裁判字號：臺灣高等法院臺中分院99年上字第262號民事判決
裁判日期：民國100年04月12日
裁判案由：確認優先購買權
臺灣高等法院臺中分院民事判決99年度上字第262號上訴人 楊連彰 訴訟代理人 陳益軒 律師複代理人 陳志隆 律師
蘇書峰 律師被上訴人祭祀公業 楊志申 法定代理人 楊震南
楊博恭 楊榮壽 楊博儀 楊奕強 楊淙淵 被上訴人 楊溢哲 共同訴訟代理人 趙惠如 律師複代理人 洪崇欽 律師上列當事人間確認優先購買權事件，上訴人對於民國九十九年五月二十八日臺灣 彰化 地方法院第一審判決（九十九年度訴字第一三六號），提起上訴，本院於一００年三月二十九日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決廢棄。
上開廢棄部分，確認上訴人就坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○○號、面積四０一九平方公尺、權利範圍全部之土地，有優先購買權存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、本件被上訴人尚未登記為法人，業據被上訴人 陳明 在卷（本院卷第一七七頁），應按非法人團體之例，載為「祭祀公業楊志申」，並列管理人為其法定代理人，然原審係以管理人自己名義，為祭祀公業任訴訟當事人之方式記載，爰由本院於當事人欄內予以改列，藉資更正。
二、上訴人於上訴時，固主張原審訴訟程序有重大瑕疵，聲明將原判決廢棄發回原審另為適法處理，然嗣已陳明同意由本院審理（本院卷第七四頁），先予敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：㈠坐落彰化縣和美鎮（下○○○鎮○○○段○○○○○號、
面積四０一九平方公尺、權利範圍全部之土地（下稱系爭土地），係分○○○鎮○○○段四七五之一地號，原屬被上訴人祭祀公業楊志申（下稱公業）所有，出租予伊祖父 楊火 ，再交由伊父 楊谷 使用耕作。楊谷之偏名為 楊鐵國 ，日文中「鐵」書寫為「鉄」，而民國三十五年土地總登記時，係日據時代結束不久，故登記人員即以「楊 鉄國 」登記為承租人，是楊谷對於系爭土地確有租賃權存在。伊因繼承取得系爭土地租賃權，是伊與公業間就系爭土地存有不定期租約，每年租金為新臺幣（下同）二千元，伊均依約按時繳納，其餘部分則由系爭土地之地價稅抵繳，故伊執有繳納系爭土地地價稅之單據。詎公業於九十七年四月一日，將系爭土地售予被上訴人楊溢哲，然伊為系爭土地之承租人，依土地法第一百零七條第一項規定，有優先承買權，但為被上訴人所爭執，伊自得訴請確認就系爭土地有優先購買權存在。
㈡伊向公業承租同段一０二九、一０三０、一一０二、一一
０四、一一０六、一一０七、一一０八、一一九三及系爭土地，此經公業於原審九十七年度訴字第四八八號（下稱前案）審理時自承在案。且公業提出之「臺灣省土地關係人繳驗憑證申報書（下稱繳驗憑證）」中，「彰化區○○鎮○○○段○○○○號」土地即為系爭土地，而系爭土地均由伊占有使用，未曾間斷，足證伊就系爭土地，確有租賃關係存在。
㈢楊谷死亡後，繼承人中僅伊具有自耕農身分，乃於遺產分
割協議，同意由伊取得系爭土地租賃權，故伊提起本件訴訟，自屬適格當事人等情。爰求為確認伊就系爭土地有優先購買權存在之判決。
二、被上訴人則以：㈠系爭土地係分○○○鎮○○○段四七五之一地號，原屬公
業所有，曾出租予 楊鉄國 使用耕件，公業於九十七年四月一日，將系爭土地售予楊溢哲等事實，伊均不加爭執，然公業並未將系爭土地出租予楊火，故楊谷即無從繼承楊火之租賃權，從而楊谷之全體繼承人，亦無從承繼楊谷之租賃權。上訴人主張就系爭土地有租賃權存在，依民事訴訟法第二百七十七條規定，應負舉證責任。另上訴人主張租賃關係乃由楊火繼承而來，則租賃關係應為楊火之全體繼承人公同共有，自非楊谷一人單獨所有，且楊谷之繼承人，除上訴人外，尚有其他繼承人，復未同意將系爭土地之租賃權單獨分歸上訴人，故上訴人提起本件訴訟，屬當事人不適格。
