裁判字號：臺灣高等法院臺中分院109年上易字第224號民事判決
裁判日期：民國109年07月31日
裁判案由：拆屋還地
臺灣高等法院臺中分院民事判決109年度上易字第224號上訴人 洪崑城 訴訟代理人 鄧湘全 律師複代理人 洪國華 律師被上訴人 張茂景 訴訟代理人 陳如梅 律師複代理人 王志平 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國109年2月27日臺灣苗栗地方法院108年度訴字第522號第一審判決提起上訴，本院於109年7月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：坐落苗栗縣○○鎮○○段○○○○○號土地（下稱系爭土地）為被上訴人與其兄張○○共有，詎上訴人未經被上訴人及張○○之同意，竟在系爭土地上搭建如附圖所示編號1192A、面積60.12平方公尺之未辦保存登記建物（下稱系爭建物），而無權占用系爭土地，爰依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人。
二、上訴人答辯：系爭土地及系爭建物之前身（下稱原建物）原為兩造先人郭○○（即被上訴人之外曾祖父，上訴人之祖父）所有，被上訴人之母張郭○○嗣後繼承系爭土地及原建物，並於民國43年10月12日將原建物出賣予仍住在原建物之洪○○（即上訴人之父），且簽立房屋賣渡證書（下稱系爭證書），依民法第425條之1規定，洪○○（之原建物）仍可繼續使用系爭土地。嗣洪○○死後，由上訴人繼承取得原建物，並於105年間僱人將原建物翻修成系爭建物（臨路前半部新修，後半部為舊建），自非無權占有。又系爭建物若遭部分拆除，難保無結構之危險，是被上訴人訴求拆除，構成民法第148條第1項規定之權利濫用。況原建物自日治時期已占用系爭土地，被上訴人遲至翻修成系爭建物後始提起本件訴訟，有違民法第148條第2項規定之誠信原則。
三、經原審為被上訴人勝訴之判決，上訴人不服，提起本件上訴。兩造之聲明為：
(一)上訴人之上訴聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人在第一審之訴駁回。
(二)被上訴人之答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造不爭執事項（部分用語依卷證資料文義略作調整）：
(一)系爭土地（面積81.11平方公尺，重測前為○○段000-0地號）之原共有人係陳○○、郭○○、郭○○、陳○○（自陳○○繼承而來），其等應有部分各8分之3、8分之1、8分之1、8分之3。被上訴人之母郭張郭○○於73年8月27日以「共有物分割」，取得系爭土地全部所有權。嗣於97年5月26日由被上訴人及其兄張○○因分割繼承取得應有部分各2分之1（見原審卷第183、177、145、187-189頁）。
(二)系爭建物為上訴人所有，其有事實上處分權。
(三)系爭建物之前身即原建物為被上訴人之外曾祖父（上訴人之祖父）郭○○所有。上訴人之父洪○○與被上訴人之外祖父郭○○（郭○○之螟蛉子）為兄弟關係（見原審卷第107頁）。
五、兩造爭執事項（部分用語依卷證資料文義略作調整）：
(一)張郭○○有無將原建物出賣予洪○○，即系爭證書之買賣標的是否為原建物？
(二)原建物是否已逾使用年限？上訴人有無使用權？
(三)上訴人於105年間在系爭土地上興建之系爭建物，是新建或原建物修繕而成？系爭建物與系爭證書上之土骨造茅葺建物是否具有同一性？
(四)被上訴人本於民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人，有無理由？
(五)被上訴人提起本件拆屋還地之訴，有無權利濫用及違反誠信原則？
六、本院之判斷：
(一)張郭○○有無將原建物出賣予洪○○，即系爭證書之買賣標的是否為原建物？⑴查張郭○○係00年00月00日出生，並於45年2月9日結婚，而
系爭證書記載締約時間為43年10月12日，則張郭○○當時係未滿20歲且未婚之限制行為能力人（見本院卷第75頁之戶籍資料）。被上訴人因此抗辯系爭證書縱屬真實，惟因屬於限制行為能力人所為之法律行為，於限制原因消滅後未經本人積極承認，依然效力未定，依民法第81條第2項準用第80條，尚須經相對人定1個月以上之期限催告原限制行為能力人，確答是否承認，若原限制行為能力人，不為確答者，應為拒絕承認，且未據上訴人提出任何催告事證，足認系爭證書不生效力（見本院卷第89-90頁），即有憑據，堪予採認。
換言之，上訴人執此不生效力之系爭證書，據以主張其父已合法買受原建物，即非可採。
⑵次查依系爭證書第1條約定：「房屋所在苗栗縣○○鎮○○
