裁判字號：臺灣臺南地方法院99年訴字第1083號民事判決
裁判日期：民國100年04月26日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺南地方法院民事判決99年度訴字第1083號原告 吳泰伯 公祭祀公業法定代理人 吳宣耀 訴訟代理人 吳信賢 律師被告 吳黃秋霞 訴訟代理人 葉清華 律師
吳杰 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國100年4月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣4萬元，及如附表所示之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔其中百分之五，餘由原告負擔。
事實及理由
一、本件原告主張：門牌號碼臺南市○○區○○路○○○號房屋（原門牌號碼為台南市○○區○○路○○號，嗣經門牌整編為台南市○○區○○路○○○號，以下簡稱系爭房屋）係原告所有，兩造於民國48年10月31日簽立房屋租賃契約書，由原告出租系爭房屋予被告，約定租期自48年8月1日起至58年7月31日止，每月租金新台幣（下同）400元，應於每月25日繳清，上開租期屆至後，原告仍繼續收取租金，現已成為不定期限租賃。惟近年來被告惡意使用民法第440條承租人遲付租金總額未達2個月租額出租人不得終止租約之規定，一再拖欠每月僅有2萬元之租金。被告因99年4月份起之租金（給付日為每月25日）仍再蓄意拖欠，原告不得已於99年6月10日委由律師發函被告，促其於文到3日內給付99年4、5月份積欠之租金，連同98年10月以降各月之拖欠之租金遲延利息一併清償，惟被告仍遲至99年6月30日方以信函寄發到期日分別為99年6月30日及同年7月31日金額各2萬元之支票2紙予原告，復未連同遲延利息一併清償，有違誠信原則，亦不符債之本旨而為給付，原告乃拒絕受領，是至99年7月上旬止已積欠有99年4、5、6月份之租金未付，原告依民法第440條規定終止租約。兩造租約既已終止，被告即屬無權占有，為此依據租賃物返還請求權、租賃、不當得利之法律關係，請求被告應返還系爭房屋，並應給付99年4月份至同年7月份，共
4個月，每月2萬元之租金，共計8萬元及自各該月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息，並自99年8月1日起至返還系爭房屋為止，按月給付4萬元相當於不當得利之損害金等語。
二、被告則以：兩造間租賃關係迄今已逾50年以上，原告過去曾為達使被告遷讓房屋之目的進行多次訴訟，惟均遭敗訴確定，被告從未積欠租金，且租金多次調高至現今每月2萬元，給付租金之日期及方法原則上都是2至3個月1次用支票付清，但經常遭原告設計藉口拖延拒收，導致被告每次都須以存證信函寄發支票遭拒收後再至法院辦理提存，被告依據長期下來兩造之習慣及約定方式付租，繳租時間並不固定，只要有繳納即可，截至99年3月底以前均未欠租，被告亦是以往年長期寄發支票之方式支付99年4、5月租金，原告竟謂被告未給付租金「利息」及支票發票日長達2個月為由拒收租金支票，進而終止租約，實屬權利濫用，有違誠信原則等語置辯，並請求駁回原告之訴。
三、兩造不爭執之事項：㈠兩造曾訂立系爭房屋租賃契約書，租期自48年8月1日起至58
年7月31日止（本院卷187至190頁），租約到期後，兩造並未另訂書面租賃契約，承租人被告仍使用收益系爭房屋，且由出租人原告繼續收取租金，兩造已成立不定期租賃關係。㈡被告曾於99年3月24日以存證信函寄發發票日分別為99年2月
28日、同年3月31日均2萬元支票各1紙予原告，用以支付98年12月、99年1月之房租。
㈢被告曾於99年5月27日以存證信函寄發發票日分別為99年4月
30日、同年5月31日均2萬元支票各1紙予原告，用以支付99年2月、99年3月之房租（本院卷110、111頁）。㈣原告曾於99年6月10日以存證信函催告被告於函到3日內給付
99年4、5月房租及98年10月以後遲延給付租金之遲延利息（每日2.8元）。
㈤被告曾於99年6月30日以存證信函寄發發票分別為99年6月30
日及同年7月31日均2萬元之支票各1紙予原告，用以支付98年4月、5月之房租。
㈥原告於99年7月9日寄發存證信函以被告未依第㈣存證信函所
示債之本旨給付租金及遲延利息，退還第㈤項支票2紙，並以「被告積欠99年4、5、6、7月份租金及相關遲延利息，已達3期以上租金額」為由，向被告為終止租約之意思表示，被告並於99年7月23日收受該存證信函。
㈦依兩造簽訂於00年0月0日生效之租賃契約書第3條有載明被告應於每個月25日繳清當月租金。
