裁判字號：臺灣新北地方法院108年訴字第3180號民事判決
裁判日期：民國110年05月27日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣新北地方法院民事判決108年度訴字第3180號原告 李初惠
李雪美 李雪玲 李雪芳 葉有佳 共同訴訟代理人 曾信嘉 律師複代理人 陳敬如 律師被告 楊麗卿 訴訟代理人 陳博文 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，經本院於民國110年4月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落新北市○○區○○段○○○○號土地上如附圖編號
209⑴所示之地上物（占用面積二十一點五六平方公尺）拆除，並將該部分土地騰空返還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣玖拾萬陸仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣貳佰柒拾壹萬陸仟伍佰陸拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一、擴張或減縮應受判決事項之聲明、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3、7款定有明文。又民事訴訟法第第255條第1項第2款所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實有其共同性，先後所為請求之主張在社會生活上可認為有共通性或關連性，而就原請求之訴訟及證據資料於相當程度範圍內具有同一性或一體性，在審理時得加以利用，俾先後兩請求可在同一程序得加以解決，以避免重複審理，庶能統一解決紛爭，用符訴訟經濟者即屬之（最高法院96年度台上字第471號判決意旨參照）。次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訟法第256條定有明文。經查，原告起訴時，原先位聲明請求：「被告應將坐落於新北市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）上之地上物（如民事起訴狀附件2所示編號A部分所示，實際面積以測量結果為準）拆除，將上開土地騰空返還原告全體；願供擔保請准宣告假執行」，備位聲明請求：「酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間」等語，有原告之民事起訴狀可佐（見本院108年度重調字第14號卷〈下稱重司調卷〉第11頁）。
嗣於本院審理時變更先位聲明為：「被告應將系爭土地上如附圖所示209⑴部分面積21.56平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體；願供擔保請准宣告假執行」及變更備位聲明為：「㈠酌定酌定兩造租用系爭土地之租地建屋契約之存續期間至111年1月1日為止。㈡被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就系爭土地依當年度申報地價百分之10計算之地租」等語，有原告之民事準備書狀可佐（見本院卷第
117頁）。經核原告上開變更聲明部分，或係更正事實上或法律上之陳述，或其基礎事實同一，均核與前揭規定相符，自應准許。
貳、實體方面：
一、原告主張：原告係坐落新北市○○區○○段○○○號地號土地（即系爭土地）所有權人。原告之祖先即 李老獅 及 李楊扁 （下稱李老獅等二人）於日據時期曾僱用長工種植黃枝花，並應長工要求出借系爭土地予長工自行利用竹木搭建草寮休憩，締約之初即有告知長工房屋整修或改建需先取得地主之同意，遷出或不須居住時需將土地歸還地主，且依當事人真意房屋亦不得轉讓。嗣至臺灣光復後，該草寮因經歷多次颱風而有傾倒破損，李老獅等二人遂同意長工改以磚瓦興建現門牌號碼：新北市○○區○○路○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋），但未辦理保存登記，並自40年後開始以白米之市價收取地租，並簽立有租地建屋契約（下稱系爭租約），系爭房屋目前事實上處分權人為被告。