裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第1771號民事判決
裁判日期：民國101年03月30日
裁判案由：損害賠償等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第1771號原告 藍李鎮 女訴訟代理人 康英彬 律師被告 蘇孟清 上列當事人間請求損害賠償等事件，於民國101年3月7日辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠伊於民國100年3月25日經由仲介公司即訴外人中信房屋介
紹向被告購買其所有坐落於桃園縣平鎮市○○段○○○○號土地暨其上同段1544號建物（門牌號碼為桃園縣平鎮市○○路○○號）之2層樓透天房屋（下合稱系爭不動產），總成交價為新台幣（下同）100萬元，並簽立不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）， 嗣伊 陸續於簽約當日及同年月28日各給付被告10萬元及70萬元，另支付代書費2,000元，並於辦理系爭不動產所有權移轉程序中先後繳納房屋稅343元、地價稅1,137元，故伊就系爭不動產買賣共支付被告80萬3,480元。又被告於系爭不動產買賣過程中曾提及：「系爭不動產現出租予他人，有租金收益，但系爭不動產後方有部分占用相鄰屬軍方所有之土地（地號為桃園縣平鎮市○○段131-2、131-4），但數十年來軍方從未要求收回，且短期內軍方亦無使用規劃，故占用部分應可繼續使用甚久，縱使日後軍方要求拆屋收回土地，亦會給予拆遷補償。」等語，致伊信以為真，而購買系爭不動產，然簽約後未久，系爭不動產上原有之租約已屆期，但承租人不願交還系爭不動產，故兩造迄今雖已辦妥系爭不動產所有權移轉，惟尚未完成點交，伊因而拒絕支付被告系爭不動產買賣尾款20萬元，尤有甚者，伊於100年10月突接獲本院開庭通知及追加被告訴訟狀（案號為100年度訴字第716號），經詳閱後發覺系爭不動產占用軍方土地部分，早已於99年12月間經管理人即訴外人國防部向訴外人即系爭不動產前所有權人 湯阿順 提起拆屋還地訴訟，且已開過數次庭期，並曾於100年2月9日至現場測量履勘，即伊向被告洽談系爭不動產買賣過程中，系爭不動產占用鄰地部分早已被列為訴訟標的進行拆屋還地訴訟，然被告非但隱匿上開訴訟情事，甚至佯稱軍方迄今尚無收回計劃、仍可使用許久，使伊陷於錯誤，而為買賣系爭不動產之意思表示，爰依民法第92條、第93條規定撤銷系爭買賣契約之意思表示。
㈡被告以詐術隱匿實情使伊陷於錯誤購買系爭不動產之行為，
顯屬侵權行為，並致伊受有損害，則伊自得依民法第184條第1項前段、第213條第1項、第2項、第216條第1項之規定，請求被告賠償伊依系爭買賣契約支出之金額，共計80萬3,480元。又伊已依民法第92條規定撤銷系爭不動產買賣之意思表示，故兩造之系爭不動產買賣關係不存在，則被告受領上述買賣價金即失所依據，被告依民法第179條之規定亦應返還系爭不動產買賣價金及稅金予伊。
㈢再被告將系爭不動產售予伊之過程，一再聲稱軍方無收回土
地之計畫，故購買後尚可使用多年，惟事實上系爭不動產占用鄰地部分早已被列為訴訟標的並進行拆屋還地之訴訟，伊亦遭軍方追加為該案被告在案，遑論至今被告尚未將系爭不動產點交予伊，是系爭不動產占用鄰地部分，被告將無法移轉予伊，縱交由伊占有，亦必然遭軍方收回，且系爭不動產未占用部分內部並無樓梯及廁所，蓋該等設施係置於占用鄰地部分，故造成系爭不動產已無法正常使用，伊受讓該部分顯無實益，是本件交易上有重大瑕疵且無法補正，伊亦得依民法第226條第1項、第2項、第227條第1項有關不完全給付之規定，請求被告負損害賠償之責。