第地號所在。本國式土骨造 茅葺平 家建壹棟，此欄連門窗戶扇新舊造作物一并在內，此坪數坪_合_勺_才實測後記入以上建物壹樓四欄所有權全部移付。」，並於文末記載出賣人（亡）郭○○，右繼承人代表出賣人郭○○，住○○鎮城○○○鄰○○號。...住址苗栗縣○○鎮○○里○鄰○○號承買人洪○○先生收執。」，此有系爭證書及譯文附卷可稽（見原審卷第109、169、171頁）。惟觀諸系爭證書買賣標的欄位，未記載房屋門牌，亦無坐落土地之地號，及房屋長度、寬度及面積坪數若干等記載，自難依此逕認張郭○○已將原建物出賣予洪○○。又原法院於108年11月22日履勘現場時，上訴人訴訟代理人自承系爭建物外觀無法辨識原建物（舊建物），當日亦未攜帶鑰匙而無法入內察看，即使入內，因磚牆（內牆）已用水泥抹平，亦無法確認原建物（舊建物），且無法提供興建過程之照片（見原審卷第129-133頁之勘驗筆錄）。再佐以系爭建物外觀新穎，為鐵皮屋頂平房，外牆均以油漆或水泥粉刷或抿石子，未見有何舊建物之痕跡（見原審卷第137-138、223-227頁之系爭建物外觀照片），復參以被上訴人所提系爭土地之GOOLE街景圖顯示，系爭土地於系爭建物建成前臨路部分係空地，其上豎立數根鐵柱，後半部則為屋頂已拆除之磚造平房（見原審卷第35頁），核與系爭證書所載買賣標的結構及材質係「土骨造茅葺」，顯然無一相符。準此，縱認系爭證書有效，惟仍無法肯認系爭證書之買賣標的即屬原建物，亦不足以證明張郭○○已將原建物出賣予洪○○。
⑶又查上訴人雖抗辯買賣標的未記載地號，係因系爭土地當時
無地號，且系爭證書內文末端住址苗栗縣○○鎮○○里0鄰00號，後來40號門牌整編為54號，即為本件買賣標的（原建物）云云，並提出台灣電力公司苗栗區營業處函影本（見原審卷第213頁），供作40號門牌整編為54號之佐證。惟依卷附臺灣省苗栗縣土地登記簿、土地登記謄本所載（見原審卷第25、179-189、249頁），系爭土地於35年總登記時即重測前為苗栗縣○○鎮○○段○○○○○○號土地。是上訴人抗辯系爭土地於43年間無地號，故未於買賣標的記載地號云云，核與前揭登記簿所載客觀內容不符，自非可採。又依系爭證書記載體例，買賣標的欄位列於第1條本文，至於條款本文後接續記載締約人住址欄之住址，應指洪○○當時住所，顯非買賣標的，至為灼然。況且，系爭建物現無門牌，亦無稅籍資料，為兩造所不爭執，復經原審向苗栗縣政府稅務局查證明確，此有該局108年8月21日苗稅房字第1083013070號函附卷可稽（見原審卷第51頁）。再者，系爭建物電號00-0000-00號（見原審卷第37頁），核與上訴人所稱原建物電號00-0000-00號（見原審卷第213頁）不符，自難逕認洪○○前開住址所在建物即為原建物。是以，上訴人辯稱買賣標的為文末所載洪○○之住址，即為原建物云云，亦不可採。
⑷基上所述，系爭證書不生效力，縱認有效，惟上訴人既未能
舉證證明張郭○○曾將原建物出賣予洪○○，亦無法證明系爭證書之買賣標的「土骨造茅葺」建物即為原建物，則上訴人抗辯其父已合法買受原建物，及系爭證書之買賣標的即為原建物各情，俱難採認。
(二)原建物是否已逾使用年限？上訴人有無使用權？查系爭建物外觀及內部均無法辨識有何舊建物之痕跡，業如前述，亦即上訴人無法證明原建物尚屬存在之前提事實，則原建物是否已逾使用年限？上訴人有無使用權？即無詳予審究之必要。
(三)上訴人於105年間在系爭土地上興建之系爭建物，是新建或原建物修繕而成？系爭建物與系爭證書上之土骨造茅葺建物是否具有同一性？查系爭建物外觀新穎，為鐵皮屋頂平房，外牆均以油漆或水泥粉刷或抿石子，且外觀及內部均無法辨識有何舊建物之痕跡，自難認係原建物修繕而成，故應屬新建建物。又系爭土地於系爭建物興建完成前，其臨路部分係空地，其上並豎立數根鐵柱，後方則為已拆除屋頂之磚造平房，核與系爭證書所載建物結構及材質係「土骨造茅葺」，無一相符，自難認具有同一性。
(四)被上訴人本於民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將系爭土地返還被上訴人及其他共有人，有無理由？⑴按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。
對於妨害其所有權者，得請求除去之。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條第1項、第821條定有明文。次按以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，占有人應證明其取得占有係有正當權源（最高法院85年度台上字第1120號判決意旨參照）。又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係，民法第425條之1第1項定有明文。
⑵查上訴人雖抗辯系爭土地與系爭建物前身即原建物均為兩造
