臺灣宜蘭地方法院103年度訴字第277號民事判決

裁判字號：臺灣宜蘭地方法院103年訴字第277號民事判決

裁判日期：民國104年04月23日

裁判案由：調整租金

臺灣宜蘭地方法院民事判決103年度訴字第277號原告 黃兆平
黃廷儀 前列二人共同訴訟代理人 黃妙玲 被告 張林秀玉
張萬金 張萬枝 兼前列三人共同訴訟代理人 張智俊 被告 張福春
張福村 上一人訴訟代理人 張智彥 兼後開十人共同訴訟代理人 張福螺 前列四人共同訴訟代理人 黃正淮 律師被告 陳炳炫
陳秉豪 陳美燕 陳秋卿 陳瑪莉 陳美菊 陳秋美 張數子 蔡 張阿梅 張秀娥 上列當事人間調整租金事件，本院於民國104年4月2日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告向原告承租坐落於宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地如附圖編號A2所示部分（面積一七０八‧六四平方公尺）自民國一０三年六月二十二日起調整為每年蓬萊稻穀壹萬壹仟壹佰壹拾貳臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣貳萬壹仟肆佰玖拾參元由被告連帶負擔十分之六即新臺幣壹萬貳仟捌佰玖拾陸元，餘由原告負擔。
事實及理由
一、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者，不在此限。又補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。民事訴訟法第255條第1項第5款、第256條及第262條定有明文。本件原告原起訴以先位聲明請求訴外人 張榮振 之繼承人即被告張福春、張福村、張福螺、張智俊及其餘繼承人共同承租原告所有宜蘭縣○○鄉○○○段○○○○號土地（重測前為國民段113地號土地，以下簡稱系爭土地）面積1,803.37平方公尺之租金，應自本起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年新臺幣（下同）218,136元；備位聲明則請求張榮振之繼承人即被告張福春、張福村、張福螺、張智俊及其餘繼承人共同承租原告所有系爭土地面積1,803.37平方公尺之租金，應自本起訴狀繕本送達之翌日起調整為每年蓬萊稻穀14,870臺斤。嗣於民國103年5月16日以民事準備一狀追加固有必要共同訴訟之當事人即張榮振其餘之繼承人即張林秀玉、張萬金、張萬枝、陳炳炫、陳秉豪、陳美燕、陳秋卿、陳瑪莉、陳美菊、陳秋美、張數子、蔡張阿梅及張秀娥為被告；又於104年2月5日以言詞撤回備位聲明；再於104年4月2日更正聲明為被告承租系爭土地如附圖（即宜蘭縣羅東地政事務所103年12月1日字508200號土地複丈成果圖）編號A2部分（面積1708.64平方公尺，以下簡稱系爭承租範圍）之租金自103年6月22日起調整為每年蓬萊稻穀14,870臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付等情。經核，前揭訴之撤回、追加或聲明之更正，均合於首揭規定，自應准許。
二、原告起訴主張：原告之祖父 黃春亮 前將系爭土地出租予被告之被繼承人張榮振，且議定以每年800臺斤蓬萊稻穀按給付時折合新臺幣計租，而存有不定期租賃關係（以下簡稱系爭租賃關係）。嗣張榮振於62年間死亡後，被告為其繼承人，仍與分別於68年10月11日及70年10月3日因贈與及買賣而取得系爭土地之原告間，就系爭土地存在系爭租賃關係。92年間因系爭土地如附圖編號A1所示部分供作鄰地出入之用，故系爭租賃關係之租賃範圍即存於系爭承租範圍。而系爭租賃關係之租金長年未經調整過，在此期間因社會經濟變動，尤以○○○區○○道○號高速公路開通以來，整體環境更有大幅改善，縣內土地價值均有上漲，被告除於系爭承租範圍上存在舊有房屋外，並有新建建物，且經營園藝景觀公司，顯見被告利用基地之經濟價值及所受利益亦有提高。再者，以目前未調整前之租金根本不敷繳納地價稅等稅賦，以系爭承租範圍之土地使用分區為乙種建築用地，可供居住及商業使用，所坐落位置距宜蘭縣五結鄉五結國小或五結鄉公所僅約500至800公尺，除面○○○鄉○○路外，且位居三角窗地帶，地形方正，周遭住宅、社區已形成並聚集，足認原約定租金額已有失公平，原告請求調漲租金，實屬有據。為此，原告依民法第442條前段、土地法第97條第1項及第105條之規定，請求將被告承租系爭土地之系爭承租範圍之租金自103年6月22日起調整為每年蓬萊稻穀14,870臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付等語。並聲明如前述。
