裁判字號：臺灣高等法院109年重上字第675號民事判決
裁判日期：民國110年03月02日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決109年度重上字第675號上訴人 連紹達 法定代理人 連雅雯 訴訟代理人 洪國誌 律師
吳宜恬 律師被上訴人 林培原 訴訟代理人 王文成 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年5月29日臺灣臺北地方法院108年度訴字第880號第一審判決提起上訴，被上訴人為訴之變更，本院於110年2月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴，及該部分假執行之聲請，暨該訴訟費用負擔之裁判均廢棄。
二、被上訴人應將如附表所示房屋騰空遷讓返還上訴人，並自民國一百零九年十月十七日起至返還上開房屋之日止，按月給付上訴人新臺幣肆仟參佰肆拾元。
三、被上訴人變更之訴及在第一審反訴之備位之訴均駁回。
四、廢棄部分之第一審訴訟費用、第二審（含變更之訴）訴訟費用，均由被上訴人負擔。
五、本判決所命給付，於上訴人以新臺幣壹佰萬元為被上訴人供擔保後，得假執行。被上訴人以新臺幣貳佰玖拾肆萬肆仟陸佰貳拾元預供擔保，得免假執行。
事實及理由
甲、程序方面：按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。民事訴訟法第446條第l項前段定有明文。上訴人於原審主張係如附表所示房屋（下稱系爭房屋）之所有人，被上訴人無權占有系爭房屋，並受有相當於租金之不當得利，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付新臺幣（下同）26萬418元本息，暨自起訴狀繕本送達翌日起按月給付4340元之判決。被上訴人提起反訴，主張兩造間就系爭房屋及坐落如附表所示土地（下稱系爭土地，並與系爭房屋合稱系爭房地）通謀虛偽買賣而隱藏借名登記法律關係，伊已終止系爭房地借名登記關係，先位聲明請求上訴人塗銷系爭房地於民國85年10月18日所為以買賣為原因之所有權移轉登記（下稱系爭移轉登記），回復登記為被上訴人所有；如認兩造間不存在借名登記關係，備位聲明求為確認系爭房地於85年8月23日所為買賣債權關係及85年10月18日所為所有權移轉物權關係（下分稱系爭買賣債權、物權關係）不存在；上訴人應塗銷系爭移轉登記，回復登記為被上訴人所有。原審判決上訴人全部敗訴（即本訴及反訴先位之訴部分），上訴人就敗訴部分提起上訴，並就本訴請求不當得利部分減縮請求被上訴人自109年10月17日起至返還系爭房屋之日止按月給付4340元（見本院卷第97、155頁）；被上訴人於本院審理時就反訴先位聲明部分為訴之變更，求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予伊之判決（見本院卷第329至330頁），兩造對於他造所為減縮聲明及變更之訴均無意見（見本院卷第97、330頁），核符上開規定，應予准許。又訴之變更後，原訴視為撤回，本院僅就變更之新訴裁判，毋庸就上訴人對於原判決主文第3項之上訴更為裁判，應先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：伊前向被上訴人購買系爭房地，並於85年10月18日登記取得系爭房地所有權，復因兩人多年情誼，將系爭房屋貸與被上訴人繼續占有使用。伊已於109年10月16日終止系爭房屋使用借貸契約，被上訴人拒絕返還系爭房屋，為無權占有，自109年10月17日起受有相當於租金之不當得利等情。爰依民法第767條第1項、第179條規定，求為命被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並自109年10月17日起至遷讓返還系爭房屋之日止，按月給付4340元之判決。
二、被上訴人則以：伊原為系爭房地所有人，因積欠他人債務，為免系爭房地遭債權人強制執行，遂與上訴人通謀虛偽買賣隱藏借名登記法律關係，於85年10月18日將系爭房地所有權移轉登記予上訴人。伊為系爭房地實際所有權人，上訴人自不得請求伊騰空遷讓返還系爭房屋及返還相當於租金之不當得利等語，資為抗辯。
