裁判字號：臺灣高等法院104年上易字第993號民事判決
裁判日期：民國105年06月28日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院民事判決104年度上易字第993號上訴人 林志強 被上訴人財政部國有財產署北區分署法定代理人 黃偉政 訴訟代理人陳水勝複代理人 張漢榮 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國一０四年七月二十一日臺灣基隆地方法院一０四年度訴字第一０五號第一審判決提起上訴，經本院於民國一０五年六月十四日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人方面坐落基隆市○○區○○段第二二三、二二四之一、二三五之二地號土地（以下合稱本件土地）為國有土地，管理機關為財政部國有財產署，被上訴人為財政部國有財產署之下級機關、實際負責執行本件土地相關業務。上訴人所有、門牌號碼基隆市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱系爭房屋）無權占用本件土地如原判決附圖即基隆市信義地政事務所民國一０四年五月二十八日土地複丈成果圖（下稱附圖）編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分，無法律上原因受有相當於土地租金之不當得利、並致土地所有人受有損害，被上訴人自得本於職權依民法第七百六十七條規定請求上訴人將系爭房屋占用本件土地部分拆除、將所占用之本件土地返還，並依民法第一百七十九條之規定，請求上訴人自一０四年一月一日起至返還所占用本件土地之日止，按月返還以本件土地一０四年度公告地價即每平方公尺新臺幣（下同）三千二百元年息百分之五計算之不當得利一千二百三十六元（被上訴人於原審起訴請求上訴人拆除占用本件土地之系爭房屋、將所占用之本件土地返還，及自一０四年一月一日起按月返還不當得利一千二百三十六元，原審為被上訴人全部勝訴之判決，上訴人就敗訴部分全部上訴）。並答辯聲明：上訴駁回。
二、上訴人方面系爭房屋係上訴人於一００年十一月二十一日向訴外人 楊懿軒 （未成年、由父 楊黃豫 代理）以九十萬元買受，確坐落本件土地上、如附圖編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分，而楊懿軒曾於九十六年四月三十日就本件土地面積共一四七平方公尺部分與財政部國有財產局臺灣北區辦事處基隆分處（一０二年一月一日改制為財政部國有財產署北區分署基隆辦事處，以下簡稱被上訴人基隆辦事處）訂立國有基地租賃契約，租賃期間自同年一月一日起至一００年十二月三十一日止，租期屆滿前二年內得申請換約續租，系爭房屋所有權既於前開租期屆滿前移轉予上訴人，依民法第四百二十六條之一規定，該租約對於上訴人仍繼續存在，而被上訴人於租期屆滿後對於上訴人所有之系爭房屋占有使用本件土地並未為反對之表示，依民法第四百五十一條規定，應視為不定期限之租賃契約，而土地租約以承租人自行建築房屋為目的者，非有相當期限不能達其目的，探求當事人真意，應解為租賃期間至房屋不堪使用時止。上訴人固因不諳法律、誤認就本件土地無租賃關係存在而於一００年十一月二十四日、一０二年四月八日兩度提出承租本件土地之申請，惟被上訴人基隆辦事處迄至一０三年九月二十二日始為拒絕之表示，無礙雙方間業就本件土地成立不定期間之租賃契約，上訴人並非無權占有本件土地、並有繳納租金之意思。又上訴人耗用畢生積蓄買受系爭房屋，系爭房屋占用本件土地對於被上訴人之損害輕微，被上訴人請求拆除系爭房屋應屬權利濫用等語，資為抗辯。
上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人第一審之訴駁回。