㈧被告有在99年7月30日將99年4、5月份租金共4萬元提存至法
院（本院99年度存字第994號，本院卷第135頁）。㈨截至目前為止，被告並無積欠99年3月份以前的租金額。（
但被告是否依約於期限內給付及給付遲延利息之部分，原告有爭執。）㈩被告歷來繳租的客觀狀況為本院卷第141至176頁證據所示（原告對本院卷141至176頁證物形式上之真正不爭執）。
四、兩造爭執之事項：㈠原告是否經合法代理？㈡原告依民法第440條第2項規定終止租約是否合法？㈢原告請求被告給付99年4月份至7月份每月各2萬元共8萬元，
及自各該月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息是否可採？㈣如兩造租約合法終止，原告請求終止後每月4萬元相當於租
金之不當得利是否可採？
五、得心證之理由：㈠原告是否經合法代理？⒈原告曾於70年11月29日召開第三次派下員大會，並經派下員
大會決議通過祭祀公業 吳泰伯公 管理規約，其中第5條明定：管理人之選任方法，按本公業列為系統之派下員過半數之同意為之（見本院卷222頁）。是吳宣耀之管理人資格是否合法，自應以其是否經派下員過半數之同意而定。又祭祀公業吳泰伯公於96年3月3日召開派下員大會選任吳宣耀為管理人，而該次會議派下員出席人數15名，並有7名派下員委託他人出席，合計出席人數22名，已達當時派下員總人數36名之半數18名等情，此有台南市中西區公所99年11月29日南中西民字第0990020277號函附之會議紀錄及簽到表在卷可佐（見本院卷275至284頁），被告既不爭執該次決議出席成員之派下員身分（被告之子吳杰亦有參加該次會議），縱如被告所述派下現員共有39位，其中尚有未辦理繼承者（見本院卷335頁），惟該次會議之出席之派下員身分及人數既符合前述管理規約第5條所定派下員過半數之同意，則該次派下員大會選任吳宣耀為法定代理人之決議，應屬合法。
⒉再者，管理人就祭祀公業法人財產之管理，除章程另有規定
外，僅得為保全及以利用或改良為目的之行為，祭祀公業條例第36條定有明文。又公同共有物之處分及其他之權利行使，除依其公同關係所由規定之法律或契約另有規定外，固應得公同共有人全體之同意。惟祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，最高法院88年度台上字第756號判決要旨可資參照。原告提起本件訴訟請求被告遷讓房屋，給付租金及不當得利等，係為防止原告祭祀公業財產之損失所為之保存行為，管理人自得單獨代表祭祀公業提起，無須經派下員會議決議或由全體派下員一同起訴。
⒊又原告主張吳泰伯公祭祀公業於94年第1次派下員大會增修
規約規定：「管理委員及監察人，為任期制且4年乙期，連任一次為限。」而吳宣耀系於96年當選管理委員（本院卷275頁）等情，此有原告提出吳泰伯公祭祀公業管理規約在卷可稽（見本院卷205至207頁），故吳宣耀於99年提起本件訴訟時，尚在其擔任管理委員之任期內，是其自有合法之法定代理權，自不因有派下員尚未辦理繼承，而影響其權限，是被告辯稱吳宣耀無合法代理權云云，自不可採。
㈡原告依民法第440條第2項規定終止租約是否合法？⒈按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。民法第451條定有明文。又按「租賃契約依民法第451條規定更新後，僅發生期限變更之效果，其餘內容（如租金及其他條件）並未隨同變更。」「民法第451條所謂定期租賃契約期滿後變為不定期租賃者，僅將原契約所定租賃期限變更為不定期限而已，至其契約內容容並未有所變更而仍繼續有效，此觀於：『視為以不定期限繼續契約』之文義自明。」「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意見者，依民法第451條規定視為以不定期限繼續契約，係指原定有期限之租賃契約變更為以不定期限繼續之而言。至契約之其他約定，當一仍原約。」此有最高法院64年台上字第1579號判例、69年度台上字第492號、70年度台上字第3528號裁判足參。本件兩造就系爭房屋所訂之租賃契約已於58年7月31日到期，期滿後兩造未再訂定租約，惟被告仍繼續使用租賃物，原告亦繼續收取租金，兩造間之租賃關係已更新為不定期租賃等節，已如前述，則上開說明，兩造之租約內容除「租期」外，其餘約定事項若未經當事人合意變更，仍應如原租約所約定。再者，依兩造所訂原租約第2、3條明定租約每月始期為每月1日，租金給付日期為當月25日（見本院卷187頁），可知原告主張被告給付租金之時期為每月25日一節，尚屬可採。被告雖辯稱；兩造長期實際收付租金已合意變更為彈性方式，並無固定給付日期云云，惟為原告所否認，則被告自應就此有利於己之事實舉證，查被告所提之各項付租單據僅能證明數十年來被告多未固定日期繳租，繳租方式有以匯款、現金或支票等，也有於原告以存證信函催告被告繳納租金後被告始繳租，被告亦非固定每月繳租，常有數月繳租1次等情形，然尚無證據可資證明原告有明示或默示同意變更租金給付日期，自不得以兩造多年來以彈性不固定之日期、方式、地點收付租金之實況即遽以認原租約所訂租金給付日期已為兩造合意變更。
