裁判字號：臺灣高等法院110年上易字第100號民事判決
裁判日期：民國110年10月19日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院民事判決110年度上易字第100號上訴人即附帶被上訴人 黃坤泉
劉秋蓉 共同訴訟代理人 李進成 律師被上訴人即附帶上訴人 劉寶文 訴訟代理人 楊婷鈞 律師上列當事人間遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國109年11月30日臺灣臺北地方法院109年度訴字第4761號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於110年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於㈠判令上訴人黃坤泉、劉秋蓉超逾應將坐落臺北市○○區○○段○○段○○○地號土地上之門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號○樓建物（即臺北市○○區○○段○○段○○○○號建物及其如附圖編號A所示之增建部分）騰空遷讓返還予被上訴人，及該部分假執行之宣告；並㈡駁回被上訴人下列第三項之訴部分；暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上揭廢棄㈠部分被上訴人在第一審之訴及假執行聲請均駁回。
上訴人黃坤泉、劉秋蓉應自民國一Ｏ九年二月二十七日起至遷讓返還第一項建物之日止，按月再給付被上訴人新臺幣陸仟柒佰零壹元，及自每月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
上訴人其餘上訴及被上訴人其餘附帶上訴均駁回。
第一、二訴訟費用由上訴人黃坤泉、劉秋蓉負擔百分之六十三，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人(下稱被上訴人)主張：㈠伊於109年2月12日得標訴外人 林佩臻 所有系爭門牌號碼台北
市○○區○○路00號0樓房屋(下稱系爭房屋)及系爭房屋增建部分，並座落之臺北市○○區○○段○○段000地號土地(權利範圍為四分之一，下稱系爭土地)，並於同年月27日取得權利移轉證明書，再於同年3月13日登記為該房地所有權人。然上訴人即附帶被上訴人黃坤泉、劉秋蓉(下合稱上訴人，分稱其姓名)一直無權占用迄今，爰依民法第767條第1項前段請求返還系爭房地，並按第179條第1項規定請求命上訴人連帶給付伊自109年2月27日起至返還當日止，按系爭土地申報地價之10%計算之相當於租金之不當得利。系爭房地係由上訴人黃坤泉於68年12月3日買受並取得所有權，中間經訴外人 賴新富 於94年間短暫所有，再於100年5月16日移轉登記予林佩臻。被上訴人經執行法院拍賣程序拍定後買受登記為所有權人，劉秋蓉自始未取得系爭房地所有權，與林佩臻間並無借名登記關係。縱劉秋蓉確與林佩臻間有借名登記關係，按執行法院拍賣程序之認定，林佩臻確實為系爭房屋0樓之所有權人，此部分經執行法院確認後記載於備註欄，並經被上訴人拍定後收受權利移轉證書而取得系爭房屋0樓之所有權。㈡關於系爭房屋增建部分是否一併移轉予林佩臻，雖黃坤泉自
稱該部分為獨自出資興建，然迄今未提出當時起造單據及設計圖，至於稱其委託建築師事務所僅鑑定系爭房屋增建部分是否結構完整安全無虞，不能證明由何人出資建造。而系爭房地買賣契約既包括系爭房屋增建部分一併移轉給林佩臻，並指示向銀行申請貸款，按上訴人自陳，房屋貸款款項皆由劉秋蓉交予林佩臻繳納，而上訴人為夫妻，可認黃坤泉對買賣契約知情。再按黃坤泉主張執行法院無權出賣系爭房屋增建部分，被上訴人僅為應買人之一，對系爭房地之狀況無從認識，僅能透過拍賣公告取得概略狀況，實難認知系爭房屋與其增建部分非屬同一人所有，黃坤泉既未向法院人員於現場勘驗時舉證系爭房屋增建部分為其獨自興建，亦未提起債務人異議之訴，顯然怠於行使權利，故無權利保護必要。
㈢就附帶上訴部分，被上訴人業經執行法院發給權利移轉證書
，並登記為系爭房屋所有權人，因上訴人無權占有系爭房屋，自得向上訴人請求相當於租金不當得利。系爭房屋及增建部分坐落於臺北市○○區精華地段，系爭房屋依當地出租行情計算，應以系爭土地申報地價10%較為適當，原審以系爭土地申報地價及系爭房屋現值之年息5%計算，顯屬過低等語。
