裁判字號：臺灣臺中地方法院107年重訴字第320號民事判決
裁判日期：民國108年04月29日
裁判案由：給付違約金
臺灣臺中地方法院民事判決107年度重訴字第320號原告 徐大維 訴訟代理人 王有民 律師複代理人 曾澤宏 律師
陳瑾瑜 律師被告 張滄田 訴訟代理人 何崇民 律師複代理人 王瑞甫 律師訴訟代理人 葉耀中 律師
徐鈴茱 律師上列當事人間給付違約金事件，本院於民國108年3月20日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣五百萬元，及自民國一○七年七月七日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣一百六十七萬元供擔保後，得為假執行；但被告如以新臺幣五百萬元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張:
㈠、兩造於107年1月24日針對祭祀公業 張七穆 位於臺中市○○區○○○段544-2、522-14（實為552-14，惟兩造均未爭執與本院105年度重訴字第671號民事判決記載之552-14地號有異）、555-1、764-2、948-49、1026六筆土地(下稱系爭土地)之優先承買權事項簽訂預約書（下稱系爭預約書），約定被告同意將其所取得之優先承買權全部配合原告辦理土地移轉事項，原告同意給付3250萬元予被告，並當場開立發票日為107年1月24日、支票號碼DR0000000、票面金額1000萬元之支票予被告(見本院卷第6頁反面，下稱系爭支票)，且約定107年1月30日簽訂正式合約，詎107年1月30日原告依約前往約定地點即源道聯合法律事務所，被告竟未到場，僅由該事務所律師何崇民在場聲稱被告不會到場、不會依約簽約等語，原告祇能將同日自銀行提領之現金500萬元再存入帳戶而無法進行正式合約之簽訂。嗣原告委請律師於107年1月31日發函請求被告於文到3日內出面完成簽訂正式契約程序(見本院卷第7頁)，亦遭被告委由何崇民律師於107年2月2日回覆拒絕履約之意(見本院卷第8頁)。被告在簽訂系爭預約書後無故拒絕履約，縱經原告催定亦置之不理，惡意違約情事明顯可見，依系爭預約書第4條約定，如被告未依約履行，除返還預約書第2條之票據外，應再給付原告1000萬元作為違約金賠償，原告 爰依 系爭預約書第4條請求被告給付違約金1000萬元。
㈡、又被告與原告簽訂預約書之際，明知原告另有以訴外人張益震之名義與祭祀公業張七穆進行訴訟以取得另一派下員張益震對系爭土地之優先承買權，進而併同被告之優先承買權以取得系爭土地全部權利，詎被告非僅不願履行與原告之預約，更於107年3月28日惡意將系爭土地出售第三人 游世一 ，直接賺取中間利益達上千萬元，致原告蒙受無法取得系爭土地之重大損害，且據聞被告因本事件應給付原告之違約金1000萬元已由游世一給付被告，充作日後被告應賠償原告違約金之用。
㈢、系爭預約書第3條已約定雙方應履約之時期為107年1月30日，履行方法為兩造當當事人針對預約之內容簽訂正式合約，倘欲嚴格區分違約金之性質，應為民法第250條第2項所規定之懲罰性違約金，不待原告舉證損害金額即可請求。被告主張違約金有過高而應酌減之情事，應由被告就違約金有無過高負舉證責任。復依系爭預約書約定之系爭土地面積合計3041平方公尺，換算為919.90坪，祭祀公業張七穆決議出售之價格為158,801,000元，有土地買賣合約書及計算明細表可證(見本院卷第57-63頁)，足見被告以優先承買人身份，係以此價格買受系爭土地，即以每坪約172,628元之價格買受(計算式：158,801,000元÷919.9坪＝172,628元/坪)。
嗣後被告於107年3、4月間將系爭土地以約「每坪19萬6000元」之價格出售游世一，總買賣價金約為180,801,000元，有地政機關實價登錄系統網站查詢之公開交易資料可憑(見本院卷第64頁)，即知被告違反系爭預約書約定獲取之中間價差至少2200萬元，則原告依系爭預約書約定請求被告賠償違約金1000萬元，洵屬合理，無過高之情事。又依系爭土地所有權買賣移轉契約書所載之買賣價格，被告將系爭土地另出售給游世一之價額高達306,739,514元(見本院卷第147頁)，遠比實價登錄之金額高出一億多元，益見被告因本件違約而獲取之利益遠高於系爭預約書上所約定之1000萬元，故被告請求酌減違約金非有無理由，況違約金過高之事實，應由主張此項有利於己之被告負舉證責任。
㈣、聲明：⒈被告應給付原告1000萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息。⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以:
㈠、系爭預約書並未就買賣契約之買賣標的、買賣價金、買賣契約履約條件細節具體約定，即預約書記載「甲方同意將取得上開優先承買權全部，配合乙方辦理土地移轉事項」，所指內容為何並非明確，故系爭預約書非買賣契約預約，屬無效契約，原告不得據此請求被告支付違約金；縱系爭預約書有效，惟其簽訂僅係兩造保留正式合約議約權所為之初步磋商性質，兩造就正式本約尚未達成必要之點合意，兩造就買賣契約之價款、交易條件皆未達成合意，故兩造間本約並未正式成立，兩造因無法協議磋商本約條款而未簽署本約，非違反系爭預約書。兩造原訂簽約日107年1月30日，已由被告委由何崇民律師向原告為磋商、洽談，係因雙方缺乏信賴基礎且系爭預約書之內容過於空泛難以交涉、磋商，致兩造談判破裂未能簽立本約，原欲於該日返還原告於簽約時所交付之支票，然為原告所拒，不歡而散。因此，系爭預約拘束被告之效力於前開兩造無法達成簽立本約合致的時點即已消滅，原告自不得再依系爭預約書請求被告給付違約金。
㈡、再者，倘契約雙方約定違約金性質為懲罰性違約金，則必須於契約中明定，否則契約所約定之違約金性質即屬賠償額預定性違約金，原告主張被告違約應負擔違約金，依據舉證責任分配，原告須先舉證證明其確實受有具體之損害及所失利益。何況兩造既僅簽署系爭預約書，尚未正式成立買賣契約，兩造間既無任何買賣契約關係存在，原告主張其受有損害或所失利益，即屬無理由。原告雖於107年1月24日簽署系爭支票交予被告暫予收執，惟該票據並未經被告提示兌現，被告未因簽署系爭預約書受有任何利益，原告亦未因系爭預約書之簽署受有任何損害。
㈢、系爭預約書約定之違約金過高，被告得依民法第252條之規定請求法院酌減:
⒈原告交付1000萬面額支票，被告非僅未提示兌付，且早有返
還通知。另由預約書第2點約定可知該票據僅為擔保之用，立約原意係擔保原告之履行，且原告主張提領500萬元，被告亦未受領，亦即原告現存財產並未因損害事實之發生而減少，即無任何積極損害發生。
⒉依系爭預約書約定，原告全部金錢給付義務僅為3250萬元，
卻要求高達1000萬元違約金賠償，依一般客觀事實及原告所受損害即為履約準備可能支出費用，兩者間不成比例。又依系爭預約書第2點後段約定，兩造若有簽訂本約時，原告僅需交付現金500萬元即可取回前開1000萬元票據，今卻因未簽訂本約即要求被告賠償1000萬元的違約金，亦不成比例，何況被告實際上未受領500萬元現金。
⒊另按預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項第24點（
四）應記載事項「若買方違反有關付款條件及方式之規定者，賣方得沒收依房地總價款百分之（最高不得超過百分之15）計算之金額。但該沒收之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」依前開規定及系爭預約書觀之，原告全部金錢給付義務為3250萬元，若依違約金上限即買賣總價的百分之15計算，亦僅為487萬5000元。
況系爭預約書約定原告應支付之3250萬元非全由被告受領或受益，尚應扣除900萬元仲介費，及尚需支付被告業已或尚需支付的訴訟費用及賠償。故扣除非由被告受領之900萬元仲介費後，實際由被告受領者為2350萬元，依前開違約金上限為總價金的百分之15計算，最高可主張的違約金限度為352萬5000元(計算式：00000000×15％=0000000元)。何況2350萬元中大部分是要填補被告先前之支出及後續可能之賠償及訴訟衍生之費用。
⒋原告另以被告出賣系爭土地予第三人獲取買賣價差2200萬元
，作為1000萬元違約金賠償為正當且合理之依據，更以被告依系爭預約書可取得3250萬元利益，誤導影射被告實際獲取的利益應大於2200萬元；此因兩造間連預約標的物都未確定，遑論本約約定之契約類型、標的物及內容。原告僅憑被告與游世一之買賣契約價金，作為其自身預定之本約內容，並逕以此主張其所支付或可預期之利益超出違約金之約定，顯有認事用法錯誤之情形。再者，系爭土地縱有因給付不能所生之損害，亦為系爭土地本約成立後之賠償問題，今兩造間僅有系爭預約書，尚未成立本約，自不能以系爭土地本約成立後之買賣行為所獲致價差作為損害衡量的標準。
㈣、並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保免為假執行。
三、本件依卷內資料及兩造之陳述，可整理出之不爭執事項如下:
㈠、兩造有於107年1月24日就祭祀公業張七穆所有之系爭土地之訂立預約書，預約書內容如原證1（見本院卷第6頁)。
㈡、兩造並未於107年1月30日依預約書第3條約定簽訂正式合約。
㈢、被告與祭祀公業張七穆間確認優先購買權存在事件，於106年8月24日經本院以105年重訴字第671號判決，並於107年2月1日確定在案。
㈣、系爭土地業經被告以買賣為原因移轉登記予游世一，並於107年4月9日完成登記。
四、得心證之理由:
㈠、原告主張被告違反系爭預約書約定，未與原告簽訂本約，復將系爭土地出售第三人，應依預約書第4條約定給付違約金等情，為被告拒絕給付，並以前詞置辯。是本件之爭點為⑴系爭預約書是否依法有效?⑵若預約書有效，原告以被告違反預約書約定，依第4條請求給付違約金，有無理由?⑶若原告之請求有理由，原告可請求之違約金金額為何?被告請求酌減違約金，有無理由?
