臺灣臺北地方法院小額民事判決
110年度北小字第1055號
李雅蘭 （被繼承人李寶霖之繼承人）
李雅雯 （被繼承人李寶霖之繼承人）
李建成 （被繼承人李寶霖之繼承人）
被告國家住宅及都市更新中心
法定代理人 花敬群
訴訟代理人 葉建廷 律師
楊克成 律師
上列當事人間請求返還不當得利事件，經本院於中華民國111年1月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明。他造當事人，亦得聲明承受訴訟。聲明承受訴訟，應提出書狀於受訴法院，由法院送達於他造。當事人不聲明承受訴訟時，法院亦得依職權，以裁定命其續行訴訟，民事訴訟法第168條、第175條、第176條、第178條分別定有明文。再按當事人死亡者應由其繼承人之全體承受訴訟，始為合法（最高法院87年度台上字第2728號判決意旨參照）。本件原原告李寶霖於民國110年4月16日死亡，其繼承人為原告李建成、李佳瑀、李雅蘭、李雅雯，且渠等均未拋棄繼承，此有死亡證明書、繼承系統表、戶籍資料、臺灣新北地方法院家事法庭110年8月30日新北院賢家科字第1259號函在卷可憑（見本院卷第143、145、167-173、179頁）。而除原告李建成已具狀聲明承受訴訟外，其餘原告李佳瑀、李雅蘭、李雅雯迄未向本院聲明承受訴訟，為利本件訴訟程序之進行，爰依職權裁定命未聲明承受訴訟之原告李佳瑀、李雅蘭、李雅雯亦為原告李寶霖之承受訴訟人，並續行訴訟程序。
二、本件原告經合法通知，均未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依被告之聲請，由其一造辯論而為判決，合先敘明。
貳、實體部分
一、原告主張如下：
㈠原原告李寶霖經申請入住被告管理之林口世大運選手村社會住宅（下稱林口世大運社會住宅）中之門牌號碼為新北市○○區○○路0段000號13樓之1之房屋（下稱系爭房屋），並於107年10月18日與被告簽訂林口世大運社會住宅租賃合約書（下稱系爭租約），約定自107年11月起，每月租金新臺幣（下同）9,100元，於每月10日前缴納。又因系爭租約第4條含機車車位租金，然因停車場外包予管理單位，已另訂汽機車租約，故每月租約金額實為9,000元。
㈡依系爭租約記載，租賃範圍係「各戶實際坪數依實際登記面積為準」，又依據入住前招租網頁(https://wwwl.hurc.org.tw/Smartcity/)上揭露之住宅相關資訊，每月租金7,200元、管理費1,800元，權狀坪數為29坪餘，而管理費以每坪60元計算，故共計1,800元（計算式：60X30＝1800）。被告收取管理費,卻未公布使用流向、結餘款或有不足。社區之管理不佳，門禁管理鬆散，保全員總是看不到人,並總是聽聞其他棟別多次無预警停水、及多次消防警報啟動許久無人處理，被告除了提供物管人員協助代收郵件包裹外,其餘有如無人管理。住戶有任何意見回饋，被告卻總是有去無回，或不針對問题回答，理由經常前後不一，令人質疑。況且與其他社區比較，被告收取之管理費相對較高，管理服務水準卻遠不及其他社區。
㈢被告給予之每月房租缴費單僅列「租金9,000元」。按系爭租約第17條第1項第3款關於出租人終止租賃契約之約定：「乙方積欠管理維護費或其他應負擔費用達相當二個月之租金額...仍不為支付。」、同條第2項約定:「乙方因前項原因終止契約者，應繳納租金、管理維護費及其他應繳納費用至遷離月份止；...」，由此可見，被告給住戶之繳費單，應將租金與管理費分離缴納，否則上開條款即無意義。再參以被告所開立之每月發票記載:「租金7,200元」、「管理費1,800元」，是以足認被告依系爭租約收取之價金，是包含房屋租金7,200元及管理維護費1,800元。
㈣另系爭租約中租賃範圍記載為「各戶實際坪數依實際登記面積為準」，所謂登記面積,應是指地政事務所登記使用面積，即主建物及附屬建物加上共有(公設)持分權利總面積。是以被告向原告所收取之金額，乃是以有包含公設面積計算之房屋租金，加上以此面積計算每坪60元之管理維護費。被告已收取全部（面積）租金，自已有管理維護之責，另又再徵收管理維護費，已有重複收取相同用途之費用疑慮。
㈤依法一般公寓大廈管理費之用途為共用部分之維護管理及修繕費用，承租人無需負擔管理費，公寓大廈管理組織即管理委員會，應根據區分所有權人會議決議或規約之規定，對區分所有權人收取管理費，管理委員會無權對承租人收取管理費。租金已包含公設修繕費用，系爭房屋應由被告負責修繕，而房屋租金通常已包含公設共有部分持分面積，是如沒有特別約定，公設如有損壞產生修繕費用，自應由房東即被告負責，故管理費無由轉嫁由租屋者負責繳納。