二、上訴人則以：㈠系爭房屋及系爭土地為黃坤泉68年12月3日買受及取得所有權
，並於75年6月間徵詢系爭房地鄰居同意後，自己出資興建樓梯可通行，具有獨立出入口，並有獨立客廳、廚房、衛浴設備及二間房間之系爭房屋增建部分，並與劉秋蓉於此居住達30多年。本案係執行法院誤對第三人之財產為拍賣，被上訴人並無系爭房屋增建部分之所有權或事實上處分權，系爭房屋增建部分係由黃坤泉興建，原始取得所有權。劉秋蓉向訴外人賴新富借款1,050萬元並以系爭房地登記為擔保，因無法清償，劉秋蓉為保住系爭房地再向訴外人 鄭焰 發借款1,050萬元以清償上開借款，並將系爭房地登記於林佩臻名下，並於100年5月16日簽立買賣契約經公證後完成登記，就雙方買賣契約書約定買賣標的即系爭房地之範圍僅記載0樓與露台部分，自始未包含系爭房屋增建部分。上訴人借名登記予林佩臻之部分，僅有系爭房屋即0樓之範圍，並不包含系爭房屋增建部分。縱國稅局將納稅義務人登記為林佩臻，與是否取得所有權無涉。再按工程藍圖記載「黃坤泉先生屋頂搭建工程」，即足證明為黃坤泉所建並取得原始所有權。
㈡黃坤泉於執行法院派員前往系爭房屋現場履勘時，已表明該
頂樓是由其興建，且執行法院在拍賣公告中，已載明上訴人已就系爭房屋所有權歸屬尚有訴訟，足認上訴人已於相當期間行使其權利。另系爭房屋增建部分於70年至77年間興建，如要求黃坤泉於相當期間內找到資料並提出於執行法院，顯難以合理期待。被上訴人於拍買前已知悉上訴人就系爭房屋及房屋增建部分所有權進行訴訟，仍為應買，因此上訴人無違反誠信原則等語以資抗辯。
三、原審為被上訴人一部勝訴、一部敗訴之判決，即判命：上訴人應將系爭房地、增建部分並頂樓增建部分騰空遷讓返還予被上訴人，並自109年2月27起至遷讓返還系爭房屋、增建部分並頂樓增建物之日止，按月給付1萬2,078元本息，並駁回其餘之訴。上訴人上訴聲明：㈠原判決不利於上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人第一審之訴及假執行均駁回。就附帶上訴部分之答辯聲明：附帶上訴駁回；被上訴人附帶上訴聲明：㈠原判決不利於被上訴人部分均廢棄；㈡附帶被上訴人應再按月給付附帶上訴人1萬2,077元，及自每月應給付之翌日至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。就上訴部分之答辯聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執事項：㈠被上訴人於109年2月12日於系爭強制執行程序得標，買受所
有權登記於執行債務人林佩臻名下之系爭土地，及系爭房屋並未辦保存登記之附圖編號A部分之增建部分（即系爭0樓建物），暨未辦保存登記之附圖編號B部分之系爭頂樓建物，於同年月27日領得權利移轉證書，嗣於同年3月13日就其中辦有保存登記之系爭房屋及系爭土地辦理所有權登記；於同年月27日迄今，系爭房地(含增建部分)及頂樓增建物均持續為上訴人所占用等情。並有原法院109年2月25日北院忠108司執庚字第17630號不動產權利移轉證書、系爭房地之所有權狀、登記謄本及建物之異動索引、被上訴人與其於系爭強制執行程序中之送達代收人即受託代標者間之LINE對話紀錄等件（見原審北簡卷第29至30、39至40頁、訴字卷一第55至
77、317頁），及原法院於109年9月10日會同臺北市松山地政事務所地政人員至現場履勘及囑託該所測量所製作之勘驗筆錄、現場照片、該所同年月23日北市松地測字第1097019074號函所附如附圖之土地複丈成果圖附卷可參（見原審訴字卷一第195至203、223至225頁）。
㈡系爭房屋頂樓增建部分有獨立門戶構造，並具獨立經濟價值。
五、本件爭執要點:㈠系爭房地是否由上訴人劉秋蓉借名登記予訴外人林佩臻？因
林佩臻欠債而遭拍賣，劉秋蓉是否得基於借名登記關係而為抗辯？㈡系爭頂樓建物是否由上訴人黃坤泉原始取得其所有權，被上
訴人有無系爭頂樓建物之所有權或事實上處分權?㈢被上訴人訴請騰空遷讓返還有無理由?範圍是否包含系爭頂樓
增建物部分？㈣被上訴人請求相當於租金之不當得利有無理由？若有理由，
其金額應為若干?
