裁判字號：臺灣高等法院臺南分院104年上易字第355號民事判決
裁判日期：民國105年07月26日
裁判案由：損害賠償
臺灣高等法院臺南分院民事判決104年度上易字第355號上訴人即反訴被告 黃俊榮 訴訟代理人 陳國瑞 律師被上訴人即反訴原告 葉玲玲 訴訟代理人 張文松 上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於民國104年10月12日臺灣嘉義地方法院103年度訴字第207號第一審判決提起上訴，，被上訴人並就反訴部分為追加，本院於105年7月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人後開第二項之本訴部分，暨該訴訟費用之裁判（除確定部分外）均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新臺幣肆拾貳萬元。
其餘上訴駁回。
上訴人應給付被上訴人新臺幣參拾陸萬元。
廢棄部分第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；駁回部分第二審訴訟費用由上訴人負擔。追加之訴訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：按第二審訴之變更或追加，非經他造同意不得為之，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。本件被上訴人在原審依租賃契約提起反訴，請求上訴人應給付新臺幣（下同）12萬元違約金及36萬元租金（自民國103年2月28日起至同年8月27日止）本息，經原審判命上訴人應給付36萬元租金本息之部分，嗣經上訴人提起上訴，被上訴人乃本於同一租賃關係，追加請求上訴人應給付103年8月28日起至104年2月27日止共6個月，合計36萬元之租金（見本院卷第381至383、408頁），雖上訴人表示不同意追加，然審酌被上訴人之追加請求基礎事實係因同一租約所衍生之爭執，兩造之主張及證據資料可相互援用，與上開規定相符，自應准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、上訴人主張：
（一）本訴部分：伊於102年11月28日交付押金20萬元予被上訴人配偶張文松，並於同年12月10日與被上訴人簽訂租賃契約（下稱系爭租約），同時再交付22萬元，兩造合意租賃之標的物應為嘉義市○○路○○○號0樓（下稱○○路建物0樓）及○○○路000號0樓（下稱○○○路建物0樓），共110坪，租期自103年2月28日至108年2月28日，租賃用途為健身中心，然被上訴人未依約交付○○○路建物0樓、且未裝設電梯供搭載人員使用，亦未提供0樓通行至0樓之獨立適宜之使用空間，且未交付鑰匙，已構成違約事由，經伊於103年3月20日寄送律師函催告被上訴人限期履行，否則即解除租約，被上訴人拒不履行，爰依民法第254條規定解除租約，又伊因系爭租約已支出設計費用10萬元及廣告看板費用23萬元，由於被上訴人違約致租約解除，伊因此受有損害，為此依民法第259條第1款、第2款、第260條、第231條第1項規定，請求被上訴人應返還伊已付之押租金42萬元及伊所受設計費用10萬元及廣告看板費用23萬元支出之損害，共計75萬元及法定遲延利息。
（二）反訴部分：系爭租約已因被上訴人有上述違約事由而業經伊合法解除，伊自無給付租金之義務。另被上訴人追加請求給付租金部分，亦無理由。
（三）原審駁回伊本訴之全部請求，並判准被上訴人反訴一部請求，均有未洽。上訴聲明：⑴本訴部分：原判決廢棄，被上訴人應給付上訴人75萬元，及自起訴狀送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。⑵反訴部分：原判決不利上訴人部分廢棄。被上訴人於第一審之反訴駁回。⑶追加之訴答辯聲明：追加之訴駁回。
二、被上訴人則以下列情詞置辯：
（一）本訴部分：系爭租約載明承租範圍僅為「○○路建物0樓」，並不包括「○○○路建物0樓」，且租賃物本無電梯之設計，上開2建物各自有獨立之出入口，係兩棟獨立建物，簽約當時○○○路建物未完工，與○○路建物之間有牆壁相隔，亦尚未領有使用執照而不能合法使用，非屬租賃範圍。系爭租約載明「屆時再視情況調整」，係指待○○○路建物完竣領有使用執照，若上訴人不敷營業使用，可依再另行議約增加承租○○○路建物0樓；又上訴人承租範圍不包含電梯使用權，伊亦無承諾裝設電梯，且有無電梯裝設並不影響其使用；上訴人所承租之○○路建物可由0樓通行至0樓，並無上訴人所指違約情事，本件係上訴人拒絕受領租賃物，亦不給付租金，並於102年3月間即另行覓得新租處營業，上訴人之解約不合法，其請求返還押金42萬元及賠償33萬元損害，並無理由。
