裁判字號：最高法院88年台上字第2131號民事判決
裁判日期：民國88年09月17日
裁判案由：拆屋還地
最高法院民事判決八十八年度台上字第二一三一號
上訴人 林張淑珠
張萬銓 郭 張淑真 張培源 林 張素蓮 被上訴人 連嘉寶 右當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國八十七年十月六日台灣高等法院第二審判決（八十七年度上字第九四○號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：上訴人與 伊就伊 所有坐落新竹市○○段○○○○號、二五之九地號如第一審判決附圖（下稱附圖）所示紅色Ａ部分面積十一平方公尺、Ｂ部分面積二十四平方公尺土地（下稱系爭土地）訂有不定期基地租賃契約，自民國七十八年間，約定租金每年新臺幣（下同）一萬元，其後因地價上漲，伊依法訴請第一審法院調整租金，獲判准自八十四年十月十六日起調整租金為每年三萬零二百四十元（八十四年度竹簡字第五七八號），惟上訴人等應給付伊之租金，自七十八年起，即分文未付，伊乃致函上訴人等，限於文到後十四日內至 朱渭陽 律師事務所清償未逾時效之八十一年至八十五年度租金，共計七萬五千二百九十元，屆期上訴人等如仍未履行，則逕以該函件作為終止契約之意思表示，不另行通知，而上訴人業已分別於八十六年九月九日前收到前開通知，詎已過月餘，未見其履行，以 林張素蓮 於九月九日意思表示到達之日起算，兩造間之基地租賃契約依土地法第一百零三條第四款規定，已於同年九月二十四日終止，上訴人等對系爭土地欠缺本權而為無權占有，當負返還之義務。又上訴人等積欠之租金除前揭所述外，尚包括八十六年度租金二萬二千一百二十元，總計九萬六千五百七十五元，且上訴人等自基地租約終止後仍繼續占用伊所有土地，造成伊損失相當於租金之利益，故請求上訴人等給付相當於租金之不當利益等情，爰求為命上訴人等應自系爭如附圖所示紅色Ａ部分及紅色Ｂ部分土地上之建物遷離，將基地返還伊（其中Ａ部分，並返還其他共有人），及給付伊九萬六千五百七十五元暨自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，並自八十六年九月二十五日起至交還上開土地之日止按年以三萬零二百四十元計算之不當利益之判決（其餘金錢請求之連帶給付及拆屋部分，經第一審駁回其訴，未據被上訴人聲明不服；上訴人則就敗訴部分提起上訴）。
上訴人則以：被上訴人通知伊等繳租金時，並未同時通知上訴人林張素蓮，嗣補為通知，林張素蓮於八十六年九月九日由管理員代收該函，待林張素蓮回國後，發現被上訴人之租金金額算錯，經一再聯絡無著，致延誤給付期限，但伊等曾於八十六年十二月一日存證信函附寄面額七萬五千二百九十元之支票乙張寄予被上訴人，同年月四日被終止租約及退還該支票，乃將租金提存法院，伊等願以每年租金三萬零二百四十元繼續承租系爭土地，不願終止租約；又二六地號土地部分，尚有其他共有人，本件未經全體共有人同意向伊等為終止租約之意思表示，自非合法終止，租約仍存在；另八十一年六月間被上訴人之律師函指伊欠租金一萬元，惟前已繳納二千元，實欠僅八千元等語，資為抗辯。
原審維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，係以：被上訴人主張兩造就系爭土地訂有不定期基地租賃契約，七十八年間，約定租金每年一萬元，嗣經訴請法院判准自八十四年十月十六日起調整租金為每年三萬零二百四十元之事實，業據提出第一審法院八十四年度竹簡字第五七八號、八十五年度簡上字第一二八號民事判決影本各乙份為證，且為上訴人所不爭，上訴人並表示願依每年租金三萬零二百四十元繼續承租系爭土地，復經調閱上開調解租金民事卷查明屬實，自堪信為真正。被上訴人主張：上訴人未繳租金，經函催文到十四日內繳清未逾時效之租金，共計七萬五千二百九十元，逾期如仍未繳，則逕以該函為終止契約之意思表示，不另通知。上訴人先後於八十六年九月九日前收到該通知，至同年月二十四日均未給付，以林張素蓮於九月九日意思表示到達之日起算，兩造間之基地租賃契約依土地法第一百零三條第四款規定已於八十六年九月二十四日終止等情；上訴人等對於上開日期分別收受上開通知信函並不爭執，雖辯稱被上訴人對於八十四年份之租金，有多算一個月之情形云云，被上訴人亦承認誤算而減縮其請求之金額，然依最高法院七十年度台上字第三一五九號判例意旨，縱有過大催告之情形，亦僅超過部分不生效力，尚難謂就應給付部分，亦不生催告之效力。是以被上訴人既已就上訴人等積欠之租金催告上訴人等給付，而依上訴人所積欠之八十一年至八十五年租金，合計七萬四千五百零九元，已逾土地法第一百零三條第四款之積欠租金額達二年以上之規定，是被上訴人以此為由主張其與上訴人間之租賃契約於其催告繳租期滿之八十六年九月二十四日已告終止，洵屬有據。