又李老獅等二人當時雖未與起造系爭房屋之長工未約定租地建屋之期限，惟依當事人之真意，系爭租約之期限應自系爭房屋於光復之初承租當時之通常使用狀態下，租至系爭房屋不堪使用為止。而系爭房屋自臺灣光復後至今將近70年，且依常理須先有房屋始能設戶籍，系爭房屋門牌則係於43年10月27日初次設籍，益徵系爭租約及系爭房屋於43年10月27日前即已存在，迄今亦已存續逾65年，均遠逾財政部106年2月3日修正之「固定資產耐用年數表」內所定磚構造25年或加強磚造35年之耐用年數，且無論係李老獅等二人、嗣後繼承系爭土地及出租人地位之共有人或是原告，均未曾同意承租人改建或補強建物，是系爭房屋依承租當下之通常使用狀況顯然已不堪使用，應有土地法地103條第1款之適用。原告遂委託律師以108年6月28日108年度典字第56號律師函，向被告為終止租約及收回土地之意思表示，系爭租約即依因期限屆滿而終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，自應拆除系爭房屋並返還占有之土地。另倘上開先位請求為無理由，系爭租約亦應類推適用民法第833條之1規定，酌定租約之存續期限（臺灣高等法院107年度重上字第840號、103年度上字第64號判決參照），而系爭租約之目的係為供長工從事黃枝花種植之餘有休息之處所，被告則係因買賣取得系爭房屋，兩造並不存在類似的僱傭關係，是系爭租約成立之目的已不復存在；又系爭房屋現值應僅新臺幣（下同）8,900元，經濟價值甚低，而系爭土地交通位置及生活機能良好，土地利用價值甚高，是系爭土地及系爭房屋之客觀經濟價值相差甚遠；又系爭房屋現況耐震能力顯低於現行要求之耐震能力，且其坐落之龍濱路43巷巷寬僅兩米，屬於新北市政府消防局列管之狹小巷道火災搶救不易地區，且該巷弄兩側均為老舊連棟式建築，倘不幸發生房屋結構老舊導致傾倒、走火等情形，更增人身財產之風險，是系爭房屋現況恐已不適合繼續供人居住所用；甚者，被告亦自承系爭房屋係以每月3,000元出租予他人）獲利，被告並未實際居住其中，故終止系爭租約，拆屋還地對被告影響不大。準此，為兼顧兩造之公平，以近2年之存續期間應足以供被告整頓故，備位請求酌定不超過2年之租約存續期間，即至111年1月1日為止。又系爭租約並非「確定期限之定期租約」，自應有民法第227條之1、第44
2條適用。而系爭土地附近有2個捷運站，且緊鄰臺北橋，交通位置良好，生活、文教機能亦佳，就107年度而言，系爭土地之年地租為16,700元，遠低於依土地法第105條準用第97條第1項以申報地價年息百分之10計算之48,016元（計算式：107年度申報地價20,320元/㎡×23.63㎡×10%＝48,016元，元以下四捨五入），且低於財政部頒布之107年度房屋及土地之「當地一般租金標準」計算之24,008元（20,320元/㎡×23.63㎡×5%＝24,008元，元以下四捨五入），是以系爭租約維持原租金對原告顯有不公，依民法第227條之2第1項、第442條、439條，亦應調整租金，即酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金，併請求被告按年給付。為此，爰依民法第455條及第767條第1項前段、中段，先位訴請被告將系爭房屋拆除並返還土地，並先位聲明：被告應將系爭土地上如附圖所示209⑴部分面積21.5
6平方公尺之地上物拆除，將上開土地騰空返還原告全體。願供擔保請准宣告假執行；備位請求則類推適用民法第833條之1規定酌定系爭租約之存續期間，並依民法第227條之
2第1項、第442條、439條規定，請求酌定系爭土地當年度申報地價年息百分之10之租金，併請求被告按年給付，備位聲明：㈠酌定系爭租約之存續期間至111年1月1日為止。㈡被告自民事準備狀繕本送達翌日起至備位聲明第一項存續期間屆至為止，應按年給付原告就系爭土地依當年度申報地價百分之10計算之地租。
