臺灣臺南地方法院113年度簡上字第29號民事判決

附表三：

案號

當事人

原告請求要旨

審理結果／裁判要旨

．104南簡262號裁定

．104簡抗22號裁定

原：大北公園新座別墅社區管理委員會

　　　（法代：蔡銹齡）

被：林瑞山、郭山本、 鄭麗玲 、羅芳娥

請求給付管理費

．104.11.30駁回

．105.07.21抗告駁回

．僅別墅區住戶成立不符合公寓大廈管理條例規定。該社區100.11已成立管委會向主管機關核備。

．103南小689號判決

．104小上17號

　（二審調解成立）

原：大北公園新座公寓大廈管理委員會

　　　（法代： 古玉英 ）

被：林瑞山

［591之46號10樓之6］

．98.01-102管理費

　7萬1280元

．104.02.06原告勝訴

　原告繼受前自救會權利，且被告繳清97.12前管理費

．104.07.15調解成立

．103南簡661號判決

．104簡上64號

　（二審撤回起訴）

原：大北公園新座公寓大廈管理委員會

　　　（法代：古玉英）

被：林瑞山

［591之46號9樓之1］

．98-102管理費

　14萬3100元

．104.02.06原告勝訴

．104.07.15原告二審撤回起訴

．106南小402號判決

．106小上49號判決

原：大北公園新座公寓大廈管理委員會

　　　（法代：古玉英）

被：鄭麗玲

［591之1號］

．101.01-104.05管理費

　8萬5750元

．106.05.31原告一造辯論勝訴

．106.09.29上訴駁回

　二審不得提新攻防方法（未對被告抗辯組織不合法為裁判）。

．106南簡542號判決

原：大北公園新座公寓大廈管理委員會

　　　（法代： 伍成杰 ）

被：郭山本

［別墅區］

．102.07-105.03管理費

　10萬5000元

．106.07.13駁回

．100.11.06、20區分所有權大會非合法召集故規約無效

．106南簡561號判決

原：大北公園新座公寓大廈管理委員會

　　　（法代：伍成杰）

被：羅芳娥

［別墅區］

．101.03-105.03管理費

　17萬1500元

．106.11.28駁回

．100.11.06、20區分所有權大會非合法召集故規約無效

【原審判決】

．111南簡1072號判決

原：大北公園社區公寓大廈管理委員會

　　　（法代：柯南宇）

被：林瑞山

［別墅、店面、大樓］

．107.09-110.06管理費

　30萬1590　　　

．102.11.16駁回

．100.11.06、20區分所有權大會非合法召集故規約無效

備註

認定上訴人組織不合法判決之判決理由

106南簡542號判決

三、得心證之理由：

　㈠（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略）

　㈡查被告主張徐榮燦召集上開區分所有權人會議時並非具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員，為原告所不爭執，僅抗辯徐榮燦經區分所有權人於大北公園新座公寓大廈100年11月20日區分所有權人會議現場推舉為召集人 云云 （見本院南簡字卷第118頁反面），並提出100年11月20日區分所有權人會議之委託書為證（見卷附另存之信封袋），惟該委託書僅載明委託出席上開區分所有權人會議之旨，無從認有何推舉徐榮燦為召集人之情事，佐以由被告提出之該次會議紀錄亦未見有何就召集人為議決之決議（見本院南簡字卷第109至112頁），已無從認原告上開主張為真實；再者，區分所有權人會議之召開，需由召集人依公寓大廈管理條例第30條第1項之規定於開會前通知或公告，是依公寓大廈管理條例第25條第3項規定由區分所有權人互推1人為召集人之程序，自應於區分所有權人召開前，該經區分所有權人互推選定之召集人方可依上開規定召開區分所有權人會議，是原告所謂於區分所有權人於大北公園新座公寓大廈100年11月20日區分所有權人會議現場推舉徐榮燦為召集人，亦於法有違，則訂定系爭規約之大北公園新座公寓大廈100年11月6日及同年月20日區分所有權人會議既為無召集權人所召開，揆諸上開說明，其決議自始當然無效，所議決之系爭規約自無從拘束被告，原告自不得據系爭規約請求被告給付管理費。

106南簡561號判決

三、（依公寓大廈管理條例第3條第1款、第53條規定，說明原告社區符合公寓大廈管理條例之公寓大廈，有該條例之適用，從略）

四、（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略）。又按管理委員會有當事人能力，為公寓大廈管理條例第38條第1項所明定。該條所稱管理委員會，係指依本條例所合法成立之管理委員會而言，苟非依本條例之規定合法成立者，自無以管理委員會之名義，依該條規定擔任當事人之餘地，此觀諸該條之文義自明。否則該條例第29條第1項前段明定「公寓大廈應成立管理委員會」，並鉅細靡遺定有出席數及表決數之法條，恐將流於具文，並易使管理委員會為少數人所把持操縱，有悖於該條例加強公寓大廈管理維護之意旨。故如未依上開規定成立管理委員會，縱使形式上有所謂管理委員會之設立，仍不能依該條例第38條第1項之規定取得當事人能力，凖此規定，關於公寓大廈管理委員會有無當事人能力，自應依據公寓大廈管理條例之規定，而排除民事訴訟法第40條第3項非法人團體有當事人能力之適用。

