裁判字號：臺灣橋頭地方法院112年重訴字第28號民事判決
裁判日期：民國112年11月17日
裁判案由：返還土地等
臺灣橋頭地方法院民事判決112年度重訴字第28號原告 林子貴 訴訟代理人 吳登輝 律師被告 鄭文財 訴訟代理人 柯尊仁 律師上列當事人間請求返還土地等事件，本院於民國112年11月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文
一、被告應將坐落高雄市○○區○○段000地號土地上如附圖所示編號647⑴之鐵皮棚架、貨櫃（面積47.48平方公尺）、編號647⑵之芭樂樹、草皮（面積1,654.45平方公尺）及編號647⑶之水泥地（面積90.79平方公尺）拆除、清除，將前開土地騰空返還原告及其他共有人全體。
二、被告應自民國110年5月12日起至騰空返還前項土地之日止，按月給付原告新臺幣4,886元。
三、原告其餘之訴駁回。
四、訴訟費用由被告負擔。
五、本判決第一項於原告以新臺幣444萬元供擔保後，得假執行，但被告如以新臺幣1,330萬1,260元為原告預供擔保，得免為假執行。
六、本判決第二項於每月之給付到期後，原告就各月已到期之給付以新臺幣1,650元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣4,886元為原告預供擔保，得免為假執行。
七、原告其餘假執行之聲請駁回。事實及理由
一、原告主張：坐落高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭土地）原為被告與訴外人 鄭文豐 、 黃炎田 、 鍾炎霖 共有，應有部分依序為7分之3、7分之3、14分之1、14分之1，後經原告於民國108年12月24日以新臺幣（下同）2,500萬元拍定取得鄭文豐上開應有部分，經本院於110年5月5日核發不動產權利移轉證書後，於同年月12日辦理所有權移轉登記完竣。惟被告未經共有人同意，在系爭土地上種植芭樂、鋪設水泥並設置鐵皮棚架、貨櫃等（下合稱系爭地上物），且於系爭土地四周架設塑膠網、正門並上鎖而占有系爭土地全部，已逾越其應有部分範圍，原告自得本於所有權人之地位，請求被告清除系爭地上物，將系爭土地騰空返還原告及其他共有人全體。又被告無權占有系爭土地，就超過其權利範圍而為使用收益部分，即屬不當得利，參考鄰近同區仁新段1601地號土地於102年間每坪每月租金為253元，以系爭土地總面積1,
900.18平方公尺、原告應有部分7分之3計算，被告應自原告登記為系爭土地所有權人之日起至清除系爭地上物騰空返還土地之日止，按月給付原告相當於租金之不當得利62,325元。為此，爰依民法第767條第1項、第179條前段等規定，提起本件訴訟等語。並聲明：㈠如主文所示。㈡被告應自110年5月12日起至清除系爭地上物騰空返還系爭土地予原告及其他共有人全體之日止，按月給付原告62,325元。㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭土地係於107年間經全體共有人同意由被告及鄭文豐將全部土地出租於訴外人 鄭武成 即被告之子種植農作物使用，租賃期間自107年3月1日起至127年2月28日止，共計20年，於109年1月7日簽訂土地租賃契約書（下稱系爭租約）且經臺灣高雄地方法院（下稱高雄地院）所屬民間公證人公證在案，原告嗣於000年0月間以拍賣為原因繼受取得鄭文豐之應有部分，依民法第425條買賣不破租賃之規定，系爭租約對於受讓人仍繼續存在。又系爭地上物悉為鄭武成所種植、設置，被告並非直接占有人，原告本於所有權人地位，請求被告拆除系爭地上物及騰空返還土地，並給付相當於租金之不當得利，均無理由。況系爭土地因出租於鄭武成種植芭樂，每年租金僅11,000元，被告所得租金利益甚微，應以土地申報總價每平方公尺1,200元、按年息3%計算相當於租金之不當得利為適當等語置辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為被告及鄭文豐、黃炎田、鍾炎霖共有，應有部
