桃園簡易庭96年度桃簡字第9號民事判決

臺灣桃園地方法院民事簡易判決　　　　　96年度桃簡字第9號
原　　　告　甲○○　?
訴訟代理人　 袁健峰 律師
　　　　　　 李承訓 律師
被　　　告　丁○○
訴訟代理人　 李清輝 律師
　　　　　　戊○○
上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於中華民國97年8月7日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應將坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號上如附圖所示編號
Ａ部分面積二十三點零一平方公尺之建物，及如附圖所示編號Ｂ
部分面積一點四五平方公尺之建物均拆除，並將上開土地返還原
告及其他全體共有人。
前項之履行期間為一個月。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行。但被告如以新臺幣肆拾伍萬零陸拾肆元為原告
預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、按「起訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但不
變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非
為訴之變更或追加。」，民事訴訟法第255條第1項、第25
6條分別定有明文。本件原告起訴主張原告及訴外人 游明娟
、 黃士宇 、黃 陳鳳珠 、 陳詩莉 、 黃淑芬 （下稱原告及其他全
體共有人）所共有坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○號土地（
下稱系爭土地），遭被告無權占用如附圖（見卷附之原告起
訴狀附圖）所示紅色部分土地搭建磚造建物及水塔（下稱系
爭建物）使用，爰依無權占有之法律關係，請求被告將坐落
在系爭土地上之系爭建物拆遷，並聲明：被告應將坐落在系
爭土地上如附圖所示紅色部分面積約17.33平方公尺之系爭
建物拆除，並將系爭土地返還原告及其他全體共有人。嗣經
桃園地政事務所就系爭建物實際測量後，依桃園地政事務所
(096)桃測法字第007500號土地複丈成果圖（即本判決附圖
，下稱系爭複丈成果圖），將上開聲明變更為：被告應將坐
落在系爭土地上如系爭複丈成果圖所示Ａ部分面積約23.01
平方公尺及Ｂ部分面積約1.45平方公尺之系爭建物拆除，並
將系爭土地返還原告及其他全體共有人。查原告上開所為變
更，係依地政機關實際測量數據，按原請求方式計算後為更
正，核屬更正事實及法律之陳述，並未變更原訴訟標的，揆
諸前開規定，自應允許。
二、原告主張：
（一）緣坐落於桃園縣○○鄉○○段○○○號土地（下稱系爭土地
）為原告與訴外人游明娟、黃士宇、 黃陳鳳珠 、陳詩莉、
黃淑芬所共有（應有部分均各為六分之一），被告竟無正
當理由，其所有之建物及水塔分別占有系爭土地如附圖所
示編號Α部分面積23.01平方公尺，及編號Β部分面積1.
45平方公尺。
（二）查被告無權占有原告與其他共有人所共有如附圖所示之系
爭土地，原告自得為全體共有人之利益，本於所有權訴請
排除被告之侵害，並請求被告將占有系爭土地之建物、地
上物拆除，並將該部分占用之土地返還原告及全體共有人
。為此，爰依民法第767條、第821條之規定請求拆除無
???權占用之建物、地上物，並將系爭土地返還予全體共有人
，並聲明：如主文第一項所示。
（三）被告所有之系爭建物、地上物占有系爭土地，並無合法正
當之權源，理由如下：
⒈被告於67年向訴外人 黃仁成 、丙○○購買土地及其上建物
，並未包括系爭土地，蓋被告所提出之系爭買賣契約書，
已明確記載購買之地號為172地號土地及其上建物。又被
告自認當時買賣時有透過代書辦理，則本諸代書之專業，