（二）反訴部分（含追加）：伊於103年3月27日即以存證信函催告上訴人履行租約，上訴人迄未履行，以致租賃標的物閒置，致伊受有租金損失，依民法第231條第1項規定，請求上訴人賠償因遲延而生之損害，即自103年2月28日起至同年8月27日止共6個月租金36萬元。 嗣伊 再於104年12月29日催告上訴人限期給付所欠租金，上訴人仍拒絕給付，伊始於105年1月7日寄發存證信函終止系爭租約，乃再追加請求上訴人於租賃關係存續中尚積欠之103年8月28日起至104年2月27日止共6個月，合計36萬元之租金。
（三）原審判決並無違誤。答辯聲明：上訴駁回。追加之訴聲明：上訴人應給付被上訴人36萬元。
三、兩造不爭執之事實：
（一）兩造於102年12月10日簽訂系爭租約，租期自103年2月28日至108年2月28日，第1年、第2年租金為每月6萬元，第3年每月租金調整為7萬元。上訴人已交付押租金42萬元。
依該租約第1條記載：「甲方店/房屋所在地及使用範圍『嘉義市○○路○○○號0樓』『屆時再視情況調整』」等語。
（二）上訴人於103年3月20日寄送律師函予被上訴人，表示被上訴人未依約定提供電梯及雙方協議可使用之空間（該樓層全部），構成給付遲延，催告被上訴人於7日內履行，逾期即解除契約，不另通知。嗣被上訴人於103年3月27日寄發太保南新郵局存證信函回復略以：上訴人已於租期開始時實質使用收益租賃範圍（○○路000號0樓），且兩造並無約定被上訴人應裝設電梯供上訴人使用，被上訴人並無給付遲延等語。
（三）兩造於102年12月10日兩造簽訂系爭租約時，嘉義市○○路○○○號建物與○○○路000號建物有圍牆阻隔。且當時○○○路000號建物尚未興建完成。
（四）○○○路000號門牌係於102年12月16日申請編釘，至103年12月20日出租予 喬義思 餐廳之前，該建物均沒有懸掛門牌。
（五）○○○路000號建物於103年3月5日領有嘉義市政府使用執照。
（六）上訴人於103年2月18日另與訴外人 呂宗霖 、 呂宗儒 就嘉義市○○路○○○號0樓房屋簽立租賃契約。
（七）嘉義市○○○路○○○號建物曾因違建（後面法定空地及頂樓增建），經嘉義市政府於103年6月間裁處拆除，及於103年7月間執行拆除，惟因屋主持續修復，再於104年1月8日經嘉義市政府函送檢方偵辦。
（八）上訴人自103年2月28日租期開始起迄今，曾交付42萬元押租金。被上訴人於104年12月29日以太保南新郵局存證號碼000063號函向上訴人催告給付租金，並以押租金抵付租金後，主張上訴人尚積欠84萬元租金。惟上訴人仍未給付，故被上訴人嗣於105年1月7日以太保南新郵局存證號碼000001號函向上訴人終止租約。
（九）上訴人曾於104年11月19日及同年月25日、12月2日以存證信函請求被上訴人交付○○路000號0樓建物的鑰匙（本院卷第223頁）。
四、本訴部分：上訴人主張系爭租約有因上述可歸責於被上訴人之事由，致給付遲延，經伊催告被上訴人履行未果，伊乃依民法第254條規定解除系爭租約等情，為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯，經查：
（一）依上述兩造不爭執事項㈢、㈣、㈤，○○○路000號建物於兩造102年12月10日簽訂系爭契約時，尚未興建完成，而○○路000號建物則於兩造簽立上開契約時，早為興建完成之建物，此亦有門牌證明書及嘉義市政府稅務局房屋稅籍證明書在卷可佐（見原審卷㈠第31、119、121頁、本院卷第141頁），是倘如上訴人所稱租約所載之「○○路000號0樓」包含「○○○路000號0樓」部分，則於102年12月間兩造簽約時，○○路建物自不可能為一完工、合法、有編定門牌之建物，上訴人稱系爭租約所載○○路建物包括○○○路建物一節，難謂合理。