裁判字號：臺灣苗栗地方法院107年訴字第251號民事判決
裁判日期：民國107年11月09日
裁判案由：確認土地交換契約關係存在等
臺灣苗栗地方法院民事判決107年度訴字第251號原告 林文華 訴訟代理人 方世樑 被告 方信淳
駱秀針 方英明 方東三 駱俊榮 鄭雲心 陳采廷 陳宛彤 陳品竹 陳正德 上列當事人間確認土地交換契約關係存在等事件，本院於107年10月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序事項
一、確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。本件原告主張坐落苗栗縣○○鄉○○○段○○○○號土地（下稱572地號土地）、苗栗縣○○鎮○○段○○○號土地（下稱系爭土地）分別為原告所有、被告與訴外人 黃詩怡 、林炫、 林琦 、 林于仙 、 林予婷 、 鍾雪碧 、 方鍾金蓮 、 林均澤 、 方靜 、 方玉玲 （下合稱黃詩怡等10人）及方世樑（與黃詩怡等10人合稱黃詩怡等11人）所共有，原告與黃詩怡等11人前就上開土地簽訂土地所有權交換移轉契約書，約定相互交換上開土地所有權全部（下稱系爭互易契約），原告認其依系爭互易契約，得請求被告將系爭土地之所有權移轉登記予原告，為被告所否認，則兩造對原告就系爭土地究有無所有權移轉登記請求權存在，確存有爭執而不明確，致原告得否取得系爭土地所有權之法律上地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決除去之，是原告提起如後述先、備位聲明第1項所示之確認訴訟，有即受確認判決之法律上利益。
二、被告方英明、方東三、駱俊榮、鄭雲心、陳品竹、陳正德及陳宛彤經合法通知，未於言詞辯論期日或最後言詞辯論期日到場，均核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體事項
一、原告主張：㈠572地號土地為原告所有，系爭土地為被告與黃詩怡等11人
共有。原告與黃詩怡等11人於106年8月25日就前開土地簽訂系爭互易契約，並於106年9月12日通知被告，詎料原告於107年3月12日依土地法第34條之1規定，檢具土地所有權交換移轉契約書向苗栗縣竹南地政事務所（下稱竹南地政）申請辦理移轉登記時，遭該所於107年3月14日新登駁字第28號通知書告知因被告陳采廷於107年3月14日就該登記申請案提出異議書主張略以：系爭互易契約為無償性質、價格差距過大，損害不同意共有人之利益，且陳采廷就系爭土地有優先購買權，卻未收到土地交換通知等語，權利關係人間對登記之法律關係已涉及私權爭執，乃依土地登記規則第57條第1項第3款駁回上開登記申請案。惟：
⒈系爭互易契約屬民法第398條規定之「互易契約」，非無償
性質，有「對價」關係，且系爭土地共有人數為21人，黃詩怡等11人均同意互換土地，其等應有部分合計為567分之36
9，共有人數、應有部分合計均已過半數，是依土地法第34條之1第1項、第5項規定，系爭互易契約縱未經系爭土地全體共有人之同意，亦屬有效。
⒉依土地法第34條之1規定，只要部分共有人處分共有土地時
具備法定要件，該部分共有人之處分行為即屬有效，他共有人如就對價或補償之金額有所疑義，不影響該處分行為之效力，故土地交換價格差距過大事項，實為兩造間之私權關係，如有爭執，應另循司法途徑解決。
⒊572地號土地與系爭土地面積分別為1,437平方公尺（約43
5坪）、152平方公尺（約46坪），依內政部實價登錄資料所載，上開土地近幾年之附近成交行情分別為每坪新臺幣（下同）4,000元、3萬元，實價分別為174萬元、138萬元，無價值差距過大情形；系爭土地與周圍鄰近土地之公告土地現值雖均為每平方公尺3萬4,500元，然系爭土地為道路用地，僅能作為平面停車位，無法建築建築物，幾乎毫無市場交易活動可能，故市場交易價格不高，反之周圍鄰近土地均為住宅用地，得作為建築建物使用，二者市價差異甚大，無法相提並論，而572地號土地可種植沈香（每公克價值1萬元），倘經幾十年下來，產生價值不斐；且現今各地方政府就私有既成道路之最高收購價額為公告土地現值之15%，臺北市不動產估價師公會106年12月8日發布第1號估價作業通則公共設施用地及公共設施保留地（暨既成巷道）第9項第2款亦規定：「公共設施用地或公共設施保留地如為道路用地，則以公告現值一定比率計算。該比率得參考各縣市政府採購私有既成道路土地決標比率決定之。」，依此計算系爭土地之最高收購價額為78萬6,600元，故系爭互易契約並未損害不同意共有人即被告之利益；再加上被告駱秀針於