並反訴主張：兩造就系爭房地成立借名登記法律關係，伊已以反訴起訴狀繕本之送達終止兩造借名登記法律關係之意思表示等情，擇一依民法第179條、類推適用民法第541條第1項規定，先位聲明求為命上訴人將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人之判決。如認兩造間未成立借名登記法律關係，惟兩造係為避免系爭房地遭伊之債權人強制執行，始將系爭房地通謀虛偽買賣並將所有權移轉登記予上訴人，依民法第87條第1項規定，兩造所為系爭買賣之債權及物權關係均不存在，擇一依民法第113條、第179條規定，備位聲明求為確認兩造就系爭買賣之債權及物權關係均不存在，上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有之判決。
三、上訴人則以：系爭房地為伊所有，被上訴人之反訴為無理由等語，資為抗辯。
四、原審駁回上訴人本訴部分之請求，並依被上訴人反訴先位聲明，命上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有。上訴人就其敗訴部分提起上訴，並減縮上訴聲明，被上訴人就反訴先位聲明為訴之變更。
㈠上訴人上訴聲明：⒈原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部
分，及該部分假執行之聲請，均廢棄。⒉被上訴人應將系爭房屋騰空遷讓返還予上訴人，及自109年10月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4340元。⒊願供擔保請准宣告假執行。被上訴人答辯聲明：⒈上訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡被上訴人於原審反訴及本院變更之訴聲明：⒈先位之訴（變更
之訴）：上訴人應將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人。⒉備位之訴：⑴確認系爭買賣之債權及物權關係均不存在。⑵上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有。上訴人答辯聲明：被上訴人變更之訴及在第一審反訴之備位之訴均駁回。
五、下列事項為兩造所不爭執，應可信為真實（見本院卷第252至253頁，並依判決格式增刪修改文句）：
㈠被上訴人於78年3月3日，以買賣為登記原因，取得系爭房地
所有權。有系爭房地異動索引表為證（見原審卷㈠第71、411頁）。
㈡系爭房地分別於78年11月24日、79年2月16日設定抵押權予台
北國際商業銀行股份有限公司（現為永豐商業銀行股份有限公司，下稱永豐銀行），於86年6月24日因清償而塗銷抵押權登記。有系爭房地異動索引表、系爭房屋建築改良物登記簿為證（見原審卷㈠第79、411、127、413頁、卷㈡第65頁）。
㈢上訴人於85年10月18日以買賣為登記原因（原因發生日期：8
月23日）取得系爭房地所有權；於86年3月18日設定抵押權予美商花旗銀行股份有限公司（下稱花旗銀行），於96年9月12日因清償而塗銷抵押權登記。有系爭房地土地及建物登記謄本、異動索引、花旗銀行109年11月19日函及系爭房地抵押權設定資料為證（見原審簡字卷第67至69頁、原審卷㈠第119、411、259、415頁、本院卷第183至191頁）。
㈣被上訴人自78月3月3日取得系爭房地所有權後，即占有使用系爭房屋迄今。
六、兩造之爭點如下：㈠兩造就系爭房地是否通謀虛偽買賣意思表示，隱藏借名登記
法律關係？系爭買賣之債權及物權關係，是否因通謀虛偽意思表示無效而不存在？被上訴人反訴先位聲明請求上訴人移轉系爭房地所有權，備位聲明請求確認系爭買賣之債權及物權關係不存在，上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有，有無理由？㈡上訴人請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並給付相當於
租金之不當得利，有無理由？
七、茲就兩造之爭點，說明本院之判斷如下：㈠被上訴人未舉證兩造就系爭房地通謀虛偽買賣意思表示，隱
藏借名登記法律關係，復未舉證系爭買賣之債權及物權關係因通謀虛偽意思表示無效而不存在；被上訴人反訴先位聲明請求上訴人移轉系爭房地所有權，備位聲明請求確認系爭買賣之債權及物權關係不存在，上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有，均無理由：
⒈按稱借名登記者，謂當事人約定一方將自己之財產以他方名