三、被告答辯略以：系爭承租範圍所在之系爭土地之使用分區為鄉村區，使用地類別雖乙種建築用地，顯為都市計劃區以外之土地，殊不能逕認為「城市地方租用基地建築房屋」者可比，足見原告援引土地法第97條、第105條規定訴請調整租金，殊有未合。再者，系爭土地地勢偏低且未有排水溝，一遇大雨就淹大水，此非但無法正常利用，連出入都有困難，決非如原告所稱自國道五號高速公路開通以來整體環境大幅改善，土地價值均有上漲，而逕能調整租金。事實上，系爭土地周遭仍多為農田區域，鄰近並無何商店，來往通行車輛亦不多，屬於市區邊緣，故就基地之位置，暨工商業之繁榮度而言，豈可與原告所形容之狀況相比。且最近10年來宜蘭地區之耕作僅作1期，另外1期是休耕，亦非原告所認目前農作有兩期收穫，再者，被告張福螺於系爭土地之系爭承租範圍所蓋之屋舍乃其父親先前搭蓋，目前業已老舊且未有人居住，足見承租人利用基地之經濟價值至微。至於被告張智俊於系爭土地之系爭承租範圍所搭蓋之鐵皮屋，目前有被告張智俊一家大小居住其間，不僅陳設簡單至陋，且為平常之鄉間住屋，雖兼為利用作園藝植裁之養護處所，但亦只為一般副業，何況被告張智俊目前 泰半 在大陸受僱於台商，領薪度日，就系爭土地並無何商業利益等語。從而，原告主張應調整租金為土地申報地價年息百分之8計算，顯有過高等語，並聲明請求駁回原告之訴。
四、不爭執事項：
（一）兩造間就系爭土地之系爭承租範圍有不定期租賃關係，所約定租金給付種類為稻穀。（即以每年800臺斤蓬萊稻穀按給付時折算新臺幣計租）
（二）自97年開始至103年系爭土地之系爭承租範圍之租金均低於每年系爭土地納稅義務人即原告繳納之地價稅稅額。
（三）系爭土地102年申報土地地價每平方公尺1,512元。
（四）原告於102年4月20日對被告張智俊、張福螺以台北信維郵局第3728號存證信函為調整租金為每年32萬6千元之意思表示。
五、兩造整理後，確認本件應審酌之爭點為（一）原告依民法第442條請求調整租金有無理由？（二）若有理由，調整之金額應為若干始為合理？茲分述如下：
六、爭點一：原告依民法第442條請求調整租金有無理由？按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第442條定有明文。經查，原告主張系爭租賃關係成立以來即未曾調整過租金等情，業據被告不爭執，而若以系爭承租範圍所在之系爭土地93、94、95年7月申報地價為每平方公尺1,120元（地價1,186,550元/被告黃兆平持有系爭土地之比例面積1059.42平方公尺＝1,120元，元以下四捨五入）、102年7月申報地價則為每平方公尺1,512元，此有原告所提出之宜蘭縣稅捐稽徵處地價稅繳款書及地價稅課稅明細表在卷可稽（詳本院卷第67頁至68頁、第73頁）相較，已堪認系爭土地至少自93年迄至102年間即國道五號通車前後相較，土地價值已上漲35%，更遑論自系爭租賃關係成立迄今地價上漲之幅度。且衡諸宜蘭縣○○○地○○○○○道○號高速公路通車後，因交通往來便利，對土地交易帶來利多訊息，各地地價確實均有上漲，亦為眾所皆知之事實，是更可認系爭土地於系爭租賃關係成立迄今確實地價上漲甚速，是原告依民法第442條規定，請求調整租金，即有理由。
七、爭點二：若有理由，調整之金額應為若干始為合理？
（一）按城市地方土地，租用基地建築房屋之租金，以不超過土地申報總價年息百分之10為限，為土地法第105條準用同法第97條所規定。查系爭土地雖非都市計畫區域內之都市土地，但以土地使用分區為農業區之乙種建築用地，利用態樣與方式與都市土地相去不遠，並考量非都市地方土地之利用價值通常較都市土地為低，故自應依土地法上開準用規定，受土地法第97條所定「以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限」之限制。是被告抗辯本件調整租金不應逕適用土地法規定等語，並無可採。再按，法院審酌基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置，工商繁榮之程度，承租人利用基地之經濟價值等因素，以資決定。查系爭承租範圍所在之系爭土地坐落於宜蘭縣五結鄉，緊鄰○○鄉○○○路○段，周遭有住宅、學校（五結國中），部分區域為農田，鄰近無商店○○○鄉○○○○路車輛不多，距離較熱鬧之鄰近市區行車約10至15分鐘。