分依序為7分之3、7分之3、14分之1、14分之1。鄭文豐先後於103年4月21日、同年5月14日向原告借款900萬元、1,400萬元，並分別簽立如本院卷第31、29頁所示之切結書（下合稱系爭切結書），切結系爭土地於設定抵押權之時且其後絕無出租或被第三人占有等情事，並於同年5月16日以其系爭土地應有部分設定擔保債權總金額1,700萬元之最高限額抵押權予原告。
㈡原告於000年0月間，聲請強制執行拍賣債務人鄭文豐所有系
爭土地應有部分7分之3及高雄市○○區○○段000地號土地（下稱系爭805地號土地）應有部分10分之3，經本院以108年度司執字第36145號清償債務等強制執行事件受理（下稱系爭執行事件），於108年12月24日由原告依序以超底價最高價2,500萬、1,500萬元得標鄭文豐就系爭土地及系爭805地號土地應有部分，並以債權抵繳全部價金，然因鄭文豐就分配表聲明異議並提起分配表異議之訴（嗣於110年4月26日撤回起訴），於110年5月5始經本院核發不動產權利移轉證書，於同年月12日辦理所有權移轉登記完竣。
㈢原告於108年12月24日以最高價拍定鄭文豐前項所示之二筆土
地應有部分後，執行法院曾通知被告依土地法第34條之1得主張以同樣條件優先承買，被告受通知後，僅主張優先承買系爭805地號土地（已繳足全部價金並取得本院核發之不動產權利移轉證書），未就系爭土地行使優先承買權。
㈣於系爭執行事件之強制執行程序，高雄市仁武區公所曾於108
年8月26日函復本院系爭土地於其登記簿上未發現訂有三七五租約；另拍賣公告記載使用情形「本件於108年9月5日查封時，據地政人員稱標的現種植芭樂，債權人稱芭樂樹應為共有人種植。惟實際使用情形，投標人應自行查明」等語。㈤被告以系爭土地自109年1月7日起出租於第三人，因原告於00
0年0月間取得系爭土地應有部分7分之3所有權，乃以原告為租金之受取權人，先後於110年11月19日、111年8月12日各提存3,143元（110年5月至同年12月租金）、4,715元（111年1月至同年12月租金）於高雄地院提存所（110年度存字第1247號、111年度存字第1129號）。
㈥系爭土地南臨仁雄路，東側有中油加油站、西側臨宗豫鐵材有限公司（下稱宗豫公司）之廠房。
㈦如認原告請求被告按月給付相當於租金之不當得利為有理由
，以每平方公尺1,200元（即起訴時系爭土地申報地價）為計算基準。
四、本件爭點：㈠原告依民法第767條第1項，請求被告將系爭地上物清除後，
將占用之土地騰空返還原告及其他共有人全體，有無理由？㈡原告依民法第179條前段，請求被告給付相當於租金之不當得
利予原告，有無理由？如有理由，數額以若干為當？
五、本院之判斷：㈠原告依民法第767條第1項，請求被告將系爭地上物清除後，將占用之土地騰空返還原告及其他共有人全體，為有理由：
⒈按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項前、中段及第821條分別定有明文。次按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，修正前民法第820條第1項定有明文。現行民法第820條第1項亦規定共有物管理，除契約另有約定外，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾3分之2者，其人數不予計算。
是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須依上開規定，徵得他共有人同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人得本於所有權除去妨害或請求向全體共有人返還占用部分（最高法院85年度台上字第1950號判決意旨參照）。又當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告對原告就其物有所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任。被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號判決意旨參照）。所謂正當權源，係指依法律規定或契約關係，物之所有權人有提供或容忍占有使用之義務而言。