義登記，仍由自己管理、使用、處分，他方允就該財產為出名登記之契約（參照最高法院99年度台上字第2448號判決意旨）。不動產登記名義人通常即為所有人，乃社會通念，主張登記名義人非實際所有人，而屬借名登記，據以在訴訟上主張權利者，應就攸關借名登記契約成立之要件事實，負舉證之責，且應證明至使法院確信其存在之程度，始得謂已盡其責任。上訴人主張其依兩造間之買賣關係登記取得系爭房地所有權，並提出系爭房地土地及建物登記謄本為證（見原審簡字卷第67至69頁）。被上訴人抗辯系爭房地係借名登記為上訴人名義，自應就此有利於己之事實負舉證之責。
⒉經查：⑴上訴人於85年10月18日取得系爭房地所有權前，系爭房地即
分別於78年11月24日、79年2月16日，以被上訴人為債務人設定抵押權予永豐銀行（下合稱78年等抵押權），此觀系爭房地異動索引表、系爭房屋建築改良物登記簿即明（見原審卷㈠第79、411頁、卷㈡第65頁）。觀諸被上訴人提出臺灣彰化地方法院民事執行處函、本院99年度上字第94號民事判決等件（見原審卷㈡第101頁、本院卷第105至112頁），可知被上訴人之財產於66年、71年間，經債權人臺灣銀行聲請強制執行，並於68、79年間，經債權人臺北市銀行聲請強制執行，則被上訴人自陳其因負欠債務，致其財產遭債權人強制執行乙節（見原審卷㈠第41頁、卷㈡第370頁、本院卷第157至158頁），應為可採。被上訴人於78、79年間既負欠債務，且系爭房地係在被上訴人於78年3月3日取得所有權後始為78年等抵押權登記，並登記被上訴人為債務人，且無變更債務人之註記，足見被上訴人因對永豐銀行負欠債務（下稱永豐銀行債務）始將系爭房地設定78年等抵押權予永豐銀行，至為明確。被上訴人抗辯：伊不記得有設定78年等抵押權，應該是向前手購買系爭房地時承接原有貸款云云（見原審卷㈡第371頁），自不足取。⑵被上訴人先稱其清償永豐銀行債務而塗銷78年等抵押權，嗣
改稱不記得是否有清償永豐銀行債務云云（見原審卷㈡第371頁、本院卷第253至254頁），被上訴人對於永豐銀行債務是否清償、何人及如何清償等攸關己身權益等事項，前後陳述不一，已難憑信。其次，上訴人於85年10月18日取得系爭房地所有權後，即自行保管系爭房地所有權狀（見本院卷第81頁），復為被上訴人所不爭執。上訴人復於86年3月18日向花旗銀行借款150萬元，並提供系爭房地設定抵押權予花旗銀行而訂立消費性房屋抵押借款暨擔保透支約定書（見不爭執事項㈢）；上開借款為透支額度型房貸，就上訴人設於花旗銀行之支票存款帳戶委託花旗銀行付款時，在該支票存款帳戶餘額之外得透支前開借款金額，花旗銀行並依上訴人申請及委託，將借款中之60萬7810元匯入被上訴人設於臺北企銀建成分行帳戶，以清償塗銷78年等抵押權乙節，有花旗銀行109年11月19日函及檢送房屋抵押貸款撥款申請暨委託書、消費性房屋抵押借款暨擔保透支約定書可稽（見本院卷第193至203頁）。兩造不爭執上開花旗銀行貸款（含匯款予被上訴人清償永豐銀行債務之60萬7810元）業經上訴人清償完畢（見本院卷第254頁），堪認上訴人確有支付被上訴人60萬7810元，以清償被上訴人積欠永豐銀行債務並塗銷78年等抵押權。被上訴人抗辯：上訴人係基於其與花旗銀行約定及安排，清償永豐銀行債務及塗銷78年等抵押權，並非兩造約定，亦非系爭房地買賣過戶對價全部或一部云云（見本院卷第317至319頁），並不可採。
⑶準此，被上訴人將系爭房地所有權以買賣為登記原因，移轉
登記予上訴人，並由上訴人支付被上訴人60萬7810元，且上訴人登記取得系爭房地所有權後，將系爭房地向花旗銀行設定抵押貸款，行使系爭房地所有權能，可見兩造確有買賣系爭房地之真意，並非虛假交易，被上訴人辯稱兩造通謀虛偽買賣系爭房地意思表示，洵不足取。
⒊被上訴人雖辯稱：上訴人於85年間自港務局離職，表示需要
資金做生意，向伊借系爭房地去抵押借錢，因伊其他財產被扣押，為避免系爭房地被扣押，遂將系爭房地過戶給上訴人，供其貸款借錢，也可以避免系爭房地被扣押，兩造就系爭房地成立借名登記法律關係云云。惟被上訴人於85年間至少仍積欠永豐銀行債務未清償完畢，業如前述，其未將系爭房地用以清償經設定抵押登記之永豐銀行債務，反將系爭房地移轉登記予上訴人，由上訴人另向花旗銀行設定抵押貸款，已與常情未合。倘若被上訴人係為避免系爭房地遭扣押始借名登記予上訴人，焉會同意並任由上訴人將系爭房地設定抵押貸款，致系爭房地日後恐遭債權人實行抵押權取償之風險？是被上訴人辯稱其係為避免系爭房地被扣押，遂將系爭房地過戶給上訴人，供其貸款借錢云云，自難信採。
⒋依被上訴人所舉證人 朱芳明 證稱：被上訴人約5、6年前（證
