裁判字號：臺灣桃園地方法院105年訴字第1579號民事判決
裁判日期：民國106年10月27日
裁判案由：分割共有物
臺灣桃園地方法院民事判決105年度訴字第1579號原告 吳政憲 訴訟代理人 吳如芳
吳燕如 被告 吳東陽
吳舒婷 吳豐志 吳麗卿 共同訴訟代理人 陳怡伶 律師上列當事人間請求分割共有物事件，本院於民國106年9月28日言詞辯論終結，判決如下：
主文兩造共有如附表一所示之土地及建物准予變價分割，所得價金由兩造按附表二所示應有部分比例分配。
訴訟費用由兩造按附表二所示比例負擔。
事實及理由
一、原告主張：伊為桃園市○○區○○段○○○段000000地號土地（下稱系爭土地）及其上桃園市○○區○○段○○○段00
0○號建物（下稱系爭建物）之共有人，系爭土地、建物共有情形及各共有人應有部分均如附表二所示。系爭土地及建物並非不能分割，共有人間亦無不能分割之協議，惟因共有人間無法達成分割協議，爰依民法第823條第1項、824條第2項規定提起本件訴訟，請求以變價方式分割系爭土地、建物等語。並聲明：如主文第一項所示。
二、被告則以：雖有意以將系爭土地、建物原物分配於被告共有，再找補原告之方式分割，惟不確定有無資金，故同意用變價方式分割系爭土地、建物等語，資為陳述。
三、得心證之理由：㈠按各共有人，除法令另有規定外，得隨時請求分割共有物。
但因物之使用目的不能分割或契約訂有不分割之期限者，不在此限，民法第823條第1項定有明文。次按共有人因共有物分割之方法不能協議決定，而提起請求分割共有物之訴，應由法院依民法第824條命為適當之分配，不受任何共有人主張之拘束（最高法院49年台上字第2569號判例意旨參照）。又法院於裁判分割時，得以原物分配於各共有人。但各共有人均受原物之分配顯有困難者，得將原物分配於部分共有人；而原物分配顯有困難時，得變賣共有物，以價金分配於各共有人；以原物為分配時，如共有人中有未受分配，或不能按其應有部分受分配者，得以金錢補償之，民法第824條第2項第1款、第2款前段、第3項分別定有明文。再按定共有物分割之方法，應斟酌各共有人之意願、利害關係、共有物之價格、利用價值及分割後各部分之經濟價值與其應有部分之比值是否相當而為適當之分配，始能謂為適當而公平（最高法院94年度台上字第1149號判決意旨參照）。㈡經查，系爭房地為兩造所共有，並無因使用目的不能分割之
情形，或有何約定不分割之協議，兩造亦無法協議分割，復經本院調解仍無法達成協議分割等情，有系爭土地、建物登記第一類謄本、本院105年度桃司調字第34號民國105年8月30日調解程序筆錄等各一份附卷可稽（見本院卷第32至34頁、第47頁），且為被告所不爭執（見本院卷第67頁），揆之前開說明，原告訴請裁判分割，洵屬有據，應予准許。又原告主張採用變價分割之分割方法，經被告共同訴訟代理人於本院106年9月28日言詞辯論期日當庭表示同意（見本院卷第204頁）。本院審酌系爭建物原係二層樓加強磚造建物，建物第一類登記謄本登記總面積合計原僅185.98平方公尺（一層79.65平方公尺，二層92.99平方公尺，騎樓13.34平方公尺），事後有增建，增建部分經測繪後，增建部分一樓36.02平方公尺，二樓35.64平方公尺，三樓114.91平方公尺，增建部分共計186.57平方公尺，有系爭建物第一類登記謄本及桃園市桃園地政事務所土地複丈成果圖各1份存卷可憑（見本院卷第34頁、第121頁）；而系爭建物目前一樓至三樓中間是廚房，一樓前後方及二樓目前無人使用，三樓現由原告及其姊即原告訴訟代理人吳燕如、吳如芳使用，系爭建物一樓前後各一出入口，但一樓後方之出入口因已蓋圍牆而無法出入，此外並無其他獨立出入口，一至三樓由樓梯通連，各層樓並無獨立出入口等節，業經本院至現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄1份可按（見本院卷第118頁）。系爭土地、建物共有人並非相同，且倘以原物分割，各共有人就分得之建物部分均有出入之需求，勢必須另劃出共同使用之門廳或走道空間，並就該空間維持共有、約定使用或其他方式之法律關係，此舉不僅減少各共有人得有效利用之空間，且徒增法律關係之複雜化，有害於各共有人之日常生活，並減損共有物之經濟價值，亦徵系爭房地不適於原物分割之方法。況若將系爭房地原物分配予部分共有人，則受分配之共有人，依民法第824條第3項之規定，對於未受分配或不能按其應有部分受分配之共有人，應予金錢補償。