裁判字號：臺灣屏東地方法院102年簡上字第64號民事判決
裁判日期：民國103年08月27日
裁判案由：所有權移轉登記
臺灣屏東地方法院民事判決102年度簡上字第64號上訴人 許陳阿貴 （ 許木能 之承受訴訟人）
許瑜芬 （許木能之承受訴訟人） 許瑜佩 （許木能之承受訴訟人） 許耀文 （許木能之承受訴訟人）共同訴訟代理人 吳澄潔 律師複代理人 張錦昌 律師被上訴人 蔡捷安 訴訟代理人 鄭伊鈞 律師複代理人 黃暘勛 律師上列當事人間請求所有權移轉登記事件，上訴人對於中華民國10
2年8月23日本院潮洲簡易庭101年度潮簡字第368號第一審判決提起上訴，本院於民國103年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人許木能於民國102年9月10日本件訴訟繫屬中死亡，其繼承人為妻許陳阿貴及子女許瑜芬、許耀文、 許瑜珮 ，有戶籍謄本及繼承系統表附卷可稽，渠等具狀聲明承受訴訟，依民事訴訟法第168條、第175條第1項及第176條規定，於法並無不合，應予准許。
二、上訴人之被繼承人許木能於原審起訴主張：許木能於75年5月28日向被上訴人購買坐落屏東縣○○鄉○○段○○○○○○號（重測後為花矸段189地號）面積104.79平方公尺土地，價金為新台幣（下同）123萬元，雙方並於同日簽訂不動產買賣契約憑證，而緊鄰系爭土地西北方為同段191地號（重測前為琉球段31之5地號）土地，其中如附圖所示編號A部分面積87.61平方公尺土地，亦在買賣範圍內，惟因系爭191地號土地為耕地，當時許木能不具有自耕能力，無法辦理所有權移轉登記，故除於75年5月28日簽立之不動產買賣契約書憑證中就買賣標的物註明：「…不動產標示：琉球段31之11號土地全部及自該31-11地號延伸至國有土地之31-5號部份（此部份因都市計畫分區使用為保護區無法辦理產權移轉）」。雙方並於77年1月25日另簽訂買賣契約書，載明：「…一、該筆土地都市計畫分區使用為農業區，依照規定不得增加共有人，如限制之條文廢止時，甲方（按即被上訴人）應即將產權辦理移轉為乙方（按即許木能）共有或所有（地價款甲方已全部收訖）。二、本契約所稱之農業區土地面積自乙方所有琉球段31-11號土地與未登錄河川土地中間之全部範圍。…」依此約定，約定限制之條文已於89年間廢止，被上訴人即應辦理移轉登記為許木能共有或所有。惟因辦理本件買賣過戶之代書於簽訂買賣契約及土地移轉登記時，不慎誤將本件買賣標的誤載為上開190地號土地（重測前為311-11地號），並將上開190地號土地移轉登記予許木能，許木能直至10多年前土地重測時，始知悉過戶錯誤，惟其當時並未向被上訴人撤銷錯誤之意思表示，故主張既已登記錯誤，雙方復已維持錯誤之狀態多年，即應依上開契約約定，將系爭191地號土地內如附圖所示編號B部分面積50.49平方公尺折算應有部分比例移轉登記予許木能等語，並聲明：被上訴人應將其所有坐落系爭191地號土地應有部分100分之11移轉登記予許木能。
三、被上訴人則以：伊與許木能於75年5月28日簽訂上開買賣契約時，渠等本係以系爭189地號土地為買賣標的，惟因系爭
189地號土地形狀不夠方正，難以用於建屋，伊遂同意出借位於其西北方之系爭191地號土地內如附圖所示編號A部分面積87.61平方公尺土地，供許木能建屋之用。然嗣後因辦理本件買賣過戶之代書，誤將伊所有同段190地號土地過戶予許木能，伊與許木能發現後，均未撤銷該錯誤之意思表示，即由許木能取得同段190地號土地之所有權。又因該土地地形方正易於使用，則雙方原約定使用借貸系爭191地號土地部分，已失其必要，許木能自不得再向伊請求出借系爭
191地號內之土地，遑論請求伊辦理移轉登記。至於75年5月28日之不動產買賣契約書憑證，關於系爭191地號土地部分，被上訴人之真意僅係借貸其內如附圖所示編號A部分土地予許木能，上開土地本不在買賣範圍，此部分約定因措辭不當而衍生誤解，實係承辦代書誤載所致，自難認上開約定為雙方之真意。退步言之，縱認前述約定非誤載，亦因許木能於締約當時無自耕能力及不能增加耕地共有人等原因，而應認該部契約約定歸於無效，許木能自不得據以請求伊移轉上開191地號土地之應有部分。又上訴人固另提出77年1月25日之買賣契約書為據，惟該買賣契約書非屬真正，其上之簽名並非被上訴人所為，印章亦非被上訴人之印章，上訴人依據該買賣契約書請求伊移轉登記系爭191地號土地應有部分，洵屬無據等語，資為抗辯，並聲明：許木能之訴駁回。