人於108年11月7日作證，見原審卷㈡第295頁）收到上訴人寄送的律師函後有去找伊，向伊表示其將系爭房地借名登記給上訴人，現在要拿回來，請伊處理系爭房地移轉過戶回來的事情；伊問被上訴人有沒有相關證據證明，被上訴人就拿出一張上面有寫兩造要約出來見面談的小字條，伊就跟被上訴人、友人一同去三峽找上訴人，但沒有碰到面，伊等有留紙條給管理員，請上訴人跟伊等聯絡；後來上訴人沒有出面，被上訴人跟伊說有收到上訴人發來的存證信函，問伊要怎麼辦，伊就先打電話給上訴人女兒，但對方沒有回，伊就傳了一個簡訊給上訴人女兒，她回說本件已經交由律師處理，請被上訴人直接跟律師聯絡等語（見原審卷㈡第301至303頁），僅能證明被上訴人向其傳述兩造就系爭房地成立借名登記關係，看過被上訴人提出記載兩造要約出來見面談的小字條，陪同被上訴人至三峽找上訴人，其與上訴人女兒聯繫情形等事，既未親自見聞兩造就系爭房地成立借名登記之事實，則證人朱芳明上開證述，不足為被上訴人有利之認定。
⒌被上訴人又辯稱：伊並未取得上訴人支付之買賣價金，且伊
將系爭房地所有權移轉登記予上訴人後，仍繼續使用系爭房屋，並繳納87至93、95至97年之房屋稅、系爭房屋之大廈管理費（含換電梯費與電費），兩造確係成立借名登記法律關係云云。惟上訴人在取得系爭房地所有權後，支付被上訴人60萬7810元，被上訴人並未舉證其非基於買賣契約而收受60萬7810元，則被上訴人以其未收受買賣價金，辯稱兩造就系爭房地成立借名登記法律關係，並不可採。上訴人因買賣取得系爭房地所有權後，同意被上訴人繼續占有使用系爭房地迄今（見不爭執事項㈣），核符民法第464條：「稱使用借貸者，謂當事人一方以物交付他方，而約定他方於無償使用後返還其物之契約。」規定，上訴人主張兩造就系爭房地成立使用借貸契約，應為可採。準此，被上訴人占有使用系爭房屋，並依上訴人寄送之房屋稅單繳納87至93、95至97年度之房屋稅（兩造不爭執，見本院卷第156頁、原審卷㈡第41至49、155至162、229頁），或繳納系爭房屋之大廈管理費（含換電梯費與電費，見本院卷第239至248頁），要屬兩造基於系爭房屋成立使用借貸法律關係之約定，況被上訴人不爭執其未曾繳納系爭土地之地價稅（見本院卷第157頁），自不能因被上訴人占有使用系爭房屋且繳納房屋稅及系爭房屋所屬大樓之相關費用，推認兩造就系爭房地成立借名登記法律關係。被上訴人上開抗辯，均不足取。
⒍被上訴人再辯稱：上訴人未能證明兩造有以債抵房之買賣契
約關係存在，可見上訴人並非因買賣取得系爭房地所有權云云。惟被上訴人本應舉證兩造就系爭房地有借名登記法律關係，或兩造就系爭移轉登記係通謀而為之虛偽行為（參照最高法院27年渝上字第2622號），若被上訴人先不能舉證借名登記或通謀虛偽意思表示之事實為真實，縱上訴人未能舉證兩造有以債抵房之約定（見本院卷第158頁），亦無足據此為被上訴人有利之認定。
⒎綜上，兩造就系爭房地有買賣之真意，所為系爭買賣之債權
及物權行為並非通謀虛偽意思表示，本件依被上訴人所提各項事證，均不足以證明兩造就系爭房地存有借名登記法律關係，被上訴人辯稱其與上訴人間通謀虛偽買賣系爭房地隱藏借名登記法律關係，或系爭買賣之債權及物權關係因通謀虛偽意思表示無效而不存在云云，洵不可採。從而，被上訴人反訴先位聲明請求上訴人移轉系爭房地所有權，備位聲明請求確認系爭買賣之債權及物權關係不存在，上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有，均無理由，不應准許。
㈡被上訴人無權占有系爭房屋構成不當得利，上訴人請求被上
訴人遷讓返還系爭房屋，並自109年10月17日起至返還系爭房屋之日止，每月給付上訴人4340元之不當得利，應屬有據：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。民法第767條第1項定有明文。上訴人取得系爭房地所有權後，將系爭房屋出借予被上訴人使用，並於109年10月16日終止使用借貸契約（見本院卷第97頁），被上訴人無正當權源占有使用系爭房屋（見不爭執事項㈣），則上訴人依民法第767條第1項規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，即為有理。
⒉次按於「非給付型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利
」，凡因侵害歸屬於他人權益內容而受利益，致他人受損害，即可認為基於同一原因事實致他人受損害，並欠缺正當性；亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容的利益，而不具保有該利益之正當性，即應構成無法律上之原因，成立不當得利（最高法院101年度台上字第1722號判決意旨參照）。