106年9月12日將其就系爭土地之應有部分設定債權總金額
120萬元之普通抵押權予訴外人 李春枝 ，原告尚須代駱秀針清償該債權後方能塗銷抵押權登記，此亦影響交換價格，依民法第359條規定，更可認為作為互易契約標的之系爭土地有瑕疵，原告得請求減少價金，顯見系爭互易契約之交換價格差距尚無過大。被告雖辯稱系爭土地市價為公告土地現值之1.4倍，原告與黃詩怡等11人依上開實價登錄資料所載價格交換土地，售價偏低，其等間之交換土地行為應屬通謀虛偽意思表示云云，卻未能舉證證明，難以採信。
⒋依內政部70年1月26日臺內地字第4796號函意旨，以互易為
建築物所有權之移轉，基地所有權人無優先購買權之適用，故本件被告就系爭互易契約無優先購買權之適用。
㈡並聲明：⒈先位：⑴確認原告就系爭土地之所有權移轉登記
請求權存在；⑵被告應容忍原告就系爭土地、572地號土地辦理所有權移轉登記。⒉備位：⑴確認系爭互易契約之契約關係存在；⑵被告應容忍原告就系爭土地、572地號土地辦理土地交換移轉所有權登記。
二、被告則以：㈠方信淳、駱秀針、陳采廷及陳宛彤抗辯：
⒈方世樑於105年取得系爭土地過半數之應有部分後，便將該
應有部分移轉登記予黃詩怡等10人，使共有人數亦過半數；又原告、黃詩怡等10人均為方世樑之親屬或兄弟姊妹，且57
2地號土地與系爭土地價值差距過大，其等間移轉土地所有權之行為或簽訂系爭互易契約之行為顯屬通謀虛偽意思表示；更何況黃詩怡等10人是否均同意簽訂系爭互易契約，亦非無疑。
⒉系爭土地○○○區○道路用地，即使將來被政府徵收，也會
以公告土地現值每平方公尺3萬4,500元之1.4倍來計算補償。原告雖主張依實價登錄資料所載，系爭土地於簽訂系爭交換契約時，實際價值約為每坪（約3.3058平方公尺）3萬元，惟該登錄資料係方世樑在105年以較低價格購買系爭土地時所登錄，且僅參考該筆買賣，故該實價登錄無參考價值。
⒊黃詩怡等11人雖有以通知書告知被告其等就系爭土地之應有
部分合計已過半數及依土地法第34條之1規定處分系爭土地，惟被告實際收受通知時早已逾通知書上所載的時間。
⒋均聲明：原告之訴駁回。
㈡方英明、方東三、駱俊榮、鄭雲心、陳品竹及陳正德經合法
通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明、陳述。
三、原告主張572地號土地為其所有、系爭土地為被告與黃詩怡等11人共有，原告與黃詩怡等11人於106年8月25日簽訂系爭互易契約，約定相互交換上開土地所有權全部，嗣原告於
107年3月12日向竹南地政申請辦理交換移轉登記時，遭該所以陳采廷提出異議書為由，駁回上開登記申請案等情，業據其提出系爭土地、572地號土地之土地登記第三、一類謄本、土地所有權交換移轉契約書、竹南地政土地登記案件駁回通知書、異議書等為證（見本院卷第43至55、63至67、69、71至72、203頁），且為被告所不爭，自堪信為真實。
四、本院之判斷㈠「共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、農
育權、不動產役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。…共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。前四項規定，於公同共有準用之。」，土地法第34條之1第1、4項定有明文。而土地法第34條之1第1項規定，依其立法目的，應僅限於有償行為，俾兼顧少數共有人之利益，避免對不同意共有人之所有權造成過大之侵害，始符合憲法關於對人民財產權之保障及比例原則之要求（最高法院105年度台上字第1533號判決意旨參照）。部分共有人依土地法第34條之1第1項規定處分共有土地之全部，對於未同意處分共有人之應有部分，係依法律規定而有權處分，惟仍應兼顧其權益，並符公平原則。此項處分之承受人雖不以共有人以外之人為限，惟倘同意處分之共有人兼為承受人，其應有部分實際上並未為處分，如就未同意處分共有人之應有部分強制予以處分，即有利害衝突顯失公平情形，是共有人為承受人時，其人數及應有部分應不得計入同意處分之共有人數及應有部分，始為公允（最高法院105年度台上字第1700號判決意旨參照）。
