裁判字號：臺灣高等法院臺中分院105年上字第73號民事判決
裁判日期：民國105年05月25日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣高等法院臺中分院民事判決105年度上字第73號上訴人 金富寶 工程行即 黃靖結 訴訟代理人 巫家佑 律師
張育嘉 律師被上訴人 劉吳燕琴 訴訟代理人 王文聖 律師複代理人 張浚泓 律師上列當事人間請求遷讓房屋等事件，上訴人對於中華民國104年10月30日臺灣臺中地方法院第一審判決（104年度訴字第1684號）提起上訴，本院於105年5月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用，由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：(一)伊於原法院拍賣程序拍定買受訴外人○○○所有坐落於台中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍10000分之69）暨其上門牌號○○○區○○路○○○巷○○號房屋【即同段000建號建物及該建號主建物增建部分(拍賣時暫編000建號）】，並於民國104年5月12日取得原法院核發之權利移轉證書、於同年6月2日辦妥移轉登記。上訴人前固與訴外人○○○就系爭建物於102年10月1日訂有租賃契約，然該租賃契約未經公證、且租賃期限為7年，是依民法第425條第2項規定，並無同條第1項所謂「買賣不破租賃」之適用，即該租賃契約不得對抗伊，則自104年5月12日起，上訴人仍占用系爭建物，即屬無權占有。詎經伊於104年5月14日發函請求上訴人騰空並交還系爭建物，上訴人卻置之不理，是伊自得依民法第767條第1項前、中段規定，請求上訴人將系爭建物騰空返還予伊。再者，上訴人無權占用系爭建物，屬無法律上原因而受有相當於租金之利益，致伊受有無法使用系爭建物之損害，是伊並得依民法第179條規定，請求上訴人給付自伊函請其返還系爭建物後7日（即104年5月22日）起至其返還該建物止之相當於租金之不當得利，參照上訴人與訴外人○○○間租賃契約所定租金，其數額為每月新台幣（下同）6000元。(二)又觀諸系爭租賃契約書第2條租賃期限載為「7年」、上訴人於其104年5月26日寄發之存證信函記載「租賃期間至109年9月30日為止」，可證系爭租賃契約之租賃期限確為「7年」。再者，以系爭建物坐落於○○○區○○○道、當地商業繁榮之程度，伊主張以每月6000元為本件相當於租金之不當得利，應屬合理適當。此外，伊於原審之原訴訟代理人○○○固曾於103年8月13日言詞辯論時，表示同意上訴人繼續承租至107年9月30日，惟，其隨即已為反對之主張，且其該同意並非伊授權範圍，是此部分自不得拘束伊等情，爰依民法第767條第1項前、中段、第179條規定提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應將系爭建物騰空交還予伊、上訴人應自104年5月22日起至騰空交還系爭建物之日止，按月給付伊6000元之判決。
二、上訴人則以：(一)伊向前屋主○○○簽約承租系爭建物至109年9月30日止（見原審卷第109頁答辯狀所載）雖租期超過5年，而系爭租約未經公證，然依民法第425條第2項規定之文意解釋、論理解釋（法體系精神，保護承租人）、該條規定之立法理由（保護經濟上弱者），亦應僅係超過5年部分之租約無效，此參拍賣公告載明「租期自102年10月1日起至107年9月30日止，於拍定後不點交」亦可得知。易言之，系爭租約，於5年租約期限內，仍有「買賣不破租賃」之適用，買受人需承擔該租約。準此，伊既已將該5年租金全部給付予訴外人○○○，則被上訴人猶請求伊給付至遷出止每月6000元租金，實無理由。(三)又被上訴人於原審之原訴訟代理人已當庭表示同意伊繼續使用系爭建物到107年9月30日，而伊當庭亦無意見，是被上訴人所為之該認諾，應有拘束效力，不容更易其詞。(四)退步言之，縱認被上訴人請求租金有理由，惟，原審肯認被上訴人所主張月租6000元，並未審查當地不動產租賃現況行情；至伊於原審104年10月1日言詞辯論，就被上訴人每月以6000元計算租金，固表示「沒有意見」，然此並非自認，參照最高法院71年台上3516號判例要旨，伊於本院仍可追復爭執之（按上訴人於原審104年10月7日所遞民事答辯狀中載稱「被告認為月租6000元為合理之價格」，參見原審卷第109頁，於本院則改稱如上）等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人依所有物返還請求權及依不當得利返還請求權之法律關係，訴請上訴人騰空返還系爭建物，及請求上訴人應自104年5月22日起至遷讓交還前開房屋之日止，按月給付6000元，於法有據，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依被上訴人之陳明酌定相當之擔保金額，為准予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)前項廢棄部分，被上訴人於第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)第一、二審訴訟費用均由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事項原法院103年度司執字第61977號債權人○○○○股份有限公司等與債務人○○○間清償債務強制執行事件，就債務人○○○所有系爭土地及建物公開拍賣，於104年4月7日由被上訴人得標買受。原法院於同年5月12日核發系爭土地及建物之不動產權利移轉證書予被上訴人，系爭土地及建物於同年6月2日辦妥所有權移轉登記至被上訴人名下。
