬無據，均難採取。
㈡本件訴訟並非臺灣高等法院70年度上字第104號民事訴訟訴訟上和解筆錄既判力所及。
⒈查台北市光復大樓集合式住辦大樓於89年3月24日以前係由2
個管理委員會（即前棟與後棟管理委員會）各自獨立運作，已如前述。而系爭屋頂突出物雖坐落在前棟大樓屋頂平台上方，但前、後兩棟管理委員會從未就該系爭屋頂突出物及其他共有部分成立任何口頭或書面之分管約定，且系爭屋頂突出物係前、後棟全體區分所有權人所共有，為共同使用部分，此有建物登記謄本可稽（本院卷第14頁）。
⒉按訴訟法上所謂一事不再理之原則，係指同一事件已有確定
之終局判決者而言。而所謂同一事件，必同一當事人就同一法律關係而為同一之請求，若此三者有一不同，即不得謂為同一事件，自不受確定判決之拘束（最高法院19年上字278判例參照）。原告係於89年3月24日依公寓大廈管理條例之規定，由前後棟共118戶全體區分所有權人組織成立，並經台北市政府核准報備成立復如前述。至於臺灣高等法院70年度上字第104號民事事件訴訟時之當事人「光復大樓管理委員會」僅為前棟26戶住戶所組成者，兩者構成分子既不相同，其「當事人」即非同一，參酌前揭判例內容，本件原告起訴，自無違反一事不再理之原則。
⒊又按民事訴訟法第401條第1項所稱之繼受人，本有一般繼受
人與特定繼受人之別，前者指自然人死亡之或法人消滅時，包括的繼受其權利義務者而言。乃前棟管理委員會既非自然人亦非依法設立組織之法人，自非所謂之一般繼受人可言。而系爭屋頂突出物自始即為光復大樓全體區分所有權人所共有，原告並非特定訴訟標的物之受讓人，且原告提起本件訴訟，既係依據84年6月28日公布實施之公寓大廈管理條例規定以及89年間經報備核准之光復大樓規約之約定而來，並非源自70年間之前棟管理委員會之權利，可證原告亦非該訴訟標的法律關係之特定繼受人。因此，本件亦無民事訴訟法第401條第1項適用之餘地。
⒋查原告係依法成立之公寓大廈管理委員會，茲為執行區分所
有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作之公益目的（依規約內容而決定），始賦與其有法定或約定職權及訴訟上當事人能力。惟其仍不具法人人格，而被告所舉公司或農田水利會之事例乃為獨立私法人或公法人人格，且其合併又係基於公司法或行政命令所致，與本件原告係依公寓大廈管理條例於89年3月24日間所新設組成者不同，兩者於形成過程及性質上截然不同，故本件自無比附援引原告所述有關公司或農田水利會合併相關規定內容之餘地。從而，被告抗辯本件應參照公司合併或最高法院78年台上字第27號民事判決所述水利會合併等承受權利之法理，由原告繼受前開前述臺灣高等法院70年上字第104號民事訴訟訴訟上和解效力之拘束云云，均有誤會，難以採取。
㈢被告並無占有使用系爭屋頂突出物之權利：
⒈系爭屋頂突出物第2層、第3層及非本案訴訟範圍之第1層屋
頂突出物，至少自91年間起即由被告出租予永安租賃股份有限公司（以下簡稱永安公司）、永進生物科技股份有限公司（以下簡稱永進公司）使用，每月租金126,000元，有租賃契約可參（本院卷第119頁至第124頁、第170頁至第176頁）。又永進公司則自93年4月1日至94年3月31日，猶以每月租金100,000元繼續承租前述系爭屋頂突出物第1、2、3層，此亦有租賃契約附卷足考（本院卷第159頁至第161頁）。此外，前述屋頂突出物迄今仍未由被告騰空交還原告或全體區分所有權人（本院卷第31頁），乃上開情節均為兩造所不爭，自堪信為真正。
⒉按依民法第799條規定「數人區分一建築物，而各有其一部
者，該建築物及其附屬物之共同部份，推定為各所有人之共有，其修繕費及其他負擔，由各所有人，按其所有部分之價值分擔之」。而本件屋頂突出物係建築在光復大樓12樓之屋頂平台上方，而大樓之屋頂平台本身係為維護建築之安全與外觀，其功能供遮風避雨，或供架設大樓之天線、水塔使用，緊急時可供全體大樓住戶避難逃生之用，對住戶使用有莫大助益，於建築物登記簿謄本上登記為光復大樓之共同使用部分，建號為台北市○○區○○段1小段1046號（本院卷第9頁），乃所以維護建築之安全與外觀，性質上除不許分割而獨立為區分所有之客體，尤不能離開區分所有之各層樓而存在，應由全體住戶共同使用，自應推定為光復大樓之共用部分，即台北市稅捐稽徵處大安分處經於91年7月4日勘查結果，亦認系爭屋頂突出物確屬光復大樓之公共設施，復有該機關91年7月11日北市稽大安乙字第09190735500號函存卷足參（本院卷第90頁）。雖依卷附使用執照上之記載（本院卷第39頁至第40頁），其起造人為被告，惟我國民法物權係採登記生效要件主義，既已登記為共同使用部分，則屬各區分所有權人共有，故被告對於系爭屋頂突出物即無所有權。