二、被告則以：系爭房屋係經李老獅等二人同意興建。嗣後於被告購得系爭房屋後，原告均按時前來被告處所收取當年度之地租，迄今被告未曾積欠過地租。又系爭房屋是否已達不堪使用，不能僅以「房屋建築及設備固定資產耐用年數表」作為判斷基準，該表僅係作為人民課稅之參考，與房屋事實上是否已達不堪使用無關，是新北市土木技師公會110年1月14日新北土技字第1100000123號鑑定報告（下稱系爭鑑定報告），應無從引用63年7月8日行政院63院台財字第5155號令修正發布之固定資產耐用年數表、106年2月3日經財政部財台稅字第10604512060號修正固定資產耐用年數表，各種構造之耐用年數與每年折舊率、新北市房屋構造別代號既折舊率對照表「磚造構造房屋耐用年數」，預估系爭房屋之存續期間；且系爭房屋為一連棟式約一、二十戶建物接連之整體結構體，於認定系爭房屋是否達於不堪使用自應整體觀察，無法個別認定各建物之存續期間，系爭鑑定報告亦無認定系爭房屋尚得使用之年限。又與系爭房屋相鄰之整排建物皆同樣構造型式，亦未見有任何建物有不堪使用之情形，甚且歷經九二一大地震及其餘大大小小的地震，仍完整無損，主管機關亦未曾將系爭房屋列為危樓，又系爭鑑定報告所述系爭房屋耐震能力尚有疑慮，亦係因屋齡超過30年以上之建築物因興建當時之建築法規對於耐震設計規範較為不足，而依現行之建築物磚構造及施工規定所為之認定，而目前大台北地區屋齡超過30年之建物比比皆是，足以證明系爭房屋確實相當堅固，未達不堪使用之程度，不能以系爭鑑定報告認為建築物耐震尚有疑慮，率爾認為該系爭房屋已達不堪使用之情形。原告亦未提出其他相關事證舉證以實其說。其次，依照系爭房屋之房屋稅籍證明書、房屋稅籍登記表、房屋現值合計表、房屋平面圖暨房屋標示查丈紀錄等，系爭房屋結構種類磚造、構造主體為磚牆、外牆洗石子，經鑑定人會勘取得標的物現況，亦認其構造、建材其外牆及隔戶牆與既有之磚牆符合原始結構。此外，系爭鑑定報告無從認定系爭房屋尚得使用之年限，已如前述，又依系爭鑑定之附件五就系爭房屋耐震能力初步評估表中顯示結構穩定性合格、並無其他可能危害使用者安全之因素，且不定期租賃法律關係並無賦予法院酌定租賃期間之規定，再者，租賃權與地上權有別，僅辦理民法第422條之1地上權登記之租賃基地建築房屋始有民法第833條之1規定之適用，是本件並無類推適用之餘地。另基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚應須斟酌基地之位置、工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非以土地申報地價之多寡為酌定之唯一標準，原告主張以系爭土地當年度申報地價年息百分之10，顯然漲幅比例過高。從而，原告既然未舉證證明系爭房屋已達不堪使用之情事，原告據此先位主張期限屆至終止契約，請求被告拆屋還地，應屬無據；又系爭租約，應為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，是原告備位主張另行酌定存續期間，亦屬無據等語置辯，並聲明：原告先、備位聲明均應予駁回；原告先位聲明部分，如受不利益之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、本院得心證理由：原告主張：原告係系爭土地之所有權人。被告嗣以買賣為原因，取得系爭房屋之事實上處分權，並繼受系爭租約等情，為被告所不爭執，並有系爭土地登記第一類謄本在卷可佐（見本院卷第57至59頁），堪信為真實。原告復先位主張：依當事人之真意，系爭租約之期限應自系爭房屋於光復之初承租當時之通常使用狀態下，租至系爭房屋不堪使用為止，而系爭房屋已不堪使用，原告已向被告為終止租約及收回土地之意思表示，系爭租約即依因期限屆滿而終止，被告即無使用系爭土地之合法權源，自應拆除系爭房屋並返還占有之土地；如無先位主張無理由，則備位主張系爭租約應類推適用民法第833條之1規定，酌定租約之存續期限至111年1月
1日為止，且請求調整租金為系爭土地當年度申報地價年息百分之10等情，為被告所否認，並以前詞置辯，經查：
㈠系爭房屋是否已達不堪使用之程度？系爭租約之租期是否
已屆滿歸於消滅？⒈按土地法第103條第1款規定租用建築房屋之基地，非因