豈會漏未記載，益證被告此部分所辯不足採。
⒉又參諸系爭買賣契約書第二條約定，被告買受之土地議定
以每坪4,200元計價，地上建物議定不另計款，另廣床四
頂由被告補貼2,621元，總價為30,500元等語。基上開說
明，重測前172地號土地之面積為238平方公尺，換算為
71.995坪，而以約定每坪4,200元計價，總價為302,379
元，另加上被告補貼之廣床四頂2,621元，合計恰為買賣
契約約定總價305,000元，足見被告並未購買系爭土地。
⒊被告雖辯稱當時買賣係以地勢較高之駁坎為界云云，惟遍
觀系爭買賣契約書，並無一語提及駁坎語句。如果雙方如
此係買賣移轉標的範圍之真意，又有委託代書辦理，加上
雙方係以每坪單價4,200元計價，衡情應會至現場測量，
豈有僅記載172地號土地為買賣範圍，足見被告所辯不足
採。
⒋如附圖所示Α部分之建物及Β部分之水塔，應係被告所增
建、改建與重建。
⒌退步而言，縱被告有向訴外人黃仁成、丙○○等人購買系
爭土地，被告與黃仁成、丙○○等人所簽訂者僅為買賣之
債權契約，被告既未取得所有權，基於債權相對性，無從
對原告主張，是被告仍屬無權占用系爭土地。
三、被告則抗辯：
（一）緣系爭土地於重測前為原桃園縣○○鄉○○段○○○○○○號
，與桃園縣○○鄉○○段○○○號（重測前○○○鄉○○段
○○○○號）、72-1地號土地（分割自同段72地號），暨上
開土地上全部之建物（門牌號碼為桃園縣龜山鄉山頂村5
鄰23號，下稱系爭建物），均係訴外人黃仁成及其子丙○
○於民國67年間出售予被告丁○○之房地。買賣雙方於67
年4月6日簽訂買賣契約（下稱系爭買賣契約），並約定
以現場地勢較高之駁坎為界，駁坎以下之土地均屬買賣之
範圍，嗣因代書作業疏失，而漏列原○○○鄉○○段○○○○
○○號土地（即系爭土地），致未辦理移轉登記，故被告
乃本於買賣之法律關係占用系爭土地，並非無權占有。
（二）關於黃仁成、丙○○父子就上開房地權源之由來，說明如
下：重測前龜山鄉172地號及172-3地號土地，原屬簡天
生、 簡天榮 所共有（ 簡天生 應有部分三分之二，簡天榮應
有部分三分之一），簡天生、簡天榮將上開土地及其上建
物出售予丙○○之親戚（惟尚未辦理移轉登記），丙○○
之親戚因無後代子孫，遂於生前將上開土地及建物贈與黃
仁成、丙○○父子（惟土地亦尚未辦理移轉登記），嗣簡
天生找乙○○出面處理土地事宜，乙○○遂介紹被告購買
上開房地，故後來重測○○○鄉○○段○○○○號土地，即
直接由簡天生、簡天榮移轉登記予被告名下，房屋名義即
由丙○○變更為被告名義。
（三）系爭土地確實係上開系爭買賣契約之買受範圍，但被告一
直以為重測○○○鄉○○段○○○○號土地即含括駁坎以下
全部土地，而不知尚有系爭土地未辦理移轉登記，嗣被告
於95年4、5月間發覺後，請求簡天生（已歿）之繼承人
及簡天榮辦理土地移轉登記時，始發現簡天榮於95年6月
間已將其應有部分三分之一出售予原告甲○○及訴外人楊
雪娥，被告之家屬為求其餘土地之移轉登記，只好再向簡
天生之繼承人 簡明豐 購其應有部分三分之二土地，此即為
被告之家屬黃士宇、黃陳鳳珠、陳詩莉、黃淑芬等人共有
系爭土地應有部分三分之二之由來。而原告明知被告原已
購得系爭土地，僅漏列於買賣契約中而未辦理移轉登記，
仍故意向簡天榮購買其應有部分六分之一，而遽以共有人
之身分，訴請被告拆屋還地，所為顯以損害被告之權益為
主要目的，已構成權利之濫用。
（四）又本件被告居住於系爭土地已久，系爭土地原所有權人亦
持續讓被告繼續使用系爭土地，原告甚至知悉被告有購買
系爭土地因故漏列且未移轉登記之情事，而向共有人一購
買應有部分，是以，系爭土地原所有權人已有使被告使用
系爭土地之默示意思表示，原告自應繼受此項法律關係。
（五）依據證人丙○○、乙○○於96年12月11日之證述，可以證
明67年間被告買受系爭房地，確實以桃園縣○○鄉○○段
○○○號上之駁坎為界，自包括該73地號之土地。是以，系