⒉經查，原告於110年5月12日以拍賣為原因，登記為系爭土地
所有權人（權利範圍7分之3），有土地登記第三類謄本、地籍異動索引在卷可參（本院111年度審訴字第975號卷《下稱審訴卷》第23至25、131頁），又系爭土地上有如附圖所示之系爭地上物：①編號647⑴之鐵皮棚架、貨櫃（占用面積47.48平方公尺），用以堆放肥料、農藥及農機具；②編號647⑵之芭樂樹、草皮（占用面積1,654.45平方公尺）；③編號647⑶之水泥地（占用面積90.79平方公尺），四周則以鐵絲網圈圍，入口處經設置鐵門並附有門鎖（鐵門未位於系爭土地上），此經本院會同兩造及高雄市政府地政局仁武地政事務所（下稱仁武地政）人員勘驗現場屬實，有勘驗筆錄、現況略圖、現場照片、地籍圖套疊正射影像參考圖及土地複丈成果圖在卷可按（審訴卷第135頁；本院卷第143至154頁），是系爭土地全部均經占用，堪可認定。
⒊被告以系爭土地早於實施查封前之000年0月間，即經全體共
有人同意將土地全部出租於鄭武成，約定租期自107年3月1日至127年2月28日止，每年租金11,000元，系爭地上物悉為鄭武成所設置、栽種，固提出經公證之系爭租約及黃炎田、鍾炎霖（下合稱黃炎田等2人）出具之租金收據為憑（審訴卷第57至71頁），雖證人鄭武成亦於本院證稱其確自107年3月1日起承租系爭土地種植芭樂，然其證述每年交給被告之租金為12,000元等語（本院卷第84頁），與系爭租約第2條約定之租金數額為每年11,000元，已有未合；又被告係以自己為提存人，以原告自110年5月起成為系爭土地共有人而將應給付原告之租金提存於高雄地院提存所，於「提存原因及事實」欄記載系爭土地前於「『109年1月7日』出租予第三人使用」等語（審訴卷第73至75頁），與系爭租約約定有給付租金義務之人為鄭武成，及約定租期自107年3月1日即已開始等節，均有未合，復無鄭武成自107年起支付租金予被告及鄭文豐之相關憑證；又系爭租約第2條約定按年給付租金，然黃炎田等2人係一次簽收107年至110年共4年之租金，且鍾炎霖於107年10月29日始以分割繼承為原因登記為系爭土地共有人，此觀卷附土地登記謄本、地籍異動索引可明（審訴卷第23、130頁），然其簽收之107年租金數額與其後108至111年度同為786元（計算式：11000元×1/14≒786元，元以下四捨五入），未依比例計算租金，不無疑義，是系爭租約與鄭武成之證述內容、提存書及租金收據之記載均有未合，已難遽信。被告雖辯稱因系爭租約第2條約定由其將租金依持分比例分配於各共有人，故逕以其為提存人云云，然提存之要件係債權人受領遲延，清償人得將其給付物，為債權人提存之：提存書應記載提存人之住居所、提存金額、提存原因、提存物受取人，及提存物如應為對待給付時，並應記載其對待給付之標的或其條件，此觀民法第326條、提存法第9條之規定甚明。是提存乃債務人將其應為之給付，提存於國家設置之提存所，以代清償或達到法律上某一目的之行為，倘被告並非債務人而僅代收代付租金，自無以其為提存人之理；被告另抗辯其係按年將收取之租金交付黃炎田等2人，僅係嗣後才一次簽立租金收訖證明云云，然此與收租當下即行立據之經驗法則不符，且延宕至4年以後始簽立收據，亦與常理有悖，不無為配合系爭租約記載而事後製作收租憑證之嫌，原告主張鄭武成與土地共有人間並無租賃關係，尚非無據。
⒋又系爭土地於107年9月14日經法務部行政執行署高雄分署以