⒊次按公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分，其供做
專用除應符合法律之規定外，並應經區分所有權人之約定，公寓大廈管理條例第7條定有明文。茲系爭屋頂突出物既屬光復大樓全體區分所有人之共有部分，各區分所有人得按其應有部分，對於屋頂突出物之全部，有使用、收益之權，其處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，亦應由共有人共同管理之（民法第818條、第819條第2項、第820條參照）。系爭屋頂突出物之使用，應按原來的之用途使用，未經各區分所有人之協議，不得為特別之利用；各區分所有權人對於屋頂突出物之特定部分占用收益，須徵得區分所有權人全體之同意，如未經其他區分所有人之同意，而就屋頂突出物之全部或一部任意占有收益，即屬侵害其他區分所有人之權利，他區分所有人自得本於所有權請求除去其侵害。而依通常人之觀念，被告既將前揭屋頂突出物藉之出租他人資以牟利，當非上開共同使用部分其設定目的或通常使用之方法，自屬違背光復大樓規約第48條第1項第3款之規定，要無疑問，因此被告抗辯並無違反前揭規約內容云云，即屬空言而無足取。因此原告為全體共有人之利益，自得依循前述規定，訴請被告除去其侵害。
⒋又建築公司於出售公寓大廈之各層樓時，如於買賣契約中明
定屋頂平台、或屋頂突出物之「專用權」（或分管契約）屬於頂樓住戶或特定樓層之住戶，或者建築公司本身，而與該特定住戶簽訂買賣契約時，該項約定之效力是否及於其他各樓層之住戶？查此項專用權之約定，係涉及共用部分使用方法之約定，屬共有物管理之範疇，應由全體共有人協議為之。建設公司或其他原始讓售人不能以當事人之資格將屋頂突出物之專用權與房屋一併讓售。另如建商保留頂樓屋頂突出物之專用權，僅出售各樓層之區分所有權時，建商係各別與各樓層之買受人簽訂買賣契約（即並非各樓層區分所有權人間共同簽訂同一份之買賣契約），此時各樓層之區分所有權人如係明知此情形而購買，固則可視為各樓層之買受人彼此間有默示承諾，可拘束各樓層之買受人，然此一分管約定，對於繼受區分所有建物之人，依司法院釋字第349號解釋意旨：「最高法院48年度台上字第1065號判例，認為『共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在』，就維持法律秩序之安定性而言，固有其必要，惟應有部分之受讓人若不知悉有分管契約，亦無可得而知之情形下，受讓人仍受讓與人所訂分管契約之拘束，有使善意第三人受不測損害之虞，與憲法保障人民財產權之意旨有違，首開判例在此範圍內嗣後應不再援用。至建築物為區分所有，其法定空地應如何使用，是否共有共用或共有專用，以及該部分讓與之效力如何，應儘速立法加以規範，併此說明」，限制除繼受人明知或可得而知之情形下，始應受前開分管約定之拘束，除此之外，則不受拘束。
⒌被告雖引卷附買賣契約，辯稱伊與中華工程股份有限公司（
下稱中華工程公司）、 王恩貽 間於66年6月間簽訂之辦公大樓、住宅部分之預購合約書，於前述辦公大樓預購合約書第8條及住宅部分預購合約書第7條「公共權益」均載明：「甲方（指買受人中華工程公司或王恩貽）承諾乙方（指被告）所建之大樓，除甲方「所承購部分及公用部分」（有關住宅部分預購合約，則為「所承購住宅部分」）外，如屋頂及地下室等，甲方不得主張任何權利，均由乙方全權處理，並得由乙方讓與第三者使用，甲方絕異議‧‧‧」（以上參本院卷第41頁至第45頁），係就系爭屋頂突出物之使用為被告具專用權之約定云云。姑不論前開預購合約書是否為真正，縱認為真正，因除前述預購合約書外，被告並未能舉證證明其餘各樓層原始承購戶，均同意由建商即被告保留屋頂突出物之專用權，故僅以前述預購合約書，並不能拘束其餘各樓層之住戶及其繼受人，自亦無法拘束原告。換言之，被告並未取得系爭屋頂突出物之專用權、亦無法證明其所主張之分管契約存在。
⒍另被告亦提出彼在70年1月21日與所謂「光復大樓管理委員