爭土地所有人於地上建物出售時，即一併交付該號土地供
被告使用，在解釋上，符合民法第425條之1之規定意旨
，依民法第425條之規定及判例意旨，被告有合法占有之
權源。
（六）被告否認有擴建之情形，依桃園縣政府稅捐稽徵處房屋稅
籍證明書之記載，被告67年間購買系爭建物時，其構造為
「土磚混造」，且該建物之房屋稅起課年月為「33年1月
」，足見該建物絕非只是土造。另據被告所提出之航空照
片，可知系爭房屋確實為日據時代以來之土造房屋，並未
???增建、改建。被告就該房屋坐落系爭土地上之部分，並未
改建、增建。
（七）原告提起本訴屬於權利濫用：原告與建商合作開發之土地
對外本有適宜之通路，且原告明知被告有購置系爭土地因
故未辦理移轉登記，並居住其上久遠，竟以損害被告權益
為主要目的，而提起本件訴訟，原告訴請拆屋還地本屬權
利濫用。
（八）爰聲明：⑴駁回原告之訴。⑵如受不利益判決，願供擔保
請准免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：
（一）原告為系爭土地（即桃園縣○○鄉○○段○○○號）之共有
人之一，其應有部分為六分之一。
（二）被告所有之系爭建物（門牌號碼為桃園縣龜山鄉山頂村5
鄰23號）及其水塔分別占用系爭土地如附圖所示編號A部
分（面積23.01平方公尺）及附圖所示編號B部分（面積
1.45平方公尺）。
（三）原坐落桃園縣○○鄉○○段○○○○號土地，為簡天生、簡
天榮所共有（應有部分分別為三分之二、三分之一），為
於65年8月25日逕為分割為山頂段172-3地號、172-4地
號、172地號三筆土地。其中山頂段172-3土地重測後為
為桃園縣○○鄉○○段○○○號土地，即系爭土地。另山頂
段172地號土地，於67年1月12日分割為172、172-5、
172-6、172-7、172-8地號，其中分割後172地號土地
，重測後為現桃園縣○○鄉○○段○○○號土地。
（四）被告於67年4月6日與訴外人黃仁成及其子丙○○簽訂買
賣契約，契約上記載購買之標的為「桃園縣○○鄉○○段
○○○○號土地、面積0.0238公頃」，及其上門牌號碼為桃
園縣龜山鄉山頂村5鄰23號之系爭建物。而系爭建物並未
辦理第一次所有權保存登記。而桃園縣○○鄉○○段○○○
○號土地（即現桃園縣○○鄉○○段○○○號土地）所有權
人為簡天生、簡天榮所共有（應有部分分別為三分之二、
三分之一），於67年6月間移轉登記予被告。
五、本案之爭點，本院之判斷：
被告供認其所有之系爭建物及水塔，有占用系爭土地如附圖
所示Α、Β部分，是被告占有系爭土地，有無合法正當之權
源？即為本案之主要爭點。茲就被告主張占有之正當權源，
是否有理由，分述如下：
（一）被告是否與簡天生、簡天榮間默示成立租賃關係或使用借
貸關係，而適用或類推適用民法第425條之規定，作為合
法占有之權源？
⒈按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在」。
民法第425條第1項定有明文。查被告抗辯被告自民國67
?年承買系爭建物後就持續居住該處，雖就系爭土地漏未辦
理移轉登記，惟土地登記名義人簡天生、簡天榮並未訴請
拆屋還地。由此可推論可能情形有二：一為系爭73地號土
地確實已同時賣給被告。二為簡天生、簡天榮對於被告之
系爭建物占用系爭土地未為反對之意思表示，可推知簡天
生、簡天榮已同意被告繼續使用系爭73地號土地，若雙方
默示合意之內容係同意被告得有償使用系爭土地，則被告
與簡天生、簡天榮間就系爭土地成立租賃關係，若默示合
意之內容係同意被告得無償使用系爭土地，則可推論被告
與簡天生、簡天榮間成立使用借貸關係，應可適用或類推
適用民法第425條之規定云云。
⒉惟查，⑴系爭土地之原地主簡天生、簡天榮固未訴請被告
拆屋還地，然原因不一而足，尚難執此遽論簡天生、簡天
榮有同意或默示同意被告使用之意思表示，亦無法推論出