而系爭土地上目前有磚造平房一棟，屋頂覆蓋鐵皮（門牌號碼為○○○路○段000號），據被告張福螺表示該屋目前為其堆放物品使用。另系爭土地上尚有門牌號碼為○○○路○段000號一層加強磚造鐵皮屋，據被告張智俊稱為其父親所建，目前供其與配偶、子女居住，有設置屋前桌椅、電錶等及居家物品，該屋屋側有搭建鐵架，鐵皮棚，並有一隔間，據被告張智俊稱為其營業之辦公室，目前主要是經營農舍式別墅園藝植栽之養護，有申請竹蘭企業社為商號，鐵皮棚下其餘為桌椅廚房空間。另外，上開000號房屋屋後有鐵棚乙座，目前供停車使用，其餘空地有花木植栽及果樹。系爭土地北側有○○○區○○○○路0段000巷之巷道，該巷道亦在系爭土地範圍內，僅係另行出租予上開275巷之住家供通路使用等情，業經本院至現場履勘屬實，有勘驗筆錄及所附照片多幀附卷可稽。是本院審酌系爭土地之位置及目前被告張福螺及張智俊使用系爭承租範圍之狀況等情觀之，可認系爭土地之坐落位置並非商業繁盛或交通要道，周遭雖有住家或機關學校，但均屬零星聚落或社區，目前就日常生活而言尚不具便利性。系爭土地周遭多有農田實際從事農作，就未來發展性應會偏向農村社區類型，且就目前周遭已有聚落、學校，已逐漸形成居住逐漸集中之而有擴大聚落之狀況，未來發展性仍屬可期。至於被告辯稱系爭承租範圍所在之系爭土地勢偏低且未有排水溝，一遇大雨連出入均有困難，系爭承租範圍之房屋亦多老舊簡陋，是系爭承租範圍已無何商業利益云云。然被告承租系爭承租範圍，本得於承租範圍自由使用收益，如何使用始能發揮地利或便利自己日常活動，甚至創造收益，當取決於承租人自己就系爭承租範圍之經營與管理，是不論基地排水之處理、地上物之營造或修繕，自屬承租人使用收益承租範圍之一環，亦即端視承租人主觀上願意投注於系爭承租範圍之成本，是自無從以承租人即被告主觀上願於系爭承租範圍投注心力之多寡或價值，而否定客觀上系爭承租範圍所在之系爭土地之一般利用與可期待之經濟價值，是被告辯稱系爭土地並無商業利益云云，並非恰當。是本院考量系爭土地附近目前交通、聚落、商業等型態，附近區域未來之發展性以及被告張智俊尚有利用系爭承租範圍作為被告張智俊家庭住居以及經營上開園藝植栽之營利空間及場所，是認系爭承租範圍之租金應以土地申報價額年息百分之6計算為適當，原告主張應調整為申報地價年息百分之8，並不足採。
（二）是以系爭土地102年7月之申報地價為每平方公尺1,512元計算被告所承租系爭承租範圍，則被告每年給付之租金應調整為155,008元（1708.64×1,512×0.06＝155,008，元以下四捨五入）。另兩造原約定租金以蓬萊稻穀計算，按給付時市場批發價格折合新臺幣給付，已如前述。而北部（宜蘭地區）蓬萊稻穀於原告以起訴狀繕本送達被告後之103年6月22日請求調漲時之價格為每百公斤2,325元，有行政院農業委員會農糧署糧價查詢乙紙可供參考（詳本院卷第139頁），折算每臺斤為13.95元（23.25X0.6=13.95），再據以換算，則系爭承租範圍之租金每年應調整為蓬萊稻穀11,112臺斤（155,008/13.95＝11112，小數點以下四捨五入）。另房屋或土地出租人依民法第442條提起請求增加租金之訴，應自出租人為調整租金之意思表示時起算，而原告對被告全體為請求調整租金之意思表示係以起訴狀與準備一狀之送達為準，且於103年6月21日始由最後一位被告張萬金收受上開繕本之送達，有送達回證在卷可憑（本院調解卷第81頁），則本件租金應自上開收受送達之翌日即103年6月22日起調整，附此敘明。
八、綜上所述，原告本於民法第442條前段規定，請求被告自103年6月22日起，就系爭承租範圍每年應給付之租金，調整為每年蓬萊稻穀11,112臺斤，並按給付時市場批發價格折合新臺幣給付之範圍內，為有理由。至於原告逾上開範圍之請求為無理由，應予駁回。又訴訟費用21,493元應由被告負擔10分之6即12,896元（元以下四捨五入），餘由原告負擔。
九、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條、第85條第1項、第2項。
中華民國104年4月23日
臺灣宜蘭地方法院民事庭
法官蔡仁昭以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日之不變期間內，向本院提出上訴狀（應附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年4月24日
書記官馬竹君