裁判字號：臺灣高等法院臺南分院102年上易字第749號刑事判決
裁判日期：民國103年03月25日
裁判案由：詐欺
臺灣高等法院臺南分院刑事判決102年度上易字第749號上訴人臺灣雲林地方法院檢察署檢察官被告楊國志選任辯護人吳啟勳律師被告李秀鈴選任辯護人 林俊生 律師被告 陳足 選任辯護人 林金陽 律師上列上訴人因被告等詐欺等案件，不服臺灣雲林地方法院101年度易字第346號中華民國102年10月31日第一審判決（起訴案號：
臺灣雲林地方法院檢察署101年度偵字第377號、101年度調偵字第183號），提起上訴，本院判決如下：
主文上訴駁回。
理由
壹、公訴意旨略以：被告楊國志係○○建設股份有限公司（下稱○○公司）負責人，被告李秀鈴則係公司○○。緣○○公司於民國94年4月間，在雲林縣○○鎮○○段（以下縣○鎮○段○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○○號土地施作建物新建工程，而以「○○○○○」建案名稱對外廣告銷售，○○○除由李秀鈴兼任外，另聘請被告陳足擔任。楊國志依建築法規容積率計算之規定，將「○○○○○」部分室內設計為停車空間，藉以增加總樓地板面積，並於建築完成取得使用執照後，進行二次施工拆除分間牆，讓人誤以為一樓全部空間均可作店鋪使用。李秀鈴、陳足均知上情，竟與楊國志共同意圖為自己不法之所有，製作不實之平面傢俱配置圖，將一樓空間全部均繪製成可作為店鋪使用之示意圖，且李秀鈴、陳足於銷售過程中，亦未誠實告知參觀客戶上情，佯稱一樓空間全部均可作為店鋪使用，致如附表所示告訴人 蘇榮泉 等，陷於錯誤而購入。嗣因告訴人 許在安 無法申請營利事業登記，經查閱竣工圖後，始悉受騙，因認楊國志、李秀鈴、陳足所為，均涉犯刑法第339條第1項詐欺取財罪嫌。
貳、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實；不能證明被告犯罪或其行為不罰者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第154條第2項及第301條第1項分別定有明文。又刑事訴訟法第161條第1項規定：檢察官就被告犯罪事實，應負舉證責任，並指出證明之方法。因此，檢察官對於起訴之犯罪事實，應負提出證據及說服之實質舉證責任。倘其所提出之證據，不足為被告有罪之積極證明，或其指出證明之方法，無從說服法院以形成被告有罪之心證，基於無罪推定之原則，自應為被告無罪判決之諭知。認定犯罪事實所憑之證據，無論為直接證據或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，苟積極證據不足為不利於被告事實之認定時，即應為有利於被告之認定，更不必有何有利之證據（最高法院92年臺上字第128號、76年臺上字第4986號及30年上字第816號等判例參照）。又刑法第339條第1項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪（最高法院46年台上字第260號判例參照）。
參、公訴意旨認被告楊國志、李秀鈴、陳足涉犯詐欺取財罪嫌，無非係以：⑴被告三人不否認就系爭建案藉由設計室內停車空間之方式，獲取增加總樓地板面積之容積率優惠，嗣進行二次施工拆除分間牆，李秀鈴、陳足於接待銷售如附表房屋時，強調店鋪使用價值；⑵告訴人蘇榮泉、 林惠美 、許在安、 賴愛玉 、 陳玉玲 、 饒金猛 、 饒芳華 、 王昆山 、 蘇建維 （母 蔡惠翠 ），及其餘洽購建案房屋之人 吳素惠 、 蘇金源 、蔡惠翠、 陳添和 、 劉怡蓉 、 阮育強 、 吳梨瑛 、 李文芳 、 葉長雅 、 蘇秀美 、 許喬文 、 陳青華 、 陳榆蓄 、 劉宜玫 、 郭淑瑩 、蔡招賢、 陳武彥 、 李清陣 、 黃文榮 、 陳映 如、 何坤城 、 陳雅榮 、 楊雅惠 、 邱淑華 、 康進勝 、 蔡幸柳 、 葉雪鳳 等人之供述（未告知一樓規劃為停車位，僅強調可做店鋪使用，然無法作商業登記，卻售以店面之價格）；⑶證人即0000000000 林妙慧 