裁判字號：臺灣高等法院91年上易字第1059號民事判決
裁判日期：民國92年04月29日
裁判案由：返還價金
臺灣高等法院民事判決九十一年度上易字第一０五九號
上訴人乙○○訴訟代理人 葉滄燁 律師被上訴人甲○○訴訟代理人 洪榮彬 律師
陳麗玲 律師右當事人間返還價金事件，上訴人對於中華民國九十一年九月三十日台灣桃園地方法院九十年度訴字第二二二九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：上訴人為購買建築用地興建房屋供自己全家居住，而於民國八十九年十二月九日由訴外人 范全 居間仲介被上訴人所有，坐落桃園縣桃園市○○段第一八八九地號、面積一一０平方公尺、編定都市計劃內住宅區，可供建築之土地兩千元，總價六百零五萬六千零五十元向被上訴人購買系爭土地（下稱系爭契約），並給付第一期價款一百萬元予被上訴人，嗣上訴人委請建築師準備各項建築事宜，經建築師調取相關資料後發現系爭土地如欲申請建築，須有同段第一八八二之０二地號私設巷道（下稱巷道土地）所有權人 陳花鹿 等八人（下稱巷道所有權人）出具之供公眾通行之同意書（下稱同意書）始能建築房屋。上訴人乃告知被上訴人及訴外人范全邀同往訴外人 林森塔 代書處協調，當時上訴人曾要求被上訴人應於八十九年十二月底前提出巷道所有權人出具之巷道土地同意書交付上訴人，俾能申請建築，上訴人始交付第二期價金三百萬元，被上訴人並予同意。詎被上訴人卻遲遲未提出同意書，迭經上訴人催促仍未履行，上訴人乃於九十年三月一日以桃園南門郵局第六一四號存証信函催告被上訴人於接獲函件後七日內提出巷道土地同意書，被上訴人仍未履行，上訴人乃再於九十年三月二十三日以桃園南門郵局第七三三號存證信函通知解除系爭契約。契約既已解除，依民法第二百五十九條第一、二款之規定，被上訴人應償還上訴人一百萬元，及自八十九年十二月十八日起之利息等語，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服提起上訴，聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人一百萬元，及自八十九年十二月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。併願供擔保，請准予宣告假執行。
二、被上訴人則以：兩造簽訂系爭契約書時，被上訴人並未保證系爭土地所面臨之道路土地業經政府徵收，欲申請建築房屋絕無問題等事項，亦未與上訴人約定更未口頭承諾被上訴人應提出巷道土地同意書予上訴人之義務，況一般買賣出賣人均無此義務，被上訴人並未有違約，上訴人解除契約無效，被上訴人無返還價款之義務等語置辯。並為答辯聲明：駁回上訴。
三、本件兩造不爭執之事實：㈠兩造於八十九年十二月十一日簽訂系爭契約，上訴人並已給付被上訴人第一期價款一百萬元。
㈡系爭土地出入需經訴外人陳花鹿、 陳定捷 、 陳石鑾 、 陳映豆 、 陳瑞東 、 陳柔汎 、
陳芳儀 、 陳亭之 等八人所共有之同段第一八八二之○二地號土地；系爭土地尚未移轉登記所有權予上訴人，也未交付上訴人占有。
㈢被上訴人收受上訴人桃園南門郵局第六一四號及第七三三號之存證信函；上訴人
亦收受被上訴人大園郵局第四七九號、桃園府前二十一支郵局第六二一號之存證信函。
四、上訴人主張：被上訴人應允提出巷道土地所有權人出具之同意書，詎被上訴人遲未提出，上訴人於九十年三月一日以桃園南門郵局第六一四號存證信函催告被上訴人於接獲函件後七日內提出巷道土地同意書，被上訴人仍未履行，上訴人再於九十年三月二十三日以桃園南門郵局第七三三號存證信函通知解除系爭契約等語。被上訴人則辯稱：被上訴人並未應允提供且無義務提供巷道土地同意書，上訴人解除契約不合法等語。是兩造爭執厥在上訴人是否已合法解除系爭契約？經查：
㈠上訴人主張解除契約係以上訴人前於九十年三月一日以桃園南門郵局第六一四號
存證信函通知被上訴人，內容為：契約成立後，建築師查覺系爭土地若擬建築，須有巷道土地同意書，嗣經兩造協調後，被上訴人同意取得巷道土地同意書交付上訴人，再受領三百萬元之價金期款，但被上訴人仍未履行，為此再以本函通知，限被上訴人於見文到七日內持巷道土地同意書交付上訴人，並同時受領三百萬元價金，否則依法解除契約等語。進而於九十年三月二十三日以桃園南門郵局第七三三號存證信函通知被上訴人，內容為：「本人以桃園南門郵局第六一四號函通知台端，履行契約內容，台端於民國九十年三月二日已為收受，但迄今已逾催告七日期限，仍未蒙交付道路（按即指巷道土地）所有權人使用同意書與受領價金。按『所購建地因依法不得建築，可認係有物之瑕疵，而得解約返還價金』最高法院四十九年台上字第三七六號著有判例。因此本人僅以台端拒不履行交付『道路（按即指巷道土地）使用同意書』而致不能建築之事實，依民法第三百五十九條規定解除本件買賣契約。」，此有上訴人提出存證信函二件及回執與掛號郵件查詢單各一件在卷可稽（見原審卷第二十至二四頁、第二六頁及反面、第二七頁），且被上訴人亦不爭執收悉該存證信函。足見，上訴人基於催告被上訴人交付「巷道土地同意書」，而被上訴人未依限交付上訴人「巷道土地同意書」為由，而向被上訴人為解除系爭契約之意思表示。