被告與簡天生、簡天榮間有何租賃或使用借貸關係。⑵再
者，被告並未舉證證明被告使用系爭土地有何「有償」之
對價予簡天生、簡天榮，尚難認被告與簡天生、簡天榮有
何租賃關係存在。⑶又關於「基地之使用借貸關係」可否
類推適用民法425條之規定，學說固有肯定之見解，惟本
院審酌借貸契約乃無償契約，若可類推適用民法第425條
之規定，實對基地買受人保護不周，況按使用借貸契約僅
有債之效力，除法律明文外（如民法第425條租賃契約得
對抗買受租賃物之人），不得以之對抗契約以外之第三人
，且我國目前實務目前多採取否定之見解，是被告此部分
之主張，亦難憑採。
⒊綜上，被告此部分之主張，尚難憑採。
（二）被告是否可類推適用民法第425條之1規定，而主張有合
法占有之權源？
⒈按「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或
僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓
與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房
屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有
租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」民
法第425條之1第1項定有明文。此規範目的應係調和建
築物所有人與基地所有人間之關係，使原存在之建築物不
因其所占用之基地移轉他人，而成無權占有土地，藉以調
和土地與建物之利用關係。
⒉被告主張本件系爭土地與房屋雖非同屬一人所有，惟依最
高法院91年度台上字第1919號判決意旨謂：「是房屋所有
人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出
賣因致房地異主時，雖與上開判例所稱之「土地及房屋同
屬一人」情形未盡相同，但就該判例規範之目的及債權物
權化之趨勢而言，得否依相類事實，應為相同處理之法理
而為類推適用，即值深究。」，且被告明知系爭土地有被
告之房屋占有仍然買受，而主張應可類推適用民法第425
條之1規定云云。惟查，⑴被告於67年間向黃仁成及其子
丙○○購買系爭建物時，系爭73地號土地仍登記為簡天生
、簡天榮所有，是土地房屋並非同屬一人所有，則應無民
法第425條之1規定之適用，先予敘明。⑵最高法院91年
度台上字第1919號判決意旨，有一重要之前提係「房屋所
有人對土地所有人原已取得基地利用權」而言，始就土地
及房屋不屬同一人所有之情形有所考量。然本案被告並未
舉證證明如附圖所示ΑΒ部分對於系爭土地而言，原本已
取得何合法占有之權源？則自無調和土地與建物之利用關
係可言。⑶此外，被告亦未舉證證明系爭73地號土地及系
爭建物是否曾同屬一人所有，自無法民法第425條之1規
定或最高法院48年度台上字第1457號判例意旨之適用。
⒊綜上，被告此部分之主張，尚難憑採。
（三）被告於67年4月6日向 黃福來 、黃仁成購買系爭房屋時，
是否有同時購買系爭土地？
⒈按買賣契約係一以移轉物權為目的之債權契約，並非即為
移轉物權之物權契約，基於債之相對性，並無法對抗物權
行為。是以，土地承買人向土地所有人購買土地，若未辦
理移轉登記，而土地所有人復將土地賣予第三人並辦理移
轉登記，則原土地買受人尚難以買賣契約對抗已辦妥土地
移轉登記之第三人。
⒉查以，被告主張與黃福來、黃仁成購買系爭房屋時，亦同
時購買系爭土地，僅漏未於買賣契約中記載，亦漏未辦理
登記云云。就此，原告則否認之。本院審酌，縱被告所稱
購買系爭房屋時，同時有購買系爭土地乙節屬實，惟既然
未辦理所有權移轉登記，此部分僅具有債權契約之效力，
依前開說明要旨，尚難執此對抗嗣後購買並辦妥所有權移
轉登記之原告及其他共有人，殆無疑義。
⒊綜上，被告此部分之主張，尚難作為有利之證據。
