裁判字號：最高法院88年台上字第2112號民事判決
裁判日期：民國88年09月17日
裁判案由：給付管理費
最高法院民事判決八十八年度台上字第二一一二號
上訴人甲○○○
乙○○○被上訴人東雲股份有限公司法定代理人 陳由豪 右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十七年八月三日台灣高等法院台南分院第二審判決（八十六年度上字第二三六號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決關於駁回上訴人之上訴及該訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院台南分院。
理由本件被上訴人主張：上訴人甲○○○、乙○○○分別向伊購買台南市○○路○段○○○號「台南小府城購物中心」一樓一Ａ之七四號店鋪及一樓一Ａ之九九號店鋪各一戶，並均簽立買賣契約及同意書，依契約書第八條第四項及同意書之約定，上訴人自交屋日起按實分攤公共水電費及公共設施維護管理費，且同意每月初支付每坪（含室內及公共設施）每月新台幣（下同）三百二十元之管理水、電、清潔費，上訴人甲○○○積欠民國七十八年十二月至八十五年十一月之管理費二十二萬八千三百零四元，上訴人乙○○○積欠七十九年八月至八十五年十一月之管理費二十六萬九千一百五十元，拒不繳納等情。求為命上訴人分別如數給付及加算法定遲延利息之判決（被上訴人逾上開金額之請求，已受敗訴判決確定）。
上訴人則以：被上訴人未能組織管理委員會，違約在先，則上開買賣契約書及同意書即無效。又被上訴人已非大樓用戶，無權再向伊收取管理費，且訴外人東逸企業股份有限公司（下稱東逸公司）侵占中庭、走道等，被上訴人應回復原狀等語。資為抗辯。
原審將第一審所為關於命上訴人甲○○○給付二十二萬八千三百零四元本息、乙○○○給付二十六萬九千一百五十元本息部分予以維持，駁回上訴人之上訴，無非以：查，被上訴人主張上訴人積欠管理費之事實，為上訴人所不爭執外，復有買賣契約書及同意書為憑，堪信為真實。雖上訴人以前開情詞置辯，然查，依上開買賣契約書第十二條約定：「為保持台南小府城購物中心之良好秩序以維護共同商益，甲方（即上訴人）願遵守該中心管理規章之約定，有關本建物在安全之防衛、公共秩序之維持、公共清潔之處理、公共設施及設備操作與維護、公共水電費用之計算及全部住戶共同關係事項方面，甲方同意由乙方（即被上訴人）或乙方特約之機構管理，並同意其所需之管理費用均由本建物全體用戶公平分擔」以觀，上訴人係委任被上訴人處理該中心安全之防衛、公共秩序之維持、公共清潔之處理、公共設施及設備之操作與維護、公共水電費用之計算及全體住戶共同關係事項之管理等，上訴人並出具前開同意書，同意按其各自所有室內及公共設施坪數計算，於每月初支付管理費與被上訴人，是兩造間就管理費繳納之起算日及計算方式均已達成合意，契約即為成立，而綜覽契約書及管理委員會組織章程、管理規章、同意書等附件，就上訴人繳納管理費一事，亦無附條件或終期期限之約定，更無以管理委員會之成立為上訴人繳納管理費之條件或期限，且依管理委員會組織章程規定，管理委員會係由住戶代表共同組成，被上訴人並無代為籌組之義務；又縱或被上訴人有籌組管理委員會之義務，上訴人應繳納之管理費亦係供被上訴人處理全部住戶共同關係事項所付費用之用，尚非付與被上訴人處理事務之報酬，與上訴人給付管理費間並無對價關係存在。是上訴人抗辯，被上訴人違約未代為籌組管理委員會，致前開買賣契約書及同意書均無效云云，實不足採。上訴人又抗辯，被上訴人侵占中庭廣場、走道雜亂、設攤出租，並獨吞出租收益公款云云，因認買賣契約書及同意書無效，被上訴人並應恢復原狀等語。