裁判字號：臺灣臺北地方法院105年訴字第3555號民事判決
裁判日期：民國106年09月05日
裁判案由：拆屋還地
臺灣臺北地方法院民事判決105年度訴字第3555號原告 施進富 訴訟代理人 蘇千祿 律師被告 江俊德
江藹玲 共同訴訟代理人 蔡思玟 律師上列當事人間請求拆屋還地事件，本院於民國106年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一者，不在此限。不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第255條第1項第2款、第256條分別定有明文。本件原告起訴時，原係主張其為坐落臺北市○○區○○段0○段
000地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，被告所有之建物無權占有系爭土地，而依民法第767條第1項前段、中段聲明請求被告將坐落系爭土地上之建物拆除（拆除面積以地政機關土地複丈成果圖為準），並將上開土地返還原告。嗣因系爭土地為兩造所共有，且經本院囑請地政機關測量被告之建物占用系爭土地面積，而依民法第767條第1項前段、第821條變更其聲明為：被告應將系爭土地上之建物（如附圖即臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖所示斜線部分）拆除，並將上開土地返還全體共有人（見本院卷第121、12
5頁）。核原告所為合於首揭規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告主張略以：原告為系爭土地及同小段315、317、318地號土地之所有權人，持分為1/6，被告繼承被繼承人 江素蘭 所有之同小段2949、2950、2951、2952號建物（門牌號碼分別為臺北市○○區○○街○○○○○號、同號2樓、3樓、
4樓，與頂樓增建部分以下合稱系爭建物）卻坐落於系爭土地上，但兩造間並無任何契約關係存在，被告長期無權占用原告所有之系爭土地，且以原告所有之臺北市○○區○○街○○○○○號2樓建物（即臺北市○○區○○段0○段0000○號建物，下稱原告之建物）無權占有被告所有之同小段320、325地號土地為由，於104年8月間對原告提起拆屋還地訴訟（即本院104年度重訴字第910號案件，下稱另案），實有失公允。爰依民法第767條第1項前段、第821條規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示斜線部分之系爭建物拆除，並將上開土地返還全體共有人。㈡原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告抗辯略以：系爭建物原為被告之母江素蘭所有，江素蘭於104年4月22日死亡後，由被告2人繼承取得所有權。又系爭建物係江素蘭於62年間自行出資，與鄰近地主共同興建，於63年3月20日興建完成，因當時土地並未先行整合，故房屋興建完成後，如所取得之房屋占用其他地主之土地，則必須自行向地主購買，或以價值相當之土地交換；系爭建物興建完成時，系爭土地為訴外人 吳玉鶯 與江素蘭共有，江素蘭與吳玉鶯原合意以相當價值之土地為交換，惟吳玉鶯於68年間因個人債務問題，導致其應有部分遭債權人查封拍賣而無法履行，嗣由訴外人 黃滄榮 及 張鼎秀 拍定取得，再於69年間出售予原告；故原告買受系爭土地應有部分時，系爭建物已坐落其上；其後，江素蘭陸續向他人購買系爭土地之持分，目前被告2人所有之系爭土地應有部分合計達5/6，被告亦曾多次向原告表示有意購買原告所有之1/6應有部分，但遭原告拒絕，致生房屋與土地所有權無法合一之現象。由前述事實可知，原告取得系爭土地應有部分時，已知悉系爭土地上有系爭建物存在，依社會通念，可認江素蘭與黃滄榮、張鼎秀間有默示分管之約定，原告係於69年1月10日以買賣方式自黃滄榮、張鼎秀受讓系爭土地之應有部分，被告則為江素蘭之繼承人，自應受該默示分管契約之拘束。又系爭建物興建完成時，系爭土地為江素蘭與吳玉鶯共有，嗣吳玉鶯之應有部分遭拍賣，江素蘭既為系爭土地共有人之一，自得類推適用民法第838條之1或第425條之1規定，視為系爭土地已有地上權之設定，或兩造間於系爭建物使用期限內有法定租賃關係存在，故被告使用系爭土地有正當權源。此外，系爭土地既為兩造所共有，被告之應有部分合計達5/6，則依民法第820條第1項規定，被告就系爭土地亦有使用管理權限；原告起訴請求被告拆屋還地，實屬權利濫用，應予駁回。爰聲明：㈠原告之訴及假執行之聲請均駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、下列事項為兩造所不爭執，並有相關證據在卷足稽，堪信為真實：
㈠系爭土地為兩造所共有，原告係於69年1月10日因買賣而登