㈥被告收取之租金，應負擔房屋室內及公設之修繕費用，原告自不應再繳納維護管理費。
㈦綜上，被告無法律上原因受有利益，致原告受有損害，被告應返還自107年11月至109年12月所繳之管理費共計46,800元（計算式：1800X26＝46800），爰依民法第179條不當得利之規定請求被告給付等語。並聲明：被告應給付原告46,800元。
二、被告則以：
㈠兩造簽立系爭租約後，又於108年5月3日簽立林口世大運社會住宅租賃補充及變更協議書（下稱補充協議書），合意約定每月租金變更為9,000元。而被告收取租金及管理費，係符合內政部興辦社會住宅出租辦法之相關規定（下稱社會住宅出租辦法），依社會住宅出租辦法第6條第1項第5款，社會住宅管理單位可向承租戶收取租金及管理費，被告出租申請事項公告中亦有標明各區各房型之租金及管理費，原告起訴狀亦陳明有看到招租網站揭露之住宅相關資訊。
㈡系爭租約確係基於雙方自由意志下所訂立並經公證人公證，係述有效成立之契約，且依契約自由原則，原告既已同意以每月9,000元之租金向被告承租系爭房屋，自不得於雙方簽立租賃契約後，方主張被告收取之房屋租金有所不當，而否認系爭租約中關於約定租金約款之效力。查，系爭租約第4條第1項及補充協議書第2條皆明確載明每月房屋租金之數額，系爭租約並經公證，且原告就系爭租約之內容，除已明確知悉將來每月需支付之組金總額外，並知悉包含每月應繳付之管理費數額，基於此等認知下，始向被告申請承租系爭房屋。且其簽約時亦未曾向被告主張系爭租約之租金不應包含管理費1,800元，或要求應扣除管理費，而仍願與被告簽定系爭租約，顯見其亦已接受系爭租約約定之相關租賃條件，實不容於事後翻異其詞。故其對於系爭租約之租金總額為9,000元，且對於其中包含管理費1,800元應有明確之認知，自應受契約內容之拘束。
㈢被告依系爭租約及補充協議書向原告收取每月9,000元之房屋租金，系爭租約迄今未經終止或解除，被告基於系爭租約約定所收取之租金皆具法律上原因，並無受有不當得利之情形。
㈣林口世大運社會住宅並非區分所有權建物，不適用公寓大廈管理條例第10條之規定。縱使一般公寓大廈之管理費，出租人亦可透過租賃契約約定由承租人負擔，此等約定並無違反法律之規定。按民法第799條第1項規定：「稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物。」，系爭房屋為林口世大運社會住宅，而中華民國政府為該社會住宅之唯一所有權人並由被告負責管理，是以林口世大運社會住宅並非民法第799條第1項所稱之區分所有權建物。再按，公寓大廈管理條例第10條第1項規定：「專有部分、約定専用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定専用部分之使用人為之，並負擔其費用。」，同法第18條第1項亦規定：「公寓大廈應設置公共基金。」，惟林口世大運社會住宅之所有權皆為國有，並非民法所稱之區分所有權建物，不適用公寓大廈管理條例第10條第1項之規定，亦無需依公寓大廈管理條例第18條第1項設置公共基金。原告依一般公寓大廈管理費之概念來理解被告所收之租金及管理維護費,實有違誤。退步言之，縱使是一般公寓大廈之管理費,依內政部109年8月14日修正公布之住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項第6條規定，亦容許出租人與承租人約定管理費由何方負擔，並非如原告所稱承租人繳納管理費「只是租金一部分委託代繳」。且被告係依據社會住宅出租辦法第6條之規定收取租金及管理維護費，原告亦已自承對於租金及管理維護費之收取知之甚詳，則被告依租賃契約向原告收取內含管理維護費之9000元租金，洵屬有據。
㈤另就原告指摘林口世大運社會住宅管理品質不當乙節，僅係其個人之主觀認知，甚至有部分係聽聞自第三人之說詞，殊不足採。實則被告為管理林口世大運社會住宅，已於各區安排物業管理服務中心，以便就各區樓房之經營維護有所管理，被告亦定期考察物業管理廠商，要求廠商必須在最短時間內對林口世大運社會住宅進行必要之設置及處理。至於原告稱管理維護費高額一事，應考量原告僅須向被告繳納9,000元之租金，即可承租登記面積將近30坪之租赁標的，實已較一般市場行情更為優惠，並無不合理之處。
㈥綜上，資為答辯，並聲明：駁回原告之訴；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、得心證之理由：
㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。主張不當得利請求權存在之當事人，對於不當得利請求權之成立，應負舉證責任，即應證明他方係無法律上之原因而受利益，致其受有損害；如受利益人係因給付而得利時，所謂無法律上之原因，係指給付欠缺給付之目的；故主張該項不當得利請求權存在之當事人，應舉證證明該給付欠缺給付之目的（最高法院110年度台上字第1096號、109年度台上字第2043號判決意旨參照）。在給付型之不當得利，關於有無法律上之原因，應視當事人間之給付行為是否存在給付目的而定；倘當事人一方基於一定之目的而對他方之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，自非無法律上之原因（最高法院105年度台上字第2067號、104年度台上字第1832號、第294號判決意旨參照）。契約與不當得利，雖皆屬於債之發生原因，惟二者之請求權並不能相容。前者之請求權乃基於一定契約而生之某種給付的權利，後者乃無法律上原因而受利益，致他人受損害；倘當事人間有契約關係存在，則一方因他方之給付受有利益，即屬有法律上之原因，殊無由當事人就同一原因事實，同時以契約及不當得利作為請求權基礎而為請求之餘地（最高法院106年度台上字第1369號、105年度台上字第1957號判決意旨參照）。又民事訴訟採不干涉主義，法院不得就當事人未聲明之事項為判決，民事訴訟法第388條定有明文；法院審理具體個案範圍之訴之聲明及訴訟標的，除別有規定外，應由當事人決定之，法院不得逾越當事人所特定之訴之聲明及訴訟標的範圍而為裁判，此為民事訴訟採處分權主義之當然解釋（最高法院108年度台上字第1062號、107年度台上字第1832號、101年度台上字第659號、100年度台上字第2019號判決意旨參照）。民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求（最高法院109年度台上字第123號、108年度台上字第129號判決、107年度台上字第1806號、第182號、第116號裁定意旨參照）。
㈡本件原告起訴主張被告依系爭租約向其收取之每月9,000元中，包含房屋租金7,200元及管理維護費1,800元，但被告收取租金，本即需負擔房屋室內及公設之修繕費用，原告自不應再繳納維護管理費，被告應返還所收取之管理維護費每月1,800元，自107年11月至109年12月共計46,800元云云。經查，原告每月給付9,000元予被告，係基於兩造間之系爭租約第4條及補充協議書第2條第2項第2款第1目之約定（見本院卷第21、75、100頁），前揭契約關係係基於一定之目的而對被告之財產有所增益，其目的在客觀上即為給付行為之原因，依前開說明，自非無法律上之原因。此外，原告復未就被告係無法律上之原因而受利益，致其受有損害，且其給付係欠缺給付之目的等情，舉證證明以實其說。準此，依民事訴訟法採不干涉主義、處分權主義原則，原告主張依民法第179條不當得利法律關係，請求被告返還46,800元云云，於法核屬無據，不應准許。
四、綜上所述，原告依民法第179條不當得利法律關係提起本訴，請求被告給付46,800元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據，核與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
六、按適用小額訴訟程序事件法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第436條之19定有明文，爰依後附計算書確定本件訴訟費用額如主文第2項所示。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
臺北簡易庭法官 陳仁傑
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭（臺北市○○區○○○路0段000巷0號）提出上訴狀。（須
按他造當事人之人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併
繳納上訴審裁判費。
中 華 民 國 111 年 2 月 16 日
書記官 黃進傑
計 算 書
項 目金 額（新臺幣） 備註
第一審裁判費 1,000元
合 計 1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
㈠原判決所違背之法令及其具體內容。
㈡依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。