裁判字號：臺灣新北地方法院97年訴字第2074號民事判決
裁判日期：民國98年06月05日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決97年度訴字第2074號原告丙○○訴訟代理人 曾郁智 律師
劉興業 律師被告戊○○訴訟代理人 王嘉斌 律師
周福珊 律師 賴玉梅 律師丁○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，經本院於民國98年5月15日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將如附表所示建物騰空遷讓返還予原告。
被告應自民國九十七年七月十六日起至返還上開房屋之日止，按月給付新台幣陸仟柒佰肆拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告分別以新臺幣肆拾貳萬柒仟元及新台幣貳萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告分別以新臺幣玖拾陸萬元、新台幣陸萬柒仟肆佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：㈠查如附表所示坐落台北縣板橋市○○段6404建號即門牌號
碼台北縣板橋市○○路○○巷○○弄8之4號及頂層未辦保存登記建物，經鈞院96年執字第87063號強制執行拍賣，由原告拍定，並經鈞院於核給權利移轉證書，原告已於民國
97年7月16日辦妥所有權登記在案。被告雖辯稱與前屋主己○○訂有租賃契約，並已給付租金全額至100年10月31日云云，惟迄今無法舉證以實其說，原告主張被告所提之租約為通謀虛偽意思表示而訂立，被告占有系爭建物屬無權占有，爰依民法第767條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還系爭建物。又被告自97年7月16日起無權占有原告所有之系爭房地，獲有類似租金之不當得利，不當得利之計算則參考被告所提通謀虛偽意思表示訂立之契約書，以每月新台幣（下同）2萬元核計，爰請求被告給付自97年
7月16日起至返還系爭房地之日止，按月以2萬元計算之不當得利。
㈡退步言，倘鈞院認租約為真正，則原告主張被告未有給付
5年期間全額租金之情，積欠租金為由，主張租約已於97年9月經催告而終止，被告應依民法455條之規定返還系爭建物。又自97年7月16日起至原告終止系爭租約之日止，被告仍積欠租金每月2萬元，自原告終止系爭租約之日起至被告遷讓返還系爭建物予原告為止，被告則應返還相當於租金之不當得利每月2萬元。
並聲明：㈠被告應將坐落台北縣板橋市○○段6404建號即門牌號碼台北縣板橋市○○路○○巷○○弄8之4號及頂層如圖所示未辦保存登記建物騰空遷讓返還予原告。㈡被告應自97年
7月16日起至返還上開建物之日止，按月給付2萬元予原告。㈢原告願供擔保請准予宣告假執行。
二、被告則抗辯：㈠被告就系爭建物與前所有權人己○○立有租賃契約，原告
雖自鈞院96年度執字第87063號強制執行事件中經由拍賣取得系爭建物之所有權，然該拍賣公告亦註明不點交，亦即系爭建物仍有租賃關係存在，依民法第425條第1項之規定，該租賃契約對於受讓人之原告仍繼續存在，被告得依該租賃契約繼續占有使用系爭建物。
㈡另原告主張被告與前屋主己○○簽定之租賃契約為通謀虛
偽意思表示，而認此租賃契約無效云云，對此原告自須依民事訴訟法第277條之規定負舉證之責。再者，被告已提出與己○○於95年11月1日所簽定之租賃契約，可茲為證被告確實與己○○間訂有租賃契約，加以證人乙○○、甲○○分別於鈞院98年3月13日及同年4月17日言詞辯論期日時均證稱因系爭房屋頂樓加蓋部分現為北晃堂使用，而其為北晃堂之信徒，於交付己○○5年租金時，均有幫忙支付其中之租金10萬元等情，亦顯見被告有給付5年之租金予前屋主己○○，則此租賃契約顯為真正，原告單方面主張被告與己○○間訂立租賃契約之意思表示為通謀須為意思表示，顯無理由。另被告確實因眾多信徒之幫忙支付租金，而已履行給付租金之義務，而前屋主己○○將此租金作何用途，並非被告或其他信徒所可知悉，亦非被告及信徒所可置喙，己○○是否清償借款或塗銷抵押權蓋與被告無關，不能以己○○拿此金錢是否真係塗銷抵押權為由，即可認被告與己○○間之租賃契約為通謀須為而無效云云。
