臺灣新北地方法院102年度訴字第2214號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院102年訴字第2214號民事判決

裁判日期：民國102年11月13日

裁判案由：給付違約金等

臺灣新北地方法院民事判決102年度訴字第2214號原告 謝馥禧 訴訟代理人 徐嘉明 律師被告 賴月櫻 訴訟代理人 黃炳飛 律師上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國102年11月6日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：
（一）查原告於102年5月間向被告購買座落新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地，面積：104平方公尺，權利範圍：10000分之3491、新北市○○區○○段○00地號土地，面積：87平方公尺，權利範圍：全部、新北市○○區○○段○○○○○○號土地，面積：88平方公尺，權利範圍：全部、新北市○○區○○段○○○○○○號土地，面積：
88平方公尺，權利範圍：全部，買賣價金合計為新台幣(下同)53,704,346元，茲有雙方於102年5月17日所共同簽訂之土地買賣契約書乙份(原證1)為憑。原告並已於10
2年5月17日依約付清第一次款(總價金10%)即5,370,43
5元之買賣價金予被告(原證2；系爭買賣標的第一期款即支票明細如附表所示)。
（二）依前開土地買賣契約書第四條約定：「乙方(即被告)保證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及限制登記等法律關係及占用物、障礙物等，如有上列或其他情事導致無法申請容積移轉捐贈，應由乙方負責排除，上述若無法排除因而影響甲方(即原告)權益，乙方需換地或無息退地還款至甲方。」；第十七條特約事項第一項、第二項約定：「乙方同意於第一次付款後配合甲方申請鑑界，倘若有地上物或是佔用概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割，雙方約定價金於尾款，差額找補，使甲方取得完整無瑕之產權為止。」；「甲乙雙方就本案之買賣標的：新北市○○區○○○段○○○段○00
000地號因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」；第十條約定：「若乙方違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外，另賠償甲方之損失及違約金。」；經查：
1、新北市○○區○○段○○○○號土地上有地上物或是佔用之情形，依約應由被告負責排除或是辦理分割，惟參見新北市○○區○○段○○○○號土地之土地謄本(原證3)並未有辦理分割之情形，且現場照片(原證4)顯示上開土地仍有地上物或佔用之情形，顯見被告並未依約負責排除其上地上物和佔用，或是辦理分割，顯未符合前開土地買賣契約第四條及第十七條特約事項第一項約定，顯見被告實已構成違約。
2、本案之買賣標的之ㄧ：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地因屬部分住宅部分人行道(原證5)，依前開土地買賣契約第四條及第十七條特約事項第二項約定，應由被告辦理分割及釐清土地之分區，惟參見新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地之土地謄本(原證6)並未有辦理分割之情形，且原告從未接獲被告是否已就上開土地辦理分割或釐清土地之分區之通知，被告顯未遵守前開土地買賣契約第十七條特約事項第二項約定，顯見被告實已構成違約。
3、原告曾於102年6月13日以板橋八甲郵局第217號存證信函(原證7)通知被告排除上開占用情形，以及於102年6月21日板橋八甲郵局第231號存證信函(原證8)通知被告尚有占用情形，有存證信函所附相關現場照片可證，惟被告皆未依約排除占用情形，故依前開土地買賣契約第十條約定，原告得解除契約，並得請求被告應將所收款項全數退還予原告，以及賠償原告之損失及違約金。
4、為此，原告特委請律師於102年7月3日代為再次發函(原證9)函告被告於函到五日內依約排除前述違約事宜，如被告逾期仍未為排除，則前開土地買賣契約屆期將視為自動解除，且原告不另行以書面通知被告，屆時，原告並請被告除應將所收款項計5,370,435元全數退還予原告外，另應賠償原告之損失及違約金等語。
5、惟被告於102年7月4日收到前開律師函(原證10)後，迄今仍未依約排除新北市○○區○○段○○○○號土地之占用情形，且告訴人也從未接獲被告是否已就座落新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地辦理分割或釐清土地之分區之通知，故前開土地買賣契約已於102年7月
9日視為自動解除，且被告依前開土地買賣契約第十條約定及民法第259條第1項第1、2款規定，應將所收款項計5,370,435元及附加自受領時(102年5月17日)起至清償日止，按年息百分之五計算之利息全數退還予原告。
（三）不爭執事項：
1、原告於102年5月17日向被告購買其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段00000地號土地、權利範圍3491/10000；新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地、權利範圍全部，成立買賣契約、買賣價金為5370萬4346元。
2、原告於102年5月17日已給付第一次價款537萬435元予被告。
3、系爭56地號土地上「於本件起訴時」(即102年7月26日)仍有地上物或障礙物且未辦理分割。
4、系爭265-1地號土地於102年5月17日簽約時部分屬人行步道部分屬住宅區，現況並無人行道。
（四）不爭執事項：
1、被告有無違反系爭契約第17條第1項義務之情事?原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約有無理由?得否請求被告返還已給付之價金537萬435元?