四、原審判決：㈠許木能之訴駁回。㈡訴訟費用由許木能負擔。許木能聲明不服提起上訴後，於本院審理中死亡，由上訴人承受訴訟，渠等於本院另以：許木能於75年5月28日與被上訴人簽訂不動產買賣契約書憑證，以總價123萬元，向被上訴人買受上開190地號土地及系爭191地號土地內如附圖所示編號B部分面積50.49平方公尺土地。買賣之土地自始即為上開190地號土地及系爭191地號土地內如附圖所示編號
B部分面積50.49平方公尺土地，並非系爭189地號土地及系爭191地號土地內如附圖所示編號A部分面積87.61平方公尺土地。又被上訴人固否認其與許木能於77年1月25日所簽立之買賣契約書為真正，惟許木能向屏東縣政府提出之使用共同壁協定書上所蓋被上訴人之印文，與77年1月25日買賣契約書上所蓋被上訴人之印文相符。另證人 李興國 （即辦理本件土地過戶之代書）及上訴人許陳阿貴均指出上開77年
1月25日之買賣契約書係經被上訴人同意而簽訂等情，足認上開77年1月25日之買賣契約書為真正。據此，本件上訴人得依75年5月28日、77年1月25日之買賣契約及繼承之法律關係而請求，又因系爭191地號土地尚未辦理分割，並無特定部分可為移轉，故請求移轉該特定部分折算之應有部分比例等語，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將其所有系爭191地號土地應有部分100分之11移轉登記予上訴人公同共有。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。
五、下列事實，為兩造所不爭執，並有土地登記謄本、地籍圖謄本、異動索引、不動產買賣契約憑證、戶籍謄本等附卷可稽：
㈠、系爭191地號土地地目為旱，依都市計畫法劃定為保護區，依92年2月7日修正前之農業發展條例第3條第11款規定，係屬耕地。系爭191地號土地為被上訴人與 蔡秋金 所共有，與系爭189、190地號土地相鄰，。
㈡、許木能有於75年5月28日與被上訴人訂定不動產買賣契約書憑證，向被上訴人買受系爭190地號土地，約定總價123萬元，許木能已於75年6月30日給付完畢。上開買賣契約書憑證上載明：「一、不動產標示：琉球段31之11號土地全部及自該31-11地號延伸至國有土地之31-5號部份（此部份因都市計畫分區使用為保護區無法辦理產權移轉）。」
六、本件之爭點為：㈠、上開77年1月25日之買賣契約書是否為真正？㈡、上訴人依75年5月28日之不動產買賣契約書憑證、77年1月25日之買賣契約書及繼承之法律關係，請求被上訴人將其所有系爭191地號土地應有部分100分之11移轉登記予上訴人公同共有，是否有理由？茲分別論述如下：
㈠、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，私文書應由舉證人證其真正。但他造於其真正無爭執者，不在此限。民事訴訟法第277條前段、第357條定有明文。本件許木能與被上訴人於75年5月28日所簽立之不動產買賣契約書憑證，其真正為兩造所不爭執，惟由77年1月25日之買賣契約書與77年5月28日之不動產買賣契約書憑證之內容互核以觀，兩份契約書中之被上訴人所蓋印文明顯不同，則系爭77年1月25日之買賣契約書之真實性，已非無疑。本件被上訴人復否認有於77年1月25日與許木能簽立買賣契約書，亦未於76年12月簽立使用共同壁協定書，並抗辯該買賣契約書、使用共同壁協定書上其簽名、印文均非真正，則依民事訴訟法第277條前段、第357條，應由上訴人舉證證明上開二份文書之真正。經查：
1.上訴人主張證人李興國即系爭買賣契約、使用共同壁協定書之製作人，惟李興國於本院證稱：系爭77年1月25日買賣契約書，應不是伊所製作，應是伊太太之代書事務所內之受僱人所製作，惟伊問不到確實係何人製作，伊未參與製作，亦不清楚製作之情形，伊僅知道77年1月25日之買賣契約書就是按75年5月28日許木能與被上訴人簽訂之契約書再抄一次，至於上開共同壁協定書，亦非伊所製作，伊不清楚製作情形等語。依證人李興國上開證詞，其未參與系爭買賣契約、使用共同壁協定書之製作，亦不清楚製作情形，自難以其證詞，推認被上訴人有於77年1月25日簽立系爭買賣契約書及於76年12月簽立系爭使用共同壁協定書。