然各共有人對系爭房地應有部分比例並非相同，兩造對於應將系爭土地、建物分配予何共有人之意見亦不一致，且系爭土地、建物經鑑價後，總價值高達新臺幣2,222萬7,000元，有不動產估價報告書1份在卷可考（見本院卷第126頁），於本院106年9月28日言詞辯論期日，原告當庭表示鑑價金額太高，沒有足夠資金可以購買；被告共同訴訟代理人亦表示被告雖有意願以鑑定價格購買系爭土地、建物並找補原告，但不確定是否有足夠資金等語（見本院卷第204頁），足見無論將系爭土地、建物原物分配予原告或被告，兩造均未必有資力以金錢補償其他共有人，可能衍生日後金錢補償執行之糾紛，故兼採分割及金錢補償之分割方式非合適。反觀原告主張採行變賣分割之方式，在自由市場競爭之情形下，將使系爭房地之市場價值極大化，對於共有人而言，顯較有利。再者，民法第824條第7項已增訂：「變賣共有物時，除買受人為共有人外，共有人有依相同條件優先承買之權，有二人以上願優先承買者，以抽籤定之。」之內容，核其立法理由，乃共有物變價分割之裁判係賦予各共有人變賣共有物，分配價金之權利，故於變價分配之執行程序，為使共有人仍能繼續其投資規劃，維持共有物之經濟效益，並兼顧共有人對共有物之特殊感情，爰增訂變價分配時，共有人有依相同條件優先承買之權。準此，倘被告認有繼續持有所有權之必要，仍得於變價分配之執行程序時，行使依相同條件優先承買之權利。從而，本院參酌系爭房地之使用情形、經濟效用、兩造之利益及意願等一切情狀，認系爭房地不適宜原物分割，應以變價後價金按兩造應有部分比例分配，較能兼顧兩造共有人之利益，而屬適當。
四、綜上所述，系爭房地依其使用目的及經濟效益，不宜原物分割，應以變價分割之方式為當，是原告依民法第823條第1項、第824條第2項之規定，請求裁判變價分割系爭土地與建物，為有理由，應予准許，並判決如主文第1項所示。又分割共有物之訴，核其性質，兩造本可互換地位，原告提起本件訴訟於法雖屬有據，然被告之應訴乃法律規定不得不然，其所為抗辯為伸張或防衛權利所必須，是訴訟費用應由兩造依附表二所載應有部分之比例分擔，始為公允，爰諭知兩造按分割前應有部分之比例負擔訴訟費用如主文第2項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，自無逐一論駁之必要，附此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第80條之1、第85條第1項但書。
中華民國106年10月27日
民事第一庭法官郭俊德以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年10月31日
書記官駱亦豪附表一：
┌────────────────────────────────────┐│一、土地標示│├────────────────────┬──┬──────┬─────┤│土地坐落│地目│面積│權利範圍│├───┬───┬───┬──┬─────┤│（平方公尺）│││縣市○鄉鎮市○段○○段│地號││││├───┼───┼───┼──┼─────┼──┼──────┼─────┤│桃園市│桃園區│桃園│武陵│155-49│建│139.00│全部││││││││││├───┴───┴───┴──┴─────┴──┴──────┴─────┤│二、建物標示│├───┬──────┬──────┬─────┬──────┬─────┤│建號│基地坐落│建物門牌│建築式樣主│建物面積│權利範圍│││││要建築材料│(平方公尺)││├───┼──────┼──────┼─────┼──────┼─────┤│919│桃園市桃園區│桃園市桃園區│加強磚造2│185.98│全部│││桃園段武陵小│南門街17號│層樓房│││││段155-49地號││││││││││││├───┴──────┴──────┴─────┴──────┴─────┤│三、增建部分面積共計186.57平方公尺（詳如附圖）。│││└────────────────────────────────────┘附表二：
┌───┬──────┬───────┬───────┐│編號│共有人姓名│土地應有部分暨│建物應有部分暨││││訴訟費用負擔比│訴訟費用負擔比││││例│例│├───┼──────┼───────┼───────┤│1│吳政憲│1/3│1/2│├───┼──────┼───────┼───────┤│2│吳東陽│1/9││├───┼──────┼───────┼───────┤│3│吳舒婷│1/9││├───┼──────┼───────┼───────┤│4│吳豐志│1/9││├───┼──────┼───────┼───────┤│5│吳麗卿│1/3│1/2│└───┴──────┴───────┴───────┘