契約年限屆滿，出租人不得收回。此所謂「契約年限屆滿」，不僅指契約明定租賃之期限屆滿而言，即契約雖未明定年限，然依租賃契約目的，如可認已達訂約目的之年限者，亦應包括在內，否則將造成土地所有與使用永遠分離之局面，當非立法本意，且顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平。又土地租賃契約以承租人自行建築房屋而使用之為目的者，非有相當期限不能達其目的，故當事人雖未明定租賃之期限，依契約之目的，探求當事人之真意，仍應解為定有租賃至房屋不堪使用時為止之期限（最高法院109年台上字第263號、107年台再字第39號、104年台上字第1008號判決意旨參照）。而所謂不堪使用之原因，除因房屋本身材質與結構，在長時間正常使用中，產生漸進之耗損毀壞外，尚包括因不可抗力所造成之自然毀壞至不能為通常之使用之情形（最高法院107年台上字第843號、103年台上字第754號判決意旨參照）。又是否不堪使用，原則上應以承租當時所建房屋之通常使用判斷之；蓋房屋如未經出租人同意而改造或更新材質結構致變更其使用期限者，若以變更後之狀態為斷，不免違背該租地建屋契約立約時當事人之真意（最高法院109年台上字第263號、107年台上字第843號判決）。而建築物是否老舊不堪使用，就建築層面言之，主要以建築構造物安全性為基準考量，若建築物因經過長時間之變遷在材料、構造及結構性等方面產生變化，而無法達到建築之通用規範或一般標準要求，進而導致建築物會有不安全或不經濟之可能，而使建築物有不堪使用之虞，故系爭房屋是否仍堪予使用，應以社會一般人客觀之觀念，在居住安全上是否有疑慮為其判斷標準。而建築物在居住安全上有疑慮，但現住人有可能因情感或經濟因素考量不願搬離，則系爭房屋之是否堪予使用，自不能以承租人即被告主觀意願為依據。
⒉兩造就系爭土地之租地建屋租賃關係即系爭租約，雖未明
定租賃期間，然依上開說明，可知其真意應係至系爭建物不堪使用而歸於消滅，此亦為兩造所不爭執，惟被告否認系爭房屋已不堪使用，故就系爭房屋之安全結構及是否仍堪予使用，經本院囑託新北市土木技師公會鑑定，結果認：「系爭房屋經耐震能力初步評估結果，磚構造建築耐震指標24.003，尚有疑慮。本案現場調查結果有如下不符規範規定之事實，於強震作用下將影響結構安全：A.山牆：
依據建築物磚構造及施工規範之建議規定山牆周圍應設置有效連續之RC圈樑，且圈樑寬度不得小於其鄰接之牆厚。
B.磚牆最小強身厚度：依據建築物磚構造及施工規範之建議規定2層以上建物，其牆身長度超過5M以下最小牆身厚度為29.5公分：牆身長度超過5M但10M以下最小牆身厚度為40公分」等情，有該建築師公會出具之鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告）附卷可稽（見本院卷第199至205頁），足見系爭房屋之耐震能力已有疑慮，且依系爭房屋之構造，於強震作用下將影響結構安全。又系爭房屋係於43年10月27日初次設籍，有新北市三重戶政事務所108年11月26日新北重戶字第1084974402號函文暨戶籍資料在卷可考（見本院卷第49至52頁），衡以房屋設籍目的係政府為課徵房屋稅，則倘無房屋存在，自無課徵標的即無設籍標的，是系爭房屋至少於43年10月27日即已存在，迄今已使用約66年。依新北市簡化評定房屋標準價格及房屋現值作業要點之「新北市房屋構造別代號暨折舊率對照表」之磚造構造房屋耐用年數46年（見本院卷第357頁），系爭房屋顯已逾46年耐用年數，已屬相當老舊建物，則以該系爭房屋建築之年代，倘無為修繕或改建等變更原建築材料或結構等，依社會通常一般人客觀之觀念，已足認系爭房屋於安全、居住、市容、衛生各方面均已不堪使用。再依系爭鑑定報告記載：「系爭房屋門窗與隔間內牆面有更換建材情形」等語（見本院卷第201、203頁），足見系爭房屋曾經更換建築材料；復觀以系爭建物現場照片，系爭房屋屋頂部分另建造有鐵皮之情，有該照片可佐（見本院卷第
249頁），可知現存之系爭房屋並非純台瓦建造，亦核與新北市政府稅捐稽徵處三重分處檢送之系爭房屋之房屋標示查丈記錄不符（見本院卷第47頁），顯見依系爭房屋之房屋標示查丈記錄所示之建築材料，亦與系爭房屋之現況不符；且若非系爭房屋之木門窗已破損，而無法達遮風避雨、防護系爭房屋內財物等功能，屋頂之台瓦已破損、滲水，而達無法避雨之程度，進而使系爭建物內部已不堪居住使用，被告又何以需更換木門窗為鋁門窗，部分屋頂再行搭建鐵皮，即倘無一部毀損致影響居住使用或安全，則何以需更換建築材料，益徵系爭房屋已不堪使用。是以，系爭房屋超過耐用年限，已屬老舊建物，於在客觀上又有居住安全之疑慮，且曾更換建築材料，應認已達不堪使用之程度。