裁判字號：臺灣新北地方法院109年訴字第1090號民事判決
裁判日期：民國109年06月16日
裁判案由：確認占有權存在
臺灣新北地方法院民事判決109年度訴字第1090號原告 賴億營 訴訟代理人 陳奕仲 律師被告 郭雨軒
蔡星汶 鍾淑惠 上列當事人間請求確認占有權存在事件，經本院於民國109年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張：被告郭雨軒原係新北市○○區○○路0段000號
2樓房屋（下稱系爭房屋）連同所坐落土地（以下合稱系爭不動產）之所有權人，民國107年4月10日被告郭雨軒與原告簽訂系爭不動產買賣契約書，以買賣總價新臺幣（下同）
995萬元出售予原告。詎原告支付被告郭雨軒298萬元買賣價金第一期款後，尚餘697萬元買賣價款未付，竟無法塗銷被告郭雨軒原以系爭不動產向國泰世華銀行設定之第一順位抵押權，原告深感受騙，遂要求被告郭雨軒返還先前原告已付之298萬元買賣價款，被告郭雨軒無法返還，原告與被告郭雨軒遂於107年6月6日簽立協議書（下稱系爭協議書），內容約略為：因被告郭雨軒無法返還298萬元買賣價款，同意讓原告使用系爭房屋，並以每月1萬7,000元扣抵前揭
298萬元債務等語，故原告對系爭房屋有合法占有使用權利，然被告郭雨軒竟三番兩次要求原告遷空搬離系爭房屋，令原告不堪其擾。又原告依系爭協議書既合法占有系爭房屋，至108年2月間，系爭不動產因被告郭雨軒無法按月繳納積欠國泰世華銀行抵押貸款本息，遭國泰世華銀行聲請強制執行拍賣系爭不動產，由被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人於108年7月11日共同拍定（被告蔡星汶持分10%、被告鍾淑惠持分90%）。詎被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人於拍定取得系爭不動產後，無視原告之合法占有權源，由被告蔡星汶於108年8月1日至系爭房屋處，發現屋內無人，竟以拍定人身分請鎖匠強行換鎖，事後原告返家後方又將門鎖換回，排除被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人之占有。原告因系爭協議書取得系爭房屋合法占有權源，被告蔡星汶、被告鍾淑惠雖因法院拍賣而成為系爭不動產所有權人，仍應繼受前手即被告郭雨軒與原告簽訂之系爭協議書內容，無權要求原告搬離系爭房屋，故原告對被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人亦為有合法占有權源。為此，提起本訴訟。聲明請求：確認原告對被告等3人於系爭房屋有占有權等語。
二、被告等3人答辯聲明均：駁回原告之訴。㈠被告郭雨軒陳述略以：原告之前向伊購買系爭不動產，有先
付2成價金，但其後伊無法完全塗銷抵押權，惟伊有將系爭不動產移轉登記予原告等語。
㈡被告蔡星汶、被告鍾淑惠則以：
⒈登記原告所有之系爭不動產經鈞院108年度司執字第1526
9號拍賣抵押物強制執行事件（下稱系爭執行事件）進行拍賣程序，被告蔡星汶、被告鍾淑惠於108年7月11日，投標拍定取得系爭不動產之所有權，於108年7月26日取得執行法院所核發之不動產權利移轉證書，於108年8月
5日以拍賣為原因，辦竣所有權移轉登記予被告蔡星汶、被告鍾淑惠。原告主張於系爭不動產之占有權，依民法94
3條第2項第1款規定，於已登記之不動產並不適用之，另依土地法43條規定「依本法所為之登記，有絕對效力」，被告蔡星汶、被告鍾淑惠現乃系爭不動產登記之合法所有權人，依民法765條規定，於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分所有物，並排除他人之干涉。依系爭執行事件108年7月24日執行命令，原告於108年7月26日即喪失系爭不動產之所有權，原告主張之占有權難謂存在，自屬無權占有。
⒉原告與被告郭雨軒雖於107年6月6日簽署系爭協議書，
惟被告郭雨軒於107年4月23日即以買賣為原因，將系爭不動產移轉登記予原告，由原告取得系爭不動產所有權，則原告於108年7月26日喪失系爭不動產所有權之前，本得自由使用收益處分系爭不動產，毋庸得被告郭雨軒之同意，甚者，被告郭雨軒自107年4月23日起即喪失系爭不動產所有權，被告郭雨軒無權主張系爭不動產交予原告使用及收益尚須經其同意，自屬無權之處分，故原告與被告郭雨軒間簽署之系爭協議書，對被告蔡星汶、被告鍾淑惠不生效力。被告蔡星汶、被告鍾淑惠並未與原告或被告郭雨軒訂立契約承擔債務，並無繼受原告與被告郭雨軒間系爭協議書之義務。又被告蔡星汶、被告鍾淑惠因參與鈞院系爭執行事件之不動產公開拍賣程序，自原告處取得系爭不動產所有權，被告2人與被告郭雨軒間並無任何法律行為或債權債務關係，自無繼受被告郭雨軒系爭協議書義務之理。
⒊被告蔡星汶於108年7月11日拍定取得系爭不動產後，依
據系爭執行事件之查封筆錄，積極找尋訴外人即承租人 龔育正 ，多次按鈴均無人回應，經詢問大樓管理員表示已經