（四）本件原告訴請拆屋還地，是否屬於權利濫用？
⒈按「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主
要目的。」，民法第148條第1項固有明文規定，惟按民
法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的
，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損
害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最告法院
45年台上第105號判例要旨參照）。又所謂以損害他人為
主要目的，包括權利行使之結果於自己所得利益極小而於
他人損害甚大之情形（最高法院70年台上字第3283號判決
意旨參照）。
⒉本件被告抗辯原告明知被告有購置系爭土地僅因故未辦理
移轉登記，並居住其上久遠，竟以損害被告權益為主要目
的，而提起本件訴訟，原告訴請拆屋還地本屬權利濫用云
云。惟查，⑴迄至本案辯論終結為止，本件被告並未舉證
或指出證明之方法，證明原告係明知被告所稱購置系爭土
地因故未辦理移轉登記卻仍購買系爭土地乙情。而原告訴
請拆屋還地，亦無非係為拓寬得通行之道路以為利用乙節
，亦為兩造所不否認，是並無法證明原告主張權益所受利
益極小並單純以損害他人為目的。是被告此部分之主張，
尚難憑採。⑵再者，查本件原告訴請被告拆除之系爭建物
及地上物，包括一層樓之磚造建物、水塔等情，兩造所不
爭。查上開建物、地上物之價值，相較於數層樓高之水泥
磚造房屋而言並非甚鉅，且其結構單純，拆除尚非困難，
拆除結果並不會影響被告原所居住之磚造建築物本體，再
者，本件原告於提起本件訴訟過程中，已多次謀求與被告
協商，甚至願意出資請被告拆除占用部分（詳歷次審理筆
錄）。準此，難認原告本於所有權之法律關係，請求被告
拆屋還地，主觀上有何以損害上訴人為主要之目的，亦難
認有何權利濫用之情形。是被告辯稱原告係權利濫用云云
，亦屬無據。
⒊綜上，被告此部分之抗辯，難以憑採。
六、綜上，本件被告既然無法舉證證明其所有如附圖所示Α部分
之建物及Β部分之水塔占用系爭土地有何合法占有之權源，
從而，原告本於民法767條、第821條之規定，請求如主文
第一項所示，為有理由，應予准許。又被告拆除系爭建物，
性質上非經相當時間不能履行，爰依民事訴訟法第396條第
1項規定，酌定一個月之履行期間。另本件係就民事訴訟法
第427條第3項訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，核
屬同法第389條第1項第3款所定之判決，爰依職權宣告假
執行，及被告得供相當擔保金額而免為假執行，被告 陳明 願
供擔保請准宣告免為假執行，核與法並無不合，爰酌定相當
之擔保金准許之。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，核
與判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
八、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條第2
項、第78條、第389條第1項第3款、第396條第1項，判
決如主文。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　26　　日
桃園簡易庭法官顧正德
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後日內，向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後日
內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　97　　年　　8　　月　　26　　日
書記官劉致芬