記取得所有權，應有部分為1/6；被告江俊德係於100年10月取得應有部分2/12，被告2人再於104年4月22日因繼承各取得應有部分1/3，並於104年6月26日為繼承登記，有系爭土地登記謄本在卷足稽（見本院卷第26至27頁）。㈡系爭建物係於63年3月20日建築完成，於74年2月23日為第
一次登記，所有權人為江素蘭；嗣因繼承而於104年6月26日登記為被告2人共有，權利範圍各1/2，有系爭建物之登記謄本、異動索引在卷足稽（見本院卷第28至33、41至50頁）。
㈢系爭建物坐落之基地為系爭土地及同小段313、314、321
、324地號土地，其中坐落系爭土地之範圍如附圖即臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖斜線部分所示（見本院卷第28至33、95頁）。
㈣系爭建物1樓目前係由被告出租予他人經營滾石鐘錶有限公
司，2至4樓係住家用，頂樓另有增建，有勘驗筆錄及現場照片附卷可參（見本院卷第80至90頁）。
四、原告主張被告所有之系爭建物無權占有如附圖斜線部分所示之系爭土地，而依民法第767條第1項前段及第821條規定請求被告拆除該部分建物、返還土地予全體共有人；被告對於其占有使用系爭土地之事實並不爭執，然抗辯其並非無權占有系爭土地。是本件應審究之爭點即為：被告占有使用如附圖斜線部分所示之系爭土地，有無正當權源？茲析述如下：
㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，
對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條第1項前段、中段定有明文。未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占用收益，須徵得他共有人全體之同意。如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占用收益，他共有人固得本於所有權請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分；惟按共有土地若經共有人協議分管，各共有人就其分管部分即有使用、收益之權限；共有人於與其他共有人訂立共有物分割或分管之特約後，縱將其應有部分讓與第三人，除該受讓人不知有分管契約，亦無可得而知之情形外，其分割或分管契約，對於受讓人仍繼續存在（最高法院48年台上字第1065號判例、93年度台上字第863號判決意旨參照）。又共有物分管之約定，不以訂立書面為必要，倘共有人間實際上劃定使用範圍，對各自占有管領之部分，互相容忍，對於他共有人使用、收益各自占有之土地，未予干涉，已歷有年所，即非不得認有默示分管契約之存在。次查在私法領域，權利人固得自由決定如何行使其權利，惟倘權利人就其已可行使之權利，在相當期間內不為行使，並因其行為造成特殊情況，足以引起相對人正當信任，以為權利人不欲行使其權利，惟權利人忽又出而行使權利，足以令相對人陷於窘境，有違事件之公平及個案之正義時，本於誠信原則發展而出之權利失效原則，即應認此際權利人所行使之權利有違誠信原則，不能發生應有之效果（最高法院10
5年度台上字第209號判決意旨參照）。所謂默示同意，除表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其有承諾之效果意思者外，倘單純之沈默，依交易上之慣例或特定人間之特別情事，在一般社會之通念，可認為有一定之意思表示者，亦非不得謂為默示之意思表示（最高法院21年上字第1598號、29年上字第762號判例參照）。
㈡經查：
⒈被告抗辯系爭建物係於63年3月20日興建完成，當時系爭土
地係由 江玉蘭 與吳玉鶯共有，其後因吳玉鶯所有之系爭土地應有部分遭查封拍賣，由黃滄榮、張鼎秀拍定取得，原告始向黃滄榮、張鼎秀買受而於69年1月10日登記取得系爭土地應有部分1/6等情，有系爭土地及系爭建物登記謄本在卷足稽（見本院卷第26至33頁），且為原告所不爭執，並經本院調取另案卷宗，核閱卷附書狀、筆錄，以及該案調取之62建（雙園）（理）0003建造執照、63使字第0377號使用執照卷宗等確認無訛，堪信為真實。而原告於另案審理中，曾於10
5年9月7日、105年10月4日先後具狀陳稱：系爭土地及同小段315、317、318地號土地，原為吳玉鶯、 吳富子 、 吳文雄 共有，當時之地號為綠段4小段20-15；系爭建物則係坐落於系爭土地及同小段313、314、321、324地號土地，其中313、314地號土地原分別為訴外人林 陳雲蓮 、 鄭曾 玉英 所有，321、324地號土地原即為江素蘭所有，系爭建物興建完成後，江素蘭與林陳雲蓮、鄭曾玉英交換土地而取得313、314地號土地之所有權，並自吳富子、吳文雄取得系爭土地部分持分，惟因吳玉鶯所有之系爭土地應有部分已被查封，無法過戶，致無法完成土地交換，其後則由原告向拍定人購買該部分土地及原告之建物（見另案卷宗第235至238、248至251頁）；並提出土地使用權證明書（見另案卷宗第241頁），主張系爭土地原所有權人吳玉鶯、吳富