五、本件被告抗辯原告未依公寓大廈管理條例施行細則第7條規定程序推舉召集人，故原告自始未合法成立，應無當事人能力等語。原告則主張係先前之委員會推舉徐榮燦為召集人云云，並提出第一次區分所有權人會議之第二次會議推舉人名單為證。查大北公園新座社區由訴外人徐榮燦擔任召集人，於100年11月6日召開第一屆第一次區分所有權人會議，因未達法定出席人數而於100年11月20日再由徐榮燦擔任召集人，於100年11月20日召開第一屆第二次區分所有權人會議，並於該次會議決議成立社區管理委員會、訂定規約及管理繳納標準等事項等情，有被告提出之公告、上開二次會議紀錄在卷可參本院卷第88至115頁），堪認為真。次查，就100年10月20日之公告觀之（本院卷第88頁），其上僅記載『...爰此委員會推舉「所有權人8F5-徐榮燦先生」為第一屆區分所有權人會議召集人..』，未附有區分所有權人2人以上之「書面推選」，實與公寓大廈管理條例施行細則第7條第1項之規定不符。縱原告嗣於106年7月3日當庭提出推舉人名單，惟此係原告臨訟後所製作，且係100年11月20日第2次會議所推舉，實難認定徐榮燦自始係依公寓大廈管理條例第25條第3項、同條例施行細則第7條第1項規定而合法推舉之召集人。準此，大北公園新座社區於100年11月6日及同年月20日召開之區分所有權人會議，既為無召集權人所召開，原告自非依公寓大廈管理條例合法成立之意思機關，當無以管理委員會之名義，依同條例第38條第1項規定擔任當事人之餘地，即無當事人能力，且其決議自始當然無效。被告前開所辯，核屬有據。

111南簡1072號判決

三、得心證之理由：

　㈠（引用最高法院92年度台上字第2517號判決、公寓大廈管理條例第25條第3項規定，從略）

　㈡查原告主張系爭公寓大廈於107年5月17日及同年6月2日所分別召開之區分所有權人會議，均係由26名區分所有權人所共同推選之黃仙女擔任召集人乙節，雖據提出公告與連署書為證（本院卷第127至129頁），然核該公告內容為：「一、本社區106年度區分所有權人會議召集人之推選，經由26名區分所有權人共同書面推選『黃仙女女士』為召集人。二、依公寓大廈管理條例及施行細則規定：經公告10日內無其他區分所有權人競選，依法106年度區分所有權人會議召集人由『黃仙女女士』當選」；連署書上所記載之主旨亦為：「推舉8樓4黃仙女擔任大北公園新座106年度區分所有權人會議召集人」等語，顯見縱原告所稱推選黃仙女為召集人乙事為真，區分所有權人所推選者已明載係指「106年度區分所有權人會議之召集人」，但本件兩次區分所有權人會議均召開於107年間，則黃仙女是否具備合法召集權，顯非無疑。另經查閱臺南市政府工務局以111年9月20日南市工使一字第1111184414號函所檢附之系爭公寓大廈管理委員會107年間申請第一次管理組織報備之相關資料，原告所提供予工務局之資料並無召集人之相關文件，而簽到簿、會議出席委託書或會議記錄，亦無記載區分權人有推舉黃仙女為107年度區分所有權人會議召集人之意（本院卷二第7至169頁）。原告復未舉證證明黃仙女有符合其他區分所有權人會議召集權人之規定（如公寓大廈管理條例第28條所規定之「起造人」、第25條第3項所規定之「具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員」、第4項所規定之「直轄市、縣（市）主管機關指定之臨時召集人」），自難認定原告主張黃仙女為合法召集權人乙事為真。是原告主張據以成立與訂定系爭規約之系爭公寓大廈107年5月17日及同年6月2日所召開之區分所有權人會議，既為無召集權人所召開，揆諸上開說明，其決議自始當然無效，所議決之系爭規約亦無從拘束被告，原告自不得據此請求被告給付管理費。

法令與判決

公寓大廈管理條例（修正日期：民國111年05月11日）

第一章總則

第3條

．本條例用辭定義如下：

　一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

　二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

　三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

　四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

　五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

　六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

　七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

　八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

　九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

　十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。

　、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

　、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第三章管理組織

第25條（同民國92年12月31日）

．區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。

．有下列情形之一者，應召開臨時會議：

　一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。

　二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

．區分所有權人會議除第二十八條規定外，由具區分所有權人身分之管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員為召集人；管理負責人、管理委員會主任委員或管理委員喪失區分所有權人資格日起，視同解任。無管理負責人或管理委員會，或無區分所有權人擔任管理負責人、主任委員或管理委員時，由區分所有權人互推一人為召集人；召集人任期依區分所有權人會議或依規約規定，任期一至二年，連選得連任一次。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，連選得連任一次。