（1）原告主張:被告違反系爭契約第17條第1項之約定，故原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約為有理由、得請求被告返還已給付之價金537萬435元。
（2）被告主張:於原告未給付第三期款前，被告尚無負責排除地上物等或辦理分割之義務。
（3）按「乙方(即被告)保證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及限制登記等法律關係及占用物、障礙物等，如有上列或其他情事導致無法申請容積移轉捐贈，應由乙方負責排除，上述若無法排除因而影響甲方(即原告)權益，乙方需換地或無息退地還款至甲方。」；「乙方同意於第一次付款後配合甲方申請鑑界，倘若有地上物或是佔用概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割，雙方約定價金於尾款，差額找補，使甲方取得完整無瑕之產權為止。」分為系爭契約第4條、第17條第
1項分別定有明文。
（4）故依系爭契約第4條、第17條第1項之約定，於原告102年5月17日給付第一次款項後，被告即負有「排除地上物或佔用物、若無法排除就辦理分割」之義務。倘若系爭買賣土地真有無法排除之地上物或障礙物，應由被告先行負責辦理分割，分割出去之範圍所對應之買賣價金則於尾款進行差額之找補，亦即被告在原告給付第一次款項後即須先行進行地上物等之排除、被告若無法順利排除負有進行分割之義務、若已分割，則在分割完畢後「尾款」給付時進行差額找補(亦即原告得按分割出去之土地範圍減少應給付之尾款)，文義至為顯明。
（5）被告雖答辯稱「在原告未支付第三期款前，被告尚無負責排除或辦理分割之必要」云云然此一解釋與系爭契約前開相關之約定文義相去甚遠，不足採信。
（6）承上，就本件事實而言，被告於原告給付第一次款項後依約就應排除買賣標的上之地上物及障礙物，惟被告經原告於102年6月13日函請排除地上物後(原證7)、非但未提出已排除之任何證明、反而要求原告給付剩餘款項並主張解約(被證2)，此舉已顯與前揭系爭契約第17條第1項之約定相違；原告嗣於102年6月21日再次發函要求被告依約排除系爭56地號上之占用情形(原證8)，然未獲被告置理，迫不得已方於102年7月3日發函依系爭契約第10條之約定解除本件買賣契約(原證9)。
（7）綜上，原告於給付第一次款項後，被告依約即須先行進行地上物等之排除，但非但未為排除、亦未進行系爭相關土地之分割，原告屢次函請被告依系爭契約進行地上物等之排除，被告非但不依約履行義務，反而要求解約並主張沒收已收之價款，被告此舉顯與系爭契約所約定之義務相違，故原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約為有理由、得請求被告返還已給付之價金537萬435元。
2、被告有無違反系爭契約第17條第2項義務之情事?原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約有無理由?得否請求被告返還已給付之價金537萬435元?