⒉承上，兩造租約之租金給付日期固仍應依原租約所訂之「每
月25日」，然觀諸兩造長年往來之相關存證函件內容，原告多會催告被告繳納積欠之租金（多為1至3個月催告1次），被告收到催告後亦會以現金或遠期支票（尤其最近5年來多係交付票期1至2月之支票）繳付租金，原告從未對被告主張被告應支付租金之「遲延利息」等情，此有兩造歷年來收付租金之憑證存卷足憑（見本院卷105至132頁、141至176頁），則兩造雖未合意變更租約所定租金給付日期，然足堪認原告收受支票時即有允許被告得於票載發票日後付款以清償租金債務。
⒊本件原告雖於99年6月10日依往例寄發存證信函催告被告給
付租金，惟核其內容除要求被告應給付「99年4、5月租金」外，尚要求被告應一併給付98年10月以降各月份之遲延利息（每日2.8元）」等語，然查：
⑴被告於收到上開存證信函後，亦「依往例」郵寄發票日為99
年6月30日及同年7月31日之支票2紙作為支付99年4月、5月之租金，實符合兩造過去5年來收付租金之方式，尚難認被告未符合債務本旨而提出給付。
⑵至原告主張被告未一併給付之前租金之遲延利息云云，然查
，兩造最近5年來均以收付支票（票期約1至2月）作為租金給付方式，且迄至99年3月底以前，被告所交付之票據均如期兌現，可知被告均在原告允許之付款期限內清償，並無遲延情形，原告於99年6月10日發函催告被告應給付98年10月份以降各月租金之遲延利息，實有違誠信原則，被告因此拒絕給付該部分利息，並非無據。
⑶因之，被告既已依往例於99年6月30日郵寄支票2紙予原告用
以支付99年4、5月份之租金，雖未依原告存證信函之要求一併給付之前租金之遲延利息，惟應認其給付符合債之本旨，原告一反長期收受支票作為租金支付方式之慣例，不僅拒絕受領支票，並同時主張終止租約及請求被告交還系爭房屋，被告並無可歸責之事由，原告據以主張終止租約，實難謂為合法。
㈢原告請求被告給付99年4月至7月每月各2萬元共8萬元，及自
各該月25日起至清償日止，按年息百分之5計算之遲延利息是否可採？⒈原告拒絕收受租金支票後，被告業已於99年7月30日將同年4
、5月份租金共4萬元現金提存至法院（案列本院99年度存字第994號，本院卷135頁），已如前述，堪認已生清償之效力，則原告猶請求被告應給付99年4、5月份之租金及遲延利息，尚不足採。
⒉至原告請求被告給付99年6、7月份之租金及該部分遲延利息
部分，因原告於99年7月9日所發之存證信函業已明載承租人應於每月「月初」（按，實應為每月25日）給付租金，否則應負遲延利息等語，可知原告已明示被告應於租約所定日期前給付租金，而不再如以往允許被告得以於支票發票日後清償之意旨，參以兩造不定期租賃關係租金給付日期本應依原租約所定之每月25日，已如前述，則自被告於99年7月23日收受前開存證信函以後各月份（即自99年7月份起）之租金，自應依原租約約定之每月25日前給付，否則即應負遲延責任（民法第229條、第233條第1項參照）；至於被告收受前開存證信函前所積欠之99年6月份租金，則應自被告收受信函翌日起之99年7月24日起負遲延責任。因此，本件原告主張被告應給付尚積欠99年6、7月份之租金各2萬元，及分別自99年7月24日、99年7月26日起至清償日止，按年息百分之5之法定利率計算遲延利息，應屬可採，至超過上開範圍之利息請求，尚難採信。
㈣系爭房屋租約既尚未經原告合法終止，則原告主張被告占有
系爭房屋為無權占有，請求被告返還相當於不當得利之損害金部分，即屬無據，原告請求囑託鑑定系爭房屋租金一節，即無再調查之必要，附此敘明。
六、綜上所述，原告依據租賃關係，請求被告給付99年6月份、7月份之租金及如附表所示法定遲延利息部分，於法有據，應予准許。至原告請求被告給付99年4月份、5月份租金暨超過如附表所示之遲延利息，及被告應遷讓返還系爭房屋、給付不當得利損害金等節，均無理由，應予駁回。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。中華民國100年4月26日
民事第一庭法官蔡雅惠以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年4月26日
書記官詹書瑋