上訴人等以被上訴人催告之金額錯誤即延付租金，依前開判例意旨，難謂為正當。查新竹市○○段○○○○號土地雖非被上訴人一人所有，有土地登記簿謄本在卷可稽，然依民法第八百二十一條規定，各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求，但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。本件被上訴人既係請求上訴人等將新竹市○○段○○○○號土地返還予被上訴人及全體共有人，於法即無不合。又上訴人等辯稱八十年租金已繳二千元云云，然被上訴人並未請求八十年份之租金，其等此部分辯解亦不足取。按在共有土地由共有人協議分管之情形，各共有人在其分管範圍之土地上自可自由管理使用，無庸徵得全體共有人之同意（最高法院五十七年台上字第二三八七號判例參照）。本件二六地號如附圖所示Ａ部分土地，現依共有人間之協議，由被上訴人分管中，有被上訴人提出為上訴人等在前開調整租金事件中不爭其真正之協議書可憑，並經證人即另一共有人 彭祥益 到庭結證在卷屬實，況該調整租金事件，亦已判決確定認定被上訴人一人為合法之出租人，且有權調整租金，已如前述，揆諸前揭判例意旨，僅由被上訴人一人本於系爭基地租約出租人之地位向上訴人等為終止租約之意思表示，自合法生效，是上訴人等抗辯未經全體共有人為終止租約，即不合法，並不可取。再，被上訴人於前揭分別致上訴人等之五件存證信函中，既均已載明，限於文到後十四日內至朱渭陽律師事務所清償未逾時效之租金，並已於函件中明示屆期上訴人等如仍未履行，則逕以該函為終止契約之意思表示，茲該十四日之期限既已合法屆期，且上訴人等未依限繳納租金，已如前述，則該期限屆至時被上訴人即已當然有對上訴人等為終止系爭租賃契約之意思表示，而生終止之效力。至上訴人等所指，被上訴人之租金計算有誤，上訴人曾迭次去電洽詢，皆遭對方藉詞不在，而無法解決，不得已始提存租金於法院云云，已為被上訴人否認，上訴人等復無法舉證以實其說，即非可採，況兩造既已明白約定每年租金數額，法院並已調整租金，上訴人等本可自行計算尚未繳納之正確租金，給付被上訴人，若被上訴人有藉詞拒收情事，其等即可依法提存法院以為給付，是上訴人尚難以被上訴人之催告有租金計算錯誤為由，而遲延或拒絕給付租金。兩造間之租約既於八十六年九月二十四日終止，上訴人等對系爭土地即無正當權源而為無權占有，上訴人等自應負返還之義務，從而被上訴人以租約業經終止為由，本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權，訴請上訴人等自系爭土地上之建物遷離，將基地返還予伊及其餘共有人，洵屬有據，應予准許。兩造間之租約既於八十六年九月二十四日終止，上訴人積欠被上訴人自八十一年至八十六年九月廿四日之租金，合計九萬六千六百三十元，被上訴人請求不逾此範圍之九萬六千五百七十五元，及自上訴人等收受起訴狀繕本（上訴人林張淑珠於八十七年二月六日收受，餘上訴人於八十七年二月五日收受）之翌日起，均至清償日止之法定遲延利息，為有理由。又被上訴人主張上訴人等自終止租約後仍繼續占用系爭土地，受有相當於租金之不當利益，而依不當得利之法律關係訴請上訴人等自八十六年九月二十五日起至返還系爭土地之日止，按年給付相當於租金之三萬零二百四十元之不當利益亦有理由，應併准許之。綜上所述，本件被上訴人請求上訴人等自系爭如附圖所示紅色Ａ、Ｂ部分土地上之建物遷離，將基地返還予伊，及上訴人等應給付伊九萬六千五百七十五元及其法定遲延利息，並自八十六年九月二十五日起至交還前揭土地之日止，按年以三萬零二百四十元計算之不當利益，均屬有據，應予准許等持詞。為其判斷之基礎。
查上訴人於原審已一再陳稱「系爭土地自上訴人之曾祖父執輩即開始承租」（見原審卷第五一頁）、「上訴人等曾祖父建造房屋使用土地（系爭土地）之承租權不應限定現住人，該房屋自始至今其後代無分割繼承，故其土地承租權亦屬繼承有權人即可承租，故被上訴人只向現住人終止契約洵屬無合理……」（見原審卷第六九頁），顯見其對於承租人為誰，甚有爭執，乃原審竟謂被上訴人主張兩造就系爭土地訂有不定期基地租賃契約，為上訴人所不爭執，已有判決不依卷內資料之違法，且就上訴人該項主張，其取捨之理由未載於判決，亦有判決理由不備之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十八年九月十七日
最高法院民事第一庭
審判長法官李錦豐
法官楊鼎章法官李慧兒法官王茂修法官顏南全右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十八年十月十二日
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