五、本院得心證之理由
(一)按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條第1項前段定有明文。再按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之，民法第425條第1項、第2項亦分別定有明文。又出租人於租賃物交付後，將其所有權讓與第三人時，依民法第425條之規定，其租賃契約既對於受讓人繼續存在，受讓人即當然繼受出租人地位，而行使或負擔租賃契約所生之權利或義務。出租人將已交付承租人之租賃物之所有權讓與他人，出租人毋須為租賃債權讓與之意思表示，承租人與受讓人間亦毋須另立租賃契約，受讓人於受讓租賃物之所有權時，當然與承租人發生租賃關係，固即受讓人當然繼受出租人行使或負擔租賃契約所生之權利、義務（最高法院93年度台上字第2650號判決意旨參照），則承租人依租賃契約占有房屋，自非無權占有。惟按，民法第425條第2項增訂理由為：「本條第1項規定買賣不破租賃原則，具有債權物權化之效力，在長期或未定期限之租賃契約，其於當事人之權義關係影響甚鉅，宜付公證，以求其權利義務內容合法明確，且可防免實務上常見之弊端，即債務人於受強制執行時，與第三人虛偽訂立期限或不定期限之租賃契約，以妨礙債權人之強制執行，俾杜爭議而減訟源，故明定未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，排除買賣不破租賃原則，而不適用第1項之規定，爰增訂第2項規定」等語。是其增訂之立法意旨，凡租期逾5年或未定期限之不動產租賃契約，須具備公證要件，始享有買賣不破租賃原則之物權化效力；否則僅具有債權效力，而不得對抗租賃物受讓人，此已迭為司法實務所是認（台灣高等法院92年度上易字第40號、93年度上易字第1176號、103年度重上更㈠字第120號、97年度上字第321號、最高法院105年台上字第378號、97年台上字第2616號裁判意旨參照），查本件被上訴人主張其於104年4月7日經原法院103年度司執字第61977號清償債務強制執行事件，得標買受坐落於臺中市○○區○○段○○○○號土地（權利範圍：10000分之69）暨其上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○巷○○號房屋【即同段000建號建物及該建號主建物增建部分(拍賣時暫編第000建號)】，即系爭建物，並繳足全部價金，經於104年5月12日取得原法院所核發之不動產權利移轉證書，並於104年6月2日將系爭建物辦理移轉所有權登記完畢，而上訴人於102年10月1日與原屋主就系爭建物簽有不動產租賃契約，租賃期限為102年10月1日至109年9月30日止，但未經公證等情，業據兩造各提出原法院不動產權利移轉證書、建物登記第一類謄本、建物所有權狀，上述租賃契約各乙件在卷可稽（見原審卷第9-13頁），並為上訴人於原審所是認（見原審卷第109頁答辯狀所載），本件上訴人與原屋主所簽訂之租賃契約，既未經公證，而所訂租賃期限復逾五年，則依首揭說明，自無買賣不破租賃原則之物權化效力之適用，上訴人抗辯其於租期在5年內仍有該原則之適用云云，洵屬無據，不足採信。復按，拍賣公告載明拍賣後不點交，僅表示執行法院於拍賣後不負點交之責而已，並非謂買受人於取得所有權不得依法請求上訴人遷讓（最高法院70年台上字第19號判決要旨可資參照），本件上訴人抗辯本院民事執行處於拍賣系爭房屋時，並未除去伊之占有，且於拍賣公告上載明為不點交之房屋，可認其非屬無權占有云云，揆諸上開裁判要旨，洵屬無據；上訴人除前所列事由外，復無其他事證可證明其有權占用之事實，是被上訴人主張上訴人為無權占有系爭房屋，依民法第767條第1項前段規定，請求上訴人應遷讓系爭房屋，以交還被上訴人，依法有據，應予准許。
(二)又按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。土地及房屋為價值不斐之不動產，無權占有他人土地、房屋，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念。查本件上訴人占用系爭建物無合法權源，即係無法律上原因而受有相當於租金之利益，且致被上訴人受有損害，被上訴人自得依不當得利之法律關係請求上訴人返還其利益，且上訴人就被上訴人以每月6000元計算相當於租金之損害額部分，亦表明無意見（見原法院104年10月1日言詞辯論筆錄第2頁）。而被上訴人係於104年5月12日取得權利移轉證書，已如前述，則其依民法第179條之規定，請求上訴人自104年5月22日【即自被上訴人於104年5月14日寄發台中松竹郵局第136號存證信函請求上訴人依法騰空返還系爭建物後7日】起至遷出系爭建物之日止，依上訴人與○○○間租賃契約所定租金額度，按月給付6000元予被上訴人，作為占用系爭房屋相當於租金之不當得利之利益，即屬有據，亦應准許。
(三)綜上，被上訴人上開之訴為有理由，原法院因而為上訴人敗訴之判決，判命上訴人給付，依法並無不合，上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，均已無礙本院上開審認，自毋庸逐一論駁，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國105年5月25日
民事第一庭審判長法官陳滿賢
法官許秀芬法官朱樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官金珍華中華民國105年5月25日