（1）原告主張:被告違反系爭契約第17條第2項之約定，故原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約為有理由、得請求被告返還已給付之價金537萬435元。
（2）按「甲乙雙方就本案之買賣標的：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」系爭契約第17條第2項定有明文。
（3）經查，本件兩造於締約時，針對系爭265-1地號，依被告所交付原告之「新北市政府都市計畫土地使用分區(或公共設施用地)證明書」(原證5)，部分屬人行步道部分屬住宅區，故兩造才會於系爭契約第17條第2項特別約定被告應先就該筆土地辦理分割並釐清土地之使用分區。
（4）然被告於102年6月10日以存函告知原告稱系爭265-1地號土地已於同年月6日鑑界完成等語(被證1)，但被告絲毫未提出任何書面證明釐清系爭265-1地號之土地使用分區為何、當然亦未辦理分割；嗣原告於同年月13日發函要求被告依系爭契約第17條第2項之約定釐清分區並辦理分割，但被告對此問題非但未為回應，反而主張原告已屬惡意行為而當然構成重大違約事由而解除契約云云(被證2)，因被告遲遲不履行系爭契約第17條第2項之義務(亦未提出任何關於系爭265-1地號土地之最新使用分區證明)，此舉顯已違約，原告迫不得已方於102年7月3日發函依系爭契約第10條之約定解除本件買賣契約(原證9)。
（5）綜上，被告違反系爭契約第17條第2項之約定，故原告依系爭契約第10條之約定主張解除契約為有理由、得請求被告返還已給付之價金537萬435元。
（五）聲明：
1、被告應給付原告5,370,435元，及自102年5月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
2、原告願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被告則以：
（一）不爭執事項
1、兩造於102年5月17日簽訂原證一之土地買賣契約書﹝以下稱系爭契約﹞。
2、系爭契約主要內容，第三條：「價款給付方法：（1）本約成立時由甲方付給乙方總價金10%即新台幣﹝以下同﹞5,370,435元。甲方代書申請契約標的土地鑑界，鑑界費用則由甲方負擔。（2）第二次付款﹝40%﹞：21,481,738元。俟鑑界後產權清楚之同時乙方交出移轉登記所需全部證件，甲方並於五日內申報增值稅。（3）尾款：甲方付給乙方總價金50%即26,852,173元。嗣本案買賣移轉物免稅證明核發並查無欠稅確定後五日內，由甲方支付本期款予乙方，乙方同時交付有效印鑑證明正本予乙方辦理過戶。」；第四條：「乙方保證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及限制登記等法律關係及占有物、障礙物等，如有上列或其他情事導致無法申請容積移轉捐贈，應由乙方負責排除，上述若無法排除因而影響甲方權益，乙方須更換地或無息還款至甲方。」；第十七條：「特約事項：（1）乙方同意於第一次付款後配合甲方申請土地鑑界，倘若有地上物或是占有概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割，雙方約定價金於尾款差額找補，使甲方取得完整無瑕之產權。（2）……。」。
3、被告於102年6月10日以板橋後埔郵局174號存證信函要求原告應於102年6月14日前給付第二期款21,481,738元。﹝被證1﹞。
4、原告於102年6月13日以板橋八甲郵局217號存證信函﹝詳原證7﹞通知請被告排除佔有……
5、被告於102年6月17日以板橋後埔郵局185號存證信函﹝被證2﹞通知因原告違約爰依買賣契約第九條約定解除雙方買賣契約，並沒收已收之價款。
（二）爭執事項
1、被告有無排除佔有物之義務？縱有排除佔有物之義務，應於何時履行？原告應於何時交付第二期款。
2、原告依系爭契約書第十條約定主張解除契約有無法律上之理由？
（三）聲明：
1、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2、如受不利判決願供擔保免為假執行。
三、兩造不爭執事項：
（一）原告於102年5月17日向被告購買其所有坐落新北市○○區○○○段○○○段00000地號土地、權利範圍3491/10000；新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地、權利範圍全部成立買賣契約、買賣價金為53,704,346元。
（二）原告於102年5月17日已給付第一次價款5,370,435元予被告。
（三）系爭265-1地號土地有未辦理分割。
四、本件應審酌為原告主張於102年7月3日函告被告解除系爭土地買賣契約，有無理由？