㈢查原告又主張若系爭租賃契約為真正，但被告並未給付租
金達2期以上，而以97年8月5日之存證信函，認伊已於97年9月2日終止雙方間之租賃契約，而請求被告須依民法455條之規定返還系爭建物云云，惟查，被告於此備位聲明之主張中，已自承系爭租賃契約為真正乙節，則若該租賃契約為真實者，被告已依此租賃契約而將5年之租金給付予前屋主己○○，被告依此租賃契約所應負之給付義務業已履行完畢，自無須再給付租金予原告，故原告以被告未給付租金為由而終止此租賃契約顯屬無據。
等語，並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，被告願供擔保，請准宣告免予假執行。
三、兩造不爭執之事實為：㈠查如附表所示門牌號碼臺北縣板橋市○○路○○巷○○弄○○○
號房屋暨其頂樓增建之系爭建物，並其坐落基地，原為己○○所有，原告於本院96年度執字第87063號拍賣抵押物強制執行事件中經拍賣取得如附表所示系爭房地之所有權，經本院於97年7月1日核發權利移轉證書之事實，業經本院依職權調閱該執行卷宗查證屬實，並有本院民事執行處函之影本1紙附於本院卷第5-6頁可稽，且為兩造所不爭執。
㈡系爭建物現為被告占有使用，其中5樓建物供被告居住使
用，另頂樓增建供作北晃堂道場使用，亦經本院勘驗屬實，有勘驗筆錄附於本院卷第46-47頁可稽，並為兩造所不爭執。
四、被告雖抗辯：自86年間起即向己○○承租系爭房地使用，於95年11月間另立5年租約，租金120萬元已1次給付予己○○等語，惟查，㈠被告抗辯自86年間起即承租系爭建物居住使用，頂樓並供
作北晃堂道場乙節，為原告所否認。被告就此除提出95年11月1日訂立之租賃契約書為證，未再提出95年11月前之租賃契約書以為證明。經本院於98年4月17日命被告提出，被告迄未提出，且未表明無法提出之理由。則其抗辯自86年間起即有承租系爭建物使用云云，已難遽信。
㈡又查，本院於98年1月12日至系爭房地履勘時，頂樓為北
晃堂道場，現場有2名自稱前來拜拜之信徒即 蘇幼瓊 、洪阿美，其中蘇幼瓊並同意具結證述：「當初宮不設在此處，是因為被告租在5樓，宮主是他爸爸，就跟他及全體住戶商量宮遷到5樓頂，是85年12月遷的。前屋主是我妹妹。被告有將120萬元租金交給我辦理塗銷，我在板橋地政辦理的，這是我經手的。租金是我們宮裏的人一起出的，一次出5年，是為了幫忙解決問題。」等語（見本院卷第
47頁，98年1月12日勘驗筆錄），依其證詞，被告及北晃堂於85年12月前即已使用系爭房屋及其頂樓增建，與被告抗辯：自86年間起始向己○○承租系爭房地使用，已有出入；而本院民事執行處書記 官督 同執達員在於96年12月24日前往系爭房地執行查封時，蘇幼瓊即在場，並表示系爭房地係與債務人自住，無出租，頂樓有增建等語。嗣經法院公告拍賣，並以「本件建物查封時，據債務人之姐在場陳稱，本件房屋係債務人自住，無出租情形，拍定後點交。」為拍賣條件。嗣於97年5月16日擬行第2次公開拍賣前，己○○於97年5月12日具狀以系爭房地其自86年起已出租予被告迄今，每5年簽約1次，約定租金為每月2萬元為由，聲請停止拍賣或更正為不點交。被告亦於97年
5月15日提出聲請狀表明自86年起即承租系爭房地居住，頂樓並經營北晃堂道場等情，請求變更拍賣件為不點交。本院乃公告停止拍賣，並變更賣條件為「本件建物系第三人戊○○向債務人承租占有使用，租賃期間自民國九十五年十一月一日起，至一００年十月三十一日止，拍定後不點交。」後，再定同年6月20日行第2次拍賣程序等情，業經本院依職權調閱該執行卷宗查證屬實，並有查封筆錄、拍賣公告、民事聲請狀之影本各1份在卷可稽。又依證人即北晃堂道場信徒乙○○證述：「（被告訴訟代理人問：道場的負責人是誰？）那是私人宮，原本是蘇幼瓊設的，一直都是蘇幼瓊在管。」等語（見本院卷第72頁，98年
3月13日言詞辯論筆錄），足見蘇幼瓊應有參與北晃堂之管理。另蘇幼瓊為己○○之姐，亦據證人乙○○證述明確，並為蘇幼瓊所自承，其對北晃堂及被告是否有租用系爭房地及其頂樓，自知之甚詳，倘被告確有自86年間起即租用系爭房地及其頂樓增建之情，蘇幼瓊自無不知之理。其於本院民事執行處書記 官督同執達員 於96年12月24日前往系爭房地執行查封時，既在場並表示系爭房屋係己○○自住，無出租等語，則其於本院履勘時再證述：被告有向己○○承租系爭建物云云，已屬嗣後迴護翻稱之詞，不足採信。
㈢再查，被告抗辯其與己○○就系爭建物於95年11月1日有