㈡公業目前尚未完成法人登記，現六名管理人係於九十六年
十月十三日召開派下員大會所選任，並經和美鎮公所備查，在此之前，並無人得以合法出租公業名下土地。再依繳驗憑證記載，系爭土地固曾出租予「楊鉄國」，然與上訴人之族譜記載楊谷為楊鐵國亦不同，且該族譜為私文書，亦無法證明楊鐵國即為楊谷。又依彰化縣嘉梨農地重劃區土地所有人原有土地與新分配土地對照清冊（下稱系爭清冊）記載，系爭土地於重劃時，公業名下所有土地，均無「楊鉄國」為承租人之記載。故上訴人主張就系爭土地有租賃權存在，與事實不符。
㈢優先購買權係形成權，上訴人並無確認之利益存在。又公
業所有同上段一一０三地號土地之地目為墓，其上有公業祖墳須人管理，公業僅將所有同上段一０二九、一０三０、一一九三地號土地及系爭土地出租予「楊鉄國」，由其幫忙管理祖墳，作為放牧牛羊使用，租金即與管理費用互相抵銷，然楊鉄國並非楊谷。另前案並未就系爭土地是否有租賃關係為審理，且非以租賃關係為訴訟標的，對本案自無既判力。
㈣上訴人所有同段一一九二地號土地，對外無道路可聯絡至
公路，須通行公業所有同段一一九三地號土地，因而公業每年收取二千元，作為上訴人通行該一一九三地號土地之償金，該二千元實與租賃無涉。至彰化縣和美地政事務所（下稱和美地政事務所）九十七年五月九日，大雅段一一０三地號土地時效取得地上權陳述會議，係公業管理人之一楊震南個人委任 張榮鑫 到場，楊震南個人不得單獨行使職權，土地所有權人並未到場，會議紀錄不實，且未經當事人簽名等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人部分：
①原判決廢棄。
②確認上訴人就系爭土地，有優先購買權存在。
③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人部分：
①上訴駁回。
②第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地係分割○○○鎮○○○段四七五之一地號土地，曾出租予「楊鉄國」使用耕作。
㈡系爭土地原為公業所有，於九十七年四月一日，與楊溢哲
簽立買賣契約，並於同年五月五日完成所有權移轉登記。㈢楊谷於六十五年五月九日死亡，惟楊谷之配偶 楊辛物 係於
五十六年十二月二十八日死亡，楊谷死亡後，其繼承人有 楊連丁 （七十六年八月四日殁）、 楊連派 （九十七年一月二十日殁）、 楊連昭 、 楊桂香 （九十八年六月二十七日殁）、 楊桂品 及上訴人。
㈣上訴人每年繳交二千元，由公業收受；公業將系爭土地出售予楊溢哲時，並未通知上訴人優先承買。
五、得心證之理由：㈠本件上訴人○○○鎮○○段○○○○○號土地，因時效取
得地上權申請登記一案，與公業有所爭執，經和美地政事務所於九十七年五月九日，在該所二樓會議室，召開「大雅段一一０三地號時效取得地上權陳述會議」，公業管理人之一楊震南委任張榮鑫到場陳述略稱：「土地總登記申報書上所記載之承租人楊鉄國，即是申請人楊連彰先生之父親楊谷，是以所有權人與申請人間存有租賃關係」等語，有和美地政事務所檢送之會議紀錄附卷可稽（原審卷第一０六頁至第一一０頁），且公業於九十七年五月一日致和美地政事務所之陳情書，亦記載系爭土地係由「楊鉄國」承租，復有該陳情書存卷可憑（原審卷第一一七頁）。足見該會議紀錄內容，與事實相符，當可憑信。被上訴人辯稱該時效取得地上權陳述會議紀錄不實，殊無足取。至被上訴人之管理人之一楊震南，得否以個人名義委任張榮鑫到場，屬楊震南個人得否單獨行使管理權之問題，不影響此部分事實之認定。再者，上訴人主張楊谷即為楊鐵國，業據提出族譜影本乙份為證（原審卷第一０四頁），稽諸證人 謝榮峰 結稱「楊鉄國」係偏名，大家都叫他「鉄國」（台語）等情（原審卷第一二九頁），足證上訴人所稱楊谷之偏名為楊鐵國，日文中「鐵」書寫為「鉄」，而三十五年土地總登記時，係日據時代結束不久，故登記人員即以「楊鉄國」登記為承租人，是楊谷對於系爭土地確存有租賃權乙節為真，堪以採信。
