裁判字號：臺灣士林地方法院106年訴字第635號民事判決
裁判日期：民國106年09月30日
裁判案由：損害賠償
臺灣士林地方法院民事判決106年度訴字第635號原告 王永淑 訴訟代理人 黃清泉
黃兆禾 被告 張嘉玲 訴訟代理人 馬偉涵 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國106年9月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查，原告起訴聲明第一項原為：
被告應給付原告新臺幣（下同）96萬3584元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息（見本院卷第10頁）；嗣於本院審理中將上開聲明第一項請求之本金變更為89萬6379元（見本院卷第303頁），核屬減縮應受判決事項之聲明，於法尚無不合，自應准許。
二、原告起訴主張：兩造經訴外人皇冠不動產有限公司（下稱皇冠公司）仲介，並委由訴外人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）辦理買賣履約保證，於民國104年8月19日簽訂不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書（下稱系爭買賣契約、系爭履約保證申請書），由被告向原告買受坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號，門牌號碼臺北市○○街○○○號6樓、6樓之1之房地（下稱系爭不動產），總價款為1886萬元；因被告於簽約時現金不足，原告同意被告以現金5萬元並同時開立面額185萬元本票之方式給付第一期款即簽約款，被告遂當場交付5萬元現金由簽約代書存入履約保證專戶，同時提出面額185萬元之本票交予皇冠公司保管。嗣被告於104年8月24日寄發存證信函，以因經濟能力無法負擔為由，請原告解除契約，雖經原告兩度函催被告依約將剩餘簽約款匯入履約保證專戶，然均為被告拒絕，原告只得於104年9月9日以存證信函向被告解除系爭買賣契約並請僑馥公司沒收被告已付之簽約款。而原告係以1886萬元將系爭不動產出售予被告，扣除仲介費6萬元後，可得1880萬元，然因被告遲延給付，經原告解除契約後，以1850萬元改出售予訴外人 簡森 松，扣除仲介費55萬元後，所得1795萬元，兩者差額85萬元即為原告之所失利益，原告自得依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求被告給付該85萬元；又兩造原約定系爭不動產之點交日為104年10月8日，是原告自104年10月8日以後至出售予訴外人 簡森松 止，期間所支付之水、電、瓦斯、地價稅、房屋稅、管理費等合計4萬6379元，為原告因被告債務不履行所生之損害，原告亦得依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求原告支付該等費用4萬6379元等語。並聲明：㈠、被告應給付原告新臺幣（下同）89萬6379元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈡訴訟費用由被告負擔；㈢願供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：原告所主張之85萬元，實係前後售價之差額36萬元及較第一次仲介費更多之49萬元，然原告解除系爭買賣契約，及解除契約後仍繼續委託仲介公司賣屋，均為個人自由意志主觀決定，並非法律強制規定之效果或客觀上大致會導致之結果，是原告無法證明上開較多之仲介費49萬元與被告遲延給付價金間，有何相當因果關係存在，遑論原告主張之仲介服務費係於系爭買賣契約解除後始產生者，顯非被告遲延給付價金所衍生之賠償責任範圍；至原告主張之售價差額36萬元，原告與簡森松議定價金係發生於系爭買賣契約解除後，原告亦未主張並證明其有何已確定之交易或計劃因被告給付遲延價金而無法遂行，進而受有損害或無法得到客觀上可得期待之利益，且原告復未舉證證明系爭不動產市價下跌與被告給付遲延價金間，具有相當因果關係。另原告主張之水、電、瓦斯、地價稅、房屋稅、管理費，同前理由，亦均不在被告遲延給付價金之損害賠償範圍內。故原告請求被告賠償前揭金額，於法無據等語置辯。並聲明：㈠、原告之訴駁回；㈡、訴訟費用由原告負擔；㈢、如受不利益判決，願供擔保請准免為假執行。
四、不爭執事項：
㈠、原告與被告由皇冠公司仲介，並委由僑馥公司辦理買賣履約保證，於104年8月19日簽訂不動產買賣契約書及不動產買賣價金履約保證申請書（見原證一，下稱系爭買賣契約、系爭履約保證申請書），由被告向原告買受坐落於臺北市○○區○○段○○段000地號，門牌號碼臺北市○○街○○○號6樓、6樓之1之房地（下稱系爭不動產），不動產總價款為1886萬元。