況訂約當時○○○路建物不僅尚未完工，且與○○路建物中間尚有「牆壁」相隔，外觀上係另一獨立建物，而據上訴人於訂約後在其臉書發布之室內平面圖顯示，亦僅及於「○○路建物0樓」部分，未包括「○○○路建物0樓」（見本院卷第143頁），可知，系爭租約所載「○○路000號建物」並不包含○○○路建物等語，應較符合客觀事證；再綜參證人即上訴人雇請之裝潢設計師 劉家妤 、被上訴人之夫張文松及上訴人本人於原審之陳述內容（見原審卷㈠第58至67頁），固可認兩造將來應有意願出（承）租當時尚未完工之「○○○路建物0樓」，然因該部分建物何時可完工提供使用、實際租賃範圍及租金為何等情，均尚不明確，故未於契約中明定，且由系爭租約無隻字片語提及承租之範圍或面積等足資解釋為租賃範圍包括○○○路建物0樓之語，及系爭租約第1條房屋所在地及使用範圍一欄僅記載「○○路000號0樓」，並附註「屆時再視情況調整」等情觀之，足見兩造雖均有意租賃「○○○路建物0樓」，然因該部分契約重要之點尚未特定，僅能認止於磋商階段，尚未達成意思表示合致，堪認系爭租約之租賃標的物仍應認定為「○○路000號0樓」，並無包括當時尚在興建中之「○○○路建物0樓」。上訴人自不能以被上訴人未交付○○○路建物0樓，據以主張被上訴人違約。至證人即○○路同棟建物0樓之承租戶 林挺毅 雖證稱：其於102年11月1日向被上訴人承租時亦包括○○○路建物0樓等語（見原審卷㈠第155至158頁），惟證人林挺毅承租範圍是否包含○○○路建物0樓，取決於其與被上訴人之間如何約定，此與兩造間成立系爭租約係屬二事，證人林挺毅既未參與兩造訂約，核其證詞仍係伊本身與被上訴人之訂約經驗，亦不足以推翻系爭租約明文約定之內容。
（二）另上訴人主張：被上訴人有裝設電梯予伊使用，或提供伊裝設電梯之空間等義務，無非係以系爭租約第25條約定為據。然觀諸上開約定係記載「不得利用電梯載運貨物」等字，尚難逕解為被上訴人上開義務。復參以證人即被上訴人之夫張文松於原審證稱：因為還沒有確定電梯還要不要作，如果要作，約定事項都還要再寫，因為有電梯的費用分擔，大家還要再約定等語（見原審卷㈠第65頁背面、第66頁），及證人劉家妤證稱屋主告訴伊她已經訂好電梯，但還沒有進來等詞（見原審卷第59頁背面），固可認兩造於洽談租約過程中有談及將來設置電梯之事，然○○路建物本無配置電梯，至○○○路建物雖有管道間，惟亦無電梯設計（參嘉義市政府105年1月11日函附之○○路建物、○○○路建物建造執照、使用執照申請資料），而裝設電梯一事動輒須花費數十萬至上百萬元，另裝設位置何在、維修保養、用電、價格等費用如何分擔等等，攸關雙方權益，於系爭租約均付之闕如，被上訴人抗辯兩造尚未就將來是否裝設電梯一事達成合意，較為可信。上訴人主張被上訴人有裝設電梯，或提供上訴人空間裝設電梯之契約義務云云，殊難憑採。
（三）至上訴人另主張：被上訴人未提供0樓至0樓之獨立通行空間、或足以搬運大型健身器材之通道，或未交付鑰匙等違約事由。然查，上訴人於原審自承伊於102年12月承租前有至○○路000號建物勘查，並從0樓樓梯通往0樓，當時○○路建物與○○○路建物之間有「牆壁」相隔，有兩造各自提出之照片可稽（見原審卷㈡第13頁、本院卷第161至165、203至207頁），顯見並無如上訴人所稱○○路建物0樓無樓梯可供通行至0樓。上訴人又爭執從0樓無法獨立通往至0樓，尚需經過0樓，不合使用目的云云，惟此乃建物原來之設計，為上訴人承租前查看房屋時即已存在之現況，並非被上訴人於出租後任意改變樓梯位置，難認被上訴人違反租約。又證人林挺毅固證述：0樓至0樓之樓梯，是0樓承租戶專用，伊將0樓至0樓之樓梯封閉，避免0樓用戶下樓時經過0樓，至於0樓用戶是藉由○○○路建物左側樓梯通行等詞（見原審卷㈠第156頁、本院卷第258頁），足見兩造訂約後，○○路建物縱有0樓至0樓之樓梯遭封閉情事，亦係0樓承租戶林挺毅所為，自難認係被上訴人違約未提供適於通行之樓梯。況據卷內照片及嘉義市政府於105年1月11日以府都建字第1055000833號函附之○○○路建物使用執照申請資料（含照片）顯示，○○路建物及○○○路建物之間尚隔有牆壁，並無打掉相通之情事，殊難想像證人所述上訴人通行方法係經由○○○路建物0樓左側樓梯穿越通行至隔壁○○路建物0樓，益見其證詞已有可疑，而難採信，上訴人以被上訴人未依系爭租約之約定提供0樓通往0樓之獨立樓梯間一節，仍乏證據證明，要難憑採。至「鑰匙」交付一事，上訴人於原審業已自承其於簽約後就拿到鑰匙，解約後又還給房東等語（見原審卷㈡第23頁），即難認被上訴人無故不交付鑰匙，又縱然上訴人曾於104年11月、12月及105年1月間寄發存證信函催告被上訴人交付鑰匙，否則主張解約（見上述兩造不爭執事項㈨），惟核其信函意旨仍主張租賃物包含「○○○路建物0樓」，惟兩造租賃範圍業經認定僅及於○○路建物0樓，被上訴人亦已提供符合契約約定之租賃物，亦無不能使用收益之情形，已如前述，上訴人自不得以此為由作為解約之依據。至證人即上訴人之合夥股東 黃建鈞 之證詞固與上訴人之主張相符，然經核其與上訴人同為健身中心股東，實與承租人無異，與上訴人利害關係一致，復未能舉出其他客觀證據以佐其說，實難逕以其證言遽採為有利於上訴人之認定。