之證述（系爭建案之設計是法定停車空間，已增加至總樓地板面積，若欲將停車空間申請變更為其他用途，即必須重新計算容積率，故應該無法變更）；⑷「○○○○○」平面傢俱配置圖及該建案之一樓平面圖（一樓未標示停車位）；⑸行政院公平交易委員會（下稱公平會）公處字第098121號處分書（廣告之平面傢俱配置圖，將一樓停車空間標示為店面，就商品之內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示，違反公平交易法）；⑹100年10月28日「○○○○○」現場勘驗筆錄暨照片（一樓大門之設計、外觀、功能係為提供住戶進出使用，非作為停車空間）；⑺雲林縣政府100年10月12日府建管字第0000000000號函（系爭建案一樓申請為店鋪及停車空間，若有違反者，處罰鍰並限期改善……）；⑻雲林縣政府100年12月2日府建管字第0000000000號函（系爭建案申請建築執照時一樓規劃為停車空間及店鋪使用，須依建築物核定之使用類組使用，停車空間可否變更為營業使用，應依相關規定申請變更使用執照）；⑼雲林縣北港地政事務所建物測量成果圖（系爭建案一樓部分空間規劃停車使用）；⑽「○○○○○」建案一樓平面圖及49戶建物登記資料（一樓規劃有停車空間）；⑾○○公司與告訴人蘇榮泉等人簽定之買賣契約書（未載停車位）。
肆、被告三人固坦承販賣如附表所示之「○○○○○」建案房屋予蘇榮泉等人，相關契約、平面圖、廣告文宣上均未顯現一樓停車空間，廣告文宣遭公平會認定不實，惟均堅詞否認犯行，併渠等辯護意旨均辯稱：告訴人蘇榮泉等係成屋買賣，帶客戶看屋時有告知停車空間，也可以作為店鋪使用，接待中心現場有備妥房地登記謄本、測量成果圖及使用執照等相關資料，客人要看會拿給他們看，依一般生活之經驗法則，成屋承買人在意的是格局、坪數及產權，不可能未對相關資料詢問明瞭，客戶也可以自己到地政機關調閱所有資料，並無施用詐術，且建案一樓部分可辦理商業登記，確係店面無誤，本建案買賣價格前後經鑑價均顯示售價合理等語。
伍、經查：
一、適用嚴格證明程序之證據，須有證據能力，始得踐行合法之調查，進而認定犯罪事實，惟不能證明被告犯罪或其行為不罰之無罪判決，未有犯罪事實之認定，並無作為判斷基礎之證據須有證據能力之問題，故無罪結論所由析論之證據暨其證明力之取捨與判斷，不以具有證據能力者為必要，自無庸就其證據能力之有無加以說明，合先敘明。
二、本件告訴人蘇榮泉等所購如附表所示各該房地，係業已建蓋完成並為所有權第一次登記之成屋交易，觀諸如附表所示建物及其餘該建案建物之登記謄本「建物標示部」欄內「第一次登記」日期早於各該告訴人「買賣」過戶登記日期即明（見調查站證物卷第55-137頁），且分別由被告李秀鈴、陳足接待銷售，亦為買賣雙方所肯認，復有各該不動產買賣契約書可稽（見98年度他字第836號卷﹙下稱他字卷﹚第99-162頁；原審卷㈢第41-49頁），堪予認定。關於「○○○○○」建案銷售時，銷售中心現場備有建物所有權狀、土地及建物登記謄本、建物測量成果圖、竣工圖及建築執照等相關資料供看屋者隨時查看一節，經證人即曾任職○○公司○○○○之 郭后淑 證述明確（見原審卷㈢第182-183頁）。不動產建案銷售時，建商或承銷商備妥相關地政登記或圖說等資料以應客戶查閱，原屬常態，據雲林縣不動產仲介經紀商業同業公會101年11月27日101雲縣房仲字第77號函覆：不動產買賣雙方於買賣過程中，賣方會出示不動產說明書、產權調查（土地所有權狀、建物所有權狀）及買賣契約書，不動產說明書是公開之文件，上內政部網站即可查詢，賣方必須提供給買方應有之資訊，買方則有七日內之審閱期等情（見原審卷㈠第231頁）亦得佐證。本件告訴人蘇榮泉等之交易俱為成屋買賣，業已辦妥所有權保存之第一次登記，基於滿足客戶確認產權無虞進而從速訂購之銷售需要與便捷，利之所驅，不至於未予備置之理。況且，從本件建案銷售編號高達49戶以觀，包括告訴人蘇榮泉等在內看屋之潛在客戶者眾，殆無悉數皆未要求查閱地政登記資料之可能，對亟欲完銷獲利結案之被告三人而言，自當儘可能地解消客戶任何對於產權之疑慮為是，所辯現場備有相關執照、權狀、謄本等地政資料供查閱，堪予採信。
三、被告楊國志代表○○公司，透過被告李秀鈴、 陳足之 銷售，與告訴人蘇榮泉等所簽訂之各該不動產買賣契約，雖未將一樓有停車空間明載於契約書當中，然揆諸契約第一條：買賣不動產標示如左，緊接下方括號內載明「左述記載如未詳盡或與地政事務所登記謄本不符，均以地政事務所登記謄本記載為準」等字句，此乃契約之一部，解釋契約，不能恝置不顧。而如附表所示房屋，各該建物登記謄本上，關於其一樓之用途均有停車空間之記載，且於圖面上就一層（即一樓）之部分，亦皆劃設有停車空間，有如附表建物之登記謄本及建物坐落測量成果圖（見他字卷第25-33頁）、「○○○○○」全景一樓平面圖、雲林縣政府﹙94﹚雲營建字第427-431號建造執照、雲林縣政府﹙95﹚﹙雲﹚營使字第98號使用執照，及起造人名冊足憑（見調查站證物卷第11、20-43、4