另立期間至100年10月31日止計5年之租約，約定每月租金2萬元，其已將該5年期間之租金由信徒集資1次給付予己○○等語，固舉證人乙○○、甲○○為證，並提出租賃契約書附道場租金贊助 功德芳 名之影本1份附於本院卷第28-34頁為據。惟查，就該租金如何給付，被告係陳述：付租金時只有伊與己○○在場，因己○○為其後母之妹，乃一次給付予己○○等語（見本院卷第37頁，97年11月21日言詞辯論筆錄），與證人蘇幼瓊證述係信徒1次集資
120萬元，由被告將120萬元租金交付予 伊逕 持往板橋地政事務所辦理塗銷登記等語（見本院卷第47頁，98年1月12日勘驗筆錄）已明顯不符。又依系爭租賃契約所附道場租金贊助功德芳名所載，乙○○與甲○○均各捐贈10萬元，惟依證人乙○○證述：「‧‧我有贊助道場10萬元，是繳道場的房租，10萬是我親手拿現金給 蘇玫姜 ，還有好幾個人也有幫忙付房租，是看個人方便，他們付給誰我就不清楚了。付房租的時候只有我與蘇玫姜在場，我是一次付10萬。是付哪幾月的房租我不清楚，租金一個月多少錢我也不清楚，我是在道場樓下5樓就是蘇玫姜的家交給他的，‧‧，」等詞（本院卷第71頁，98年3月13日言詞辯論筆錄）、證人甲○○證述：「我們大家有出錢去租，因為神明很多沒有房子可以住，所以我們就出錢，何時的是已經好幾年了，我出了十萬元，我是現金一次交給蘇玫姜，何時給的我忘記了，我是在道場拿給他的，我們大家是輪流拿錢給蘇玫姜，不是一起給的，我不知道蘇玫姜有欠人家錢，也不知道他的房子要被拍賣。」等語（見本院卷第85頁，98年4月17日言詞辯論筆錄），渠2人捐贈之10萬元租金均係親自交付予己○○，且信徒均係視自己方便輪流給付租金，非1次集資給付。就租金之給付，被告之抗辯與上開證人之證述出入甚大，無從資為被告與己○○間確有租賃契約關係，並被告有據以給付租金之認定。
㈣綜上，依證人蘇幼瓊於本院民事執行處書記官督同執達員
於96年12月24日前往系爭房地執行查封時，在場並表示系爭房屋係己○○自住，無出租等語，並原告所舉證人乙○○、甲○○就租金之給付方式與被告所稱出入甚大，則原告主張被告與己○○間之租賃契約關係乃雙方通謀而為虛偽意思表示，堪予採取。依民法第87條第1項之規定，該租賃契約關係當然無效，被告即無占有系爭建物之正當權源。從而，原告依民法第767條前段之規定，請求被告騰空遷讓返還如附表所示系爭建物，即屬有據，應予准許。
五、按無正當權源而使用他人所有之土地，即可獲得相當於租金之利益，為社會通念（最高法院61年度台上字第1695號判例參照）。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院58年度臺上字第3717號判決參照）。查被告無正當權源於原告於97年7月1日取得系爭房地之權利移轉證書後，猶占有系爭房地，受有使用系爭房地之利益，並致原告受有損害，原告自得依民法第
179條之規定，請求被告給付。從而，原告請求被告給付自97年7月16日起至返還之日止相當於租金之不當得利，即屬有據。茲就原告請求給付之數額審究如下：
㈠查被告無權占用系爭房地，其相當於租金之不當得利之計
算標準，參酌土地法第105條、第97條第1項之規定計算，較為客觀公允（最高法院81年臺上字第339號判決意旨參照）。系爭租賃契約係屬被告與己○○通謀虛偽所為，則原告主張應以該契約所約定之2萬元計算被告之不當得利，即難採取。又城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第1項定有明文。所謂土地及建築物之總價額，依土地法施行法第
25條規定，土地價額依法定地價；建築物價額則依該管市縣地政機關估定之價額而言。而依土地法施行法第148條規定，土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價。且依平均地權條例施行細則第21條規定，公有土地之公告地價即為申報地價。而目前縣市地政機關並未開辦建築物價額估定業務，惟系爭建物前經本院強制執行，經原告就5樓建物及頂樓增建部分，分別以96萬元及32萬元標得，亦有權利移轉證書之影本1份在卷可稽。本院認應以上開拍定價格作為計算系爭房屋價額之基準。
㈡本院審酌系爭土地96年度之申報地價為19,120元、公告現