㈡楊谷過世前，楊谷向公業承租之土地，即由楊谷及上訴人
使用耕作，楊谷過世後，即由上訴人使用耕作，其他兄弟姐妹都未表示意見，姐妹沒有分得遺產，但有拿印章回來蓋在辦理遺產登記之文件上等情，業據證人即上訴人之弟楊連昭證述明確（本院卷第五０、一五五頁）。楊連昭固另證稱姐妹沒有參與討論分割遺產，然參酌楊連昭、楊桂品、楊連丁之配偶 楊黃綉絹 、楊連派之配偶 楊簡春珠 及楊桂香之繼承人，均立具證明書，用以證明系爭土地之租賃權，確由上訴人單獨繼承，暨楊谷所有彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地，於楊谷死亡後，確由上訴人及楊連昭、楊連丁、楊連派，按應有部分各四分之一為分割繼承等節，有證明書、土地登記簿謄本在卷可憑（本院卷第二六、九六、一三六、一三七頁），足認上訴人主張系爭土地之租賃權，於楊谷往生後，楊谷之其餘繼承人均同意由其單獨取得系爭土地租賃權乙節，應可採信。從而上訴人提起本件訴訟，自屬適格當事人，要無庸疑。
㈢按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利
益者，不得提起之。民事訴訟法第二百四十七條第一項前段定有明文。又法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定提起確認之訴。最高法院五十二年臺上字第一九二二號著有判例要旨足供參照。本件被上訴人於九十七年四月一日，就系爭土地成立買賣契約，並於同年五月五日完成所有權移轉登記，上訴人知悉後，主張對於系爭土地有優先購買權存在，既為被上訴人所否認，且對於系爭土地優先購買權之爭執，上訴人得以對於被上訴人之確認判決除去之，揆諸首開說明，上訴人即有受確認判決之法律上利益，要可認定。
㈣次按出租人出賣或出典耕地時，承租人有依同樣條件優先
承買或承典之權。土地法第一百零七條第一項規定甚明。查上訴人既因繼承而取得系爭土地之租賃權，依上揭規定，於公業出售系爭土地時，自有優先購買權，然被上訴人爭執上訴人對於系爭土地之優先購買權存在，則上訴人訴請確認其就系爭土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。
㈤綜上所述，上訴人因繼承取得系爭土地之租賃權，但公業
將系爭土地售予楊溢哲，並未通知上訴人優先承買，且被上訴人復爭執上訴人對於系爭土地之優先購買權，從而上訴人訴請確認其就系爭土地，有優先購買權存在，為有理由，應予准許。原審判決上訴人敗訴，尚有未合。上訴論旨指摘原判決不當，聲明廢棄，為有理由。爰由本院將原判決予以廢棄，改判如主文所示。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丙、據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中華民國100年4月12日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官古金男法官王重吉以上正本係照原本作成。
被上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官凃瑞芳中華民國100年4月12日
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