雄執甲107道罰執字第00091123號函請該管地政機關辦理查封登記在案（嗣經該署行文仁武地政改以系爭執行事件案號辦理查封登記，債權人改為原告，並由本院民事執行處繼續執行，原查封登記日期不變），系爭執行事件於108年9月5日執行查封時，地政人員稱系爭土地現種植芭樂，債權人（即原告）稱芭樂樹應為共有人所種植，並據以記載於拍賣公告標別2（即系爭土地）之「使用情形」欄（審訴卷第107頁），被告並曾於108年12月24日參與系爭土地之投標，迄至原告拍定取得鄭文豐之應有部分以前，土地共有人或鄭武成不曾爭執拍賣公告所記載之使用情形而主張有租賃關係存在，此經本院調閱系爭執行事件卷宗核閱無訛；證人鄭武成另於本院證稱不知悉系爭土地遭查封拍賣的事，亦未受父親（即被告）告知，方未於查封時到場主張為承租人及芭樂係其種植，亦未主張優先購買權等語（本院卷第90頁），顯然其就系爭土地查封拍賣一事完全置身事外，衡以被告為系爭土地共有人，倘其子鄭武成確承租系爭土地而已付出相當心力栽植大片芭樂樹，就系爭土地查封拍賣此一攸關承租人權利之強制執行程序，當無不為任何告知以使其參與之理，益徵鄭武成與系爭土地關係應非密切。衡以被告於系爭土地之應有部分為7分之3，而鄭文豐曾出具系爭切結書切結系爭土地於設定抵押權之時及其後絕無出租或被第三人占有等情，顯然鄭文豐應非占有人，而黃炎田等2人之土地持分僅各14分之1，以被告持分比例最高且曾積極參與投標等情以觀，則原告主張系爭地上物實係被告所栽種、設置，應認有據。又被告受本院通知得行使優先承購權後，於109年1月9日以共有人身分具狀主張優先承買與系爭土地同時拍賣之系爭805地號土地，未主張優先承買系爭土地，反於同年月7日與鄭文豐共同簽立系爭租約並持以公證，時間點未免巧合。復以鄭文豐於103年間積欠原告之債務額已達千萬元，卻成立每年租金僅11,000元（依其持分比例7分之3計算，每年可得租金僅4,714元）且為期長達20年之租約，亦與情理不符。被告雖復提出整地照片2張，以佐證鄭武成確自107年起承租系爭土地而著手整地一節（本院卷第109、111頁），惟為原告所否認，亦無從僅由整地照片推知鄭武成與土地共有人間確有租賃關係存在，無從據為有利被告之認定。
⒌綜上，鄭武成與系爭土地並無租賃關係，系爭地上物係被告
設置、栽種，被告未舉證證明其占用系爭土地有正當權源，原告以其為系爭土地共有人，請求被告清除系爭地上物並返還系爭土地於原告及其他全體共有人，自屬有據。
㈡原告依民法第179條前段，請求被告給付相當於租金之不當得利，為有理由：
⒈按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益
，民法第179條定有明文。又占有他人之物，因影響他人對該物之使用收益，自係侵害他人所有權之利益歸屬。而占有人因對占有物有事實上之管領力，故占有本身於法律上縱不認為係權利，然亦可被認為係一種利益，故占有人因占有他人之物，當然可認為其已獲取占有之利益，至於占有人實際上從事何用途，則均非所問。又依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其條件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準（最高法院61年台上字第1695號判決先例要旨參照）。復按以自任耕作為目的，約定支付地租使用他人之農地者，為耕地租用；耕地之地租不得超過地價8%，約定地租或習慣地租超過地價8%者，應比照地價8%減定之，不及地價8%者，依其約定或習慣。前項地價指法定地價，未經依法規定地價之地方，指最近3年之平均地價，土地法第106條第1項、第110條分別定有明文。另依內政部89年9月18日台內地字第8912564號函釋內容：「土地法第106條有關供農、漁、牧使用之農地之認定：於實施區域計畫或都市計畫或其他用地編定之使用管制前，應以該租約土地實際供農、漁、牧使用者，為農地。在實施都市計畫以後之地區，應指農業區、保護區內供農、漁、牧使用之土地。另於實施區域計畫以後之地區，應指編定為農牧用地、養殖用地之土地。」。又所謂法定地價，依土地法第148條規定，係指土地所有人依該法規定所申報之地價。另所謂不得超過地價8%，係指耕地租金之最高限額而已，即除以申報總價額為基礎外，尚須斟酌位置、工商業繁榮之程度、承租人利用耕地之經濟價值及所受利益，並與鄰地租金相比較以為決定。