三、被上訴人主張本件土地為國有土地，管理機關為財政部國有財產署，被上訴人為財政部國有財產署之下級機關、實際負責執行本件土地相關業務，上訴人所有之系爭房屋占用本件土地如附圖編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分之事實，已經提出土地登記謄本、戶籍謄本、相片（見原審卷第六至十一頁），就系爭房屋占用本件土地如附圖編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分，已經原審會同基隆市信義地政事務所勘驗測量明確，有勘驗測量筆錄、相片、基隆市信義地政事務所覆函暨土地複丈成果圖立卷足憑（見原審卷第九二至九六、一三四、一三五頁），關於系爭房屋為上訴人所有、為上訴人占有使用一節，並與上訴人所提戶籍謄本、切結書、建築改良物所有權移轉契約書所示一致（見原審卷第四二、四五頁、本院卷第十二頁），且均為上訴人所不爭執，應堪信為真實，惟被上訴人主張系爭房屋無權占用本件土地、上訴人無法律上原因受有相當於土地租金之不當得利、致土地所有權人受有損害部分，則為上訴人否認，辯稱：系爭房屋前所有人與被上訴人基隆辦事處就本件土地訂有租賃契約，系爭房屋於租期屆滿前移轉予上訴人，被上訴人並於租期屆滿後未為反對之表示，上訴人與被上訴人基隆辦事處間就本件土地有不定期限之租賃契約存在、租賃期間至房屋不堪使用時止，並非無權占有，亦非無法律上原因受有利益，且被上訴人請求拆除系爭房屋為權利濫用等語。
四、茲分述如下：
（一）按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第七百六十七條第一項定有明文。本件土地為國有，由被上訴人實際負責執行本件土地相關業務，系爭房屋坐落本件土地上、如附圖編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分，自一００年十一月二十一日起為上訴人所有、由上訴人居住使用，前已述及，是上訴人如無占有本件土地之權源，被上訴人自非不得依上開規定請求上訴人將系爭房屋拆除、將所占用之土地返還；上訴人辯稱其與被上訴人基隆辦事處間就本件土地有不定期限之租賃契約存在、租賃期間至房屋不堪使用時止、並非無權占有，已經被上訴人否認，依民事訴訟法第二百七十七條前段規定，應由上訴人就其有占有本件土地之權源、並非無權占有一節，負舉證之責。上訴人就所辯情節提出國有基地租賃契約書為憑（見原審卷第七七、七八頁），該契約書之真正，並為被上訴人所不爭執，經查：
１八十九年五月五日增訂施行之民法第四百二十六條之一「
租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在」規定，係參酌最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號及五十二年台上字第二０四七號判例意旨，立法目的在促進土地利用、安定社會經濟，避免租用基地所建築之房屋，在原租賃期間內僅因房屋所有權移轉，房屋受讓人依債之相對性原則無從援引原租約為占有土地之權源，原承租人有權占有而建築之房屋喪失繼續占有土地之權源致遭拆除，性質屬「租賃契約當事人之法定變更」或「租賃契約債權債務關係之法定移轉」，應為嚴格之解釋與適用，蓋原承租人租用土地目的既係建築房屋，與出租人訂立基地租賃契約之際，就租賃期間、租金等節應已併就該目的為考量（例如：租期配合所欲興建房屋之材質、使用方式、耐用年限為長期之約定，租金並因租期較長而按物價、地價等標準比例調整），如僅因房屋所有權移轉即無法繼續合法占有土地而遭拆除，該房屋提供居住或工商業使用之效益尚未充分發揮，對於土地利用及社會經濟並無助益，但若初始為建築房屋而租用基地之租約期間屆滿，則所興建房屋原定效益應認業已充分發揮，縱房屋其後喪失繼續占有土地之權源致遭拆除，亦無礙土地利用及社會經濟，即無使其後所訂土地租約對於房屋受讓人繼續存在之必要，是民法第四百二十六條之一僅限「原承租人以建築房屋為目的承租土地」、「原租賃契約期間內原承租人所建築之房屋所有權移轉」之情形始有適用。至先有地上建物再承租土地之情形，顯與民法第四百二十六條之一所定「租用基地建築房屋」有間，無該條文之適用甚明。
２本件系爭房屋原所有人即訴外人楊懿軒固於九十六年四月