㈣爰聲明：⒈被告應給付原告80萬3,480元，及自本起訴狀繕
本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息；⒉願供擔保請准宣告假執行等語。
二、被告則辯以：㈠其係於100年3月16日經由訴外人「晨和地政士事務所」向
湯阿順購得系爭不動產，同日支付簽約金30萬元，嗣於同年月23日支付完稅款20萬元，再於同年月25日支付尾款35萬元，有其與湯阿順之系爭不動產買賣契約書可稽，而其極欲購買系爭不動產之原因在於系爭不動產為道路預定地，未來勢必政府要強制徵收，按目前公告地價，政府至少須以130萬元以上價額徵收，投資效益十分值得，茲因原告亦知系爭不動產日後將被政府高價徵收，且其係以總價85萬元購得系爭不動產，遂出價100萬元央求其將系爭不動產出賣予原告，其基於原告購意堅決且可獲利了結，乃同意原告購買請求，遂於100年3月25日經中信房屋以100萬元價額將系爭不動產售予原告，又基於原告購買動作甚急，故其於收到系爭不動產之所有權狀當日，就立即於同年4月2日直接過戶予原告，而原告則於同年月12日取得系爭不動產所有權狀。另於系爭不動產買賣前，原告熟知購地範圍僅限於「桃園縣平鎮市○○段○○○號」建地，且登載於系爭不動產買賣契約中，並載明現況交屋，是原告十分清楚購地範圍及未來獲利目標，況任何購買者用肉眼即可清晰看到系爭不動產後方占用軍方用地，且中信房屋亦特別強調占用現況並登載於系爭買賣契約，因此，系爭不動產買賣過程一切詳實公開，絕無一絲隱瞞、欺騙之情事存在。
㈡承上，基於軍方絕對不肯告訴不相干之老百姓系爭不動產後
方占用鄰地部分之違建與軍方處理現況，故其完全不知軍方與湯阿順間發生何事，且其絕無告知原告軍方短期內無使用規劃，故購買系爭不動產後尚可使用多年等語，況原告虛構上開情節亦與系爭不動產買賣之「內容範圍」完全無關，且其購買系爭不動產時，絕無考量「拆除時，軍方可能發給拆除補償費」之臆測幻想事，倘真有軍方補償費，湯阿順不可能僅以85萬元將系爭不動產賣予其，而其亦不可能以100萬元再將系爭不動產賣予原告。其次，任何投資皆有風險，為眾所皆知之理，原告於100年10月突接獲本院開庭通知及追加被告訴狀後，始覺投資系爭不動產有風險及麻煩後，竟惡意虛構情事栽贓被告，以作為違約、退款之理由，普天之下，哪有於投資出現麻煩時，可毀約重來之事？所有投資客，必須自我承擔成、敗。綜上，原告提起本件訴訟，顯有違誠實信用原則暨商業道德之內涵。爰聲明：如主文所示，並陳明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行等語。
三、兩造不爭執事項：㈠原告於100年3月25日透過中信房屋向被告購買系爭不動產
，約定買賣總價金為100萬元整，嗣原告陸續於同年月25日、28日各給付被告10萬元、70萬元，並另行支付代書費2,00
0元、房屋稅343元及地價稅1,137元，共計支出80萬3,48
0元。㈡原告於簽訂系爭買賣契約時，已知悉系爭不動產建物後方有
部分占用相鄰軍方所屬土地（地號為桃園縣平鎮市○○段131-2、131-4），並經載明於系爭買賣契約。