4、45-53頁）。按基於土地登記係不動產物權之公示方法，目的係維護不動產交易安全，故「任何人均得申請隱匿登記名義人個人基本資料之土地登記（土地及建物之所有權與他項權利）及地價資料」（土地登記規則第24條之1第2款參照）。而上開建物暨其坐落土地之登記資料，諸如：土地登記謄本、建物登記謄本、地籍圖、建物測量成果圖、地價資料等，概屬公開，包括告訴人蘇榮泉等在內之任何人，不問原因，均得申請提供，復經雲林縣北港地政事務所102年3月11日北地一字第0000000000號函查覆相關法令規定明確（見原審卷㈡第28-33頁），被告三人就登記有停車空間之公示性事項，難謂有資訊優勢之地位。姑不論被告三人所辯現場備妥相關地政資料供查閱一節是否屬實，揆諸不動產登記之公示與公信機制，亦難認被告三人有若何違背告知義務之消極詐欺可言。
四、
㈠、「○○○○○」建案因在都市計畫及實施容積管制之區域內，屬「建築技術規則建築設計編」第59條規定之第一類建築，○○公司以合照方式申請建造執照及使用執照，於計算容積率時，依規定即可將室內停車空間，從總樓地板面積中扣除，扣除部分並可增加至總樓地板面積，被告楊國志依此規定將該案建物一樓室內空間部分設計為停車空間，藉以增加總樓地板面積，獲取容積率優惠，因該建物一樓部分已規劃停車，依法本應設置分間牆，作為停車空間與一般室內空間之區隔，嗣楊國志驗收取得使用執照後，指示工人進行二次施工，將分間牆拆除等情，被告李秀鈴、陳足亦知其情，經被告三人自承在卷，核與證人 林妙慧證 稱：「○○○○○」位於都市計畫內且實施容積管制的地區，依照「建築技術規則建築設計施工編」第59條規定，其整批建築物係表列於第一類建築物，建商若以合照方式申請建造執照及使用執照，則可以在計算容積率時，依規定將室內停車空間的面積增加至總樓地板面積等語相符（見偵續卷㈠第100、199頁反面），可予採認。
㈡、關於告訴人蘇榮泉等所購房屋一樓已設有停車空間之部分，是否可變更成其他用途一節，訊據林妙慧證稱：住戶能否申請營業執照，要問工商行政課，然依照「建築技術規則建築設計施工編」第59條之規定設置法定停車空間而獲取容積率優待之「停車位」不可以在完工後變更為其他用途，因為這是依法令規定必須設置之停車空間，不可能將停車位廢棄，另該建案之總樓地板面積也因設置停車空間而增加，如果要申請將停車空間使用變更為其他用途，就必須要重新計算容積率，實務上應該不行等語（見偵續卷㈠第100、199-200頁）。亦據雲林縣政府100年12月2日府建管字第0000000000號函覆「依據建築法第73條建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外……停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，及建築技術規則第59條建築物……變更用途，依都市計畫法令之規定，設置停車空間；有關本案申請建築執照時一樓規劃為停車空間及店鋪使用，停車空間是否可變更為營業使用，需依上述規定分別檢討，經申請核准後方得合法使用」之情無誤（見偵續卷㈠第193-196頁）。再者，「○○○○○」就一樓設置有停車空間，若住戶作與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照，未經變更使用執照，即不可將原核定停車使用之空間，作營業及店鋪使用，此有違建築法規對建物使用現況之管理，亦據雲林縣政府100年10月12日府建管字第0000000000號、102年3月27日府建管字第0000000000號等函覆明確（見偵續卷㈠第91頁；原審卷㈡第37頁），此均為被告楊國志所不爭執，足見楊國志初為爭取容積率優惠而在一樓設計停車空間，待房屋落成後，此部分停車空間已經計算成優惠容積率，以現行成屋情況，雖殆無可能復將原設計之停車空間變更成非停車空間，然同一建物之一樓，仍非不得申請商業登記（如下述）。