㈡、依據系爭買賣契約第5條買賣價金之給付與收受之約定，第一期款（即簽約款）為190萬元，因被告於簽約時現金不足，雙方於系爭不動產買賣契約第16條其他約定事項為特別約定：「簽約不足款新台幣壹佰捌拾伍萬元正，買方（即被告）先行開立商業本票（等同現金效力），待買方於104.8.25將款項匯入履保帳戶後歸還。…」，原告同意被告以現金5萬元並同時開立面額185萬元本票之方式給付第一期款亦即簽約款，被告當場即交付5萬元現金由簽約代書 戴小芬 存入履約保證專戶，並同時提出面額185萬元之本票（見原證二，下稱系爭本票）交予仲介皇冠公司保管，原告亦於簽約時當場交付所有權狀正本予仲介皇冠公司。
㈢、被告以104年8月24日北投郵局第0000號存證信函主張因經濟能力無法負擔之故，函請原告解除契約，並請求原告返還現金5萬元及系爭本票（見原證三）。
㈣、原告於104年8月27日及9月1日分別以北投郵局第0000號及北投郵局第0000號存證信函催告被告依系爭買賣契約約定將簽約款匯入履約保證專戶（見原證四），然被告拒絕給付現金185萬元。
㈤、原告於104年9月9日以北投舊北投郵局第0000號存證信函向被告解除系爭買賣契約並請僑馥公司沒收被告提出之簽約款（見原證五）。
㈥、原告以系爭本票向本院聲請裁定准予強制執行，並由本院以
104年度司票字第5277號裁定准予強制執行，惟被告另向本院提起確認本票債權不存在訴訟，並請求原告返還系爭本票，經本院104年度訴字第1724號判決因系爭買賣契約已經解除，准許被告之請求，並經臺灣高等法院105年度上字第
813號判決、最高法院106年度台上字第547號裁定駁回原告之上訴而確定在案（見原證六）。
㈦、系爭不動產於104年9月10日前之市價至少每坪45萬元。
㈧、仲介東森房屋奇岩店即皇冠公司於兩造買賣契約中，為促成交易，同意僅向原告收取仲介服務費6萬元。
㈨、原告於104年8月間至105年11月間並未自己居住於系爭不動產中，亦未安排他人使用或居住系爭不動產。
㈩、原告於104年9月30日時，重新委託皇冠公司出售系爭房地，皇冠公司受託後並未即時介紹買方參觀系爭房屋，直至
105年5月前後，始開始詢問原告是否可帶房參觀。
、系爭買賣契約解除後，原告繼續委託仲介皇冠公司出售系爭不動產，並於105年11月15日透過仲介皇冠公司將系爭不動產出售予訴外人簡森松，總價金1,850萬元（見原證七）。
、原告於系爭不動產出售予訴外人簡森松後，支付皇冠公司55萬元仲介服務費（見原證八、十四、十六）。
、原告於104年10月8日後支付系爭不動產之水費2626元、電費4961元、瓦斯費842元、地價稅及房屋稅4044元、管理費
3萬3907元（見附表二、原證九、九-1、十、十-1、十一-1、十一、十二、十三、十三-1）。
五、本件經本院依民事訴訟法第271條之1準用同法第270條之
1第1項第3款之規定，整理並協議簡化爭點如下：
㈠、原告依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求被告賠償所失利益85萬元，有無理由？
㈡、原告依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求被告賠償104年10月8日至105年10月15日，原告支付水、電、瓦斯、地價稅、房屋稅、管理費，共4萬6379元，有無理由？
六、得心證理由：
㈠、原告不得依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求被告給付85萬元：
1、按契約解除後，原契約溯及的失其效力，雙方當事人因而互負回復原狀之義務，如當事人因訂立契約而受有損害，是否仍得請求賠償，各國立法例有採選擇主義、契約利益主義或履行利益賠償主義者，我民法第260條規定：「解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求」，乃採履行利益賠償主義，認為損害賠償請求權係因債務不履行所發生，屬原債權之變換型態，非因解除權之行使而新發生，條文所稱「不妨礙損害賠償之請求」，即係表明原有之損害賠償請求權，不因契約之解除失其存在。蓋自解除契約之效果而言，於契約有效期間，基於債務所為之給付，均應返還，始能回復契約訂立前之狀態，則契約有效時，基於債務所生之損害，亦應一併賠償，方可達回復原狀之趣旨，民法第260條規定，即係在立法政策上，對於契約之溯及效力，酌加限制，允許當事人得就債務不履行所生損害，請求賠償，亦即在此範圍內，契約之效力仍然存續，是其損害賠償請求權，自不分行使解除權之當事人或相對人，均不因契約之解除而失其存在(最高法院96年台上字第1204號判決意旨參照)。承上可知，系爭買賣契約雖因被告遲延給付價金，經原告催告後解除，原告仍得依債務不履行之規定，請求履行利益之損害賠償，亦即賠償契約履行時，其可獲得之利益。是以，原告於系爭契約解除後，如有債務不履行之損害賠償，仍得依系爭契約第11條第2項(本契約簽訂後，甲方若有違約情事經乙方合法解除本約後，應負擔乙方所受損害賠償…)、民法第231條(債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延所生之損害)之規定，請求債務不履行之損害賠償。