四、原告主張：被告於系爭不動產買賣過程中曾向伊提及雖系爭不動產後方有部分建物占用軍方土地，然軍方數十年來從未要求收回，且短期內亦無使用規劃，故就系爭不動產占用軍方土地部分應可繼續使用甚久，縱使日後軍方要求拆屋還地，亦會給予拆遷補償費云云，致使伊誤信被告所言而簽訂系爭買賣契約，並支出80萬3,480元。詎系爭不動產占用軍方土地部分早於兩造簽訂系爭不動產買賣契約前，已被軍方向本院起訴請求拆屋還地，是伊受有上開金額之損害，被告應依侵權行為、不當得利、不完全給付等規定賠償等語，為被告所否認，並執前揭情詞置辯，經查：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文；又民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求，有最高法院17年上字第917號判例可資參照。次按，因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第92條第1項前段定有明文。所謂詐欺，係相對人使用詐術，使表意人陷於錯誤而為意思表示。本件原告主張被告於系爭不動產買賣過程中，以系爭不動產後方建物占用軍方土地部分，軍方數十年來未曾要求收回，短期亦無使用規劃，仍得使用甚久，縱使拆除，亦有拆遷補償費可領等語為詐術，致伊陷於錯誤乙節，既經被告否認，依上開說明，自應由原告就此事實之存在，負舉證之責。
㈡本院依原告之聲請，通知證人湯阿順、 林鳳 、 梁淑芬 於101
年3月7日言詞辯論期日到庭為證，經隔離訊問後，證人湯阿順證稱：「（問：你是否在去年3月間把系爭不動產賣給被告？賣多少錢？）有，賣我權狀部分，我賣被告85萬元」、「（提示並問：這是否你們當初的買賣契約？）答：是的，我當時確實有跟被告說後面有占到軍方土地」、「（問：被起訴這件事有無跟被告說？）答：5月的時候法院來通知我開庭，我沒有跟被告說我被國防部起訴，而且我自己已經把國防部部分的事情解決好了」、「（問：是否知道被告再把房子賣給原告？）我是在另案開庭以後才知道」等語（見本院卷第53、54頁）；證人即為被告辦理系爭不動產過戶之代書 林鳳證 稱：「（問：是否知道系爭不動產有部分占用軍方部分？）因為我有事情要比較晚到場，所以我請我先生先到場幫他們擬契約，在契約中有批明部分建物占用國有地，當時有告知買方即被告」、「（問：當時是否知道有因為占用國有地這件事情被起訴？）完全不知道有訴訟的事情。」、「（問：被告把房子賣給原告的過程是否知情？）不知道」等語（見本院卷第54、55頁）；證人即中信房屋仲介梁淑芬則證稱：「（問：買賣當時是否知道房子有占用軍方土地部分有被訴訟？）不知道，原告也不知道」、「（問：當時被告有無跟原告保證說占用軍方土地部分軍方暫時沒有打算要用，沒有追討之類的話？）沒有提到這個問題，我們單純就權狀做買賣」、「（問：被告有無跟原告說軍方短期內不會要求返還土地？）沒有。當場大家對於徵收道路部分討論了很久，雙方都能接受才簽約的」等語（見本院卷第55、56頁），則依原告上開所為舉證，顯然無法證明被告於系爭不動產買賣過程中曾向原告提及系爭不動產建物占用軍方土地部分，軍方短期內無使用規劃，原告購買後仍得使用甚久之保證，且亦無法證明被告係明知系爭不動產占用軍方土地部分已遭訴訟而故意不告知原告之事實，實難認被告有何施用詐術，致原告陷於錯誤而為系爭買賣契約意思表示之情事，原告空言主張受被告詐欺而為意思表示云云，洵屬無據，而無可採。
㈢況查，證人梁淑芬於上開言詞辯論期日復證稱：「原告3月
10日左右到我公司說要買這間房子，我問哪間房子，原告說我帶你去看，原告他告訴我原來有以10萬元向龍江路的一間仲介下斡旋，但是沒有成交，所以才來找我，並且說他非成交不可，因為他說他很喜歡那間房屋。系爭不動產是在我公司成交，但房子是原告帶我去看的，指定要買系爭房屋」、「3月16日我請了房屋謄本，去找湯阿順，結果他說已經賣掉，我就回原告說房子已經賣掉，但原告還是一直過來說龍江路的仲介保證沒有賣掉，我又再聯繫湯先生，湯先生還是跟我說已經賣掉了，原告不相信房子已經賣掉，公司的店長聽到我們在談這間房子，說是他的朋友賣出來的，店長說請朋友去找買方是何人，才找到蘇先生，被告的權狀由林代書過完戶後，印象中是拿到權狀後第2天就立刻約原告到公司來談妥價金簽約。我在把謄本調出來之前，我已經很明確告訴原告這塊地只有10點23坪，而且是道路用地，原告說他很清楚，原告也都能接受，他說把房子買來後租給他人，將來徵收後就可以收道路補償金。簽約當時我們逐字逐條把買賣契約內容告知原告，買賣的範圍就是權狀有登載部分，當時也有提到占用軍方土地部分與本件買賣沒有關連，並且都有載明」等語綦詳（見本院卷第55頁），經核與兩造於100年
