裁判字號：最高法院96年台上字第1753號民事判決
裁判日期：民國96年08月10日
裁判案由：租佃爭議
最高法院民事判決九十六年度台上字第一七五三號上訴人甲○○
乙○○
丙○○
丁○○
戊○○
己○○
庚○○
辛○○（上列八人為 陳池洲 之承受訴訟人）上列八人共同訴訟代理人 呂傳勝 律師被上訴人壬○○住台灣省台北縣板橋市○○路○段○○○巷
癸○○住同上市○○○街○○巷○號5樓
子○○住同上縣樹林市○○路○○○號4樓
丑○○住同上縣永和市○○路○○○號5樓
寅○○住同上縣新店市○○路○巷○號14樓
卯○○住台北市○○路○段○○巷○○○號3樓
辰○○住同上市○○○路○○號4樓之7上列七人共同訴訟代理人 許巍騰 律師
李怡卿 律師被上訴人午○○住台灣省新竹市○○路○○○號8樓之2
巳○○住台灣省台北縣板橋市○○路○段○○○號
未○○住同上
申○○住同上（上列四人為林 李枝之 承受訴訟人）上列四人共同訴訟代理人 陳文億 律師被上訴人酉○○住台北市○○○路○段○○○巷21之1號
戌○○住台灣省台北縣土城市○○街○巷○○號2
亥○○住台北市○○○路○段○○○巷21之1號天○○住同上地○○住台灣省台北縣土城市○○路○○巷○○號宇○○○住同上縣○○鎮○○街○○號4樓宙○住台北市○○路○段○巷○弄14之1號3樓上列當事人間租佃爭議事件，上訴人對於中華民國九十四年十二月六日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第三三三號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
第三審訴訟費用由上訴人負擔。
理由本件上訴人主張：伊於民國四十四年一月一日向訴外人 李阿癸 承租其所有如原判決附表所示土地（下稱系爭土地），訂有耕地三七五租約，其後並續訂至九十一年十二月三十一日。系爭土地其中四○四號土地上之建物屬農舍，伊並無不自任耕作之情形。且伊興建該農舍時已經地主同意，李阿癸每年親往收租時亦未異議，縱認該建物非為農舍，雙方就四○四號土地部分已轉變為普通租賃關係，其他土地仍成立耕地租賃契約。縱認耕地租賃契約全部無效，因李阿癸繼續收租，於耕地租約屆滿時並協同辦理耕地租賃登記，雙方就四○四號土地以外之土地已另成立新耕地租賃契約，就四○四號土地則成立一般租賃關係。系爭土地於李阿癸死亡由被上訴人繼承後，被上訴人仍與伊續訂租約，該租約於九十一年十二月三十一日屆滿後，伊請求續約未果，依耕地三七五減租條例第二十條規定，租賃關係仍繼續存在。且依耕地三七五減租條例第一條適用民法第四百五十一條規定，應視為兩造以不定期限繼續契約。又伊並無欠租，被上訴人不得以欠租為由終止租約等情，爰求為確認兩造就系爭土地之耕地租賃關係存在之判決。
被上訴人（宇○○○、宙○二人除外）則以：上訴人在八一三號土地上興建工廠，現作為倉庫使用，又於五十五年間在四○四號土地上興建房屋，供居住使用，上訴人已將前開耕地變更用途使用，有不自任耕作之情事。兩造間之耕地租約自五十五年起，即因違反耕地三七五減租條例第十六條第一項規定而全部當然失效，且不因李阿癸之同意興建房屋而變為有效。原租賃關係既已消滅，兩造自無從續訂租約，兩造間亦未再訂立新租賃契約。又地○○縱向上訴人收取租金，因其未經全體共有人同意而收取，兩造間之無效契約亦不因此而變為有效或變為不定期租約。上訴人已數年未繳納租金，伊自得終止租約等語，資為抗辯。