㈢、本案紛爭緣起於告訴人許在安向雲林縣政府申請營利事業登記遭否准，然細究雲林縣營利事業登記建築物用途審查作業說明（下稱作業說明）第3點要求申請人檢附之建築物平面圖說須有「同一樓層供兩種以上用途（含停車空間）」，而觀許在安於為營利事業登記申請時，所提出如附表編號3所示之建物登記謄本上，於主要用途項下祇列有「住宅、停車空間」，並無「店鋪」之記載，有該5337號建物登記謄本可查（見調查站證物卷第102頁），此即其遭雲林縣政府駁回申請之原因，蓋建物主要用途並無「店鋪」，與上開作業說明之規定自有未合。辯護意旨以如附表所示各該房屋，於先前之建物登記謄本上均呈現相同問題，核與各該房屋之竣工圖、建照執照及使用執照上均列載其主要用途齊列「住宅、店鋪、停車空間」歧異，肇因於當初北港地政事務所於建物保存測量時，在測量成果圖漏載「店鋪」項目之作業疏失所致，業已向北港地政事務所申請更正登載完竣無誤，有上開各該竣工圖、測量成果圖、執照及最新建物登記謄本附卷足憑（見原審卷㈤第154-186頁），堪予憑採。
㈣、依雲林縣政府102年3月15日府建行字第0000000000號函暨所檢附經濟部100年3月23日經商字第00000000000號函意旨略以：行政院98年3月12日院臺經字第0000000000D號令核定，自98年4月13日廢止營利事業統一發證制度後，商業登記採「登記與管理分離」原則；商業登記之所在地係指商業法律關係之準據點，為商業之主事務所，未必為營業行為發生之營業場所，其實際經營業務之場所，屬各目的事業主管單位之權責，應符合建築管理、都市計畫、消防等相關法令規定；商業設立登記，申請人檢具資料符合規定，即可辦理商業登記，至於停車位空間可否作營業使用，屬建築物使用之管理，應由建築管理單位認定（見原審卷㈡第34-35頁），可知商業登記和建築管理乃別為二事，本建案建物主要用途既包括「店鋪」一項，自非不得申請作為商業登記之所在地，被告三人告稱可作店面使用，即與事實相符而無欺罔可言。本於上述法令及函釋規定，稽諸「○○○○○」住戶使用現況，一樓作為店面營業者，比比皆是，均有建物登記謄本之主要用途列載「店鋪」可據，另佐以證人即○○○ 陳李毅 證稱：我們自己做的案件，在設計上面每層樓每個地方都要有使用上的用途，一般來說，假設我一樓光作停車空間，以後要作店鋪會有困難，所以通常會把停車空間畫出來，將剩餘的空間寫成店鋪使用，行政機關也不理會你說這個面積大不大，反正有這個店鋪用途，日後要作店鋪使用就沒有問題等語（見原審卷㈢第140頁），亦與原審洽洵○○○○○相關業務承辦人員表示「祇要民眾提出申請營業使用，在不違法的情況下，均會核發，至於民眾如何使用，則屬於管理上的問題」之情（見原審卷㈡第36頁），並無齟齬，核無告訴人蘇榮泉等所指無法作為店鋪之受騙情形。
五、訊據告訴人蘇榮泉等雖均指述被告李秀鈴、陳足於接待銷售時，未告知所購買之房屋一樓有停車空間，祇有說可以做店面，屋況看起來也不像有停車位的部分，未要求看相關地政資料云云（見他字卷第65-68、85、87、88-89頁；偵續卷㈠第42-44、52-58、78、86、102、106、108、104、110、112反面、114-115頁；偵續卷㈡第4-6、7-8反面、9-14、15-16、19-22、50-51頁；原審卷㈢第4-34反面、65反面-89、122反面-132頁；原審卷㈥第54-63頁；原審卷㈤第20-32頁）。
參照原審囑警查訪「○○○○○」其餘未提告訴住戶陳添和、吳梨瑛、陳武彥、李清陣、黃文榮、 陳映如 、何坤城、楊雅惠、邱淑華等人，詢問關於彼等當初洽購之情形，均略稱：陳足、李秀鈴未提到停車問題等語（見原審卷㈤第2-19頁）。然因該建案之賣點在於其所標榜之店面價值，此觀其建案名稱「○○○○○」即明，可徵包括告訴人蘇榮泉等在內之各該現住戶，著重於店鋪使用之訴求，而對於停車問題，所投入之注意毋寧較少，抑或本不甚在意。證諸「○○○○○」現住戶就一樓使用之狀況，除部分作為店面營業外，亦有作為客廳等生活空間使用，但未見有將一樓作為停車空間者（部分住戶一樓門戶緊閉無法查知用途），前經檢察官勘驗無誤，有現場勘驗筆錄暨照片可稽（見偵續卷㈠第96-97、133-141頁），核與原審囑警查覆該建案一樓實際使用狀況，除少數住戶大門緊閉無法得見外，包括該建案內私設道路之○○○在內，多有充作店面作生意使用，反倒未見有住戶將車輛停放在一樓者，有房屋門牌號碼坐落位置圖及照片足憑（見原審卷㈠第86-109頁），顯見「○○○○○」多數住戶並未依照建物之登記謄本、測量成果圖、建造執照及使用執照上之記載作停車空間使用，亦可窺車輛停放或車位問題，於實際使用上，無甚困擾，非必為告訴人蘇榮泉等看屋時所在意，尚難以李秀鈴、陳足未特地詳實告知相關容積率關於停車空間之始末，係刻意隱瞞或消極不告知。
