裁判字號：臺灣高雄地方法院90年重訴字第54號民事判決
裁判日期：民國91年08月12日
裁判案由：返還價金
臺灣高雄地方法院民事判決九十年度重訴字第五四號
原告丙○○法定代理人乙○○
甲○○右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟參佰萬元及自民國九十年二月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣肆佰肆拾萬元供擔保後得假執行，但被告於假執行程序實施前，以新台幣壹仟參佰萬元為原告供擔保後，得免假執行。
事實及理由
一、原告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依被告聲請為一造辯論判決。
二、原告起訴主張：原告以興建大樓為目的，於民國八十九年四月十三日向被告購買座落高雄市○鎮區○○段第四八三、四八三之三三地號土地二筆，價金為新台幣一億七千六百二十八萬一千三百二十元。原告除已於當日給付被告一千三百萬元外，雙方並於契約書第附款第二條約定「本基地為第五類住宅區用地，已由賣方（即被告）申領十四層樓建照執照在案，於第二期款交付前賣方需註銷原建照並配合買方申請建築線之釘定和建造之請領手續（賣方無條件提供地質鑽探報告書及其簽證報告單與買方）」。原告訂約後委請建築師向高雄市政府工務局申請建築執造時，始獲悉與系爭土地東北方鄰近之瑞南段四七四地號有畸零地問題，需以所鄰接之中山三路二十二巷之現有巷道以既成道路之現狀申請建築線，而既成道路必須先進行鑑界程序，但現有巷道若要申請鑑界必須由土地所有權人提出申請始可，原告非該巷道之所有權人，無法申請鑑界，以致無法解決係爭土地東北方畸零地問題而無法申請建築線，從而亦無法取得建築執造。按原告向被告購買系爭土地之前，並不知此地有涉及畸零地之重大瑕疵，依民法第八十八條、第三百五十四條、第三百五十九條及雙方買賣契約之約定，原告得解除買賣契約。原告於八十九年五月二十九日通知被告上開重大瑕疵後，不獲被告理會，原告遂於八十九年六月九日以存證信函之方式，通知被告解除契約，並於八十九年六月十日送達被告，已發生合法解除之效力，爰依民法第二百五十九條之規定，請求被告給付原告新台幣一千三百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。原告並願供擔保請准宣告假執行。若認被告之解除契約有理由，則其將原告先前給付之一千三百萬元作為違約金沒收，其沒收之違約金亦屬過高，應請酌減。
三、被告辯稱：系爭土地於出售予原告之前，即於八十八年五月十二日由宏長昇建設股份有限公司取得建築執造，嗣因原告要求註銷該建照執造，迨至八十九年六月十五日再經被告委託建築師申請指定建築線獲准在案，故原告指稱系爭土地無法指定建築線云云，與事實不合。又依買賣契約書附款第二條之約定可知，有關建築線之申請釘定和建照之請領，均需由原告自行負責申請，被告僅負配合提供相關書類之責，而原告從未要求被告配合提供任何資料，亦未要求被告配合申請鑑界。此外，兩造已多次勘驗系爭土地，如存有原告所指稱之畸零地問題，則應為原告訂立買賣契約時即已知悉，被告自無需負擔保之責。原告所指稱高雄市工務局八八高市公務建字第三四九三六號文，係八十八年十二月二十二日決議發佈，苟原告果真不知有不能指定建築線之情形，亦屬因重大過失而不知，被告無庸負保證責任。另依系爭買賣契約書第十三條之約定，解除權之行使，無須經催告，且在八十九年六月五日被告已明確違反系爭契約第一期價款之交付時期（八十九年六月五日應付二千六百萬元），原告違約之事實甚為明確，被告依約沒收並解約，並無不合。被告因依原告要求，而將原有建照註銷，致約有如附表損失合計四千一百六十七萬元。被告沒收之前揭價金僅佔系爭買賣金額之百分之七點三，且被告之損失大於一千三百萬元，故無酌減之必要，原告之請求為無理由，應予駁回。被告如受不利判決，願供擔保請准宣告免假執行。
四、經查：
（一）原告主張原告於八十九年四月十三日與被告訂立系爭土地之買賣契約，總價金新台幣一億七千六百二十八萬一千三百二十元，被告並於訂約當日給付一千三百萬元之價金予被告之事實，業據原告提出買賣契約書一份為證，且為被告所不爭執，堪信為真實。
（二）「系爭土地之東北角夾角地界沒有達到六十度，根據畸零地使用規則，畸零地要經過整理才能使用，東北角鄰房有一間為領有使用執照之建物，因此該地要經過整理才能使用，在八十九年一月一日新的規定，要釘建築線時要鑑界。」、「既成道路要聲請到建築線才能保持基地完整性」、「（提示既成道路即可證明非畸零地不用聲請建築線？），因為沒辦法鑑界，根據八十九年一月一日規定，要先鑑界才能定既成道路」」等語，業據證人 黃冠勳 到庭證述在卷，足認系爭土地確實因無法鑑界，而無法認定既成道路，致原告無法完整利用系爭土地，而不能達其契約目的。
（三）又查，系爭基地若依現況指示建築線，則會產生基地與四七三地號、四七四地號間之夾角為五十一點一五度不足六十度，而產生畸零地，致系爭基地在無法檢討既成道路條件下需保留部分土地不能利用，而影響原告購買系爭土地之契約目的即完全利用。原告如欲利用全部土地，需與鄰地配合，才可申請建築，且需證明既成道路之存在，則本基地始不須留設保留地等事實，業據原告提出圖說三份、相關法令、照片一張、相關土地所有權人名冊一份、土地登記簿謄本五十份為證，堪信屬實。故上開既成道路之鑑界甚為重要。被告雖提出建築線指示申請書圖二份為證，證明可申請建築線，惟既成道路無法指定即無法使原告完整利用本件基地。
（四）按兩造於契約書第附款第二條約定「本基地為第五類住宅區用地，已由賣方（即被告）申領十四層樓建照執照在案，於第二期款交付前賣方需註銷原建照並配合買方申請建築線之釘定和建造之請領手續（賣方無條件提供地質鑽探報告書及其簽證報告單與買方）」等語，此為兩造所不爭執，故被告依上開約定，負有配合指定建築線及既成道路之義務，而被告既拒絕配合取得上開指定道路所需之臨地土地所有權人之同意以致無法辦理鑑界，即不能謂被告已盡上開第二條約定之義務，而構成債務不履行。從而原告拒絕給付第二期款為有理由，被告對之解除契約為不合法。又本件係因被告債務不履行，從而原告於八十九年六月九日解除本件契約，請求被告返還價金一千三百萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日起（即九十年二月六日）至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許。
五、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額分別准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第一項、第八十五條第二項，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年八月十二日
臺灣高雄地方法院民事第六庭~B法官吳文婷右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國九十一年八月十二日~B法院書記官王少玲