但兩造簽署系爭契約時，並未特別約定被上訴人應提供巷道土地同意書予上訴人，此為上訴人所自認之事實，並有系爭契約書可稽（見原審卷十五、十六頁）；且證人即代書林森塔於原審證稱：沒有要求，所以並沒有將他載明在書面上等語（見原審卷第六九頁）；於本院進而證稱：協調時上訴人要求被上訴人提出同意書，但被上訴人不同意提出，致協調不成立，在協調之前上訴人並無要求被上訴人提出同意書，只有在協調時才提出同意書之事等語（見本院卷第五一、五二頁），互核以觀，兩造在簽訂系爭契約時，並未特別約定被上訴人應提供巷道土地同意書予上訴人，而於簽約後上訴人查詢建築師，得知有關系爭土地於建築時，須提出同意書始得建築，因而兩造開會協調時，上訴人始要求被上訴人須提出巷道土地同意書，惟兩造協調不成立，因之被上訴人並未應允提供巷道土地同意書予上訴人，要堪認定。是上訴人主張被上訴人應允提出巷道土地同意書云云，實乏依據，要不可取。從而，被上訴人既無提出巷道土地同意書之義務，則上訴人主張以上開存證信函催告被上訴人限期交付巷道土地同意書予上訴人，因逾期未提出而解除系爭契約云云，於法尚有未洽，不足採信，自不生解除系爭契約之效力甚明。
㈡上訴人主張：於前往系爭土地現場，瞭解當地環境地形作為是否買賣之參考時曾
向被上訴人表示，欲買受系爭土地係供建築房屋之用，系爭土地「需可建屋」，始欲購買，否則不買，被上訴人則保證，土地確屬被上訴人所有，現編定為都市計劃內住宅區係可供建築之建地，所面臨巷道土地業經政府徵收，道路已開闢完成，欲申請建築房屋絕無問題等語。被上訴人則辯稱：並未有保證，且系爭土地確實可建築房屋等語。查上訴人自認前往系爭土地勘查現場作為是否決定買受參考之事實，則縱令被上訴人於上訴人勘查現場時，確有陳述言及系爭土地面臨之巷道土地業經政府徵收屬實，但依上訴人主張兩造之要約承諾對話過程以觀，上訴人提出系爭土地「需可建屋」為要約，被上訴人回應「申請建屋絕無問題」之承諾，則就系爭土地可建築房屋之點合致，固無疑義。惟上訴人並未就巷道土地應經政府徵收提出要約，被上訴人亦未就此部分予以承諾至明；且上訴人如認巷道土地經政府徵收為系爭契約重要之點，應由被上訴人予以保證，豈有未要求載明於系爭契約書；況證人林森塔亦證稱兩造並未特別要求，故未載明於書面契約上，已如前述，足見被上訴人並未有『保證』「巷道土地經政府徵收」之意思表示。至於被上訴人倘明知巷道土地尚未經政府徵收，卻向上訴人佯言巷道土地業經政府徵收，故意致被上訴人陷於錯誤判斷，而決定買受系爭土地，要係是否涉及詐欺之另一問題。是上訴人主張被上訴人有「保證」巷道土地已經政府徵收云云，尚乏證據證明，要不足採。又依上訴人所主張於查看現場時，曾向被上訴人表示，欲買受系爭土地係供建築房屋之用，系爭土地需可建屋，始欲購買，否則不買等語以觀，則上訴人買受系爭土地主要預期效用係在「建築房屋」，並未要求被上訴人應就巷道土地應經政府徵收乙事予以保證甚明。兩造既就系爭土地可建築房屋之點合致，已如前述，但查原審函桃園縣政府查詢系爭土地是否為可供建築之用地，經覆稱：桃園市○○段○○○○○號面臨之道路為南崁道路計畫八公尺寬計畫道路，臨該計畫道路建築依桃園縣建築管理自治條例第二條規定免附該道路所有權人同意書即可核發建築線指示，惟實際通行及施工使用應以該道路有無公共地役權存在為要件，否則應取得土地所有權人同意等語，有桃園縣政府九十一年五月二十二日府工建字第○九一○○七九六一三號函在卷可參（見原審卷第一一四頁），被上訴人辯稱系爭土地確可建築房屋等語，要屬有據，自屬符合上訴人預定可供建築之效用，實堪認定。雖該函文附註巷道土地如無公共地役權存在，欲通行及施工使用仍應取得土地所有權人同意等語，惟此係上訴人得否使用巷道土地之另一問題，仍無礙系爭土地確實可供建屋之事實；且依上訴人提出之系爭土地之地籍圖（見原審卷第十四頁）顯示，系爭土地僅能使用巷道土地出入，餘三面相鄰土地均無出入通路，則巷道土地若有公共地役權，上訴人買得系爭土地後自有公共地役通行權利；倘巷道土地為私有土地且無公共地役權，但系爭土地係屬袋地，上訴人取得系爭土地時亦應有袋地通行權利，則上訴人並非無法通行巷道土地，至於上訴人使用巷道土地通行是否應負相當對價，則為上訴人於買受系爭土地時，所應自行考量斟酌之點，核與系爭土地原本客觀上現狀之價值及通常效用，殊屬無涉。從而，上訴人主張解除系爭契約請求回復原狀，洵屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張被上訴人未提出巷道土地同意書，而解除系爭契約，為不足採，被上訴人抗辯上訴人解除契約不合法，要屬可信。從而，上訴人主張解除系爭契約後，本於民法第二百五十九條第一、二款回復原狀之法律關係，請求被上訴人給付一百萬元及法定遲延利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌或與本案判斷無關，或於判決結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中華民國九十二年四月二十九日
民事第十四庭
審判長法官張劍男
法官彭昭芬法官李行一右正本係照原本作成。
不得抗告。
中華民國九十二年五月一日
書記官黃愛