三十日就本件土地面積共一四七平方公尺部分與被上訴人基隆辦事處訂立國有基地租賃契約，租賃期間自同年一月一日起至一００年十二月三十一日止，契約書並標明系爭房屋之門牌號碼（含磚造平房、庭院、擋土牆），有被上訴人不爭執真正之國有基地租賃契約書附卷可稽（見原審卷第七七、七八頁），然系爭房屋於三十五年十月間即已興建完成，此觀卷附戶籍謄本、門牌證明書上載三十五年十月二十一日即有 黃隆發 、 黃張見 、 黃沈蜜 、 黃玉霞 、黃謹、 黃聰明 等人設籍在門牌號碼基隆市○○區○○巷○○號房屋，門牌號碼基隆市○○區○○巷○○號於五十八年五月十五日整編為「基隆市○○區○○街○○巷○○號」即系爭房屋址即明（見原審卷第四三、七四、八十、八一頁），系爭房屋嗣經楊懿軒於九十五年二、三月間進行修繕，有基隆市政府覆函暨圖說、相片可考（見原審卷第五五至六一頁），亦即系爭房屋早已存在，楊懿軒於系爭房屋存在六十年後之九十六年四月三十日始與被上訴人基隆辦事處就本件土地訂立租賃契約，揆諸上揭說明，楊懿軒與被上訴人基隆辦事處所訂租約並非「租用基地建築房屋」，無民法第四百二十六條之一規定之適用，楊懿軒縱於租約期滿前將系爭房屋所有權移轉予上訴人，楊懿軒與被上訴人基隆辦事處間租賃契約對於上訴人並不繼續存在；楊懿軒與被上訴人基隆辦事處間租賃契約對於上訴人既不繼續存在，無論被上訴人或被上訴人基隆辦事處於原租約期滿後是否對於上訴人所有之系爭房屋占用本件土地為反對之表示，兩造或上訴人與被上訴人基隆辦事處間，就本件土地均無不定期限租賃契約存在，堪以認定。
３再者，縱認楊懿軒與被上訴人基隆辦事處就本件土地所訂
租約為「租用基地建築房屋」、有民法第四百二十六條之一規定之適用，楊懿軒與被上訴人基隆辦事處間租賃契約於一００年十一月二十一日系爭房屋移轉予上訴人後，對於上訴人繼續存在（僅係假設，並非矛盾），該租賃契約第二條明定「租期屆滿時，租賃關係消滅，出租機關不另通知；承租人如有意續約，應於租期屆滿二年內申請續約換租‧‧‧逾期未換約者，即為無意續租，土地由出租機關收回另行依法處理‧‧‧」（見原審卷第七七頁），而本件上訴人係於一００年十一月二十四日申請承租本件土地，但上訴人此一申請經被上訴人基隆辦事處於翌年一月十日辦理現場勘查、二月七日製圖完成、十月八日命上訴人補正經公證或認證之權利移轉證明文件、讓受雙方共同說明繼受關係文件、經公證之切結書，因上訴人逾期未補正，於一０二年二月二十三日遭註銷，上訴人復於一０二年四月八日再次申請承租本件土地，再經被上訴人基隆辦事處於同年十二月十八日現場勘查、翌年三月八日製圖完成、同年三至七月調查本件土地是否適宜出租使用（其中行政院農業委員會水土保持局臺北分局認本件土地屬易致災區、高災害潛勢區，應以避災為主，不宜放租予民眾使用，以免民眾生命財產損害），於同年九月五日經財政部國有財產署函示「經主管機關認定有保護需要或有安全之虞者，屬依法令規定不得出（放）租之不動產」，而於同年月二十二日依國有非公用不動產出租管理辦法第二十五條第三款規定予以註銷，此經被上訴人陳明在卷，核與卷附申請書、土地清查表、平面圖、相片、函文所示一致（見原審卷第三七至四一、一００至一二七頁），並為上訴人所不爭執，上訴人兩度申請承租本件土地，不唯均非申請「續租」，且均未經被上訴人同意而遭註銷，依最高法院五十五年台上字第二七六號判例意旨，上訴人並無誤認雙方間繼續存在租賃契約，原租約仍於一００年十二月三十一日因租期屆滿而消滅，上訴人辯稱與被上訴人基隆辦事處間業已依民法第四百五十一條規定視為以不定期限繼續契約，亦無可採。
４上訴人復辯稱系爭房屋占用本件土地對於被上訴人之損害
輕微，被上訴人請求其拆除本件房屋為權利濫用云云，然權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第一百四十八條固有明定，而權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之，倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋，最高法院七十一年台上字第七三七號著有判例可資參照。本件土地為國有土地、由財政部國有財產署管理、由被上訴人實際執行管理職務，迭已敘明，而國有財產之管理使用收益方式不唯涉及國有土地之收益，且對於區域經濟產業發展、國土保持、生態平衡、健全城市地方功能、公共建設、社會福利、體育文化或藝文活動推廣等均影響甚鉅，亦與社會公平息息相關，又國家負有保障人民生命身體財產安全之義務，人民失去生命、身體傷殘同時對於國家社會亦屬重大損害；本件土地經行政院農業委員會水土保持局臺北分局認定屬易致災區、高災害潛勢區，前業提及，上訴人以系爭房屋占用本件土地，除使國家無法占有使用收益外，如遭遇颱風、豪雨、地震等天災發生坍方、土石流毀損、掩埋系爭房屋、系爭房屋倒塌等情事，可能造成之人民生命身體損失、災害搶救、生態破壞及復育之成本及風險均遠高於系爭房屋區區九十萬元之價值，上訴人所受損害低於被上訴人容任上訴人占用本件土地所擔負之風險，被上訴人請求上訴人將系爭房屋拆除、將所占用之土地返還，難謂以損害上訴人為主要目的，無悖於誠信原則、非權利濫用，亦足認定。