1、2個月未見到承租人，故被告蔡星汶、被告鍾淑惠認定承租人龔育正已因其租賃契約遭執行法院之執行命令除去租賃權後而搬離系爭房屋，被告蔡星汶遂帶鎖匠於108年8月1日開鎖進入屋內，發現屋內確實空無一人，原告一方面向執行法院主張已將系爭不動產出租予訴外人龔育正占有，另方面又主張自己才是占有人，率眾霸占系爭房屋，並向鈞院提起本件請求確認占有權，說詞明顯前後矛盾不一。原告就執行法院之執行命令置若罔聞，不願將系爭不動產自行點交予被告蔡星汶、被告鍾淑惠，反趁被告蔡星汶、被告鍾淑惠不在現場，未經被告蔡星汶、被告鍾淑惠同意，擅自更換門鎖，聚眾竊佔系爭不動產，被告蔡星汶、被告鍾淑惠乃於108年8月下旬向警局報案，對原告及其共犯提起刑事竊佔告訴，目前正由臺灣新北地方法院檢察署偵辦中等語，資為抗辯。
三、查，本件系爭不動產本為被告郭雨軒所有，於107年4月10日與原告簽立不動產買賣契約，約定原告給付被告郭雨軒第一期價款現金298萬元，餘款697萬元即國泰世華商業銀行房屋貸款則由原告承接繳納。原告給付第一期298萬元價款予被告郭雨軒後，被告郭雨軒於107年4月23日將系爭不動產所有權移轉登記予原告，且將系爭不動產交付原告占有。嗣系爭不動產之抵押權人國泰世華銀行以被告郭雨軒所欠之抵押債務未清償為由，聲請對原告拍賣抵押物（系爭不動產）獲准後，持以向本院聲請拍賣抵押物強制執行事件（即系爭執行事件），經執行法院於108年2月14日第一次至系爭不動產現場實施查封，當日執行債務人即原告不在，執行法院復定108年2月23日再次至系爭不動產履勘現場，當日執行債務人即原告在場表示系爭房屋出租予訴外人龔育正。嗣因訴外人龔育正之租賃權已影響系爭不動產拍賣價格，經執行法院除去上開租賃權後再行拍賣，由被告蔡星汶（持分10%）、被告鍾淑惠（持分90%）共同拍定，108年7月26日取得系爭不動產之不動產權利移轉證書，同年8月5日以拍賣為原因辦畢所有權移轉登記予被告蔡星汶（持分10%）、被告鍾淑惠（持分90%）等情，為兩造不爭執，並有原告所提不動產買賣契約書影本1件（見原證2）、系爭不動產之異動索引查詢資料1份附於本院限閱卷（已於言詞辯論期日提示兩造）、新北板橋地政事務所109年5月7日新北板地籍字第1096008163號函所檢送系爭不動產分別由被告郭雨軒移轉登記予原告、及原告移轉登記予被告蔡星汶、被告鍾淑惠（以拍賣為原因）之登記申請書相關資料（見本院卷第31-98頁）可證，暨經本院調取系爭執行事件卷宗查閱屬實，此部分事實，自堪信為真正。
四、按依民事訴訟法第247條第1項規定，確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之；所謂即受確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者而言。是確認之訴之標的，限於現在之法律關係，過去或將來可能發生之法律關係，均不在得請求確認之列；至判斷原告有無即受確認判決之法律上利益之時點，應以事實審言詞辯論終結時之狀態為準。查，本件系爭不動產於107年4月10日由被告郭雨軒出售予原告，並約定餘款697萬元即國泰世華商業銀行房屋貸款則由原告承接繳納，被告郭雨軒已依約將系爭不動產辦理移轉登記予原告，並交付系爭不動產予原告占有使用。然系爭不動產現在之所有權人為被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人，被告郭雨軒已非所有權人，是縱原告對被告郭雨軒請求確認其基於系爭協議書對系爭不動產有占有權，亦無法除去其法律上之地位之不安狀態，揆諸上開說明，難認原告對被告郭雨軒有何確認利益存在，故原告此部分請求，即非正當。
五、至於原告雖主張被告蔡星汶、被告鍾淑惠2人拍定取得系爭不動產所有權，應繼受原告與被告郭雨軒間之系爭協議書，而無權要求原告搬離系爭房屋云云，為被告蔡星汶、被告鍾淑惠否認，辯以上詞。然經本院向原告闡明何以被告蔡星汶、被告鍾淑惠應繼受原告與被告郭雨軒間之系爭協議書內容乙節，原告則表明係基於民法第425條之規定等語（見本院卷第154頁，109年6月2日言詞辯論筆錄）。然民法第42
5條第1、2項固規定：「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。」，惟本件系爭執行事件乃抵押權人國泰世華銀行聲請拍賣抵押物即系爭不動產，債務人為被告郭雨軒，原告斯時則為該抵押物之所有權人，為物上保證人，並非承租人地位，自無民法第425條規定之適用。且被告郭雨軒已依約將系爭不動產所有權移轉登記予原告，並交付系爭不動產予原告占有使用，原告係基於所有權人地位而占有使用系爭不動產，並非基於租賃關係而占用，原告主張被告蔡星汶、被告鍾淑惠應依民法第425條規定繼受原告與被告郭雨軒間系爭協議書云云，顯非有據。被告蔡星汶、被告鍾淑惠業以拍賣為原因而取得系爭不動產所有權，原告已喪失其所有權，亦未能舉證證明有何合法占有使用之正當權源，則其對被告蔡星汶、被告鍾淑惠請求確認其對系爭房屋有占有權云云，非有理由，應予駁回。
六、綜上，原告提起本件訴訟，請求確認其對被告3人於系爭房屋有占有權云云，俱無理由，均應駁回。
七、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌後認於本判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國109年6月16日
民事第一庭法官陳翠琪以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費中華民國109年6月16日
書記官曾怡婷