六、
㈠、在一般交易社會經濟交易活動，刑法上詐欺罪之規範目的，僅在禁止於經濟行為中使用詐騙之方法取得應評價為不法之財物或利益。經濟上之交易行為，事實之不告知並非均可一概給予刑法非難之評價，仍須以行為人具有保證人之地位，即法律上負有告知之義務，故而隱之，並以之為犯罪手段者，始克相當。利用人之錯誤而使其交付財物，固屬詐術，惟其前提必須要有告知他人錯誤之義務，或此錯誤認知係行為人所引致，行為人竟不為告知，而積極利用他人之錯誤，促成交易，且行為人受有財物之交付與其利用他人錯誤之行為間有因果關係為限。至是否具有法律上之告知義務，其判斷標準，並非單純就公序良俗之評價標準或基於倫理、道德、宗教、社會等理由認定其具有防止或作為義務，即可直接遽認屬於法律上負有告知義務，仍須視其不告知之程度是否已逾交易上所容認之限度，是否逾越社會上可認相當之範圍而定。
㈡、告訴人蘇榮泉等指訴被告李秀鈴、陳足未告知有停車空間之情，據渠二人堅決否認，而告訴人蘇榮泉等之指訴，係以使被告三人受刑事訴追為目的，立場對立，渠等之指訴須無瑕疵可指，並有所補強，足認與事實相符始堪憑採。訊據證人即未提告訴之現住戶陳映如陳稱：我購買當時有詢問李秀鈴、陳足有無停車位，對方有告知有停車位，但未詳述停車位之位置於何處，我的認知是以為路邊就是停車位等語（見原審卷㈤第12頁），已可見李秀鈴、陳足就客戶之詢問，並無相瞞。尤以證人蔡惠翠證稱：這個已經是成屋，李秀鈴開給我們看，我們進去看，他們說這個可以做生意很好，也可以做停車使用，我有跟李秀鈴說，跟你們購買這個金店面的錢，房子如此好看，拿來當作車庫使用，以為我是 王永慶 等語（見原審卷㈥第64頁），非無提及停車使用之問題。而李秀鈴、陳足於銷售過程中之話術、就客戶洽詢之應對，諒有其普遍之慣性，倘有停車話題，諒不至於唯獨僅告知蔡惠翠之理，告訴人蘇榮泉等之指訴，尚難盡信。
㈢、衡諸常情，購屋金額甚鉅，亦往往是人生中之重大決定，鮮有不慎重以對者，考諸告訴人饒金猛、陳玉玲、饒芳華一家斥資一次購買三戶， 訊據渠 等均稱：前往現場看過成屋，告訴人饒芳華更陳稱：我母親有拿平面圖（按指調查站證物卷第11-15頁之該建案各樓層平面圖）給我看……我從一樓看到四樓，全部都看過了……跟當時我看的平面圖也沒有差距等語綦詳（見他字卷第87-88頁），而告訴人陳玉玲亦不諱言其夫饒金猛是作建築的（見他字卷第66頁），則渠等所為現場未備置相關登記或圖面資料供查閱，且李秀鈴、陳足未提及停車空間之指述，顯未盡與事實相符，李秀鈴、陳足所稱有告知停車空間，且關於現場備置地政登記文件之辯解，衡情亦無隱瞞之必要，所辯尚非不可採信。
七、
㈠、民刑法律關於「詐欺（或詐術）」、「錯誤」，均分設有規定。刑法第339條詐欺罪規定「……以詐術使人……」，以被害人因行為人所施用之詐術致陷於「錯誤」（不成文構成要件要素）而為財產處分進而受損為要件；民法第92條第1項前段則規定「因被『詐欺』或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示」、第88條第1項則規定「意思表示之內容有『錯誤』，或表意人若知其事情即不為意思表示者，表意人得將其意思表示撤銷之」，刑事不法與民事不法，於此有交錯重疊之處。刑事「詐欺」所致「錯誤」，係指行為人藉由其違背真實之宣稱、主張或其他具有說明價值之行為，引發相對人某個與事實不符之主觀想像或認知。民事「（被）詐欺」或「錯誤」意思表示之得撤銷，係謂欲相對人陷於錯誤，故意示以不實之事，令其因錯誤而為意思之表示。民法規定表意人得撤銷其被詐欺而為之意思表示，所欲保護者，為表意人意思表示形成過程之自由，且所稱詐欺行為，係指對於表意人意思形成過程屬於重要而有影響之不真實事實，表示其為真實，而使他人陷於錯誤、加深錯誤或保持錯誤者而言，不包括就行為對象（事或物）之特性為渲染或誇大之陳述，欲以價值判斷影響表意人決定自由之情形，至於不真實之事實是否重要而有影響意思之形成，應以該事實與表意人自由形成意思之過程有無因果關係為斷（最高法院18年上字第371號民事判例、100年度台上字第858號民事判決參照）。