先人郭○○所有，嗣由張郭○○繼承系爭土地及其上原建物，並其將原建物出賣予上訴人之父洪○○，則原建物與系爭土地有民法第425條之1第1項規定之法定租賃關係云云，依前述說明，自應由上訴人就此利己事實，負舉證責任。
⑶次查系爭土地之原共有人係陳○○、郭○○、郭○○、陳○
○（自陳○○繼承而來），被上訴人之母郭張郭○○於73年8月27日以「共有物分割」，取得系爭土地全部所有權，嗣於97年5月26日再由被上訴人及其兄張○○繼承取得，業如前述。至於上訴人主張郭○○為系爭土地原所有人乙節，未據舉證以實其說，即非可採。準此，本件應無房屋土地同屬郭○○一人所有，嗣後土地或房屋讓與相異之人，而成立民法第425條之1規定之法定租賃關係之可言。
⑶又查上訴人未能證明張郭○○曾將原建物出賣予洪○○，則
本件亦無房地同屬張郭○○一人所有，嗣後土地或房屋讓與相異之人而成立民法第425條之1規定法定租賃關係之可言。
⑷況系爭建物外觀新穎，為鐵皮屋頂平房，外牆均以油漆或水
泥粉刷或抿石子，並無任何舊建物之痕跡，且上訴人始終未能舉證證明原建物仍屬存在，則本件當無成立民法第425條之1規定之法定租賃關係之可言。
⑸上訴人所提66年下期地價稅繳款書影本，其上記載納稅義務
人郭○○、納稅管理人洪崑城（見原審卷第215頁）；又其所提67年下期地價稅繳款書影本，其上記載納稅義務人郭○○（見原審卷第217頁）。惟前開地價稅納稅義務人既非上訴人或其父洪○○，本無法執為有權使用之證據方法。況且，管理或代繳地價稅，其原因多端，亦無法憑此證明土地所有人同意上訴人（原建物）得使用系爭土地。
⑹承上，上訴人所為法定租賃關係抗辯並非可採，且未據上訴
人證明尚有何其他合法占有之權源，則被上訴人主張上訴人係無權占有，並依民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並將占用土地返還被上訴人及其他共有人，即有憑據，應予准許。
(五)被上訴人提起本件拆屋還地之訴，有無權利濫用及違反誠信原則？⑴按權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的；行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第148條定有明文。次按權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋（最高法院71年度台上字第737號判決意旨參照）。是權利人得為權利之行使為常態，僅於其權利行使將造成自己所得利益極少，而他人及國家社會所受之損失甚大之變態結果時，始受限制。而何謂「利益極少」「損失甚大」，應就具體事實為客觀之認定，且應由主張變態情事者，負舉證之責（最高法院94年度台上字第632號判決意旨參照）。
⑵查系爭土地面積81.11平方公尺，而系爭建物占用系爭土地
面積高達60.12平方公尺，顯非越界建築之情形，其剩餘之畸零地顯難利用，對被上訴人及其他共有人損失利益難謂不大。又系爭建物僅供上訴人居住使用，核與國家社會之公共利益無涉。上訴人既甘冒無權占用之風險而起造未辦保存登記之系爭建物，則系爭建物全部拆除之不利益，應自行承擔。由此，可認被上訴人訴請拆屋還地，核屬權利之正當行使，上訴人所為權利濫用抗辯，自不足取。
⑶次查上訴人既已自行拆除原建物，則其所辯之使用權，無論
先前居住時間久暫，當因物之滅失而歸諸消滅。而上訴人於105年間重新建造之系爭建物，被上訴人隨即於108年間提起本件訴訟，核無長期未行使權利之情形。上訴人雖抗辯被上訴人理當瞭解系爭建物興建始末乙節，不僅未據舉證以實其說，且參酌被上訴人住所位於苗栗縣後龍鎮，距離系爭建物（苗栗縣○○鎮）數十公里遠，尚難逕認被上訴人事前確已知悉或容認上訴人建造系爭建物。是以，上訴人僅憑其臆測被上訴人事前知悉興建始末，迨興建完畢後再訴請拆除，據以抗辯被上訴人違反民法第148條第2項規定之誠信原則云云，亦非可採。
七、綜上所述，上訴人之系爭建物既無權占有系爭土地，則被上訴人本於民法第767條第1項、第821條規定，請求上訴人拆除系爭建物，並應將占用土地返還被上訴人及其他共有人，為有理由，應予准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，即無不合。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不逐一論列。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國109年7月31日
民事第二庭審判長法官吳美蒼
法官李立傑法官陳正禧正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官陳三軫中華民國109年7月31日