3月25日簽訂之系爭買賣契約第16條第2項、第3項、第4項約定：「二、本案甲方（即原告）知悉本筆土地為道路用地，且本房屋後方有占用軍方用地之情。三、本案甲方承接租約及租客，於結案時切算押租金、水電費用等。四、承第二點，占用部分由甲方自行處理，概與乙方無涉」等語（見本院卷第35頁），均屬相符，應認可採。則依本件系爭不動產交易過程，係由被告先向湯阿順購得，於尚未完成過戶手續之際，因有原告強烈購得系爭不動產意圖之故，由原告主動往尋中信房屋仲介梁淑芬，表示欲購系爭不動產，嗣雖經調查系爭不動產業由湯阿順售出，原告仍堅持購買，始輾轉尋得被告，並旋即簽立系爭買賣契約，則依原告購買系爭不動產意願之堅，又係著眼於日後道路徵收後之補償金，縱有部分建物占用鄰地亦在所不惜，顯見原告購買系爭不動產，應已經過詳細之調查、了解，並評估日後風險及獲利之可能後，始為決定，而購買系爭不動產既係出於原告之主動，且被告及居間仲介之中信房屋人員均已明確告知系爭不動產有占有鄰地之情事，原告顯係於系爭買賣契約成立時，明知系爭不動產物之瑕疵存在，仍予購買，自無再行主張物之瑕疵擔保責任之餘地，更遑論有何受被告詐欺而為系爭買賣契約意思表示之事實。進而，縱系爭不動產嗣因無權占有鄰地而遭訴請拆屋還地，惟因此情為原告購買系爭不動產時所明知，且於契約成立時，被告已表明買賣範圍為權狀所載部分，占用鄰地部分應由原告自行處理，復約定以現況交屋，是系爭不動產違建占用鄰地部分，縱有不能給付情事，自亦不能認被告有何可歸責於己之不完全給付，要可認定。
㈣承上所述，原告主張被告施用詐術致伊陷於錯誤而為購買系
爭不動產之意思表示云云，並未能舉證以實其說，原告據此依民法第92條、第93條撤銷系爭買賣契約，當無可採。是原告不僅不得撤銷系爭不動產買賣之意思表示，亦難認被告有何故意或過失不法侵害原告之權利，則原告主張依侵權行為規定請求被告賠償伊80萬3,480元，即屬無據。次以，系爭不動產買賣契約既不得由原告依民法第92條撤銷，而仍有效存在，則被告所受領之買賣價金80萬元，即屬有法律上之原因，原告自不得依不當得利之法律關係請求被告返還買賣價金及稅金共計80萬3,480元。再者，原告既係明知系爭不動產違建部分有無權占有鄰地之事實，則該部分日後縱經訴請拆屋還地而拆除，仍難認被告有何可歸責之不完全給付情事，原告依民法第227條第1項規定，請求被告賠償所受損害
80萬3,480元，亦無可採。
五、從而，原告依侵權行為、不當得利、不完全給付法律關係，請求被告給付80萬3,480元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，均為無理由，均應予駁回。又原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請即失所附麗，爰併予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國101年3月30日
民事第一庭法官范明達以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年3月30日
書記官李心怡