又無權占有使用他人所有之土地，可獲得相當於租金之利益，他人因此而受有相當於租金之損害，為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例、79年度台上字第253號判決意旨參照）。被上訴人自109年10月17日起無權占有系爭房屋受有利益，致上訴人無法占有使用受有損害，且無正當權源而無法律上原因，自構成不當得利，上訴人主張其得請求被上訴人返還自109年10月17日起至返還系爭房屋之日止，相當於租金之不當得利，應屬有據。
⒊又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建物申報總價年
息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。而該條所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額，此觀土地法施行法第25條、土地法第148條規定即明。至上開法文所謂年息10%為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申報價額年息10%計算之，且尚須斟酌基地之位置，工商繁榮程度、使用人利用基地之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定。查：
⑴系爭土地於107年1月之申報地價為每平方公尺13萬5492元，
以系爭土地面積486平方公尺、上訴人持有系爭土地應有部分10000分之73（見原審簡字卷第69頁）計算，土地價額為48萬699元（計算式：13萬5492元×486平方公尺×73/10000＝48萬699元，元以下四捨五入，下同）。上訴人提出系爭房屋107年度房屋稅單，主張系爭房屋107年之房屋稅課稅現值為22萬400元（見原審簡字卷第19頁），未為被上訴人爭執，堪為可採。準此，系爭房屋及其坐落基地部分總價額合計為70萬1099元。
⑵本院審酌系爭房屋位於臺北市中山區，於72年1月22日第一次
登記（見原審卷㈠第411頁），至109年10月間已逾37年，復由鄰近系爭房屋之房地交易價額多為每坪30至50萬元（見原審簡字卷第77至81頁）乙節觀之，可見系爭房屋附近交通便利、生活機能良好，上訴人主張被上訴人應給付相當於租金之不當得利，以地政機關估定系爭建物評定價額與坐落基地申報地價年息8%計算為適當。經核算後被上訴人無權占用系爭房屋每月所受相當於租金之不當利益應為4674元（計算式：70萬1099元×8%/12＝4674元），惟上訴人僅請求4340元，核在前開得請求金額範圍內，應屬有據。
八、從而，上訴人依民法第767條第1項、第179條規定，請求被上訴人騰空遷讓返還系爭房屋，並自109年10月17日起至返還系爭房屋之日止，按月給付上訴人4340元，為有理由，應予准許。原審就上開應予准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決該部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。又上訴人勝訴部分，兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另被上訴人變更之訴（即反訴先位之訴）依民法第179條、類推適用民法第541條規定，請求上訴人移轉系爭房地所有權，備位之訴依民法第87條第1項、第113條、第179條規定，請求確認系爭買賣之債權及物權關係均不存在，上訴人應塗銷系爭移轉登記，並回復登記為被上訴人所有，均為無理由，應予駁回。並依民事訴訟法第78條規定，為訴訟費用負擔之判決。
九、末本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴人之上訴為有理由，被上訴人變更之訴及第一審反訴之備位之訴均為無理由，爰判決如主文。
中華民國110年3月2日
民事第二十四庭
審判長法官胡宏文
法官陳筱蓉法官陳心婷正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年3月3日
書記官黃麒倫附表：
土地標示編號土地坐落面積權利範圍縣市鄉鎮市區 段小段 地號平方公尺一臺北市中山區中山段三748610000分之73建物標示編號建號基地坐落建築式樣、主要建築材料及房屋層數建物面積建物門牌層次及層次面積附屬用途及面積一3461臺北市○○區○○段○○段0地號鋼筋混凝土造，11層樓房第9層，26.37平方公尺露台：5.79平方公尺臺北市○○區○○街00號9樓之3【備考】共有部分：中山段三小段3468建號，1023.66平方公尺，權利範圍10000分之89。