臺灣新竹地方法院民事小額判決 108年度竹北小字第540號
原 告 劉小寬
被 告 黃敏棋
上列當事人間履行協議事件，本院於民國108年12月10日辯論終
結，判決如下：
主文
被告應給付原告新台幣玖萬捌仟元，及自民國一○八年九月十八
日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、原告主張：原告於民國（下同）107年10月間向被告以新臺
幣（下同）925萬元購買新竹縣○○鄉○○街○○巷○號地上
4層之透天厝一棟（下稱系爭房屋），兩造均知悉系爭房屋
有滲漏水之情形，故兩造約定不酌減交易價格，並訂有特約
「賣方需自交屋日起（107年12月14日起）負責本房屋全棟
漏水保固一年」。嗣於108年5月中旬新竹縣持續大雨，系爭
房屋屋頂即有滲漏水現象，原告於同年5月27日告知被告，
請被告至系爭房屋查看並確認滲漏水情形，原告請廠商修繕
估價並折扣後金額為98,000元，並請被告依協議內容給付上
開金額，然被告僅表示願負責一半價格。原告已於107年6月
22日寄發存證信函，請求被告給付修繕金額98,000元，被告
於同年月28日收受後至今仍置若罔聞，而房屋漏水屬結構性
瑕疵，將造成房屋使用年限之耗損及裝潢之破壞，對居住者
而言品質下降及嚴重困擾，為此，爰依兩造契約關係提起本
件訴訟，並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：原告於交屋後裝潢將門改到右邊，可能因此而導
致滲漏水。又伊可以自己找人維修，但原告堅持找其師傅維
修，維修價格伊不能接受等語，資為抗辯。並聲明：原告之
訴駁回。
三、本院之判斷
（一）兩造間就系爭房屋滲漏水之瑕疪，原告主張被告有簽立保
固特約條款一年，未料於108年5月即出現屋頂滲漏水現象
，伊隨即通知被告並找廠商估價，並請求被告應支付防水
工程費用等情，業據其提出不動產買賣契約書、現場照片
、工程報價表、兩造Line通訊對話紀錄、存證信函暨回執
、請款單及保固切結書在卷為憑（見本院卷第15至70頁、
第107頁），自堪信為真實。被告雖不否認簽立保固特約
條款，惟辯稱原告有自行變動房門格局而導致滲漏水，且
原告自找廠商之防水工程費用過高云云。是本件爭執之點
厥為：原告請求被告給付工程維修款有無理由？
（二）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。次按物之出賣人對
於買受人，應擔保其物依第373條之規定危險移轉於買受
人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常
效用或契約預定效用之瑕疵；出賣人並應擔保其物於危險
移轉時，具有其所保證之品質；買賣因物有瑕疵，而出賣
人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契
約或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，
買受人僅得請求減少價金，民法第354條第1項前段、第2
項、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵係指存在於物
之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認
為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕
疵，且不以物質上應具備者為限。再按當事人互相表示意
思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人
對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示
意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人
意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153
條定有明文。復按當事人締結之契約一經合法、合意成立
，雙方均應受其拘束。又當事人間所訂契約，除與強行法
令相反外，其契約中所表示之意思，法院自應依據以為判
斷。又民法關於買賣瑕疵擔保之規定，並非強行規定，當
事人得以特約免除、限制或加重之；基於契約自由原則，
當事人關於瑕疵擔保責任，另有特約者，原則上自應從其
特約（最高法院104年度台上字第550號判決同此見解）。
（三）查系爭不動產契約書第16條其他約定事項載有「2.賣方須
自交屋日起（107年12月14日起）負責本房屋全棟漏水保
固一年」等語（見本院卷第25頁），被告亦未否認此為其
所簽立（見本院卷第102頁），依此，於保固期限內，由
於系爭房屋滲漏水導致需修補事項者，應由被告負全部修
護之責，業已明文約定，被告自應受其拘束。至被告雖辯
稱原告於交屋後有變更室內房門格局，恐因而導致滲漏水
，且維修費用過高云云。惟查，系爭房屋漏水位置為頂樓
女兒牆下方，此有現場照片及參見工程報價單上所載施工
位置為屋頂女兒牆防水包覆工程可資佐證（見卷第29至36
頁），而原告係將4樓客房房門變更位置，此有被告所不
爭之室內位置圖在卷可按（見卷第105頁），核與前開所
述滲漏水層數及區域不同，難認兩者間具有相當因果關係
。再就被告爭執維修金額過高部分，本院審酌原告提出之
屋頂防漏工程報價單所載施作之工法為落水口挖深及防水
處理、專用底漆塗佈施工、4mm烘烤式防水毯鋪設施工、
女兒牆2mm自黏式防水毯包覆施工、女兒牆防水漆塗刷2遍
施工，為一般外牆防水工程所慣見之方法，且其明細未見
浮報或增加不必要工項之情事，是原告自行僱工進行防水
工程費用98,000元，尚屬合理。被告上開所辯，應非可採
。
（四）從而，系爭房屋既有如原告所主張之漏水瑕疵，則被告交
付系爭房屋時，顯未具備其所保證之品質。因此，原告依
據系爭不動產契約書第16條特約約定，請求被告賠償其屋
頂防滲漏水之工程費用98,000元，為有理由。
（五）按給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任；給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任；其經
債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或
為其他相類之行為者，與催告有同一之效力，民法第229
條第1項、第2項定有明文。又遲延之債務，以支付金錢
為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息；但
約定利率較高者，仍從其約定利率；應付利息之債務，其
利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為百分之5，
民法第233條第1項、第203條亦有明文。本件原告於
108年6月22日以新竹縣新豐鄉山崎郵局存證號碼000000
號存證信函通知被告系爭房屋屋頂滲漏水及請求防水工程
款，並催告被告於五日內處理，該催告函則於108年6月
28日送達被告，此有該存證信函及收件回執附卷足憑（見
卷第61至69頁），揆諸上開法條規定，原告請求被告自起
訴狀繕本送達被告翌日即108年9月18日起至清償日止，按
週年利率5%計算之利息，即屬正當，應予准許。
四、綜上所述，本件原告依據兩造間之契約關係，請求被告給付
修繕滲漏水工程款98,000元，及自108年9月18日起至清償
日止，按法定利率即週年利率5％計算之利息，為有理由，
應予准許。
五、本件係小額訴訟事件為被告敗訴之判決，爰依職權宣告假執
行，並於判決時確定訴訟費用額如主文第2項所示。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條
之23、第436條第2項、第78條、第436條之19第1項、第436
條之20，判決如主文。
中華民國108年12月24日
竹北簡易庭法官楊明箴
以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，非以其違背法令為理由不得為之，且須於判決
送達後20日內以上訴狀記載上訴理由向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年12月24日
書記官劉亭筠