㈡民法上之分別共有係以個人主義下之所有權為其構造基礎，
共有人對共有物之所有權，原則上非經共有人之同意，不得予以消滅或加以剝奪。於所有權之變動不能達成共有人之全部同意時，亦僅有分割共有物，以結束共有之狀態或轉讓應有部分，退出共有關係而已，就所有權變動之權利行使，不得以共有人之多數決強令不同意之共有人接受，民法第819條之規定意義即在於此。土地法為促進共有物之利用，增設共有不動產之處分以共有人多數決為之之規定，自不宜作最廣義與廣義解釋，以免與分別共有之法律上構造基礎相違（見謝在全，分別共有內部關係之理論與實務，載於民法研究一，第131頁）。且處分共有物之方式，除買賣得依同一價格條件主張優先購買外，其他類型之處分方式，對於不同意少數共有人之權利維護機制均付之闕如，使土地法第34條之
1第1項規定淪為「大欺小」、「強凌弱」，變成多數共有人圖牟私利之工具，故論者多認有徹底檢討、限縮適用範圍或予以廢止之必要（見民法研究一第196至197頁，曾任最高法院庭長 吳明軒 之意見； 溫豐文 ，土地法第34條之1第1項的適用問題，現代地政，第340期，100年11月，第66頁； 溫俊富 ，土地法第34條之1之省思－以共有不動產之處分為中心，銘傳大學法學論叢，第17期，101年6月，第101頁； 林旺根 ，續論土地法第34條之1之問題與解決－以處分、變更或設定用益物權之檢討為中心，月旦法學雜誌第221期，102年10月，第110頁）。
㈢依上開實務、學說見解，土地法第34條之1第1項規定，因
欠缺保護少數共有人之規範機制，本應作限縮解釋。而實務上為避免對不同意共有人之所有權造成過大之侵害，符合憲法對人民財產權之保障及比例原則之要求，已曾對土地法第34條之1第1項所規定之「處分」之意義為限縮解釋，認不包括無償之贈與行為在內。而土地法第34條之1保障少數共有人之規範設計僅有該條第4項優先購買權之規定，故於少數共有人不能行使優先購買權或行使有困難之類型，均應排除於同條第1項所定「處分」概念外，以符合憲法關於對人民財產權之保障及比例原則之要求（合憲性解釋），並方能兼顧少數共有人之權益與共有人間之公平。而於互易之情形，因屬以物易物，雖民法第398條規定互易準用買賣之規定，但就有償取得共有物之對價為何，應如何決定，將發生重大爭議，故亦應限縮解釋土地法第34條之1第1項規定「處分」之概念，認互易並不包括在內。例如本件系爭土地以公告現值計算，其價值為524萬4,000元（計算式：34,500×
152＝5,244,000，見本院卷第43頁系爭土地土地登記第三類謄本），572地號土地以公告現值計算，其價值為66萬1,
020元（計算式：460×1,437＝661,020，見本院卷第20
3頁572地號土地土地登記第一類謄本）；依原告主張，系爭土地、572地號土地之價值則分別為138萬元、174萬元（見本院卷第35頁），則不同意處分之共有人即被告究應以何價格行使優先購買權，即生爭議。故以互易之方式處分共有物，既將使優先購買權之行使產生重大爭議，而以買賣之方式處分共有物並無困難，自應將互易排除於土地法第34條之1第1項之「處分」概念外。
五、綜上所述，土地法第34條之1第1項規定之「處分」概念，應不包括互易在內，則原告以互易之方式行使該條項之權利即有誤會，原告基此提起本件訴訟，求為如前述實體事項、
一、㈡之判決，均為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻防方法與所舉證據，核與判決結果無影響，爰不另贅述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國107年11月9日
民事第二庭法官王筆毅以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官李佳靜中華民國107年11月9日