５綜上，上訴人未能舉證證明其所有之系爭房屋有占用本件
土地之權源，被上訴人請求上訴人將系爭房屋拆除、將所占用之土地返還，亦非以損害上訴人為主要目的、無悖於誠信原則、非權利濫用。
（二）次按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段亦有明定。而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，土地法第九十七條第一項規定甚明；再土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行法第二十五條規定，係指法定地價而言，而法定地價依同法第一百四十八條規定，係指土地所有權人依土地法所申報之地價，在平均地權條例施行區域，係指土地所有權人於地政機關舉辦規定地價或重新規定地價時，於公告申報地價期間內自行申報之地價而言，惟公有土地則以土地之公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例第十六條及其施行細則第二十一條分別定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定（最高法院六十一年台上字第一六九五號、六十八年台上字第三０七一號判例參照）。
本件土地為國有，系爭房屋占用本件土地如附圖編號Ａ１、Ａ２、Ａ３、Ｂ１、Ｃ１、Ｃ２所示、面積共九二‧七二平方公尺部分，自一００年十一月二十一日起為上訴人所有，並無占用本件土地之權源，此經本院審認如前，上訴人無法律上原因受有相當於土地租金之利益，並致土地所有權人受有損害，被上訴人自得併依上揭規定請求上訴人返還自一０四年一月一日起相當於土地租金之不當得利。本院審酌系爭土地坐落基隆市仁愛區，自一０二年一月起公告地價為每平方公尺三千二百元，有土地登記謄本、基隆市政府土地現值及公告地價查詢系統查詢單可考，土地使用分區為住宅區（見原審卷第五十、七十頁都市計畫土地使用分區證明書），但經行政院農委會水土保持局認定屬易致災區、高災害潛勢區（見原審卷第一二四頁），前業提及，系爭房屋於三十五年十月間即已興建完成，為一層樓平房（見原審卷第五八至六一、九五、九六、一０
五、一０六、一一六、一一七頁平面圖、相片），被上訴人基隆辦事處自九十六年一月一日起至一００年十二月三十一日止以每平方公尺約十三‧三三元出租予楊懿軒（參見原審卷第七七頁，楊懿軒承租面積共一四七平方公尺、每月租金一千九百六十元）等情，認為上訴人就本件土地所受相當於土地租金之利益，以土地公告地價年息百分之五計算，應屬適當，則上訴人自一０四年一月一日起至拆除系爭房屋、返還所占用之本件土地之日止，每月受有相當於土地租金之不當得利為一千二百三十六元（小數點以下四捨五入，計算式：「本件土地每平方公尺公告現值」三千二百元，乘以「占用面積」九二‧七二，乘以「年租金率」百分之五，除以十二個月）。
五、綜上所述，本件上訴人未能舉證證明其所有之系爭房屋有占用本件土地之權源，被上訴人請求上訴人將系爭房屋拆除、將所占用之土地返還，亦非以損害上訴人為主要目的、無悖於誠信原則、非權利濫用，上訴人自一０四年一月一日起至拆除系爭房屋、返還所占用之本件土地之日止，每月受有相當於土地租金之不當得利一千二百三十六元，從而，被上訴人依民法第七百六十七條第一項規定請求上訴人將系爭房屋拆除、將所占用之本件土地返還，及依民法第一百七十九條規定請求上訴人自一０四年一月一日起至拆除系爭房屋、返還占用之本件土地之日止，按月返還相當於租金之不當得利一千二百三十六元，洵屬有據，應予准許。原審就上開應准許之請求，為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，上訴人其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院審酌後，認對於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰判決如主文。
中華民國105年6月28日
民事第十七庭
審判長法官藍文祥
法官賴秀蘭法官洪文慧正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年6月29日
書記官張淨卿