子、吳文雄曾出具證明書，同意江素蘭與建商 邱垂塗 、康復源等人使用系爭土地興建系爭建物等房屋。此外，邱垂塗曾於另案審理中到庭具結證稱：「申請建照跟使照時，江素蘭有同意她的土地供使照上房屋使用，而且她的土地要過給別的地主，別的地主要把土地過戶給她。」等語（見另案卷宗第224頁）；吳玉鶯亦到庭具結證稱：其有與邱垂塗及康復源合建房屋，合建的土地是綠4小段20-15地號土地，是由其與吳富子、吳文雄共同繼承而來，但起造人只使用其一個人的名字，合建時其有分配到大理街120-1號房子1、2樓，後來2樓是賣給原告，合建時曾與江素蘭約定交換土地，就是同意土地要供上面的建物使用等語（見另案卷宗第227至228頁、本院卷第131頁反面至132頁）；綜上堪認原告於68年間向拍定人黃滄榮、張鼎秀買受120-1號2樓房屋及系爭土地應有部分時，即已知悉系爭建物坐落於系爭土地上，且未曾表示異議。又自原告69年1月10日登記取得系爭土地應有部分1/6，迄至104年間，系爭土地均係由原告與江素蘭等人共有，亦有系爭土地之登記謄本及異動索引附卷可參（見本院卷第26至27、34至40頁），參以原告係居住於系爭建物附近之臺北市○○區○○街○○○號（見本院卷第26頁），原告之建物則位於系爭建物隔壁2樓，衡諸常情，原告對於江素蘭長期占有使用共有土地即系爭土地之情況，應甚為瞭解；惟自69年迄至104年長達35年之期間，江素蘭所有之系爭建物占用其與原告共有之系爭土地，原告之建物則占用江素蘭所有之同小段320、325地號土地，江素蘭與原告均未加以干涉，而相互容忍，依一般社會通念，應足認原告與江素蘭已就系爭土地之使用達成分管契約，亦即約定得由江素蘭占有使用系爭土地甚明；又被告為江素蘭之繼承人，係因繼承而取得系爭建物之所有權等情，亦有系爭建物登記謄本在卷足稽（見本院卷第28至33頁），且為兩造所不爭執，自已併同承受江素蘭之分管權利，是被告抗辯其與原告間存有默示分管契約而得占有使用系爭土地，即屬有據。
⒉又權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目
的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法，民法第14
8條定有明文。經查，系爭建物1、3、4樓之總面積均為
78.75平方公尺，2樓之總面積則為74.05平方公尺，坐落之基地為系爭土地及同小段313、314、321、324地號土地，其中坐落於系爭土地如附圖斜線部分之面積即達30平方公尺，且屬系爭建物前半段中間部位（按系爭土地兩側分別為313、314地號土地，後方則為321、324地號土地），有系爭建物登記謄本、土地複丈成果圖（即附圖）（見本院卷第28至33、95頁），以及地籍圖謄本（見另案卷宗第56頁）等在卷足稽；如依原告之請求將如附圖所示斜線部分全部拆除，因拆除之面積已逾系爭建物各層面積之38%（30÷78.75＝0.38），且屬系爭建物前半段中間部分，勢將影響系爭建物整體使用，亦可能危及結構安全。且原告自69年1月10日登記取得系爭土地應有部分1/6，迄至105年8月提起本件訴訟，長達36年期間，對於被告及其被繼承人江素蘭使用系爭土地建屋居住使用，甚或出租予他人收取租金，均未曾置喙，亦足使被告正當信任原告不欲行使其權利。是被告抗辯依民法第148條規定，原告無權請求拆屋還地，亦非無據。
㈢依前所述，被告抗辯其基於分管契約約定，有權使用如附圖
斜線部分所示之系爭土地，且依民法第148條規定，原告無權為本件請求，應屬可採；至被告其餘抗辯有無理由，即無再予審究之必要。從而，原告主張被告係無權占有上開土地，而依民法第767條第1項前段、第821條規定請求被告拆除系爭土地上之建物、將占用之土地返還全體共有人，即屬無據。
五、綜上所述，原告依民法第767條第1項前段、第821條請求被告拆除如附圖斜線部分所示建物，將占用之系爭土地返還全體共有人，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所據，應併予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本件判決結果，自無庸逐一論列，併予敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國106年9月5日
民事第四庭法官陳蒨儀以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國106年9月5日
書記官簡素惠附圖：臺北市建成地政事務所土地複丈成果圖。