㈡、系爭預約書依法有效:⒈按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利
人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。又買賣預約，非不得就標的物及價金之範圍先為擬定，作為將來訂立本約之張本，但不能因此即認買賣本約業已成立（最高法院61年台上字第964號判例參照）。
即知買賣預約不因標的物及價金範圍先為擬定，即成為本約，則預約縱未就價金事先約定，亦無礙預約之成立。
⒉系爭預約書已言明係就「甲方（即被告）取得祭祀公業張七
穆之系爭土地優先承買權一事，與乙方（即原告）先行約定」，並將土地地號一一列出，可認兩造已就契約標的即系爭土地為具體約定，至預約書雖未言及價金，依上說明，無礙預約之成立，而買賣履約條件，並非預約成立之要件，自不待言。
⒊又預約書之標的倘非被告可取得一節，亦與預約成立與否無
涉，而屬訂立本約後，是否發生給付不能之債務不履行問題；至被告所辯違反土地稅法、平均地權條例等，乃屬行政處罰範圍，非民法第71條規定範圍，更難認兩造約定之仲介費、訴訟費用等有何違反公序良伀之處。
㈢、被告違反預約書約定，拒絕訂立本約，自已違約，原告得依預約書第4條請求給付違約金:
⒈依系爭預約書第3條約定，兩造應於107年1月30日就系爭土
地簽訂正式合約，惟兩造並未於107年1月30日依約定簽訂正式合約，原告隨即委由律師於翌日發函催請被告於3日內簽訂正式合約，被告則委由何崇民律師發函表示107年1月30日當日已委由律師說明無法出現之原因等情，有系爭預約書、律師函等在卷可佐（見本院卷第6-8頁)，被告既未舉證證明有何不可歸責己之事由致不能履行預約，自堪認定係可歸責於被告之事由，致兩造未能依系爭預約書於107年1月30日簽訂本約。
⒉系爭預約書第4條已約定「若甲方未依約履行，除返還第二
條票據外，應再給付1000萬元作為違約金賠償」，被告未能依預約書第3條約定簽訂本約，既屬違約，是原告依系爭預約書第4條約定請求違約金，即依法有據。
㈣、原告可請求之違約金金額:⒈按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第25
2條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，已任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。又違約金除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額，民法第250條第2項前段定有明文。本件系爭預約書第4條所定違約金，兩造既未訂定為懲罰性之違約金，依前開規定，應視為因不履行而生損害之賠償總額，原告主張係懲罰性違約金，即非可採。
⒉依系爭預約書第4條，被告未依預約履行，除返還原告簽發
之支票外，應再給付1000萬元作為違約金賠償，應視為因不履行而生損害之賠償總額，已如前述，系爭土地嗣經被告於107年4月9日移轉所有權登記予游世一一節，此有土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第116-137頁)，惟兩造對於本約之價金並未預為約定，難認被告如依約如期簽訂本約時，原告可享受之利益為轉售之差價，是原告主張被告以優先承買人身份買受系爭土地每坪約17萬餘元之價格與實價登錄系統網站所查詢交易資料每坪約19萬餘元之差價，佐以系爭土地為919.9坪，差價為2200萬元以上，可認原告請求違約金1000萬元為合理等語，即非可採。
⒊惟系爭預約書約定原告同意給付被告3250萬元，其中900萬
元為仲介費、2350萬元供被告作訴訟費用、賠償金及其他一切開銷，並約定於簽立本約時以現金500萬元換回前揭支票，並再交付2750萬元支票予被告（依票據法第128條第1項，支票限於見票即付，等同簽立本約時應給付3250萬元），原告並已於107年1月30日備妥500萬元供簽訂本約之用，有原告台灣土地銀行存摺紀錄可佐（見本院卷第79-80頁)，則自107年1月24日至系爭土地於107年4月9日完成移轉登記予游世一為止約3月期間，兩造是否有簽立本約可能，即處於不確定之狀態，可認原告於此期間仍有備妥3250萬元以備本約成立交付之用，而受有3250萬元於前揭期間之利息損失，且衡以違約金之約定，係個人基於自由意思所為自我拘束之規範，本於契約自由之精神，原應受約定之拘束，被告稱系爭預約拘束被告之效力於兩造無法達成簽立本約之時即已消滅云云，自屬無據，復參以被告於訂約後未及一週即悔約之客觀事實，及本院105年度重訴字第671號判決就被告得與祭祀公業張七穆訂立買賣契約之價金數額等情節，本院認本件違約金應予酌減為500萬元，較屬適當；原告於此範圍內請求給付違約金，為有理由，逾上開金額則屬無據。
五、綜上所述，原告依系爭預約書之約定，請求被告給付如主文第1項所示之款項及自起訴狀繕本送達被告翌日起即107年7月7日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，併駁回之。
七、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經本院審酌後認與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國108年4月29日
民事第五庭法官李蓓以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年4月29日
書記官張捷菡