會」間返還房屋之訴訟，於臺灣高等法院70年度上字第104號民事事件審理時，雙方達成訴訟上和解，和解內容為：「⑴屋頂突出物13、14、15樓除電梯機械間外，由上訴人免費使用‧‧‧。⑶兩造使用之前開房屋，以雙方自用或出租為辦公室使用為限。如欲出租他人使用，並應事先徵得對方同意，但無正當理由不得無故反對。‧‧‧⑹使用期間之稅捐概由使用者負擔。」（本院卷第58頁至第59頁）。按訴訟上和解依民事訴訟法第380條第1項、第401條之規定，其既判力之主觀範圍雖可拘束訴訟當事人或訴訟繫屬後為當事人之繼受人。惟如前述，70年間為前揭訴訟時之被上訴人「光復大樓理委員會」係指前棟管理委員會，其成員僅門牌號碼
310號（1至12樓）、320號（1至12樓）、330號地上1樓及地下室，共26戶組成；與89年3月24日召集區分所有權人會議，重新由118戶所組成之一個管理委員會管理委員會（即本件原告）成員不同，彼此間難認為有同一性可言。且70年間訴訟時為該事件當事人之「光復大樓管理委員會」就系爭屋頂突出物與被告達成訴訟上和解時，該「光復大樓理委員會」既未受全體118戶區分所有權人委任，所為和解，係有瑕疵，原告既非應受該和解筆錄主觀效力拘束之訴訟當事人，亦非於訴訟繫屬後為當事人（由光復大樓前棟住戶所組成之「光復大樓管理委員會」）之繼受人，故該件訴訟上和解自不生拘束原告之效力。
⒎查被告既無占有使用系爭屋頂突出物之權利，而其未經全體
區分所有權人之同意，擅自將系爭屋頂突出物出租予永安公司、永進公司使用，該租賃契約對於區分所有權人自不生效力，遑論被告迄又未將前述屋頂突出物交還全體區分所有權人，則原告主張被告為無權占有，並非無據。因此其請求被告應將系爭屋頂突出物謄空並返還予全體區分所有權人（並非交還原告，故不涉及原告是否為所有權權利主體之問題），為有理由，應該准許。
㈣被告應返還不當得利之數額為4,453,205元及自起訴狀繕本
送達翌日（即94年9月3日）起至清償日止，按年息5％計算之利息，及自94年9月3日起至騰空返還系爭屋頂突出物止，按月給付66,667元：
⒈原告請求被告應返還以起訴時（即94年9月3日）為基準時，
往前推算5年之不當得利數額5,040,000元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息；暨自起訴狀繕本送達翌日起至返還系爭屋頂突出物止，按月給付42,000元等情，惟被告則爭執原告請求之前揭金額過高。按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第179條前段定有明文。又其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，而無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益復為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例參照）。故本件原告得請求被告返還之不當得利，即應以其占有使用系爭屋頂突出物之期間及所得之租金或可獲取之相當於租金之利益為判斷依據。
⒉按光復大樓區分所有權人，在89年3月24日以前，分別組成
前棟及後棟2個管理委員會，就該棟大樓各自有其管理之範圍，足認全體區分所有權人就共用部分有分管協議存在，才會有2個管理委員會獨自運作。而系爭屋頂突出物係在前棟管理委員會所得管理之範圍內，於69年間前棟管理委員會曾對被告起訴，請求返還系爭屋頂突出物，嗣於70年間成立訴訟上和解，同意系爭屋頂突出物由被告免費使用，是在89年
3月24日以前，被告係基於上開和解契約，經前棟管理委員會之同意而占有使用系爭屋頂突出物，雖該和解契約有瑕疵，已如前述，然未經當事人請求繼續審判，故其占有使用有法律上之原因，在89年3月24日以前，此部分自無不當得利之問題。然在89年3月24日以後，因各區分所有權人重新組成一個管理委員會，不受前揭和解契約之拘束，此時被告占有使用系爭屋頂突出物即已構成不當得利，自應返還其所受之利益。
⒊按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
額年息10％為限，土地法第97條第1項定有明文。原告主張不當得利之數額，係以被告將本件第2、3層及本案爭執範圍之第1層之各屋頂突出物至少於91年1月1日至91年12月31日及93年1月1日至同年3月31日均出租給永安公司、永進公司，每月皆收取租金126,000元（本院卷第170頁至第177頁、第119頁至第124頁租賃契約參照），則每層之租金當為42,000元，2層租金當為84,000元，而以此金額計算每月不當得利數額，其每年之不當得利數額為1,008,000元。惟原告前揭陳述雖非無據，然斟酌原告提起本院91年度訴字第3842號訴請被告遷讓返還非屬本件爭執範圍之系爭屋頂突出物第1層（即光復大樓前棟第13樓）之訴訟，於93年2月間第一審判決被告敗訴後，訴外人永進公司自93年4月1日至94年3月