．召集人無法依前項規定互推產生時，各區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定臨時召集人，區分所有權人不申請指定時，直轄市、縣（市）主管機關得視實際需要指定區分所有權人一人為臨時召集人，或依規約輪流擔任，其任期至互推召集人為止。

第27條（同民國102年05月08日）

．各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。

．區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。

．區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託配偶、有行為能力之直系血親、其他區分所有權人或承租人代理出席；受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。

第28條（同民國92年12月31日）

．公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

．前項起造人為數人時，應互推一人為之。出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達第三十一條規定之定額而未能成立管理委員會時，起造人應就同一議案重新召集會議一次。

．起造人於召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人前，為公寓大廈之管理負責人。　

第29條（同民國95年01月18日）

．公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人。

．公寓大廈成立管理委員會者，應由管理委員互推一人為主任委員，主任委員對外代表管理委員會。主任委員、管理委員之選任、解任、權限與其委員人數、召集方式及事務執行方法與代理規定，依區分所有權人會議之決議。但規約另有規定者，從其規定。

．管理委員、主任委員及管理負責人之任期，依區分所有權人會議或規約之規定，任期一至二年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。但區分所有權人會議或規約未規定者，任期一年，主任委員、管理負責人、負責財務管理及監察業務之管理委員，連選得連任一次，其餘管理委員，連選得連任。

．前項管理委員、主任委員及管理負責人任期屆滿未再選任或有第二十條第二項所定之拒絕移交者，自任期屆滿日起，視同解任。

．公寓大廈之住戶非該專有部分之區分所有權人者，除區分所有權人會議之決議或規約另有規定外，得被選任、推選為管理委員、主任委員或管理負責人。

．公寓大廈未組成管理委員會且未推選管理負責人時，以第二十五條區分所有權人互推之召集人或申請指定之臨時召集人為管理負責人。區分所有權人無法互推召集人或申請指定臨時召集人時，區分所有權人得申請直轄市、縣（市）主管機關指定住戶一人為管理負責人，其任期至成立管理委員會、推選管理負責人或互推召集人為止。

第30條（同民國92年12月31日）

．區分所有權人會議，應由召集人於開會前十日以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。

．管理委員之選任事項，應在前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。

第31條（同民國92年12月31日）

．區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。

第32條（同民國92年12月31日）

．區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。

．前項決議之會議紀錄依第三十四條第一項規定送達各區分所有權人後，各區分所有權人得於七日內以書面表示反對意見。書面反對意見未超過全體區分所有權人及其區分所有權比例合計半數時，該決議視為成立。

．第一項會議主席應於會議決議成立後十日內以書面送達全體區分所有權人並公告之。

第34條（同民國92年12月31日）

．區分所有權人會議應作成會議紀錄，載明開會經過及決議事項，由主席簽名，於會後十五日內送達各區分所有權人並公告之。

．前項會議紀錄，應與出席區分所有權人之簽名簿及代理出席之委託書一併保存。　

第六章附則

第55條（同民國92年12月31日）

．本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第二十五條第四項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。

．前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。

．對第一項未成立管理組織並報備之公寓大廈，直轄市、縣（市）主管機關得分期、分區、分類（按樓高或使用之不同等分類）擬定計畫，輔導召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。　

公寓大廈管理條例施行細則（修正日期：民國94年11月16日）

第7條（同民國94年11月16日）

．本條例第二十五條第三項所定由區分所有權人互推一人為召集人，除規約另有規定者外，應有區分所有權人二人以上書面推選，經公告十日後生效。

．前項被推選人為數人或公告期間另有他人被推選時，以推選之區分所有權人人數較多者任之；人數相同時，以區分所有權比例合計較多者任之。新被推選人與原被推選人不為同一人時，公告日數應自新被推選人被推選之次日起算。

．前二項之推選人於推選後喪失區分所有權人資格時，除受讓人另為意思表示者外，其所為之推選行為仍為有效。區分所有權人推選管理負責人時，準用前三項規定。

第13條（同民國85年10月02日）

．本條例所定之公告，應於公寓大廈公告欄內為之；未設公告欄者，應於主要出入口明顯處所為之。

最高法院判決要旨

【最高法院92年度台上字第2517號判決】

按公寓大廈管理委員會為人的組織體，區分所有權人會議為其最高意思機關。其區分所有權人會議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，依公寓大廈管理條例第1條第2項規定，固應適用民法第56條第1項撤銷總會決議之規定，由區分所有權人請求法院撤銷區分所有權人會議之決議。惟區分所有權人會議如係由無召集權人所召集而召開，既非公寓大廈管理委員會合法成立之意思機關，自不能為有效之決議，且在形式上亦屬不備成立要件之會議，其所為之決議當然自始完全無決議之效力。於此情形，即屬依法提起確認該會議決議不存在之訴以資救濟之範疇，而非在上述撤銷會議決議之列。