（四）承上，被上訴人並無上訴人所主張上述違約之事由，被上訴人既已催告原告受領租賃物（○○路建物0樓），即出租人已有給付之合法提出而承租人不履行其受領義務時，出租人非但無給付遲延，反而係承租人陷於受領遲延，並陷於給付遲延，承租人即上訴人依民法第254條規定解除系爭租約，即難謂為有據，其復依民法第260條、第231條規定，主張因租賃所支出費用均因解除契約後無法繼續使用，受有金錢上之損害，請求被上訴人賠償因給付遲延所生之損害共33萬元（包括設計費用10萬元、看板費用23萬元），洵屬無據，礙難准許。
（五）雖上訴人向被上訴人解除契約難認合法，系爭租約之效力尚不因上訴人表示解除而告消滅，已如前述，惟上訴人自103年2月28日租期開始起迄今，除僅交付42萬元押租金之外，其餘租金均未給付，則被上訴人於104年12月29日催告上訴人給付租金，嗣於105年1月7日亦以上訴人未繳付租金為由發函向上訴人終止系爭租約（見上述兩造不爭執事項㈧），堪認被上訴人向上訴人表示終止租約，並非無據；則系爭租約既經被上訴人終止而失其效力，依系爭租約第6條約定，自應「無息」退還押租保證金。是以，上訴人依民法第254條規定解除租約，雖屬無據，然系爭租約既經被上訴人合法終止，被上訴人復無法證明有何得拒絕返還押租金之理由，則依系爭契約第6條約定、民法第263條、第259條第1款、第2款規定，被上訴人自應返還上訴人已付之押租金42萬元。
五、反訴（含追加）部分：關於被上訴人依民法第231條第1項規定，請求上訴人給付自103年2月28日至同年8月27日止共6個月，計36萬元租金，並追加請求自103年8月28日至104年2月27日止共6個月，計36萬元一節：按民法第441條規定，承租人因自己之事由致不能為租賃物全部或一部之使用、收益者，不得免其支付租金之義務。經查：被上訴人得依系爭契約交付○○路建物0樓之租賃標的，然上訴人拒不收受，顯可認為其是因自己之事由，致不為租賃物全部或一部之使用、收益，依上揭規定，自不得免其支付租金之義務。則系爭租約之租賃期間係自103年2月28日起算，上訴人於前述上訴人合法終止租約之前，均未為任何租金之交付（42萬元乃押租金），為兩造所不爭執，上訴人無正當理由拒絕受領租賃標的物，自不得免其給付租金之義務，而被上訴人既於103年3月27日發函催告上訴人履行契約， 嗣復 於104年12月29日發函催告上訴人給付租金，惟上訴人仍未給付，被上訴人自得本於租金給付請求權，請求上訴人給付租賃關係存續期間尚欠之租金。是其反訴請求上訴人給付自103年2月28日至同年8月27日止共6個月，計36萬元本息，並追加請求上訴人應給付自103年8月28日至104年2月27日止共6個月，計36萬元之租金，均屬有理由，應予准許。
六、綜上所述，上訴人【本訴】依系爭租約第6條、民法第259條規定，請求被上訴人給付42萬元，及被上訴人【反訴】依租金請求權，請求上訴人給付36萬元本息部分，均為有理由，應予准許；逾上開部分之本、反訴請求，為無理由，不應准許。從而原審就上開【本訴】應准許部分，為上訴人敗訴之判決，尚有未洽，上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，爰由本院廢棄改判如主文第2項所示。
又上訴人【本訴】之請求不應准許部分，及被上訴人【反訴】之請求應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，及就反訴准許部分併依職權為准、免假執行之宣告，經核均無不合，上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回此部分之上訴。末就被上訴人反訴追加部分，其依租金請求權，請求上訴人尚欠之103年8月28日至104年2月27日止共6個月，計36萬元之租金，核屬有據，應予准許。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人反訴追加部分有理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第78條、第79條、第463條，判決如主文。
中華民國105年7月26日
民事第一庭審判長法官丁振昌
法官蔡勝雄法官蔡雅惠上為正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國105年7月26日
書記官施淑華