值為94,600元，有土地登記第二類謄本附於本院卷第66-67頁可稽。系爭房屋坐落基地，位於城市地方之土地，系爭房屋位於台北縣板橋市○○路○○巷內，為住宅區之公寓式5樓建物，生活機能尚稱良好，交通便利等情，認應按基地申報地價年息5%計算相當於租金之不當得利為適當。
系爭房屋為5層建物，占用系爭土地之面積為88.51平方公尺（78.46+10.05=88.51），故其使用系爭土地面積應以5層折計而為17.702平方公尺（88.51/5=17.702）。則每月相當於租金之不當得利應為6,744元【（19,120X
17.702+960,000+320,000）X5%X1/12=6,744，元以下四捨五入）。
㈢綜上，原告本於不當得利之規定，請求被告自97年7月16
日起至返還系爭房地之日止，按月給付6,744元，為有理由，應予准許；逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審究認無礙勝負之判斷，爰不一一論列，附此敘明。
七、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行宣告，經核原告勝訴部分，並無不合，爰各酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所附麗，應併予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國98年6月5日
民事第二庭法官陳麗玲以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年6月8日
書記官吳俞玲┌─────────────────────────────────────────────────────────────┐│附表（土地）：│├─┬───────────────────────────┬─┬────────────┬─────────┬──────┤│編│土地坐落│地│面積││││├───┬────┬────┬────┬────────┤├──┬──┬──────┤權利範圍│備考││號│縣市○鄉鎮市區○段○○段│地號│目│公頃│公畝│平方公尺│││├─┼───┼────┼────┼────┼────────┼─┼──┼──┼──────┼─────────┼──────┤│1│臺北縣│板橋市○○○段││1184-8│建│││179│1/5││└─┴───┴────┴────┴────┴────────┴─┴──┴──┴──────┴─────────┴──────┘┌───────────────────────────────────────────────────┐│附表（建物）︰97年度訴字第2074號│├─┬─┬──────┬────┬────┬─────────────┬────────┬───┬───┤│││││建築式樣│建物面積（單位：平方公尺）│附屬建物││││編│建│││├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┼────┬─┬─┤權利│││││││主要建築││││││││主要建│面│面││││││建物門牌│基地坐落│││││││││││積││備考││││││材料及││││││││築材料││││││號│號│││││││││││││單│範圍│││││││房屋層數││││││││及用途│積│位│││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│1│64│板橋市○○路│板橋市文│鋼筋混凝│78│││││││陽台│10│平│全部││││04│40巷17弄8之4│化段1184│土造5層│.4││││││││.0│方││││││號│-8地號││6││││││││5│公││││││││││││││││││尺│││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼────┼─┼─┼───┼───┤│2│11│板橋市○○路│板橋市文││62│││││││││同│全部│未辦保│││16│40巷17弄8之4│化段1184││.4│││││││││上││存登記│││2│號頂層增建│-8地號││3│││││││││││建物│└─┴─┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴────┴─┴─┴───┴───┘