裁判字號：最高法院95年台上字第1973號民事判決
裁判日期：民國95年09月07日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決九十五年度台上字第一九七三號
上訴人法定代理人丙○○上訴人甲○○共同訴訟代理人 黃啟倫 律師被上訴人乙○○○上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國九十四年十月十八日台灣高等法院第二審判決（九十四年度上字第四八七號），提起上訴，本院判決如下：
主文原判決關於駁回上訴人其餘上訴暨訴訟費用部分廢棄，發回台灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國九十三年三月九日與上訴人簽立不動產買賣契約，向上訴人居大建設股份有限公司（下稱居大公司）購買門牌號碼台北市○○街○○巷○○號三樓房屋，向上訴人甲○○購買房屋坐落基地應有部分，其中房屋價款新台幣（下同）一百五十一萬元、土地價款六百零二萬元，合計七百五十三萬元。伊於簽約時即給付房屋價款四十七萬元、土地價款一百八十二萬元。 嗣伊 發覺系爭房屋依法不得施作夾層而未續繳買賣價金，經上訴人解除系爭買賣契約。上訴人於解約後，將系爭房地再行出售，居大公司僅受有四萬元、甲○○僅受有十五萬元之價差，扣除上開價差後，上訴人應返還伊價金，即居大公司應返還四十三萬元、甲○○應返還一百六十七萬元等情，爰依解除契約回復原狀之規定，求為命上訴人分別給付上開金額並加計法定遲延利息之判決（被上訴人於第一審先位請求居大公司給付四十七萬元、甲○○給付一百八十二萬元本息；備位請求居大公司給付四十三萬元、甲○○給付一百六十七萬元本息。第一審判決駁回被上訴人先位之請求，未據被上訴人聲明不服）。
上訴人則以：系爭不動產買賣契約約定被上訴人不履行債務時，伊等得沒收被上訴人所繳全部款項，並請求損害賠償，此為懲罰性違約金之約定。伊等因被上訴人違約，受有總價百分之十之預期利潤及總價百分之十之銷售費用之損害，居大公司部分為三十萬二千元、甲○○部分為一百二十萬四千元，且系爭房屋、土地再行出售後，伊等另受有跌價損失，其中居大公司部分為四萬元、甲○○部分為十五萬元。再依內政部公布之成屋買賣契約定型化契約範本，買受人違約時之違約金最高不得超過總價金百分之十五，則兩造約定之違約金額即難謂過高，且伊等亦得以所受損害與被上訴人之回復原狀請求權為抵銷等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為命居大公司給付超過三十九萬元、甲○○給付超過一百五十一萬元部分本息之判決，改判駁回被上訴人該部分之訴，並駁回上訴人其餘上訴，無非以：兩造於前揭時日簽立如前述內容之不動產買賣契約，被上訴人於簽約當日即給付居大公司房屋價款四十七萬元、甲○○土地價款一百八十二萬元，嗣被上訴人未依約繳付價金，經上訴人於九十三年三月二十六日限期催告未果，上訴人乃於同年四月六日解除系爭不動產買賣契約之事實，為兩造所不爭，堪信為真實。查兩造間不動產買賣契約第九條約定違約金之性質為懲罰性違約金，被上訴人未依約繳納價金，上訴人得依約請求被上訴人給付違約金。惟上訴人於解約次日即同年四月七日即將系爭不動產售與訴外人 張淑娟 ，已獲有銷售利益，自不得謂受有銷售利益損失。而被上訴人本應於同年三月十五日繳納房屋價金十七萬元、土地價金六十六萬元，並將辦理產權過戶之文件交付上訴人辦理銀行貸款，因未依約履行，致上訴人受有約一個月無法運用價金收入之損害、再出售之跌價損失（房屋部分為四萬元、土地部分為十五萬元）及再出售所應支付之必要行銷費用損害，爰斟酌上訴人所受損害及被上訴人已繳全部價金之三成，於簽約未及一週即違約之一切情狀，認被上訴人應給付之違約金，房屋部分以八萬元、土地部分以三十一萬元為當，則上訴人得自被上訴人已繳價款中沒收者，自應以上開金額為限，超過上開金額部分之買賣價金即應返還被上訴人，被上訴人請求居大公司返還三十九萬元、甲○○返還一百五十一萬元暨其法定遲延利息，即無不當等詞，為其判斷之基礎。
按懲罰性違約金，於債務人違約時，債權人除請求違約金外，並得依債務不履行規定，請求債務人賠償損害。原審既認定兩造間約定之違約金，其性質為懲罰性違約金，且認上訴人因被上訴人違約而受有前述再出售之價差、行銷費用及無法運用價金收入之損害（見原判決五頁、六頁），上訴人即非不得於違約金外，另請求被上訴人賠償損害。查上訴人於原審已以被上訴人違約之損害賠償請求權與被上訴人所得請求返還之價金為抵銷之抗辯（見原審卷二二頁），原審除斟酌上訴人受有上開損害等一切情節而為核減違約金數額之標準外，對於上訴人所辯其受有相當於總價百分之十之行銷費用損失及抵銷之抗辯，並未論斷，亦未說明何以不足採信之理由，非無判決不備理由之違法。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，為有理由。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第二項，判決如主文。
中華民國九十五年九月七日
最高法院民事第八庭
審判長法官朱建男
法官顏南全法官許澍林法官鄭傑夫法官蘇清恭本件正本證明與原本無異
書記官中華民國九十五年九月十八日
Ｋ