2、按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第216條第1項，定有明文。惟無論所受損害抑所失利益，被害人賠償損害之請求權，以受有實際上之損害為成立要件，故衡量賠償之標準，首應調查被害人實際上之損害額，始能定其數額之多寡（最高法院97年度台上字第1316號判決要旨參照）。查系爭不動產於原告出售予被告之時，其市價至少每坪45萬元(參兩造不爭執事項㈦)，而原告出售予被告之價格為每坪40.98萬元(本院卷第302頁)。是系爭買賣契約縱經履行完畢，原告出售之價格既低於市場合理之售價，則其本即未獲得超過系爭不動產合理市場價格之利益，則系爭買賣契約解除後，原告既已免除給付系爭不動產之義務，則其即未受有履行利益之損害，自不得向被告請求此部分之損害。
3、原告雖另主張：系爭不動產其以1886萬元出售予被告，扣除仲介費6萬元，其可得1880萬元，因被告遲延給付經解除契約後，以1850萬元出售予訴外人簡森松，扣除仲介費55萬元後，其所得1795萬元，兩者之差額85萬元，為其所失利益，被告自應賠償前開金額云云。惟按依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條第2項，亦有明文。查原告於系爭買賣契約解除前，既將系爭不動產出售予被告，衡情當無再另行出售予他人之計劃。是原告將系爭不動產於系爭買賣契約解除後，另行出售予訴外人簡森松，顯非系爭買賣契約解除前，依通常情形或已定之計劃即有出售簡森松之規劃，故解除契約前後出售不動產之差額，是否為原告因被告債務不履行所受之所失利益損害，即有疑義。又按民法第260條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，因此該條所規定之損害賠償請求權，系專指因債務不履行之損害賠償而言(最高法院80年度台上字第2337號判決意旨參照)。查原告所主張之85萬元差額損害，係於系爭買賣契約解除後，另行出售予訴外人簡森松後所生，並非系爭買賣契約履行時，其原可獲得之利益，因被告債務不履行致其無法獲得原可得之利益，而受之損害，依前開說明，自非屬系爭買賣契約債務不履行損害賠償之範圍。
4、準此，系爭買賣契約縱經履行完畢，原告本即未獲得超過系爭不動產合理市場價格之利益，是系爭買賣契約解除後，其既已免除給付系爭不動產，而保有系爭不動產，則其即未受有履行利益之損害，而不得向被告請求賠償；又原告主張之差額損害，既非系爭買賣契約債務不履行損害賠償之範圍，則原告依系爭買賣契約第11條第2項，民法第231條之規定，請求債務不履行之損害賠償，即屬無據。
㈡、原告不得依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條，請求原告支付水、電、瓦斯、地價稅、房屋稅、管理費共4萬6379元：
原告主張：系爭買賣契約原約定之系爭不動產之點交日為10
4年10月8日，是原告自104年10月8日以後至出售予訴外人簡森松止，期間所支付之水、電、瓦斯、地價稅、房屋稅、管理費等，合計4萬6379元，為原告因被告債務不履行所生之損害，被告自應賠償云云。惟按契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，此觀民法第259條之規定自明。由是可知，契約解除後，當事人間之契約溯及失效，已給付之標的，雙方應回復原狀返還他方，尚未給付之標的，亦無庸給付。是系爭買賣契約經解除後，原告即不負給付系爭不動產予被告之義務，得自行管理使用系爭不動產，而原告前開主張之費用，均係管理使用系爭不動產之必要費用，於兩造解除契約後，應由原告自行負擔。是原告主張前開費用，應由被告負擔，而依系爭買賣契約第11條第2項、民法第231條請求被告賠償損害4萬6379元，亦無所據。
㈢、綜上所述，原告依系爭買賣契約第11條第2項，民法第231條之規定，請求被告賠償89萬6379元及遲延利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，亦應駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論駁，併此敘明。
八、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國106年9月30日
民事第四庭法官劉逸成以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀，若委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費，否則本院得不命補正逕行駁回上訴。
中華民國106年10月6日
書記官薛月秋