裁判字號：臺灣宜蘭地方法院106年訴字第439號民事判決
裁判日期：民國107年04月10日
裁判案由：給付服務報酬
臺灣宜蘭地方法院民事判決106年度訴字第439號原告 賴富厚 即元信不動產被告 鮑銘珊 訴訟代理人 蔡文彬 律師上列當事人間請求給付服務報酬事件，本院於民國107年3月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴意旨：原告經營不動產居間仲介業務，被告分別於102年4月1日、103年1月1日、同年7月1日、104年4月13日、105年8月22日與原告簽訂不動產委託銷售同意書（下稱系爭委託契約），銷售被告所有門牌號碼為宜蘭縣○○市○○路○○○號之房地（下稱系爭房地），其第12條第3款約定倘委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個月內，被告與原告 曾仲介 之客戶成立買賣契約，被告仍應給付委託銷售價格4%之服務報酬予原告。而原告於簽約後即積極為被告尋覓買方， 嗣有 與原告有聯賣關係之東森房屋文化店即巨正不動產經紀有限公司（下稱巨正公司）介紹買方 蔡氏 家族預約看屋。蔡氏家族首次由四哥 蔡東昇 預約看屋，第二次複看由大姊 蔡碧真 、三哥 蔡東陽 一同看屋，經被告夫婦親自開門介紹，買方三哥蔡東陽表明有意願購買，因公務繁忙，交由蔡碧真代為議價聯繫買屋事項，後由蔡碧真與巨正公司簽訂不動產買賣斡旋契約書並約定契約有效期間為105年10月10日。買方首次出價3,500萬元，經多次溝通未成交，原告與同事亦積極與被告洽談。然蔡碧真於斡旋契約到期後取回斡旋金，隨即於同年10月12日由蔡氏家族成員中的蔡東陽與被告簽訂系爭房地買賣契約，合理研判買賣雙方應為節省仲介服務費而私下洽談成交案件。本件被告不簽專任銷售委託契約，經與被告多次溝通均表達不會私下訂約，卻在原告為此案件多次開會研討因應，無數次與買賣雙方談價，被告告知仲介需4,980萬元才成交，被告卻直接受於買方4,250萬元，實有違誠信。雖被告否認有簽系爭委託契約，但本件仲介案件，是本公司經紀人接洽，經紀人接案回來後會打電話給客戶拜訪，打電話去時是被告太太接的，每件委託書都會由委託人簽名跟留電話給原告，且打電話給被告也都無否認。再者，被告辯稱係由他人仲介紹系爭房地買方蔡東陽，然系爭房地買賣契約並無經紀人簽章及不動產標的房屋現況說明書，顯非仲介人員介紹簽約。是本件被告於委託期間或委託期間終止後2個月內，將系爭房地出售予原告先前仲介買方蔡氏家族成員蔡東陽，則被告所為顯係為規避給付原告仲介服務費，為此，爰依委託銷售契約第12條約定請求被告給付委託銷售價額之仲介報酬或違約金等語，並聲明：被告應給付原告新臺幣（下同）85萬元。
二、被告答辯意旨：系爭房地本為被告所有，被告於105年8月22日與原告簽訂一般委託刊登帶看同意書（下稱帶看同意書），委託原告代為銷售系爭房地，而委託銷售之價格為4,980萬元，委託銷售期間自簽約時至105年12月31日止，並約定如因乙方之促成而使買賣契約成立生效時，被告應給付成交總價4%之報酬予原告。於委託銷售期間，原告曾仲介蔡碧真前來看屋，其後並有通知被告稱對方已支付斡旋金，欲承購價款為3,500萬元，然該價款與被告欲出售之價金差距甚大，故被告即拒絕該報價，嗣被告即未再收到任何消息。而原告自始皆未曾告知有關看屋之人即蔡碧真之姓名等資料，被告與蔡碧真亦不熟識。嗣被告接獲他仲介人員林先生來電，聲稱有客戶蔡東陽欲前來看屋，經雙方協商合意以4,250萬元出售，並於105年10月12日簽訂買賣契約書，而被告係於買賣契約簽立後，嗣後始知悉原告前所仲介蔡碧真與 蔡東洋 為姊弟關係。而本件被告係於105年始委託原告代為銷售系爭房地，兩造於105年8月22日簽訂帶看同意書，然原告竟稱被告自102年4月1日起即有陸續簽訂系爭委託契約，被告均否認之。且就系爭委託契約與帶看同意書之被告簽名以觀，字跡顯然不同，系爭委託契約皆未經被告授權而製作。且關於帶看同意書皆未見其上有載明原告所稱第12條第3款之約定內容，顯然該約定非屬兩造意思表示合致之約定範圍，被告當不受該約定規範。又原告以蔡碧真與巨正公司簽訂之不動產買賣斡旋金契約第12條第3款約定，向被告請求總價額4%云云，惟查，該契約書既非被告所簽訂，且受託人亦非原告，既兩造皆非該契約之當事人，原告持他人間之契約作為本件請求之依據，顯屬無稽。縱原告雖曾仲介蔡碧真前來看屋，然系爭房地之買方為蔡東陽，顯非同一人，且非原告曾仲介之客戶與上開約定之情形不符。故為答辯聲明請求駁回原告之訴。
三、本院之判斷：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院17年上第917號判例意旨參照）。查原告主張與被告於兩造間系爭委託契約屆滿後2個月與原告曾介紹的客戶蔡東陽成交系爭房地，應依兩造間系爭委託契約第12條第3項規定給付委託總價4%之金額等情，依前述說明，自應由原告就此一有利於己之事實負舉證之責。原告就其主張之事實固提出簽有被告姓名之102年4月1日、103年1月1日、103年7月1日、104年4月13日系爭委託銷售契約及105年8月22日之帶看同意書為證，惟被告僅承認有簽立帶看同意書，其餘系爭委託銷售契約同意書均爭執非被告本人所簽訂或其代理人名義所簽等語。而經本院核對系爭委託契約與帶看同意書委託人處簽名確非相同，而原告並未提出證明系爭委託契約確係由被告本人所簽訂或其代理人名義所簽，僅泛稱本件非買賣契約，無代理文件，僅有打電話去確認，及有約被告夫妻見面洽談或稱係由被告太太出面洽談云云，然均難以所陳認定系爭委託契約書係由被告本人或代理人所簽立，則系爭委託契約之真正性即已有可疑。
㈡、再查，縱系爭委託契約書為真正，然原告所提出上開契約文件中，載有原告所據以主張之契約書第12條（違約罰則）第3項「委託期間內或委託期間屆滿或契約終止後2個月內，甲方（即被告）將委託標的出售予乙方（即原告）曾經仲介之客戶者，甲方應給付委託總價額4%與乙方。」之約定者，僅於104年4月13日所簽訂之契約一份而已（見本院卷第8頁）。然該契約委託銷售期間乃至104年12月31日止，距被告與蔡東陽就系爭房地訂立買賣契約之105年10月12日，早已逾2個月，而原告並未主張並提出證據證明於104年12月31日以後兩造有就此委託契約之規定予以延長之約定。則原告據此為主張，亦顯非有理由至明。
四、綜上所述，原告主張被告應依系爭委託契約第12條第3項約定，給付其委託總價額4%報酬或違約金，而起訴為本件請求，為無理由，應予駁回。爰由本院判決並依職權宣告訴訟費用應由敗訴之原告負擔如主文所示。
五、本件事證已臻明確，兩造所為其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後認均與結論不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
中華民國107年4月10日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官張軒豪正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年4月11日
書記官曾至萱