2.上訴人許陳阿貴固陳稱：77年1月25日簽立系爭買賣契約書，其夫許木能及被上訴人均有到場，共同壁協定書亦因被上訴人要求訂立，且上開文書均係由證人李興國所製作云云，惟證人李興國否認上開文書為其所製作，業如前述，且除被上訴人蔡捷安亦否認其曾簽立上開文書外，證人即被上訴人之媳蔡 李美華 另證稱，本件買賣伊之公公未經手，均由伊及許木能處理，伊與被上訴人均未曾簽立系爭買賣契約書及該使用共同壁協定書等語。足見除上訴人許陳阿貴之陳述外，並無其他證據足認被上訴人有簽訂上開文書，自難僅憑上訴人許陳阿貴之陳述，即認被上訴人有簽訂上開二份文書，更遑論以系爭共同壁使用協定書為據，推認系爭77年1月25日之買賣契約書係真正。是上訴人主張：由系爭使用共同壁協定書與系爭77年1月25日之買賣契約書，其上所蓋被上訴人之印章為同一，即可推認系爭77年1月25日之買賣契約書為真正云云，自無足採。
3.依上所述，系爭77年1月25日之買賣契約書真正與否有所不明，此項有利於上訴人之事實，依前揭說明，其舉證責任應歸於上訴人，上訴人復無法提出其他證據以資證明系爭77年
1月25日之買賣契約書為真正，則其主張被上訴人確有簽立該買賣契約書云云，即難採信。
㈡、1.按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。又為擴大農場經營規模，防止農地細分，現有之每宗耕地不得分割及移轉為共有。89年1月26日修正前土地法第30條、農業發展條例第22條（現修正為農業發展條例第16條）分別定有明文。又私有農地所有權之移轉，依89年1月26日修正刪除前之土地法第30條規定，其承受人既以能自耕者為限，則承買人當時如係無自耕能力之人，須於訂約時明白約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待承買人自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期不能情形除去後為給付者，其契約始為有效，否則，即係以不能之給付為契約標的，依民法第246條第1項前段規定為無效（最高法院102年度台上字第2120號判決意旨參照）。
2上訴人主張依被上訴人於75年5月28日與許木能簽訂之不動產買賣契約書憑證，被上訴人已將上開190地號土地及系爭
191地號土地內如附圖所示編號B部分，一併出售予許木能云云，經查：上開75年5月28日之不動產買賣契約書憑證，被上訴人並不爭執其為真正，堪認75年5月28日之不動產買賣契約書憑證為真正。惟因系爭191地號土地，地目旱，土地使用分區為保護區，依92年2月7日修正前之農業發展條例第3條之規定，係屬耕地，而許木能於75年5月28日簽訂系爭買賣契約書時，不具自耕能力，為兩造所不爭執，足見許木能於斯時並無自耕能力，而75年5月28日之不動產買賣契約書憑證，既係成立於75年5月28日，應有修正前土地法第30條、農業發展條例第22條規定之適用，則該契約之標的系爭191地號土地內如附圖所示編號B部分面積50.49平方公尺土地，依前揭規定，自「無法將其分割或移轉登記」予不具自耕能力之許木能。且上開不動產買賣契約書憑證，並無於訂約時明白約定由許木能指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記於有自耕能力之特定第三人，或約定待許木能自己有自耕能力時為移轉登記，或其他預期不能情形除去後為給付。以此觀之，該契約就系爭191地號土地內如附圖所示編號B部分面積50.49平方公尺土地移轉所有權予許木能之約定，係以不能之給付為契約標的，又無民法第246條第1項但書所定之情形，依同條第1項前段，上開契約該部份約定為無效，且不因嗣後法令修正而再變為有效。
3.77年1月25日之買賣契約書難認確屬真正，業如前述，且系爭75年5月28日之不動產買賣契約書憑證，關於系爭191地號土地內如附圖所示編號B部分面積50.49平方公尺土地買賣之約定，亦為無效，則許木能就該部分土地，即無移轉登記請求權存在，上訴人為許木能之繼承人，渠等主張依75年
5月28日之不動產買賣契約書憑證、77年1月25日之買賣契約及繼承之法律關係，請求被上訴人將其所有系爭191地號土地應有部分100分之11移轉登記予上訴人公同共有，亦屬於法無據。
七、綜上所述，上訴人依75年5月28日之不動產買賣契約書憑證、77年1月25日之買賣契約及繼承之法律關係，請求被上訴人將其所有系爭191地號土地應有部分100分之11移轉登記予上訴人公同共有，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項，判決如
主文。中華民國103年8月27日
民事第二庭審判長法官凃春生
法官謝濰仲法官林綉君以上本證明與原本無異。
本判決不得上訴。
中華民國103年8月28日
書記官許珍滋