㈡、詐欺罪之各個構成要件，均具限制該罪可罰性範圍之意義，個案中必須逐一調查釐清而論證，以發揮其成罪之限定與篩選功能，不得遽將不誠實商業手法所致純屬民事糾紛之案例，率從詐欺罪認定。系爭「○○○○○」建案全部買主共49戶，依臨○○○、○○○與私設道路即○○○者，區別不同之銷售價位，有各該不動產買賣契約書可稽（見他字卷第99-162頁），核符房屋價格除受建材、格局、大小之影響外，相當程度取決於基地坐落臨路狀況之常情，被告三人並非將僅臨○○○之如附表所示房屋售價，與該建案其他臨○○○、○○○之房屋同視，至為顯然。又買賣標的是否具有所謂「店面」之價值暨其市場價格為何，取決於坐落區段之現實與雙方認知之合意，僅臨私設道路或巷道內之房屋，並不會因建商宣稱或吹噓係「店面」並漫天開價，即屬施用詐術，關鍵仍在於是否有宣稱虛妄之事實，本件告訴人等所購如附表所示房地，地政登記之主要用途均有「店鋪」一項，實際上確亦有○○○上之住戶開店營業，被告三人之宣稱，並無虛妄。至於是否果如廣告文宣所言「最賺錢的透天地王」、「一日三市生意做不完」之店面價值，則顯係被告三人銷售意見之鼓吹話術，屬典型之渲染性廣告，一般民眾亦不至於當真誤認廣告主有保證之意，難認係施用詐術。
㈢、民法上稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。又物之出賣人對於買受人應擔保其物於危險移轉時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或滅少其通常效用，或契約預定交用之瑕疵；買受人因物之瑕疵，對負擔保責任之出賣人得解除其契約或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第345條、第354條、第359條分別定有明文。所謂物之瑕疵，係存在於物之缺點而言，指依通常交易觀念或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，始為物有瑕疵（最高法院73年台上字第1173號民事判例）。
以成屋買賣交易為例，依社會通常交易習慣，買賣契約之主給付義務乃在於買賣標的物之所有權移轉與價金之交付，而買賣契約之主要精神，乃買賣標的物是否合於契約所定通常得以使用之狀態。本件○○公司與告訴人蘇榮泉等就如附表所示之不動產買賣契約合法成立，就告訴人蘇榮泉等買家而言，因係成屋買賣，以該特定明確之標的物暨其坐落，依現況點交，其他交易上重要之事項，大抵為各該建物之產權登記正確，過戶清楚，別無他項權利負擔等權利瑕疵，登記主要用途合於議約當時之約定等，復經各該告訴人蘇榮泉等俱陳稱購買前實地查看過，本件爭議所在之能否作為店鋪使用，復無窒礙，亦為現時之實際狀況，未見告訴人蘇榮泉等關於買受之意思表示有若何之錯誤，民事上能否以意思表示受詐欺主張撤銷而不受契約之拘束，顯非無疑，遑論已達刑事詐欺程度之不法內涵，洵難認定合致於刑事責任意義上之錯誤。再者，衡諸通常交易觀念，堪認由被告楊國志透過被告李秀鈴、陳足接待銷售之如附表所示房地，具備其相稱之價值、效用或品質，難認有滅失或減少其價值之瑕疵，或有滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。即便認因藉由容積率優惠之設計，一樓須保留停車空間，非得全部均得作為店鋪使用，致其價值或效用稍有減少而有瑕疵，然其減少之程度如何，量化之金額所佔全部買賣價金之比例，是否已達得解約之程度，抑僅屬解約顯失公平而僅得請求減少價金而已，均非無疑。倘其價值或效用之減損，不足以撼動買賣當事人間應受其間合法成立契約關係之拘束，則非但難謂告訴人等意思表示受詐欺而得予撤銷，更無以遽認其嚴重程度已合致於詐欺致錯誤之不法內涵。