原審依審理之結果，以：上訴人與被上訴人之被繼承人李阿癸就系爭土地訂立耕地三七五租約，並經桃園縣大園鄉鄉公所登記，最初三七五租約登記日期為四十四年一月一日，嗣李阿癸死亡，由被上訴人繼承系爭土地之所有權。系爭土地其中四○四號土地原為耕地，上訴人於五十五年間在其上建造房屋，八一三號土地上亦蓋有加強磚造建物，四○四、四一一號土地地目已於五十七年間變更為建地。被上訴人地○○曾自行向上訴人收取租金至九十一年為止等事實，為兩造所不爭執。查四○四號土地上蓋有磚造及加強磚造瓦頂之一層建物，其總面積約三百餘平方公尺，內部隔為房間、廚房、飯廳、雞舍、倉庫，現由上訴人被繼承人陳池洲夫妻及其第三個兒子全家居住使用，為上訴人所承認，且有第一審法院勘驗筆錄、簡圖及桃園縣蘆竹地政事務所土地複丈成果圖附卷足憑。足認上訴人於四十四年一月一日向被上訴人之被繼承人李阿癸承租系爭土地後，於五十五年間即在其中第四○四號耕地上興建上開房舍供自己及家族居住之用，其面積共計三百餘平方公尺，顯非以供堆置農具、肥料或臨時休息而為耕作之目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，難謂屬於農舍。上訴人又於八一三號耕地上蓋有加強磚造房屋一棟，面積達一百九十八平方公尺，有同上勘驗筆錄及土地複丈成果圖可考，該房屋原供木材工廠使用，現作為倉庫置放有農機具，然其面積廣大，亦難謂屬僅供堆置農具、肥料以便利耕作所建之簡陋農舍。按承租人應自任耕作，並不得將耕地全部或一部轉租於他人。承租人違反前項規定時，原訂租約無效，得由出租人收回自行耕種或另行出租，耕地三七五減租條例第十六條第一項、第二項定有明文。所謂承租人應自任耕作，係指承租人應以承租之土地供自己從事耕作之用而言；如承租人以承租之土地建築房屋居住或供其他非耕作之用者，均不在自任耕作之列，應構成同條第二項所定原訂租約無效之原因；而佃農在承租耕地上固允許有農舍之存在，但所謂農舍，係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決佃農家族實際居住問題為目的。又耕地三七五減租條例第十六條第二項所謂原定租約無效，係指承租人違反前項所定不自任耕作或轉租之限制時，原定租約無待於另為終止表示，當然向後失其效力，租賃關係因而歸於消滅而言。上揭房屋實際既供上訴人家族居住使用，上訴人未將租賃物供耕地使用，已有變更用途之非自任耕作情事，無待出租人另為終止租約之意思表示，全部租約已經當然無效，且不因嗣後該四○四號土地變為建地，而使原已無效之契約變為有效。又承租人違反耕地三七五減租條例第十六條第一項之規定時，原定租約無效，此乃屬法律之禁止規定，違背其規定當然無效，並不因出租人同意而使其有效。上訴人雖主張其興建系爭房屋曾經李阿癸同意云云，惟未見其舉證以實其說，已非可採，況縱經同意，租約亦不因事前經地主同意建屋，而認仍為有效。系爭耕地租賃契約，既歸於消滅，縱嗣後仍就原有耕地租約有為續約情事，惟並非雙方間重新約定新的租賃契約之合意；何況，上訴人迄今仍有非自任耕作之情事，該租約仍屬違反法律之禁止規定而為無效。上訴人雖另主張其與李阿癸有剔除第四○四號土地，就其他耕地重新成立租約之意思表示合致，惟自上訴人所提租金單據觀之，其付租範圍均含第四○四號土地，上訴人主張與事實不符，並非可採。又上訴人主張其已將租金交予被上訴人地○○縱認屬實，因地○○陳稱其係就個人部分為收租，況地○○未經全體共有人之同意，向上訴人收取租金亦不使兩造間耕地租賃關係因此有效存在。系爭土地租約既於五十五年間因上訴人不自任耕作違反法律禁止規定而無效，從而，上訴人請求確認兩造間就系爭土地之耕地租賃關係存在，為無理由，不應准許等詞，因而維持第一審所為上訴人敗訴之判決，駁回其上訴，經核於法並無違背。上訴論旨，就原審取捨證據、認定事實及解釋契約之職權行使，指摘原判決不當，求予廢棄，非有理由。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第四百八十一條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十六年八月十日
最高法院民事第三庭
審判長法官吳正一
法官劉福聲法官黃義豐法官簡清忠法官劉靜嫻本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十六年八月二十三日
Ｋ