31日即僅願以每月租金100,000元為對價而向被告承租本件屋頂突出物第1、2、3層使用（本院卷第159頁至第162頁），可知被告就迄今尚未歸還原告之系爭屋頂突出物第2層、第3層其每月相當於租金所得之不當得利，自93年4月1日以後應即僅為66,667元（計算方式：100,000元÷3×2＝66,667元，元以下四捨五入），而以此金額計算每月不當得利數額，其每年之不當得利數額應為800,004元。而前述每年1,008,000元或800,004元均未超過前揭土地法所定「不得超過土地及其建築物申報總價額年息10％」之限制（占用面積
144.8㎡＋144.8㎡＝289.6㎡，該地段89年7月間之公告地價為151,917元/㎡，93年1月間之公告地價為154,003元/㎡）；又本院審酌該地段係屬台北市○○○路○段，鄰近統領商圈、國父紀念館，有公車、捷運可達交通方便，車潮人潮眾多，生活機能佳，商業活動繁華，此除經本院勘驗現場查證無誤外，並有兩造各自提出之照片在卷可按（參本院卷第79頁、第91頁至第92頁、第101頁至第103頁），認自89年8月24日起至93年3月31日每月以84,000元，自93年4月1日至被告返還光復大樓全體區分所有權人之前，每月仍應以66,667元計算被告可獲得相當於租金之不當得利，始屬合理。則自
89年8月24日起，至93年3月31日止，每月以84,000元（共3年7月又8日），自93年4月1日起至起訴前即94年8月23日止，每月以66,667元（共1年4月又23日），以上合計5年，共為4,749,812元【計算式：｛（84,000元×43）＋（84,000元×8÷31）｝＋｛（66,667元×16）＋（66,667元×23÷31）｝＝4,749,812元，元以下四捨五入】。⒋又在89年間光復大樓全體區分所有權人組成管理委員會之前
，被告為系爭屋頂突出物所繳納之各項稅金，乃依據前述之和解契約而來，其當時既係同意稅捐各自負擔，故此部分無論所繳納之稅捐為何，被告均無主張抵銷之餘地。另外被告提出代區分所有權人繳納之房屋稅93年度149,298元、94年度147,309元，此既有房屋稅繳款書為證（本院卷第60頁），而其金額合計為296,607元，則被告主張與不當得利數額抵銷，應屬有據，扣除後，被告應返還之不當得利金額共為4,453,205元（計算方法：4,749,812元－296,607元＝4,453,205元）。
⒌基上說明，原告請求被告自89年8月24日起至94年8月23日止
，給付相當於租金之不當得利數額4,453,205元及自94年9月
3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年9月3日起至騰空返還系爭屋頂突出物止，按月給付66,667元，應予准許。惟原告逾前開不當得利數額之請求，即無理由，難以准許。
五、綜上所述，原告以被告無權占有使用系爭屋頂突出物第2層、第3層，侵害其他區分所有權人之共有權為由，依公寓大廈管理條例第22條第1項第3款、規約第49條第1項第3款之約定，請求被告應將前揭屋頂突出物騰空並返還全體共有人，並依不當得利請求權，請求被告應給付4,453,205元及自起訴狀繕本送達之翌日即94年9月3日起至清償日止，按年息5％計算之利息，並自94年9月3日起至騰空返還系爭屋頂突出物止，按月給付66,667元，為有理由，應予准許。惟其超逾上開範圍之不當得利請求，即無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，就原告勝訴部分均核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其訴既經駁回，假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及陳述主張，對於判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國95年2月8日
民事第二庭法官蕭胤瑮右正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴狀。
中華民國95年2月8日
書記官黃慧怡