㈣、事業不得在其廣告上，對於商品之價格、數量、品質、內容……等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵；亦不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，固為公平交易法第21條第1項、第24條所明定，然同涉及詐欺、詐術、欺罔或引人錯誤之行為，刑法詐欺取財罪、民法意思表示之受詐欺及公平交易法之欺罔或引人錯誤，用語及行為屬性雷同，然因其規範目的各異，指涉之事項非必同一，刑法之規範目的在於被害人財產法益之保護；民法之規範目的在於實現真實之私法自治，至於公平交易法之規範目的，則見諸其第1條開宗明義所揭明之「為維護交易秩序與消費者利益，確保公平競爭，促進經濟之安定與繁榮」，立法目的係規範解釋之指引與依歸，本其各自不同之規範事項暨所欲達成之目的，相同或類似之用語，原即有不盡相同之解釋內容與涵攝事實，而各有其不同之法律效果，此所以有刑事責任、民事責任、行政責任界定之問題，其間固非全然無關，然亦絕非必然連結成立，蓋各自之規範要件不盡相同之故也。被告楊國志經營之○○公司因本件「○○○○○」建案，就商品內容及用途為虛偽不實及引人錯誤之表示（指廣告之平面傢俱配置圖，將一樓停車空間標示為店面部分），固經公平會裁罰80萬元，其被處分人係○○公司，背景之原因事實固涉及被告三人之行為，然公平交易法規範誇大不實廣告之成立，並非當然該當刑法詐欺罪之主客觀構成要件，否則不啻將浮誇或不實廣告宣傳手段，或逕將民事意思表示之詐欺，未經調查及涵攝，率皆從刑事施用詐術認定，未免失諸寬濫。
八、
㈠、詐欺取財罪之成立要件，除犯罪故意外，如同其餘財產犯罪般，併設有「意圖為自己或第三人不法之所有」為主觀構成要件要素，行為人所追求者，必係非法之財產利益，始得謂之不法意圖。而何謂「詐欺」、「不法」，則應從整體法秩序加以觀察，尤須注意是否與民事法律財產關係之應然分配規範牴觸，兩者應相互調和而為一致性判斷，同一原因事實，倘充其量僅屬有瑕疵之適法民事法律關係者，基於刑法謙抑原則，刑事犯罪之分析判斷，自難認為不法。又行為人所意圖追求之財產利益是否不法，與詐欺罪所保護之法益乃整體財產價值有關，係從民事法之角度，判斷是否不該歸屬於行為人或第三人，而仍應保留予相對人。
㈡、本件如附表所示之房屋經原審先後兩度送價格鑑定：⑴初送社團法人雲林縣建築師公會鑑定意見略以：鑑定標的物於現場會勘時，除42、46號二戶鐵捲門未開啟外，一樓均已作為店鋪、住宅使用，並未設置室內停車空間，此現象係因法令要求各戶須設置停車空間，故建商於申請時依法設置停車空間，再於使用執照取得後，拆除室內停車空間隔間，將停車空間作為店鋪、住宅使用，故研判本標的物於買賣成交時，建商已拆除室內停車空間隔間。此一現象普遍存在於類似之房屋買賣案件，故於竣工圖同時設置停車空間與店鋪，以目前使用狀況而言並未降低建物之價值」有該公會101年11月23日101雲建師字第101174號函附鑑定報告書可憑（見原審卷㈠第115-129頁），復經鑑定人即○○○陳李毅到庭證述明確（見原審卷㈢第133-140頁）。⑵再送○○○○○○何昆芳（○○○○○估價師事務所）就估價條件、方法、資料來源、價格形成因素分析，價格評估等事項，出具鑑定意見略以：房屋賣價與建物勘估價格差異百分比尚在百分之二十比率內，難謂其存在不合理現象，有該所102年7月16日（102）樂估雲字第607號函附不動產鑑定估價報告書可參（見原審卷㈤第34-148頁），佐以告訴人等貸款買受如附表所示各該房地，經洽辦之合作金庫商業銀行北港分行徵信評估風險後，以各該房地設定抵押權擔保後同意放貸（見原審卷㈣第75-152頁），在在足證告訴人蘇榮泉等係以合理之價格買受等值之房地，整體財產殊無受損害可言，相對而言，被告三人所收取之價金，自非不法所得。
陸、
一、檢察官上訴意旨略以：原審未查證被告三人迨審理時始提之證人郭后淑是否確實係○○公司○○○○，逕採信其證詞，殊嫌率斷；對雲林地區購屋者停車需求之論述，邏輯矛盾；被告三人具資訊優勢之地位，使購屋者誤信得完全合法地作為店面使用，不明受限於建築法規之管理，建商拆除停車空間隔間，住戶將來有遭縣政府要求回覆停車使用之危險，被告三人未予告知，復藉由不實廣告之手段銷售，掩蓋停車空間存在之事實，難謂非詐術之行使；縱認告訴人蘇榮泉等購買各該房屋之價格合理，然須負擔房貸利息，該筆資金無法作其他利用，經濟自由大受限制，難謂渠等整體財產未受損害等情，指摘原審遽為被告三人均無罪之判決，是屬違誤云云。惟查：上訴意旨未指出證人郭后淑之證詞本身有何瑕疵，徒以其乃被告三人及至原審審理時始聲請調查之證據，質疑其憑信性，尚無可採。原審判決理由關於停車問題之論述，應是說明雲林地區購屋者應會提問停車問題，而為被告李秀鈴、陳足所無法迴避，渠等就客戶之提問，衡情亦應會加以告知，告訴人蘇榮泉等人不至於完全未加詢問，所指李秀鈴、陳足全然未告知一樓有停車位，諒係關注力著重於店面使用功能之故，因認告訴人蘇榮泉等之指訴，非無可疑，重點在於指駁告訴意旨之疑點。