⒉被告無權占有系爭土地，而獲有相當於租金之利益，並致原
告受有損害，是原告請求被告給付自其登記取得系爭土地所有權之日起至被告清除系爭地上物並騰空返還土地之日止所受相當於租金之利益，自屬有據。衡以系爭土地位於高雄市仁武區後港段，為都市計畫範圍內之農業區，有土地使用分區查詢結果附於系爭執行事件卷內可參，屬土地法所稱之農地，堪以認定，而系爭土地南鄰同段666-1地號土地（現況為鋪設水泥之人行步道），666-1地號土地南臨同段666地號土地，現況為40米寬、雙向六線道之仁雄路，東側有中油加油站、西側臨宗豫公司之廠房，隔仁雄路為高雄市後備（軍人）指揮部，道路交通便利，距東邊商圈僅約100公尺，生活機能尚佳，業據原告提出現場照片、google街景圖為佐（本院卷第59至65、161至165頁），並經本院會同兩造及仁武地政人員勘驗現場屬實（本院卷143至154頁），而被告占用系爭土地栽植如附圖所示編號647⑵之芭樂樹，面積達1,654.45平方公尺，衡情可享有相當商業上利益等情，爰認以系爭土地申報地價年息6%計算相當於租金之不當得利，應屬適當。原告主張參酌鄰近同區仁新段1601地號土地於102年間每坪每月租金253元計算相當於租金之不當得利，固提出實價登錄資料為憑（審訴卷第89至95頁），然上開土地距系爭土地有相當距離，亦據被告提出內政部國土測繪中心圖資為辯（本院卷第75頁），原告以此據為租金數額之參考依據，尚難比附援引。又兩造不爭執如認被告應給付相當於租金之不當得利，以每平方公尺1,200元即起訴時系爭土地申報地價為計算基準（本院卷第197頁），而被告以芭樂樹及貨櫃、鐵皮棚架、水泥地等地上物，占有系爭土地如附圖所示編號647⑴、⑵、⑶合計面積1,792.72平方公尺（計算式：47.48㎡＋1
654.45㎡＋90.79㎡＝1792.72㎡），然系爭土地四周以鐵絲網圈圍，入口處並架設大門且附有門鎖，無從任意進出系爭土地，有現場照片可參（審訴卷第115至121頁；本院卷第151至153頁），堪認被告係占用系爭土地之全部即1,900.48平方公尺。依此，原告請求被告給付自其登記為系爭土地所有權人之日即110年5月12日起至清除系爭地上物並騰空返還土地於原告及其他全體共有人之日止，按月給付原告4,886元（計算式：1200元/㎡×1900.18㎡×6%×3/7÷12≒4886元，元以下四捨五入），為有理由，應予准許，逾上開範圍之請求，則屬無據，應予駁回。
六、綜上所述，原告依民法第767條第1項規定，請求被告清除如附圖所示編號647⑴、⑵、⑶，面積合計1,792.72平方公尺之系爭地上物，將系爭土地騰空返還原告及其他共有人全體；另依民法第179條前段規定，請求被告自110年5月12日起至清除系爭地上物騰空返還系爭土地之日止，按月給付原告4,886元，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，則無理由，應予駁回。
七、本判決原告勝訴部分，原告陳明願供擔保請准宣告假執行，經核並無不合，本院併依被告之聲請宣告被告如預供擔保，得免為假執行，爰分別酌定相當擔保金額准許之。另原告敗訴部分，其假執行之聲請，則失所依據，併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認與判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
九、據上論結，本件原告之訴一部為有理由，一部為無理由，判決如主文。中華民國112年11月17日
民事第三庭法官楊捷羽以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國112年11月17日
書記官黃盈菁附圖：高雄市仁武地政事務所收件日期文號112年6月27日仁法土字第17300號土地複丈成果圖。