（一）依前開系爭土地買賣契約書第4條約定：「乙方(即被告)保證產權完整，來歷清白，確無任何糾葛或設定他項權利及限制登記等法律關係及占用物、障礙物等，如有上列或其他情事導致無法申請容積移轉捐贈，應由乙方負責排除，上述若無法排除因而影響甲方(即原告)權益，乙方需換地或無息退地還款至甲方。」；第十條約定：「若乙方違反本契約各條款約定或中途不賣時，甲方得解除契約，此時乙方應將所收款項全數退還外，另賠償甲方之損失及違約金。」；第17條特約事項第1項、第2項約定：「乙方同意於第一次付款後配合甲方申請鑑界，倘若有地上物或是佔用概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割，雙方約定價金於尾款，差額找補，使甲方取得完整無瑕之產權為止。」、「甲乙雙方就本案之買賣標的：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」，有系爭土地買賣契約書在卷可按。本院於102年8月18日現場履勘，經地政人員指界稱新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地○○○區○○○段○○○段00000地號土地均在新北市○○區○○街巷道上，並無任何地上物及人行步道（光武街並無行步道），兩造對本院現場履勘均無意見，有本院102年8月18日現場履勘筆錄為證。
足見，新北市○○區○○段○○○○○○○○○○○○○○號土地○○○區○○○段○○○段00000地號土地均在新北市○○區○○街巷道上，並無任何占用物、障礙物及人行步道，即無系爭土地買賣契約書第4條占用物、障礙物及第17條特約事項第1項、第2項地上物及人行步道之情形甚明。
（二）原告主張「新北市○○區○○段○○○○號土地上有地上物或是佔用之情形，依約應由被告負責排除或是辦理分割，惟參見新北市○○區○○段○○○○號土地之土地謄本(原證3)並未有辦理分割之情形，且現場照片(原證4)顯示上開土地仍有地上物或佔用之情形，顯見被告並未依約負責排除其上地上物和佔用，或是辦理分割，顯未符合前開土地買賣契約第4條及第17條特約事項第1項約定，顯見被告實已構成違約。」經查，依前述說明，系爭56地號土地上並無地上物或被占用之情形，自無違反系爭土地買賣契約書第4條約定；且第17條特約事項第1項約定：「倘若有地上物或是佔用概由乙方負責排除或分割，若無法拆除就配合辦理分割。」，已指明若無法拆除地上物或是占用情形，始辦理分割，因系爭56地號土地上並無地上物或被占用之情形，自不須辦理分割，何況，系爭56地號土地所有權全部為被告所有，亦無分割問題，亦無違反系爭土地買賣契約書17條特約事項第1項約定。所以，原告此部分主張被告違反系爭土地買賣契約書第4條及第17條特約事項第1項約定，自屬無理由。
（三）原告又主張「本案之買賣標的之ㄧ：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地因屬部分住宅部分人行道(原證5)，依前開土地買賣契約第4條及第17條特約事項第
2項約定，應由被告辦理分割及釐清土地之分區，惟參見新北市○○區○○○段○○○段○00000地號土地之土地謄本(原證6)並未有辦理分割之情形，且原告從未接獲被告是否已就上開土地辦理分割或釐清土地之分區之通知，被告顯未遵守前開土地買賣契約第十七條特約事項第二項約定，顯見被告實已構成違約。」，然查，依前述說明，系爭265-1地號土地並無人行道或被占用之情形，自無違反系爭土地買賣契約書第4條約定；且第17條特約事項第
2項約定：「甲乙雙方就本案之買賣標的：新北市○○區○○○段○○○段○00000地號因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方辦理分割，釐清土地之分區後，由甲方就人行步道部分於支付尾款時找補價款。」，已指明系爭因屬部分住宅部分人行道，同意由乙方辦理分割，因系爭265-
1地號土地上並無人行道之情形，自不須辦理分割，何況，系爭265-1地號土地因無人行道，於支付尾款時亦無找補價款問題，亦無違反系爭土地買賣契約書17條特約事項第1項約定。所以，原告此部分主張被告違反系爭土地買賣契約書第4條及第17條特約事項第2項約定，自屬無理由。
（四）被告並無違反系爭土地買賣契約書第4條及第17條特約事項第1項、第2項約定，原告主張於102年7月3日函告被告解除系爭土地買賣契約，並無理由。
五、從而，原告請求被告應給付5,370,435元，及自102年5月17日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦失所依附，併予駁回。
六、本件事實已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與本件判決結果無涉，毋庸一一審酌，併此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國102年11月13日
民事第二庭法官張谷輔以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國102年11月13日
書記官尤秋菊