然論述段落中有謂：因雲林地區停車難度不若都會地區不便，是就停車問題未特別放在心上一節，前後文意無法連貫，不無論述上之瑕疵，且關於購屋者對於停車問題是否關切暨其程度，並無經驗與事理上之必然，原判決此部分之理由論述（陸、六、㈠、２.）縱予剔除，仍無以影響無足證明被告三人犯罪之結論。至於所指被告三人之銷售手法係施用詐術，無足採認之理由，業如前述，又造成告訴人蘇榮泉等負擔房貸利息之原因事實為與銀行間之借貸，且既係為購屋之需求才向銀行貸款，本無既有資金無法作其他利用可言，況且機會成本殊非所謂之損害，更與詐欺無涉。
二、綜據上述，本件公訴意旨就被告楊國志、李秀鈴、陳足被訴詐欺取財罪嫌，難認已充分論證其理由並為說服，復未能再提出適合於證明渠等被訴犯嫌之積極證據，並指出調查之途徑暨說明其關聯性予以補強，實無法滿足刑事訴訟證據裁判及嚴格證明法則所要求須達使一般人均得確信而無合理懷疑存在之程度，洵不能證明渠等犯有詐欺取財罪，原審因而為渠等均無罪之判決，核無不合，本件上訴為無理由，應予駁回。
據上論結，應依刑事訴訟法第368條，判決如主文。
本案經檢察官蘇南桓到庭執行職務。
中華民國103年3月25日
刑事第四庭審判長法官沈揚仁
法官林欣玲法官蔡憲德以上正本證明與原本無異。
不得上訴。
書記官王薇潔中華民國103年3月25日
附表┌──┬────┬──────┬──────┬─────┬────┬─────┐│編號│建案編號│門牌號碼│地號、建號│主要用途│所有權人│購買價格│├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│１│Ｃ6│雲林縣○○鎮○○○鎮○○段│住宅、店鋪│蘇榮泉│820萬元││││（下同）○○│（下同）地號│、停車空間││││││街00號│0000-00建號││││││││0000││││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│２│Ｃ10│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│ 林美惠 │900萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│３│Ｄ2│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│許在安│650萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│４│Ｄ3│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│賴愛玉│620萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│５│Ｄ5│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│饒芳華│580萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│６│Ｄ6│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│王昆山│650萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│７│Ｄ7│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│蘇建維│610萬元│││││建號000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│８│Ｄ8│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│陳玉玲│614萬元│││││建號0000號│、停車空間│││├──┼────┼──────┼──────┼─────┼────┼─────┤│９│Ｄ9│○○街00號│地號0000-000│住宅、店鋪│饒金猛│580萬元│││││建號0000號│、停車空間│││└──┴────┴──────┴──────┴─────┴────┴─────┘