六、系爭房地非由上訴人劉秋蓉借名登記予訴外人林佩臻，因林佩臻欠債而遭拍賣，劉秋蓉不得基於借名登記關係而為抗辯:㈠按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證
書之日起，取得該不動產所有權，強制執行法第98條第1項前段定有明文。查被上訴人既於109年2月12日於系爭強制執行程序得標買受所有權登記於執行債務人林佩臻名下之系爭土地及其上之系爭房屋並未辦保存登記之附圖編號A部分之增建部分（即系爭0樓建物)，並於同年月27日領得權利移轉證書，依上開規定，系爭房地於同年月27日已由被上訴人取得所有權。
㈡上訴人雖抗辯系爭0樓房屋及系爭土地係由劉秋蓉借名登記於
林佩臻名下，劉秋蓉始為實際所有權人云云，然此為被上訴人所否認，上訴人就此有利於己之變態事實，應舉證以實其說。查劉秋蓉與林佩臻間雖另案訴訟，然該訴請遷讓房屋事件，亦係認定「林佩臻為受『 鄭焰發 』之委託而擔任系爭房地之登記名義人」「劉秋蓉並未委託林佩臻擔任系爭房地之登記名義人，難認劉秋蓉與林佩臻間有達成借名登記之合意」(見原審訴字卷一第17至29頁原法院107年度北重訴字第6號判決)，亦即劉秋蓉並未與林佩臻就系爭房地成立有借名登記關係，益徵上訴人抗辯劉秋蓉與林佩臻就系爭房地存有借名登記關係一節，並非可採。
㈢再按借名登記契約為借名人與出名人間之債權契約，出名人
依其與借名人間借名登記契約之約定，通常固無管理、使用、收益、處分借名財產之權利，然此僅為出名人與借名人間之內部約定，其效力不及於第三人。出名人既登記為該財產之所有權人，則在借名關係存續中，其將該財產處分移轉登記予第三人，自屬有權處分，初不因第三人為善意或惡意而有異(最高法院107年台上字第2096號民事判決意旨同此見解)。則縱認劉秋蓉與林佩臻確實就系爭房地存在借名登記關係，然此僅為劉秋蓉與林佩臻間之內部法律關係，無由對抗其他第三人。且上訴人亦自承：其確實有將系爭0樓建物之所有權移轉登記予林佩臻之意思表示等語（原審訴字卷一第135頁），可見對於第三人之被上訴人而言，於系爭強制執行程序拍賣當時，系爭房地中經辦理保存登記之系爭0樓房屋(含0樓增建物)及系爭土地之所有權確實已經移轉登記於林佩臻，被上訴人透過此拍賣程序得標買受，並於109年2月27日取得系爭房地之不動產權利移轉證書，自得主張為系爭房地之所有權人。
七、系爭頂樓建物係上訴人黃坤泉原始取得其所有權，非屬林佩臻所有，被上訴人並無因拍賣而取得系爭頂樓建物之所有權或事實上處分權：
㈠按「誤對第三人之財產為強制執行拍賣，除動產拍定人應受
民法善意受讓規定之保護，及不動產拍定人應受土地法第43條規定之保護者外，其拍賣為無效，拍定人並不能取得所有權，所有權人於執行終結後，仍得提起回復所有權之訴，請求返還」(最高法院93年度台上字第287號民事判決意旨採相同見解)，是若未依照土地法所為之登記，即非土地法第43條之保護範圍內，拍定人並不能取得所有權。次按「以建築物為抵押者，其附加於該建築物而不具獨立性之部分，亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物，如係於抵押權設定後附加者，準用第877條之規定。」民法第862條第3項定有明文。是從反面解釋，附加於系爭房地上之系爭頂樓建物如具有獨立性者，係系爭房地設定抵押權前所附加，若非有一同設定抵押，則非抵押權效力所及，亦不準用併付拍賣之規定。㈡上訴人另抗辯：系爭頂樓建物為黃坤泉原始出資興建起造，為黃坤泉實際所有等語，然為被上訴人所否認。經查:
⒈系爭頂樓建物具有獨立出入口，有獨立門戶構造，並具獨立
經濟價值，為兩造所不爭執，並有108年4月16日執行筆錄附於執行卷可參，應認系爭頂樓建物具有獨立性。而林佩臻係在107年2月2日將系爭房屋、土地設定最高限額抵押權予台灣新光商業銀行，並登記在案，因屆期未依約償還，經銀行聲請拍賣，經台灣台北地法院以107年度司拍字第650號裁定拍賣，拍賣裁定所載拍賣範圍僅系爭房屋、土地，經同法院108年度司執字第17630號執行事件拍賣由被上訴人買受，均經本院調卷查核屬實，足見系爭頂樓建物未併同設定抵押，合先敘明。⒉又系爭頂樓建物上訴人主張為為黃坤泉出資興建，被上訴人