查，依上開買賣契約書第三條第二項約定：「本建物未經建築之法定空地，各進出口門廳、中庭、屋頂及突出物係乙方投資擁有，使用收益權屬於乙方，非經乙方同意，甲方不得為任何方式之使用」觀之，被上訴人就各進出口門廳、中庭既有使用收益之權利，則其就該部分委由訴外人東逸公司台南分公司出租與第三人使用，並無違反兩造上開買賣契約書之約定。而屬於公共設施之走道部分，除四一九點一七平方公尺（此為另案台灣台南地方法院七十九年度訴字第二六○四號給付管理費民事案件中所測量，其中有部分實屬中庭面積），被上訴人已自承供特定承租戶使用，非屬公共設施而未起訴請求外，其餘上訴人所指被上訴人占用走道部分，經第一審法院囑託台南市台南地政事務所派員會同履勘及測量結果，被上訴人已將該部分重新規劃位置而為百貨公司經營面積之一部分，目前除如原判決附圖所示Ｂ、Ｄ、Ｇ部分仍為走道用途外，餘均為百貨公司專櫃所占用（面積為二二六點三一平方公尺）。被上訴人雖主張，僅走道位置改變，面積不變云云。惟其更動走道位置，並將之納入百貨公司統籌經營範圍內之舉動，既未經上訴人同意，並使上開本屬上訴人所有購物中心之走道為他人占用二二六點三一平方公尺，而喪失公共設施之功能，則該部分自應於被上訴人所得請求給付管理費之坪數中扣除，惟此亦僅涉及被上訴人管理費請求金額多寡之問題，前開買賣契約書及同意書並未因此而無效。上訴人辯稱，伊得拒付全部之管理費云云，不足採信。次查，上訴人向被上訴人所購之店鋪所有權，依被上訴人所提土地及建物登記簿謄本所載，係一樓及共同使用部分之應有部分，而共同使用部分係屋頂水箱、電梯機房、梯間、消防蓄水池、電梯機械室、空調冷却塔、變電室、緊急變電室、垃圾處理室、空調機房、發電室及相關走道等，有建物登記簿謄本及測量成果圖在卷可稽，與前述被占用之公共設施走道係在建物範圍內隔間而成者無涉。是應以上訴人所購該樓層之總面積扣除被占用之面積（二二六點三一平方公尺）及被上訴人起訴時已扣除之面積（四一九點一七平方公尺）後，按各自應有部分比例計算所得面積，與共同使用部分各自應有部分面積之總和，作為計算管理費坪數之依據（如原判決附表一所示）。又被上訴人起訴請求八十年一月以前之管理費以九折計算，八十年二月起至八十年十月止以五折計算，八十年十一月起至八十一年六月止以七折計算，八十一年七月起至八十五年十一月止以九折計算，每月並均扣除二百元之計算方式，上訴人並不爭執。被上訴人所得請求之管理費計算如原判決附表二所示。從而，被上訴人請求上訴人甲○○○給付二十二萬八千三百零四元、上訴人乙○○○給付二十六萬九千一百五十元，及均自八十六年一月二十七日補充辯論狀送達翌日（即八十六年二月二十一日）起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息範圍內，洵屬有據，應予准許等詞。為其判斷之基礎。
查，原審已認定被上訴人將購物中心之走道為他人占用二二六點三一平方公尺，而喪失公共設施之功能云云。而上訴人就此辯稱：就上開公共設施伊亦有持分在內，卻不能使用，反由被上訴人用以出租獲取高額之租金，伊顯受有損害。被上訴人就占用公共設施所得之收益，應與管理費抵銷，而非僅將該面積剔除而已，故伊行使抵銷權等語（見原審卷四○頁正面、一二一頁正面）。此為其重要之防禦方法，且攸關被上訴人得否請求管理費及其數額若干，原審未遑詳加調查審認，即為不利於上訴人之判斷，自屬可議。上訴論旨，執以指摘原判決關此部分違背法令，求予廢棄，非無理由。據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年九月十七日
最高法院民事第三庭
審判長法官范秉閣
法官朱建男法官曾煌圳法官許澍林法官鄭玉山右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年十月四日