至被告抗辯：與系爭房屋相鄰之整排建物皆同樣構造型式，亦未見有任何建物有不堪使用之情形，甚且歷經九二一大地震及其餘大大小小的地震，仍完整無損，主管機關亦未曾將系爭房屋列為危樓，又系爭鑑定報告所述系爭房屋耐震能力尚有疑慮，亦係因屋齡超過30年以上之建築物因興建當時之建築法規對於耐震設計規範較為不足，而依現行之建築物磚構造及施工規定所為之認定，而目前大台北地區屋齡超過30年之建物比比皆是，足以證明系爭房屋確實相當堅固，未達不堪使用之程度，不能以系爭鑑定報告認為建築物耐震尚有疑慮，率爾認為該系爭房屋已達不堪使用之情形云云，惟系爭房屋業經被告修繕，已如前述，依前開說明，在未明定租賃期限之租地建屋契約，承租人倘於主結構未損情形下，僅需透過局部修繕或增、改建，即可達到加強改善房屋使用之目的，進而延長房屋使用年限，顯違雙方當事人租地建屋之原始目的而有失情理之平，則系爭房屋縱歷經各種地震，然系爭房屋之建材早已並非全部均係建造初始之材料，自無從據此即認系爭房屋仍堪使用，況且，過去發生之地震，亦僅足認當時之狀態，而不能逕認目前乃至未來之情形；又被告所謂大台北地區屋齡超過30年之建物，衡以一般常情，並無自始未經修繕之可能，且相同屋齡之房屋並非表示其建築材料、工法、使用方式及程度、修繕及維護程度等均為相同，本無從比附援引對照；又系爭房屋之耐震能力，本應以「目前」之規範審視之，亦不能因過去建築標準較低，而據此主張系爭房屋客觀上之耐震程度應如何認定，是以，被告上開所辯均無可採。
⒊基上，系爭房屋已達不堪使用之程度，兩造系爭土地租地建屋之租賃關係即系爭租約應歸於消滅。
㈡原告等訴請被告拆除系爭房屋，並返還該部分土地，有無
理由？⒈按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；租賃物有生
產力者，並應保持其生產狀態，返還出租人；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第455條、第767條第1項前段、中段分別定有明文。又物之拆除，為事實上之處分行為，僅所有人或有事實上處分權之人，方有拆除之權限（最高法院102年度台上字第2053號判決意旨參照），是未保存登記不動產之受讓人，法律上雖未取得所有權，但仍取得事實上處分權之人，自有拆屋之權能。次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。而以無權占有為原因，請求返還土地者，占有人對土地所有權存在之事實無爭執，而僅以非無權占有為抗辯者，土地所有權人對其土地被無權占有之事實無舉證責任，占有人自應就其取得占有係有正當權源之事實證明之（最高法院最高法院72年度台上字第1552號、85年度台上字第1120號、88年度台上第1164號判決意旨參照）。所謂占有之正當權源，其情形無非基於物權或基於債權而占有，前者如基於地上權、質權而占有他人之不動產、動產；後者如基於買賣、租賃、使用借貸而受交付者，得對出租人、貸與人主張有權占有等類是。⒉查，系爭房屋為未辦保存登記建物，被告為系爭房屋之事
實上處分權人，業如前述。復系爭房屋已達不堪使用之程度，系爭租約應歸於消滅，既經認定屬實如前，被告亦未能舉證證明其占有系爭土地係有其他正當權源，則被告於租賃關係消滅之後繼續占有系爭土地，即成為無權占有。從而，原告依上開規定，請求被告拆除如附圖所示209⑴部分面積21.56平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還予原告，即屬有據，應予准許。另原告先位之訴既經認定有理由，則原告備位之訴即無庸審酌，併予敘明。
四、綜上所述，原告依民法第455條、第767條第1項前段、中段規定，請求被告拆除如附圖所示209⑴部分面積21.56平方公尺之地上物，並將所占用之系爭土地部分騰空返還予原告，為有理由，應予准許。又兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，於法均核無不合，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法、未經援用之證據，經本院斟酌後，認均不足以影響本判決之結果，爰不逐一詳予論駁，併此敘明。
六、據上論結，本件原告先位之訴為有理由，爰依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國110年5月27日
民事第五庭法官鄧雅心以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國110年5月27日
書記官陳曉瑋附圖