陳稱「沒有意見」等語(見本院卷第78頁)，上訴人亦提出黃坤泉委託屋頂搭建工程單與及蓋有台北市政府工務局建築管理處75年6月10日戳章之75年6月9日鑑定證明書可稽（見本院卷第55頁及外放證物），委託屋頂搭建工程單下方記載「黃坤泉先生屋頂搭建工程」，已足證明系爭頂樓建物係黃坤泉所興建。而鑑定證明書係黃坤泉委託建築師事務所鑑定安全以取得建築管理處許可，蓋有公務戳章，堪信為真實，是黃坤泉為原始起造人，應原始取得爭頂樓建物之所有權，非林佩臻設定之系爭房地抵押權所及，並在107年2月2日系爭房屋、土地設定最高限額抵押權之前，非係抵押權設定後附加者，無併付拍賣問題。且系爭頂樓建物屬未辦理第一次保存登記之違章建築，未依土地法第43條之規定辦理登記，被上訴人自無民法第759條之1善意信賴公示登記之適用。而搭建工程單與及鑑定證明書日期不一致，亦經被上訴人陳稱:頂樓增建部分一直有在興建修改等語(見本院卷第155、394頁)，附此敘明。
⒊再系爭房屋、土地於108年3月11日被查封時，黃坤泉即主張
「○○區○○路0樓為其依法申請所增建」等語，而108年4月16日查封測量時，黃坤泉仍表示「其上增建部分為黃坤泉出資所建」等語，均有查封筆錄附於執行卷可考，經核與前述證據相符，堪信為可採。系爭頂樓建物之所有權自始歸屬於黃坤泉， 林珮臻 並無系爭頂樓建物之所有權或事實上處分權。而上訴人一直居住系爭房地，已於查封時行使權利表明頂樓建物為為黃坤泉出資興建，法院拍賣公告並據以載明不點交，上訴人並無不行使權利已達相當之期間，致使人產生正當之信賴，信任渠將不再行使其權利，而依一般社會通念，對之行使權利有違誠信原則之情。而房屋真正所有權人是否提起第三人異議之訴供擔保以停止強制執行程序，並無使人產生正當之信賴渠將不再行使權利而有權利失效理論之適用。
⒋另按房屋稅納稅義務人，並非必為房屋所有人，繳納房屋稅
之收據，亦非即為房屋所有權之證明。稅捐機關就房屋所為稅籍資料納稅義務人之記載，純為便利課稅而設，與所有權之取得無關(最高法院108年度台上字第2161號民事判決意旨同此見解)。是國稅局是否將納稅義務人記載為林佩臻，亦與林佩臻是否取得系爭頂樓建物所有權無涉。
⒌至於100年5月1日劉秋蓉與林佩臻簽名並經公證之不動產買賣
契約書，建物標示含頂樓增建部分，只證明系爭房地含頂樓建物曾由劉秋蓉賣予林佩臻，然此僅為債權契約，實際上上訴人一直居住於系爭房屋，並將頂樓增建物部分出租，均於前揭執行筆錄載明，並未交付林佩臻管理使用。而依據安泰商業銀行提供100年5月16日林佩臻申請貸款範圍僅為系爭房屋，未包含系爭頂樓增建物，有110年5月28日安泰銀營支存押字第1100006404號函可參(見本院卷第261至266頁)。被上訴人亦自承:林佩臻於100年間受上訴人指示登記為系爭房地所有權人而向銀行申請貸款時，雖因銀行僅要求提供建物所有權狀、住宅火災及地震基本保險保險單，未至現場拍照而使安泰銀行不知系爭頂樓增建部分建物存在等語(見本院卷第342頁)，則系爭頂樓增建部分自非屬交付林佩臻之範圍，自不得因此認為即由被上訴人因拍賣取得事實上處分權。而系爭房屋貸款之繳款係由上訴人間二人間何人為之，事涉夫妻間就系爭房屋貸款如何繳納事務之分配，不涉及系爭頂樓增建部分所有權或事實處分權之變動，不改變其權利歸屬。
㈢從而，依據上揭證據，系爭頂樓建物係上訴人黃坤泉原始取
得其所有權，非屬林佩臻所有設定抵押範圍，被上訴人並無因拍賣而取得系爭頂樓建物之所有權或事實上處分權。
八、被上訴人得訴請騰空遷讓返還範圍如下:㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民法第277條前段定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還不動產者，占有人抗辯非無權占有者，不動產所有權人對其不動產被無權占有之事實無舉證責任，占有人應就其占有係有正當權源之事實證明之（最高法院99年度台上字第1169號判決意旨同此見解）。
㈡查被上訴人確實已於109年2月27日取得系爭房屋、土地之所
有權，而上訴人仍占有系爭房地迄今等情，業如前述，則自應由上訴人就其占有係有正當權源之事盡舉證責任。然上訴人僅以其二人為系爭房地實際所有權人為論據，惟此業經本院認定並不可採如前，故應認上訴人確已對被上訴人構成無權占有，是被上訴人依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人騰空遷讓返還系爭房地，自為有據。至於系爭頂樓建物係黃坤泉出資興建原始取得其所有權，被上訴人並無因拍賣而取得系爭頂樓建物之所有權或事實上處分權，自不得請求上訴人騰空遷讓返還。
九、被上訴人請求相當於租金之不當得利為有理由，其金額應如下:
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準。而無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。再按土地法第97條第1條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」；所謂土地及建築物之總價額，土地價額係指法定地價而言，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額。土地法第148條、土地法施行法第25條分別定有明文。又房屋性質不能脫離土地之占有而存在，故房屋租金，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準，從而無權占用房屋所受之不當得利，自當包括建築物及其基地之總價額為其基準。而基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商業繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。
㈡查系爭0樓房屋坐落於系爭土地上，而系爭土地面積為102平
方公尺，被上訴人所有權利範圍為4分之1，系爭土地於109年之申報地價為每平方公尺10萬6,400元（見原審訴字卷一第59頁土地登記謄本），而系爭0樓房屋係一主建物為加強磚造之建物（經辦理有保存登記部分之面積為90.39平方公尺、未登記之增建部分面積為9.17平方公尺），系爭0樓及增建物之課稅現值為10萬3,700元，有系爭0樓建物登記謄本、臺北市松山地政事務所土地複丈成果圖及臺北市稅捐稽徵處房屋稅籍證明書存卷可佐（見原審北簡卷第45頁、訴字卷一第55、225頁）。爰審酌系爭0樓含增建部分位於臺北市○○路上，位置臺北市信義信義威秀商圈精華地段（見本院卷第97頁附上證1），屬都會核心。該路段一樓多為商家，二樓以上則為一般住家，附近即為臺北市政府所在地，緊鄰忠孝東路、基隆路、市民大道，交通便利，該地段百貨精品、書局、飲食等商店林立，超市、診所、公園、學校等各式生活機能一應俱全，商業機能發達，及上訴人居住使用所受利益等一切情狀，認以系爭土地申報地價及系爭0樓房地(含增建部分)現值之年息8%計算上訴人占用相當於租金之不當得利數額，始為適當。依此計算，被上訴人得依民法第179條規定請求上訴人自109年2月27日起至遷讓返還系爭0樓房屋(含增建)之日止，按月給付之不當得利金額為1萬2,078元（計算式：【〈10萬6,400×102÷4〉＋10萬3,700】×8%÷12＝1萬8,779元，元以下四捨五入）。
十、綜上所述，被上訴人依民法第759條第1項前段、第179條規定，請求上訴人應將坐落系爭土地上之系爭房屋，及如附圖A所示系爭房屋增建部分，騰空遷讓返還予被上訴人，及應自109年2月27日起至遷讓返還之日止，按月給付被上訴人1萬8,779元，及自每月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。從而原審就㈠超逾上揭應騰空遷讓返還範圍部分為上訴人敗訴之判決，及為假執行宣告，尚有未即洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰廢棄改判如主文第二項所示。至於如上述應騰空遷讓返還部分，原判決並無違誤，上訴為無理由，應駁回上訴。又㈡上訴人應按月給付不當得利部分，原判決駁回被上訴人請求上訴人按月給付6,701元(1萬8,779元-1萬2,078元=6,701元)，及自每月應給付日之翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，尚有未洽，被上訴人附帶上訴請求上訴人再為給付，為有理由，爰判令上訴人再給付如主文第三項所示。至其餘不應給付部分，附帶上訴並無理由，應予駁回。因本件不得上訴第三審本院判決後即確定無庸假執行，判令上訴人再給付部分不併為假執行之宣告。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
十二、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為一部有理由一部無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第79條、第85條第1項本文，判決如主文。
中華民國110年10月19日
民事第十庭
審判長法官黃嘉烈
法官高明德法官張文毓正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國110年10月19日
書記官章大富